09月13日房地产估价理论与方法.doc

2004年09月13日房地产估价理论与方法1一、单选共40题，每题1分，总计40分1、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（ ）。A价格B生产费用C劳动价值D成本加利润2、运用成本法估价，需要懂得（ ）。A房地产成本构成B房地产供求关系C房地产价格构成D房地产重置价格构成3、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（ ）上把握房地产价格的“数量”。A货币支付B价值C现象D本质4、报酬率为（ ）与所投入的资本的比率。A净收益B投资回收C投资回报D收益5、重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ ）的新建筑物的正常价格。A具有同等效用B完全相同C具有同等功能D类似6、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（ ）。A剩余价值B剩余使用寿命B实际使用年限D实际损耗程度7、房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其（ ）所排列出的先后进行次序。A时间顺序B逻辑顺序C程序D内在联系性8、房地产估价的核心是为（ ），对特定房地产在特定时点的客观合理价格或价值的测算和判定。A特定对象B特定委托人C特定目的D特定要求9、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ ）作为其中的一种估价方法。A市场法B假设开发法C收益法D成本法10、估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（ ）以上。A20年B10年C8年D15年11、假设开发法在形式上是（ ）。A评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法B评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法C评估房地产价格的收益法的倒算法D评估房地产价格的成本法的倒算法12、在传统方法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A投资利润B开发利润C投资收益D销售税13、投资利息估算只有在（ ）才需要。A比较法B传统方法C现金流量折现法D收益法14、在现实生活中，房地产价格的高低是由（ ）的结果。A众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用B影响房地产价格的因素共同作用C各种影响房地产价格的因素其影响强度不同D各种影响因素影响房地产价格变动方向不同15、商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（ ）。A周围环境状况B与市中心的远近C临街状况D交通便捷程度16、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ ）下的估价结果具有近似性。A同一估价原则、同一估价时点B同一估价目的、同一估价方法C同一估价目的、同一估价时点D同一估价原则、同一估价目的17、现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（ ）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。A小于B大于C等于D小于或等于18、某房地产土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑物建筑面积1000m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该建筑物的每1m2建筑面积的实际价值比重置价值低（ ）元。A100B200C300D40019、收益法是以（ ）为基础的。（ ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A收益原理B预期原理C未来原理D替代原理20、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（ ）。A150.56万元B154.56万元C157.61万元D152.69万元21、某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ ）。A5250元/m2B5655元/m2C5536元/m2D5456元/m222、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ ）。A类似房地产的交易B相同房地产的交易C相关房地产的交易D房地产的市场交易23、如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用（ ）时的汇率进行换算。A估价作业日期B成交日期C估价时点D交易日期修正后24、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。A固定价格指数B定基价格指数C长期价格指数D环比价格指数25、房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（ ）。A变动规律和发展趋势B变动规律和长期趋势C发展规律和变动趋势D发展规律和长期趋势26、越接近（ ）的发展速度对估价更为重要。A客观情况B市场供求C估价时点D现在27、城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。A客观合理价值标准B非公开市场价值标准C公开市场价值标准D政府规定的价值标准28、街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用（ ）。A正旁两街分别轻重估价法B重叠价值估价法C比较法D假设开发法29、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型（ ）。A出租的房地产B自用的房地产C餐饮的房地产D营业的房地产30、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（ ）。A650万元B687万元C585万元D630万元31、某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ ）。A6.6%B5.8%C6.2%D6.4%32、路线价法实质上是一种（ ）。A长期趋势法B成本法C市场法D收益法33、土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A不可损耗性B不可毁灭性C保值增值性D寿命长久性34、路线价法特别适用于对（ ）进行估价。A单宗土地B待开发土地C在大范围内同时对大量土地D少量土地35、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A独一无二B不可移动C价值高大D数量有限二、多选共40题，每题2分，总计80分36、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如（ ）。A要有一个明朗、开放及长远的房地产政策B要有一套统一、严谨及健全的房地产法规C要有一套完整的开发计划和管理制度D要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单E要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划37、选择最佳的开发利用方式包括（ ）等的确定。A结构B构造C用途D规模E档次38、归纳起来，古今中外主要有下列几种物品分配方式（ ）。A武力、计划B偷窃、掠夺C抽签、排队D分配、补偿E礼让、价格39、明确估价基本事项主要包括（ ）。A明确估价目的B明确估价对象C明确估价时点D明确估价内容E明确估价费用40、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件（ ）。A生产成本高于市场平均成本B生产成本低于市场平均成本C自由竞争D该种商品本身可以大量重复生产E生产成本等于市场平均成本41、政府对房地产价格的干预，包括（ ）。A政府指导价、政府定价B市场调节价、宏观调控价C规定成本构成或利润率D最高限价、最低限价E规定成本和利润42、确定重新构建价格时，应特别记住下列几点（ ）。A重新构建价格是估价时点时的B重新构建价格是现在的C重新构建价格是客观的D重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和E建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格43、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（ ）。A拟采用的估价技术路线和估价方法B拟调查搜集的资料及其来源渠道C预计所需的时间、人力、经费D估价作业步骤和时间进度安排E完成估价任务的措施44、对房地产估价总的要求是（ ），这应作为房地产估价的最高原则。A合法B独立C客观D公正E公平45、要把握房地产价格的影响因素，首先应在观念上具备以下认识（ ）。A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的B不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的C不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的D某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或模型来量化E某些影响因素对房地产价值的影响可以进行定性分析46、（ ）等几个经济学原理有助于把握最高最佳使用。A适合原理B替代原理C均衡原理D收益递增递减原理E收益原理47、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（ ）。A客观收益B实际收益C有形收益D无形收益E潜在收益48、区位状况比较、调整的内容包括有（ ）。A环境景观B地形地势C朝向楼层D建筑规模E平面布局49、建筑物外观形象包括（ ）等，对房地产价格有很大影响。A建筑式样B风格C结构D构造E色调50、标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括有（ ）。A一面临街，土地形状为矩形B临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度C土地面积中等D临街宽度与临街深度比例恰当E用途为所在路线价区段具有代表性的用途，建筑容积率为所在路线价区段具有代表性的建筑容积率三、判断共40题，每题1分，总计40分51、由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。（ ）52、房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。（ ）53、运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，如中包含所得税、房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧费、房地产改扩建费用。（ ）54、房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其外在联系性所排列出的先后进行次序。（ ）55、如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比较法估价。（ ）56、交易日期调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（ ）57、估价时点，应根据估价目的来确定。（ ）58、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（ ）59、房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素的影响。（ ）60、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（ ）61、路线价是若干“标准宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”。（ ）62、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（ ）63、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。（ ）64、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。（ ）65、从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。（ ）四、计算共0题，每题10分，总计0分66、 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示： 试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。67、 某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8%，折现率为10%)。答案：第1题试题答案：A第2题试题答案：C第3题试题答案：C第4题试题答案：C第5题试题答案：B第6题试题答案：D第7题试题答案：D第8题试题答案：C第9题试题答案：B第10题试题答案：D第11题试题答案：B第12题试题答案：B第13题试题答案：B第14题试题答案：A第15题试题答案：C第16题试题答案：C第17题试题答案：B第18题试题答案：C第19题试题答案：B第20题试题答案：B第21题试题答案：C第22题试题答案：A第23题试题答案：C第24题试题答案：B第25题试题答案：A第26题试题答案：C第27题试题答案：C第28题试题答案：A第29题试题答案：C第30题试题答案：A第31题试题答案：D第32题试题答案：C第33题试题答案：B第34题试题答案：C第35题试题答案：A第36题试题答案：ABDE第37题试题答案：CDE第38题试题答案：ACE第39题试题答案：ABC第40题试题答案：CD第41题试题答案：ACD第42题试题答案：ACE第43题试题答案：ABCD第44题试题答案：BCD第45题试题答案：ABC第46题试题答案：ACD第47题试题答案：ACDE第48题试题答案：AC第49题试题答案：ABE第50题试题答案：ABDE第51题第52题第53题第54题第55题第56题第57题第58题第59题第60题第61题第62题第63题第64题第65题第66题试题答案：1试题解析：解： (1)按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为： VA/Y (2)计算客房与餐饮年总收益： 1)客房年总收益(400200100350)365(1-25%)3148.13(万元) 2)餐饮年总收益3148.1330%944.44(万元) (3)计算客房与餐饮年总费用： 1)客房年总费用3148.1335%1101.85(万元) 2)餐饮年总费用944.4455%519.44(万元) (4)计算年净收益3148.13944.44-1101.85-519.44200 2671.28(万元) (5)由所给资料计算报酬率： 可比房地产的报酬率：A3000/2520011.9% B3500/2940011.9% C2800/2380011.76% D2000/1660012.05% 以其平均数作为估价对象的报酬率： (11.9%11.9%11.76%12.05%)/411.9% (6)从公式求得该宾馆价格为： VA/Y2671.28/11.9%22447.73(万元)第67题试题答案：1试题解析：解： (1)设该在建工程的正常购买总价为V。 (2)续建后的总价值用下式计算 14396.65万元 (3)续建总费用28004000060%(110%)6109.09(万元) (4)销售税费总额14396.656%863.80万元 (5)购买该在建工程税费总额V3%0.03V (6)V14396.65-6109.09-863.80-0.03V V7207.53(万元) 故：该在建工程总价为7207.53万元 该在建工程单价为1801.88元/m2。