2022-2025年房地产估价师之开发经营与管理通关提分题库(考点梳理).docx

2022-2025年房地产估价师之开发经营与管理通关提分题库(考点梳理)

单选题（共800题）
1、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（　　）。
A.1%
B.2%
C.3%
D.8%

【答案】 D
2、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（　）。
A.单元估算法
B.概算指标法
C.单位指标估算法
D.工程量近似匡算法

【答案】 B
3、下面不属于不可控制因素的调查的是( )。
A.市场需求容量调查
B.市场营销因素调查
C.竞争情况调查
D.消费者调查

【答案】 B
4、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的( )。
A.市场供求关系
B.房地产管理部门
C.业主的愿望
D.建筑质量

【答案】 A
5、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（　）。
A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款
B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

【答案】 C
6、消费者购买行为要受( )、知觉、学习和态度等心理因素的影响。
A.年龄
B.动机
C.文化
D.社会

【答案】 B
7、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（ ）。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险

【答案】 A
8、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（　　）。
A.净现值
B.净现值期望值
C.净现值标准差
D.净现值标准差系数

【答案】 D
9、某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为（　　）万元。
A.39.34
B.19.68
C.20.38
D.30.56

【答案】 B
10、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（　　）。
A.整群抽样
B.分层随机抽样
C.简单随机抽样
D.定额抽样

【答案】 D
11、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（　　）。
A.5.00%
B.7.50%
C.18.36%
D.28.85%

【答案】 C
12、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（　　）。
A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间
B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

【答案】 A
13、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（　　）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.创新性调查
D.因果性调查

【答案】 D
14、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（　）。
A.区位选择异常重要
B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C.需要适时的更新改造投资
D.存在效益外溢和转移

【答案】 D
15、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。
A.需求预测
B.吸纳率分析
C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析
D.家庭规模与结构分析

【答案】 C
16、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（　　）。
A.物业出租经营成本
B.业主希望的投资回报率
C.通货膨胀率
D.同类物业的市场供求关系

【答案】 D
17、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（　　）。
A.建筑安装工程费
B.公共配套设施建设费
C.土地费用
D.基础设施建设费

【答案】 C
18、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于（　　）。
A.国内外市场环境调查
B.技术发展调查
C.市场需求容量调查
D.竞争情况调查

【答案】 C
19、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（　　）。
A.1.5%
B.3.57%
C.3.70%
D.3.94%

【答案】 D
20、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（　　）。
A.首席代理
B.买方代理
C.卖方代理
D.双重代理

【答案】 A
21、消费者的购买行为不包括（　　）。
A.习惯性购买行为
B.单一购买行为
C.复杂购买行为
D.化解不协调购买行为

【答案】 B
22、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与( )之比。
A.经营收入
B.资本金
C.经营成本
D.销售收入

【答案】 B
23、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（　　）契约。
A.权利
B.义务
C.信用
D.债务

【答案】 A
24、下列各项中，不属于证券市场功能的是（　）。
A.筹资功能
B.定价功能
C.资本配置功能
D.规避风险功能

【答案】 D
25、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与( )之间。
A.10%
B.15%
C.平均利润率
D.社会折现率

【答案】 C
26、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6。则房地产投资的预期收益率为（　　）。
A.4.42%
B.8.11%
C.8.13%
D.9.54%

【答案】 B
27、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（　）。
A.自有资金
B.销售收入
C.自营收入
D.经营资金出资额

【答案】 D
28、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（　　）万元。
A.110.00
B.110.47
C.119.31
D.172.43

【答案】 C
29、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（　　）。
A.抵御通货膨胀的影响
B.提高资本金的投资收益率
C.提高全部投资的平均收益率
D.降低借贷资金的资金成本

【答案】 B
30、甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲和乙实际支付的利息额之间的关系为（　　）。
A.I甲＞I乙
B.I甲＜I乙
C.I甲＝I乙
D.I甲≥I乙

【答案】 B
31、在现金流量表中，不应该出现（　）。
A.借贷利息　　
B.折旧与摊销　　
C.所得税　　
D.自有资金

【答案】 B
32、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照规定，其室内地面标高±0.000相当于绝对标高（ ）m。
A.30.8
B.30.80
C.30.800
D.30.8000

【答案】 C
33、下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。
A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C.常规项目的财务内部收益率是唯一的
D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

【答案】 D
34、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。
A.i＝r
B.i＞r
C.i＜r
D.i＝1+r

【答案】 B
35、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。
A.等额年值法
B.差额投资内部收益率法
C.净现值法
D.等额年费用法

【答案】 A
36、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（　　）。
A.0.2%～0.8%
B.0.2%～1.0%
C.0.25%～1.5%
D.1.0%～3.0%

【答案】 B
37、张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（　　）。
A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%

【答案】 A
38、房地产开发投资的经济效果主要表现为（　　）。
A.租金收入
B.物业增值
C.股权增加
D.销售收入

【答案】 D
39、工程成本控制的主要对象是主要费用的（　　）。
A.变动费用
B.固定费用
C.材料费用
D.人工费用

【答案】 A
40、所谓的“五M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和( )。
A.任务
B.可用的费用
C.广告效果评估
D.企业信誉

【答案】 C
41、关于房地产面积测算的说法，错误的是（ ）。
A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算
B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算
C.房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积
D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积

【答案】 D
42、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（　　）。
A.本次贷款的月还款额/月均收入
B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入
C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入

【答案】 C
43、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）。
A.更适于进行长期投资
B.变现性差
C.具有更强的适应性
D.具有更专业的物业管理

【答案】 C
44、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。
A.房地产开发贷款
B.房地产抵押贷款
C.债务融资
D.权益融资

【答案】 C
45、房地产投资方案经济比选时，各种可能方案中，主要存在着（　　）关系。
A.互斥和相关
B.独立和相关
C.互斥和独立
D.互斥、独立和相关

【答案】 D
46、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（　）万元。
A.2.00
B.7.30
C.8.53
D.10.53

【答案】 D
47、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（　）。
A.商品住宅
B.商用房地产
C.经济适用住宅
D.出让国有土地使用权

【答案】 A
48、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（　）。
A.列出需要进行模拟的因素
B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布
C.选择概率分析使用的财务评价指标
D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

【答案】 B
49、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。
A.13.0%
B.43.3%
C.33.3%
D.23.3%

【答案】 A
50、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（ ）。
A.流动比率
B.应收账款周转率
C.股东权益报酬率
D.成本费用净利率

【答案】 A
51、从金融角度理解，（　　）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。
A.投资
B.投机
C.信托
D.储蓄

【答案】 A
52、对投资项目或投资方向提出建议，是（　　）阶段的主要任务。
A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目的评估和决策

【答案】 A
53、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（　）万元。
A.110.00
B.110.47
C.119.31
D.172.43

【答案】 C
54、（　　）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。
A.市场定位
B.市场调查
C.市场细分
D.市场选择

【答案】 B
55、区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（　　）等内容。
A.项目竞争分析
B.敏感性分析
C.专业市场分析
D.市场趋势分析

【答案】 D
56、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（　　）。
A.替代性
B.发展性
C.地区性
D.复杂性

【答案】 B
57、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
A.7.1%
B.12.0%
C.13.1%
D.19.1%

【答案】 D
58、关于预算，下列说法错误的是（　　）。
A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

【答案】 D
59、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　　）。
A.时间类参数
B.融资相关参数
C.评价标准类指标
D.收益相关指标

【答案】 D
60、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（　）。
A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率
D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

【答案】 A
61、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（　）万元。
A.8.75
B.11.25
C.13.25
D.15.75

【答案】 B
62、下列关于收益率的表述中，错误的是（　）。
A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C.常规项目的财务内部收益率是唯一的
D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差　

【答案】 D
63、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。
A.零售商的财务能力
B.零售商需要的服务
C.零售商业物业的组合与位置分配
D.零售商的声誉

【答案】 D
64、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（　　）。
A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

【答案】 D
65、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价( )的佣金。
A.1%～3%
B.0.5%～0.9%
C.3.5%
D.4%

【答案】 A
66、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（　）元。
A.1836.21
B.1810.39
C.1784.45
D.1795.36

【答案】 A
67、下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（　）。
A.资产市场上的供给是由空间市场决定的
B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平
C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态
D.在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同

【答案】 D
68、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（　　）。
A.回收固定资产余值
B.自有资金
C.长期借款
D.净转售收入

【答案】 B
69、房地产开发活动可以从（　　）两个方面进行考察。
A.物质形态与货币形态
B.投资资金量和预期收益率
C.出租、出售或经营状态
D.资金流通方式与对策

【答案】 A
70、目前我国采用的复式记账法是（ ）。
A.收付记账法
B.借贷记账法
C.支出记账法
D.收入记账法

【答案】 B
71、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　　）。
A.12.00%
B.14.00%
C.14.80%
D.17.20%

【答案】 C
72、商品房开发市场通常是典型的（　　）市场。
A.完全竞争
B.垄断竞争
C.寡头垄断
D.完全垄断

【答案】 B
73、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（　）万元。
A.2.00
B.7.30
C.8.53
D.10.53

【答案】 D
74、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（　）。
A.45.05％
B.49.31％
C.56.86％
D.63.6％

【答案】 D
75、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（　　）。
A.收益现金流风险
B.未来运营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险

【答案】 B
76、下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（　　）。
A.购买-更新改造-出售
B.购买-持有出租-出售
C.开发-持有出租-出售
D.购买-更新改造-出租-出售

【答案】 A
77、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（　）。
A.列出需要进行模拟的因素
B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布
C.选择概率分析使用的财务评价指标
D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

【答案】 B
78、以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是( )。
A.开发商对市场预测的偏差
B.建造商的参与
C.开发商间非理性行为
D.开发资金的易得性

【答案】 B
79、关于房屋施工面积的说法，正确的是（　　）。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

【答案】 C
80、财务分析不包括（ ）。
A.偿债能力分析
B.平衡能力分析
C.盈利能力分析
D.营运能力分析

【答案】 B
81、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（ ）。
A.私人权益融资
B.私人债务融资
C.公开权益融资
D.公开债务融资

【答案】 C
82、下列物业中，属于特殊物业的是（　　）。
A.在建工程
B.车站
C.购物中心
D.科技产业园区

【答案】 B
83、房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（　）。
A.对工程采用的配套设备进行检验
B.确立有关质量文件的档案制度
C.对原材料的检验
D.控制工程变更

【答案】 D
84、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500 万元，资产合计为4000 万元，流动资产和流动负债分别为2000 万元和1000 万元，存货为1200 万元，则该企业的流动比率为（　　）。
A.62.5%
B.80.00%
C.133.33%
D.200.00%

【答案】 D
85、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（　　）。
A.专家打分法
B.“三项预测值”法
C.解析法
D.蒙特卡洛模拟法

【答案】 B
86、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　　）万元。
A.2.73
B.29.11
C.344.74
D.349.31

【答案】 B
87、（　）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。
A.开发—销售
B.开发—持有出租—出售
C.购买—持有出租—出售
D.购买—更新改造—出售

【答案】 D
88、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（　　）导向定价法。
A.成本
B.购买者
C.竞争
D.市场

【答案】 B
89、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（ ）。
A.借贷利息
B.折旧与摊销
C.所得税
D.自有资金

【答案】 B
90、按投资的（　　），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
A.投资对象
B.投资回收期
C.经济用途
D.投资形式

【答案】 C
91、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（　）。
A.抵御通货膨胀的影响
B.提高资本金的投资收益水平
C.提高全部投资的平均收益率
D.降低借贷资金的资金成本

【答案】 B
92、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为( )m2。
A.48.5
B.49
C.51
D.45.5

【答案】 A
93、查账时要兼顾各方利益，公平公正地对待涉及多方经济利益的问题。这体现的是查账原则中的（ ）。
A.独立性原则
B.群众性原则
C.合法性原则
D.公正性原则

【答案】 D
94、如果银行存款的利率为12%，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行( )。
A.5674元
B.2000元
C.6250元
D.8929元

【答案】 A
95、房地产投资方案比选通常是在（　　）之间进行。
A.独立方案
B.互斥方案
C.净现值法
D.等额年费用法

【答案】 B
96、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S＝f（E，P）。若购买者非常满意，则（　　）。
A.P＝0
B.E＞P
C.E＝P
D.E＜P

【答案】 D
97、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（　）。
A.政治风险
B.变现风险
C.机会成本风险
D.市场供求风险

【答案】 B
98、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（　　）列出质量缺陷清单。
A.开发商
B.承包商
C.监理工程师
D.使用单位

【答案】 C
99、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　）的极限值。
A.利润为零
B.允许的最低经济效益指标
C.最大费用
D.最大利润

【答案】 B
100、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。
A.简单平均法
B.移动平均法
C.加权移动平均法
D.指数平滑法

【答案】 B
101、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（　）。
A.10.37%
B.12.00%
C.20.24%
D.20.74%

【答案】 D
102、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6。则房地产投资的预期收益率为（　　）。
A.4.42%
B.8.11%
C.8.13%
D.9.54%

【答案】 B
103、随着政府土地储备制度的建立，（　　）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A.存量
B.增量
C.流量
D.定量

【答案】 A
104、在（　）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A.银行
B.经销商
C.业主
D.政府

【答案】 D
105、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（ ）。
A.9%
B.12%
C.12.5%
D.15%

【答案】 D
106、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（　）进行比选。
A.净现值法
B.等额年值法
C.差额内部收益率法
D.费用现值法

【答案】 B
107、某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（　　）万元。
A.29.70
B.34.65
C.39.60
D.59.40

【答案】 C
108、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。
A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%
C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

【答案】 B
109、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（　　）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
B.现金流入都包括销售收入和销售税费
C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】 A
110、投资者所要求的最低利率是（　）。
A.同业拆放利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.基础利率

【答案】 D
111、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指( )。
A.土地使用权出让市场
B.土地转让市场
C.新建商品房租售市场
D.存量房地产交易市场

【答案】 A
112、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（　　）。
A.企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次
B.经营收入＝销售收入＋出租收入
C.销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入
D.可分配利润＝税后收入－未分配利润

【答案】 C
113、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（ ）。
A.私人权益融资
B.私人债务融资
C.公开权益融资
D.公开债务融资

【答案】 C
114、张某购买了一间总价值为100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20 万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（　　）。
A.8.17%
B.13.62%
C.14.00%
D.23.33%

【答案】 B
115、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（　　）。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.8

【答案】 C
116、根据消费者( )的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。
A.购买习惯
B.购买心理
C.购买动机
D.购买行为

【答案】 D
117、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为( )元。
A.2277.4
B.2281.9
C.2728.8
D.2741.95

【答案】 A
118、竣工验收时，（　）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
A.开发商
B.承包商
C.监理机构
D.建设主管部门

【答案】 A
119、每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（　　）。
A.用途广泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性

【答案】 B
120、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（　）。
A.提出投资设想
B.项目可行性研究
C.细化投资设想
D.寻找和筛选投资机会

【答案】 B
121、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（　）。
A.1.82%
B.2.33%
C.3.57%
D.5.45%

【答案】 C
122、在现金流量表中，不应该出现（　）。
A.借贷利息　　
B.折旧与摊销　　
C.所得税　　
D.自有资金

【答案】 B
123、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（　）。
A.最低可接受收益率原则
B.不行动原则
C.备选方案差异原则
D.最高可接受收益率原则

【答案】 D
124、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（ ）。
A.私人权益融资
B.私人债务融资
C.公开权益融资
D.公开债务融资

【答案】 C
125、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（　）。
A.房屋施工面积
B.城市家庭人口规模
C.销售量
D.房地产价格

【答案】 A
126、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（　　）。
A.持有期风险
B.时间风险
C.周期风险
D.机会成本风险

【答案】 C
127、在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（　）。
A.财务计划现金流量表
B.利润表
C.资产负债表
D.经营成本估算表

【答案】 C
128、投资者所要求的最低利率是（ ）。
A.基础利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.同业拆借利率

【答案】 A
129、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（　　）竞争者。
A.从容不迫型
B.选择型
C.凶猛型
D.随机型

【答案】 B
130、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（　）。
A.盈亏平衡分析表
B.敏感性分析表
C.投入产出分析表
D.投资计划与资金筹措表

【答案】 B
131、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（　）。
A.20%
B.15%
C.10%
D.25%

【答案】 B
132、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（