2025年房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷B卷附答案.docx

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2025年房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷B卷附答案单选题（共800题） 1、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。 A.快速变现价值 B.谨慎价值 C.在用价值 D.残余价值【答案】 B 2、房地产权益以（）为基础。 A.房地产权利以外因素的限制情况 B.其他房地产权利的限制情况 C.额外的利益或好处 D.房地产权利【答案】 D 3、资本化率是（）的倒数。 A.毛租金乘数 B.潜在毛租金乘数 C.有效毛收入乘数 D.净收益乘数【答案】 D 4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。 A.2385 B.2393 C.2955 D.2964 【答案】 A 5、下列（）不是估价假设的作用。 A.规避估价风险 B.保护估价报告使用者 C.保护估价机构和估价师 D.保护估价机构的管理者【答案】 D 6、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指 A.亡阴 B.亡阳 C.脱液 D.伤津【答案】 C 7、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼【答案】 B 8、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。 A.估价目的 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】 A 9、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。 A.5890 B.5976 C.6053 D.6135 【答案】 B 10、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为( )元。 A.32000 B.40000 C.48000 D.83333 【答案】 B 11、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）。 A.2.5% B.3.0% C.5.06% D.8.0% 【答案】 C 12、某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。 A.66.34 B.98.42 C.984.20 D.1213.85 【答案】 B 13、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（　）。 A.市场价值 B.花费的成本 C.效用 D.投资价值【答案】 C 14、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。 A.炫耀性物品 B.正常商品 C.吉芬物品 D.马铃薯【答案】 C 15、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。 A.最佳用途和最佳规模 B.最佳集约度 C.最佳规模和最佳集约度 D.最佳用途【答案】 C 16、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（　）。 A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日【答案】 C 17、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（　）。 A.17.13% B.18.30% C.18.61% D.21.47% 【答案】 B 18、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。 A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿【答案】 B 19、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。 A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.移动平均法【答案】 B 20、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。 A.价值时点的价格 B.正常情况下的价格 C.客观情况下的价格 D.现实情况下的价格【答案】 A 21、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。 A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样【答案】 B 22、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。 A.1067元/m2 B.1070元/m2 C.1084元/m2 D.1141元/m2 【答案】 C 23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（　）万元。（建筑物报酬率为10%） A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.06 【答案】 D 24、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。 A.应急物品 B.一般物品 C.特殊商品 D.稀缺物品【答案】 D 25、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。 A.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率－投资带来的优惠率 B.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋投资带来的优惠率 C.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠率 D.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率【答案】 D 26、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。 A.典型投资者所要求的社会一般报酬率 B.典型投资者所要求的社会最高报酬率 C.特定投资者所要求的最低报酬率 D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】 C 27、夏季的主气是 A.热 B.暑 C.风 D.火【答案】 B 28、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。 A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断【答案】 C 29、气血关系失调的病机是 A.气和血互根互用的功能失调 B.气的运行郁滞不畅，血行障碍 C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱 D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】 A 30、（）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。 A.假设开发法 B.标准价调整法 C.多元回归分析法 D.损失资本化法【答案】 B 31、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。 A.400 B.450 C.500 D.540 【答案】 A 32、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.5% 【答案】 C 33、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。 A.政府出台新的政策措施 B.利率 C.房地产市场状况 D.可比实例房地产状况【答案】 C 34、使住宅房地产价格明显上升的是（）。 A.中等收入者收入提高 B.高收入者收入增加 C.低收入者收入增加 D.居民收入提高【答案】 A 35、下列不是估价所需资料的是（）。 A.对房地产价格有普遍影响的资料 B.宪法 C.反映估价对象状况的资料 D.交易成本，收益实例资料【答案】 B 36、以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。 A.《物权法》 B.《中华人民共和国城市房地产管理法》 C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》 D.《房地产估价机构管理办法》【答案】 B 37、参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】 D 38、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）万元。 A.21 B.27 C.2473 D.2479 【答案】 D 39、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】 A 40、价值时点通常的表示方法是（）。 A.时、分、秒 B.公历年、月、日 C.阴历年、月、日 D.进行估价时的时间【答案】 B 41、下列哪项是影响血运行的因素 A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用 B.血液的质量 C.病邪的影响 D.以上均是【答案】 D 42、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。 A.主观合理价值和公开市场价值 B.主观合理价值和非公开市场价值 C.主观合理价值和客观合理价值 D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】 D 43、地价本质上是( )。 A.劳动创造 B.“劳动价值”的货币表现 C.围绕着“劳动价值”而上下波动 D.地租的资本化【答案】 D 44、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。 A.105 B.97 C.98 D.103 【答案】 B 45、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。 A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人 B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人 C.公证机关和无利害关系的第三人 D.人民法院【答案】 A 46、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。 A.250 B.1000 C.2500 D.3000 【答案】 C 47、 “用寒远寒，用凉远凉”属于 A.因时制宜 B.因地制宜 C.因人制宜 D.阴阳亡失【答案】 A 48、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（）。 A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动 B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境 C.房地产市场是一个全球性的市场 D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场【答案】 C 49、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（《伤寒论》），其病机是 A.津亏气耗 B.津随气脱 C.气随液脱 D.津伤液脱【答案】 C 50、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。 A.1067元/m2 B.1070元/m2 C.1084元/m2 D.1141元/m2 【答案】 C 51、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进行评估。 A.工业厂房 B.工业用地 C.商品住宅 D.商住用地【答案】 D 52、房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。 A.供求 B.价格 C.供给 D.市场【答案】 C 53、薛雪的著作是 A.《温病条辨》 B.《湿热条辨》 C.《温热论》 D.《脾胃论》【答案】 B 54、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 B 55、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（　）。 A.自然环境 B.人文环境 C.景观 D.施工环境【答案】 D 56、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（　）。 A.增值税 B.契税 C.教育费附加 D.土地增值税【答案】 B 57、房地产的基本存在形态不包括（）。 A.建筑物 B.土地 C.房地 D.土地及其附着物【答案】 D 58、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（　）。 A.市场价值 B.花费的成本 C.效用 D.投资价值【答案】 C 59、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高【答案】 A 60、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（）构成。 A.购置时应由卖方缴纳的税费 B.购置时应由买卖双方缴纳的税费 C.相关税费 D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】 D 61、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。 A.690.40 B.8284.79 C.8720.83 D.9746.81 【答案】 B 62、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（　）元/m2。 A.100 B.300 C.600 D.900 【答案】 D 63、（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。 A.相邻关系 B.使用管制 C.市政府监督 D.其他管制【答案】 A 64、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。 A.中位数 B.众数 C.平均数 D.分位数【答案】 B 65、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。 A.45 B.50 C.52 D.55 【答案】 C 66、下列哪项专著的成书，不是标志着中医学理论体系的初步形成 A.《伤寒杂病论》 B.《黄帝内经》 C.《神农本草经》 D.《医宗金鉴》【答案】 D 67、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。 A.1 B.1.5 C.2 D.2.5 【答案】 D 68、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。 A.拥有的房地产权利 B.受房地产权利以外因素限制的情况 C.受其他房地产权利限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】 B 69、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。 A.价值时点的价格 B.正常情况下的价格 C.客观情况下的价格 D.现实情况下的价格【答案】 A 70、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A.了解某宗房地产的出租人权益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】 D 71、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税【答案】 A 72、利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（）元/m2。 A.5447 B.5832 C.6987 D.7757 【答案】 D 73、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。 A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法 B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法 C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用 D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】 A 74、下列哪项不是治标与治本的运用方法 A.急则治其标 B.缓则治其本 C.标本兼治 D.先安未受邪之地【答案】 D 75、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。 A.使用价值 B.交换价值 C.市场价值 D.投资价值【答案】 D 76、一份完整的估价报告通常由（）组成。 A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件 B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号 C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期 D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】 A 77、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（）。 A.剩余物现象 B.地租现象 C.高工资现象 D.纯粹的剩余物现象【答案】 B 78、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元／m2，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（　）元。 A.76800 B.79104 C.80118 D.81562 【答案】 B 79、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（）的价值。 A.基准日期 B.价值时点 C.估价时点 D.估价报告出具日期【答案】 B 80、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（　）之间的关系。 A.价格 B.供给量 C.开发成本 D.开发价值【答案】 A 81、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。 A.某一事物 B.某房地产 C.其他房地产或事物 D.各种事物【答案】 C 82、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（　）。 A.市场提取法 B.分解法 C.累加法 D.排序插入法【答案】 A 83、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。 A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】 D 84、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。 A.4000 B.5900 C.6800 D.7200 【答案】 C 85、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（）。 A.明确估价费用 B.明确估价人员 C.明确价值时点 D.明确估价内容【答案】 C 86、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。 A.2500 B.3000 C.3500 D.4000 【答案】 B 87、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是 A.冲脉 B.任脉 C.阴、阳跷脉 D.阴、阳维脉【答案】 C 88、按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。 A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段【答案】 B 89、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。 A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状【答案】 D 90、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。 A.权益原理 B.收益递增递减原理 C.适合原理 D.均衡原理【答案】 D 91、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】 A 92、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。 A.523.45 B.593.75 C.643.75 D.1000 【答案】 C 93、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。 A.40 B.42 C.48 D.50 【答案】 C 94、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。 A.766 B.791 C.913 D.1046 【答案】 B 95、一份完整的估价报告通常由（）组成。 A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件 B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号 C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期 D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】 A 96、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。 A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取 B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求 C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查 D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】 B 97、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。 A.估价时点 B.价值类型 C.估价机构 D.估价依据【答案】 D 98、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。 A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】 B 99、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。 A.写字楼 B.生产用房 C.加油站 D.住宅【答案】 D 100、房地产作价入股估价应当采用（）标准。 A.谨慎价值 B.投资价值 C.市场价值 D.快速变现价值【答案】 C 101、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。 A.12.90% B.13.10% C.13.06% D.13.07% 【答案】 D 102、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。 A.完全相同的房地产 B.相关的房地产交易 C.类似房地产的交易 D.房地产的交易【答案】 C 103、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】 A 104、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 A 105、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。 A.3752 B.3806 C.4128 D.4830 【答案】 A 106、待开发的土地一般不适用（）来估价。 A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法【答案】 C 107、在估价相关国际组织中，FIG是指（）。 A.世界估价组织协会 B.国际估价标准委员会 C.国际测量师联合会 D.美国估价学会【答案】 C 108、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。 A.毛租金乘数法 B.潜在毛收入乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法【答案】 C 109、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。 A.0～50 B.50～75 C.50～100 D.100～150 【答案】 C 110、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。 A.估价目的 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】 A 111、关于明确估价目的的说法，正确的是（）。 A.估价目的由价值类型决定 B.估价目的根据估价师的经验确定 C.估价目的由委托人的估价需要决定 D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定【答案】 C 112、寒病即见寒象所采用的治法是 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之【答案】 C 113、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（　）。 A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】 A 114、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（）。 A.收益递增递减原理 B.利益最大化原理 C.均衡原理 D.适合原理【答案】 B 115、面色白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损【答案】 C 116、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八【答案】 A 117、如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用（）较合适。 A.平均数 B.中位数 C.众数 D.最高或最低值法【答案】 B 118、自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。 A.外力 B.内力 C.自然力的作用 D.内部结构的变化【答案】 C 119、以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。 A.《物权法》 B.《中华人民共和国城市房地产管理法》 C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》 D.《房地产估价机构管理办法》【答案】 B 120、常兼他邪合而伤人的是邪 A.热 B.寒 C.风 D.火【答案】 C 121、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。 A.市场案例 B.交易实例 C.交易预期值 D.市场预期值【答案】 B 122、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。 A.估价目的、估价原则、估价对象 B.估价目的、估价原则、估价时点 C.估价原则、估价对象、估价时点 D.估价目的、估价对象、估价时点【答案】 D 123、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）。 A.合法原则 B.最高最佳利用原则 C.一致性原则 D.一贯性原则【答案】 D 124、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。 A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见 C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果 D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】 D 125、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。 A.市场交易价格 B.预期收益能力 C.开发建设成本 D.未来收益大小【答案】 B 126、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。 A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价 B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价【答案】 D 127、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的 A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分 B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液” C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法 D.小肠之气的运动，

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