房地产稽查培训.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,1,2006,年房地产建筑安装企业税收自查方略及筹划技巧,杨文国,河北省地方税务局稽查局,2,第一节 房地产行业常见违法手段及成因,一、房地产违法行为的主要特点及发展变化趋势,偷税与反偷税的斗争更加复杂，大案、要案不断出现。,偷税形式多种多样，手段更加隐蔽。,部分不法纳税人开始为自己的违法行为公开寻求借口和保护。,3,二、常见违法手段,（一）营业税,1.,以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等，直接冲减应付账款、应付股利或者长期借款等科目不计销售收入，不申报纳税。,2.,将预收房款记入“其他应付款”等往来账科目上，长期不申报纳税。还有的采取把售房款直接由销售部门收取并存储在其他银行账号上，随意调节每期应结转收入，隐瞒收入。,4,3.,不按规定开具发票（或开具假发票），隐瞒销售收入。,4.,销售自建自用房地产不申报缴纳“建筑业”营业税。,5.,收到业主个人购房按揭贷款后计入“应付账款”、“其他应付款”等往来科目，不申报纳税。,6.,价外费用不计算在营业额内申报纳税。,7.,利用税收优惠政策造假，偷逃税款。,5,2006,年,8,月,18,日,通知下发之日起，,一律停止,审批党政机关集资合作建房项目。,严禁,党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。,对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目，房地产管理,(,房改,),部门要会同有关部门,重新审查,，,不符合,经济适用住房管理办法,和房改政策的，不得按集资合作建房项目开工建设。,6,已经开工建设的集资合作建房项目，房地产管理,(,房改,),部门要会同有关部门,重新审查项目供应对象、面积标准和集资款标准。,对,住房面积已经达到当地规定标准,等不符合参加集资合作建房条件的职工，取消其资格。,对,虽然符合参加集资合作建房条件，但住房面积,(,以前已享受政府优惠政策的住房面积和新参加集资合作建房的面积合并计算,),超过当地规定的,，按照当地住房面积超标处理办法执行。对单位违规向职工提供集资建房补贴的，责令收回。,7,各级监察机关要会同建设、国土等部门加强监督检查。对违反规定批准或实施集资合作建房的，要严肃追究有关责任人的责任。,对利用职权及其影响，以“委托代建”、“定向开发”等方式变相搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益的，,要追究有关单位领导的责任。,凡以集资合作建房名义搞商品房开发，对外销售集资合作建成的住房的，要没收非法所得，,并从严处理有关责任人；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。,8,8.,返还给拆迁户的住房不计入营业额。,专题分析,P428,页 会计处理,P254,页,9.,以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收政策为借口，拒不缴纳销售经济适用房收入应纳的营业税。,P22,页,10.,开发商将未售出的房屋、商铺、车位、广告位、集贸市场摊位出租，其取得的租金收入未申报纳税。,P319,页,11.,房地产开发公司与施工单位双方协议互相以较低价格开具给对方发票，双方都能得以少缴纳营业税。,12.,将售楼收入直接冲减开发成本或由业主直接向施工单位付购房款项。,9,（二）企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税）,房地产开发建设阶段,1.,不按规定预缴所得税。以工程尚未决算、收入及成本无法准确反映为由，不按规定预缴所得税。,2.,伪造或者高估成本。通过到税务机关代开发票多缴纳建筑安装业营业税的手段达到少缴纳,33%,企业所得税目的。,3.,利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本前移，减少当期应纳税所得额。,10,4.,多列利息支出，多列预提费用。,5.,利用关联关系，以转移定价方式瞒天过海转移利润。,P490,页,筹划思路,:,货物购销,(,施工材料、设备）,营销网络（开发产品收购价格、佣金）,运输系统（设备和材料的运输装卸和保险费用）,贷款利率,无形资产的特许权使用费,11,固定资产的投资与租赁,建筑劳务的价格,设计、策划、咨询费用的收取,6.,项目贷款利息税前列支。,房地产销售阶段,1.,销售款长期不结转收入。,2.,成本核算混乱。,3.,隐匿贮藏间、楼顶平台（花园）、车位等项的销售收入,。,12,（三）土地增值税,1.,未按规定就竣工结算前的预售收入预缴土地增值税。,P571-572,2.,相当一部分开发商利用纳税人建造普通标准住宅出售其增值额未超过扣除项目金额,20%,免征土地增值税这一优惠政策，进行避税筹划。,筹划思路：代建 合作建房 兼并 设立独立的销售子公司分解商品房销售价格,普通标准住宅避税临界点筹划法：,财政部国家税务总局,关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税,199548,号,13,二、关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。,14,例、,某房地产公司从事普通标准住宅开发，2003年11月15日，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1100万元，利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率 0.5，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。,15,例 1、收入总额2400万；,2、扣除项目金额：,（1）取得土地使用权金额324万,（2）房地产开发成本 1100万,（3）房地产开发费用（324+1100）,X 10%=142.4,万,（4）加计20%扣除数（324+1100）,X 20%=284.8,万,（5）扣除营业税及附加2400,X5%X（1+7%+3%）=132,万,允许扣除项目合计：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2万,16,设销售总额为,X，,设取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本合计（建造成本）为,Y。,于是房地产开发费用为0.1,Y,加计20%扣除额为0.2,Y,允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：,X5%（1+7%+3%）=0.055X,计算增值率为20%时，,X、Y,的关系：,X（1.3Y+0.055X）,（1.3Y+0.055X）=20%,解方程得出,X=1.6702Y,17,即：增值率=20%时，售价为建造成本的1.6702倍;,当,X1.6702Y,时,增值率20%,根据税法规定,免交土地增值税。,所以,我们把1.6702称为“免税临界点定价系数”。,因为,土地增值税的最低税率为30%,根据上述道理,计算增值率为30%时,X:Y,等于1.82014。,接上例、建造总成本1424万元，单位建造成本1186元/平方米,免税临界点定价=1186,X1.6702=1981,元/平方米,高收益最低定价=1186,X1.82014=2157,元/平方米,18,（四）房产税,P122,1.,已经投入使用的房产少缴房产税。,房地产企业将自己开发的尚未出售的房屋作为售楼处、办公自用房或样板间。,2.,出租的房产少缴房产税。,19,房产税筹划思路,合理分解租金收入 错误思路：出租变承包,辽宁省地方税务局关于明确房产税有关问题的通知 辽地税函,2006125,号,一、关于房屋租金收入的确认问题,对出租房屋取得的租金收入应按租金全额计算缴纳房产税。纳税人取得的出租房屋收入中含有水费、电费和物业管理费等费用的，在计算缴纳房产税时，对按照物价部门规定的标准收取，并提供合法、有效凭据，证明其确已交费的部分可给予扣除。,20,上海市税务局关于重申企业出租房产应按房租收入计征房产税的通知,沪税地,199149,号,有关宾馆、酒店和招待所的客房业务（包括长期包租而未改变性质的），均作这些单位本身业务用房，应按照房产原值一次减除,20,后的余值计征房产税。如出租的客房或其他用房，由承租单位获得使用权后，按其需要改变客房成其他用途的（例承租单位作为办公、营业或交易场所等）应作出租房产处理。其房产税应按照租金收入扣除所提供的水、电等服务费用后计征。,21,（五）土地使用税,1.,开征范围内的项目开发期间占用的土地未缴纳土地使用税。,P154-155 P8,2.,未售出的商品房作为办公自用的，所占土地未缴纳土地使用税。,赣地税函,2005197,号,房地产开发企业自取得土地使用权之日,(,政府批文或签订合同之日,),起，应按规定缴纳城镇土地使用税。,22,商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税土地面积的计算，原则上按已出售房屋（以合同签订时间为准）所占有的土地面积进行减除，每半年清算一次。未出售房屋的土地面积应按规定征收城镇土地使用税。对销售过程中的道路、绿化、公共设施所占用的土地面积，应在整个房屋售出,80%,后停止征收城镇土地使用税。,河南省地方税务局房地产开发企业,城镇土地使用税征收管理办法,23,纳税义务发生时间,房地产开发企业纳税人，以取得土地使用权的次月起为城镇土地使用税纳税义务发生时间，土地使用权的取得以土地使用证书核准的时间为依据。,对房地产开发企业虽未取得土地使用证书，但已通过一定的方式取得或拥有了土地的实际使用权，且已开始实施开发利用的土地，以房地产开发企业已实施开发利用土地之次月起为纳税义务发生时间。,应税面积的计算,24,房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，,按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。,房屋交付使用,，,是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。,对购房人,非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的,，,只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。,25,辽宁省税务局关于对房地产开发公司征收土地使用税的批复 辽税四,1993203,号,房地产开发公司征收土地使用税的计税依据应包括与其不可分割的附属设施占地。即对住宅小区内马路、绿化用地、商业网点、自行车棚等公共设施用地均应征税,北京市地方税务局关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关问题的通知,京地税地,2005550,号,房地产开发企业应自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用税。,26,房地产开发企业应按其国有土地使用证中标注的土地面积，计算缴纳城镇土地使用税。未取得国有土地使用证的，暂按实际占地面积计算缴纳城镇土地使用税。,房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积（已销售房屋的建筑面积,开发项目房屋总建筑面积）,总占地面积。,（六）印花税,体现在房屋销售合同、建筑材料购销合同、建筑工程勘察设计合同、建筑工程施工合同、广告合同、租赁合同、借款合同等未贴或者少贴印花税,。,27,印花税筹划思路,一、尽量避免成为印花税的纳税人：,（一）发生经济业务不签订合同的，不纳税。,（二）订立的合同不是印花税暂行条例所列举的项目的,就不征税。,(三)虽然使印花税暂行条例所列举的项目,但税目所列征税范围不包括的不征税.例企业间的借款合同.,二、委托加工合同的纳税筹划,1、合同中应明确把加工费金额和提供原材料金额分开,2、适当降低加工费金额，提高原材料金额。,三、减少分包或转包环节避免重复征税,28,（七）个人所得税,1.,以虚构零星工程的名义，使用外购发票入账报销的方法，大量套取现金。,2.,虚构工作人员名单领取工资。,3.,以内部优惠价向员工售卖房产。,4.,以工资总额除以总人数计算出的平均工资，来找相应税率，计算应扣缴的税款。,5.,办理代币券、购买返还性商业保险。,6.,允许职工以汽车修理费、油票、过路过桥费各种单据报销。,29,点评：工资薪金所得的纳税筹划误区：,1、工资薪金的福利费用化筹划：,企业为职工提供住所,企业为职工提供旅游费用,营销人员的提成工资,企业为职工提供费用及设施,A、,企业为职工提供工作餐或为职工支付搭伙费,B、,企业为职工提供家具及住宅设备。,C、,企业为职工提供办公用品和办公设备。,D、,企业为职工提供公务用车,企业为职工买车购房填写职工姓名,E、,企业为职工子女设立教育基金，为职工子女提供奖学金。,f、,企业为职工免费提供水、电、煤气等服务。,30,工资薪金所得筹划可行之法,1.,利用年终奖金政策,2.,利用三险一金政策,个人所得税条例,第二十五条：“按照国家规定，单位为个人缴付和个人缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金，从纳税义务人的应纳税所得额中扣除。”,3.,购买网通、电信、移动、联通冲值卡，办理商场超市购物卡。,31,第二节,房地产行业税收自查方略,一、,账外自查方法,1.,了解企业建设项目的相关情况,。,2.,准备与项目基本信息有关的证件资料,。,3.,准备销售明细表。,4.,到企业售楼部了解楼盘销售价格、进度，注意索取“销控表”。该表通常都已标明房屋销售的具体情况。,5.,要注意到物业管理部门索取入住档案资料，到负责协助业主办理房屋产权的部门索取办理房屋产权底册。,32,6.,按照企业已开发完毕的项目总建筑面积、销售进度和市场平均价格估算总收入，然后和企业账面项目历年累计收入比对，测试项目收入的完整性和可信性。,7.,根据企业“销售费用”科目中发生的房地产交易中心收取的房屋买卖交易服务费估算企业已经办理产权转移手续的商品房销售收入，用倒算结果和企业账面销售收入进行比较，测试其业以办理完毕房屋产权转移手续的销售收入完整性。,P25,页,8.,企业为了加快资金回流速度，通常设置专人负责协助购房客户办理银行按揭手续。注意对企业负责此项业务的相关人员进行询问，结合其设置的有关备查簿进行自查。,P37,页,33,9,.,注意将检查银行账号结果和企业向税务机关备案的银行账号进行核对，如果纳税人未按照规定将其全部银行账号向税务机关报告的，将要受到税务机关惩处。,征管法第六十条第四款：责令其限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，处二千元以上一万元以下的罚款。,34,二、企业所得税检查要点,（一）把好收入关,1.,按揭方式销售开发产品的，要注意检查开发产品完工后，其首付款是否于实际收到日确认收入的实现，余款是否在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,2.,由于视同销售行为会计处理未确认为收益，应当注意检查视同销售行为是否按照税法规定确认为收入并在纳税申报时进行了纳税调整。视同销售行为是否于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。,35,视同销售行为的处理,P327,将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；,将开发产品转作经营性资产；,将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；,以开发产品抵偿债务；,以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。,36,3.,检查企业是否按照会计制度要求及时正确地确认销售收入。,P324,页,4.,将开发产品先出租再出售的，是否根据国税发,200383,号文件确认收入的实现。,5.,检查企业委托销售协议，查看其采取委托方式销售开发产品是否按国税发,200383,号文件确认收入的实现。,6.,收取的质量保修金处理是否正确。,37,建设工程质量管理条例,（国务院令第,279,号）第四十条规定：正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：,P29,页,（,1,）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；,（,2,）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为,5,年；,（,3,）供热与供冷系统，为,2,个采暖期、供冷期；,（,4,）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为,2,年。,38,其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。,房屋建筑工程质量保修办法,2000,年,6,月,30,日 建设部令第,80,号,第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。,施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。,39,第十二条施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。,第十三条,保修费用由质量缺陷的责任方承担。,第十四条在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。,第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。,40,企业财产损失所得税前扣除管理办法,第五条 因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。,关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理的通知国税发,1999195,号,三、企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年度收益计算缴纳企业所得税。,41,（二）扼住成本关,1.,是否准确区分期间费用、开发成本和销售成本的界限，有无虚列、重复列支有关的成本、费用。土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集。,2.,为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否按规定记入了房地产开发成本，是否对超过银行同类同期贷款利率以上的部分进行了纳税调整。,P368,页,42,3.,检查企业是否予提尚未支付的土地征用及拆迁补偿费、尚未建造的公共配套设施成本，是否在土地征用及拆迁补偿费尚未支付、公共配套设施尚未建造时就全额估算计入项目建筑成本。,完工前,直接计入成本对象,已完工成本对象,未完工成本对象,已销,未销,完工后,43,例题：,某房地产开发公司在一块宗地上分两期进行开发。第一期开发建筑面积为,15,万平方米，,2004,年,6,月已开发完毕办理竣工结算，,2005,年,12,月底一期销售进度为,80%,。第二期开发建筑面积为,10,万平方米，正在建造。第一、二期共用的幼儿园从,2004,年,7,月份开始建造，到,2005,年,12,月底完工并办理竣工结算，成本为,50,万元。,1,计算每平方米应负担的幼儿园成本,50,万元,（,15+10,）,=2,元,/,平方米,2,第一期已销售部分应分担金额,21580%=24,（万元）直接冲减,2005,年度应纳税所得额。,3,第一期未销售部分应分担金额,21520%=6,（万元）随今后销售进度冲减以后年度应纳税所得额。,4,第二期应分担金额,210=20,（万元）,随今后销售进度冲减以后年度应纳税所得额。,44,4.,配套设施成本结转是否正确,。,430,页,5.,开发间接费用分配结转是否正确。,6.,销售成本的结转是否正确。,可售面积的确定，违法建筑物的面积,7.,开发公司土地评估增值不可税前扣除,案例分析,:,甲公司是一家房地产开发公司，与乙房地产开发公司达成协议，收购其私人股东丙占乙公司股份总额,49,的股份，乙公司因购买土地在前，其未开发的土地已经升值，甲公司溢价购入丙所持股份，股份原值为,500,万元，甲公司购入价格为,800,万元。,45,（三）确保费用税前扣除无误,1.“,广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。,国税发,200656,号,国家税务总局关于修订企业所得税纳税申报表的通知第四条第四款规定，广告费、业务招待费、业务宣传费等项扣除的计算基数为申报表主表第,1,行“销售（营业）收入”。,46,财政部关于执行,企业会计制度,和相关会计准则,有关问题解答（一）,P341,页,2002,年,10,月,31,日 财会,200218,号,问,:,企业支付的广告费能否预提或待摊,?,答,:,企业会计制度,规定，期间费用应当在发生时直接计入当期损益。企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒体上作广告宣传所发生的广告费，,应于相关广告见诸于媒体时，作为期间费用，直接计入当期营业费用，不得预提和待摊。,如果有确凿证据表明,(,按照合同或协议约定等,),企业实际支付的广告费，其,相对应的有关广告服务将在未来几个会计年度内获得，则本期实际支付的广告费应作为预付账款,，在接受广告服务的各会计年度内，按照双方合同或协议约定的各期接受广告服务的比例分期计入损益。如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为了在以后会计年度取得有关广告服务，则应将广告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。,47,广告管理条例,(,国发,198794,号,),和,广告管理条例施行细则,（工商广字,1988,第,13,号）规定：,广告费用，是指企业在销售商品过程中通过报纸、期刊、图书、名录、广播、电视、电影、录像、幻灯、路牌、橱窗、霓虹灯、电子显示牌（屏）、灯箱、交通工具（包括各种水上漂浮物和空中飞行物）、印刷品等媒介或者形式刊播、设置、张贴广告发生的推销宣传费用以及通过邮局邮寄各类广告宣传品和利用馈赠实物进行广告宣传的费用。,企业所得税税前扣除办法,（国税发,200084,号）规定：纳税人申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：,（,1,）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；（,2,）已实际支付费用，并已取得相应发票；（,3,）通过一定的媒体传播。,48,2.,贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。,3.,有否在税前扣除与收入无关的支出。,4.,工资扣除是否正确。,5.“,三费”扣除是否正确。,P234,、,P237,、,238,页,关于企业职工教育经费提取与使用管理的意见,财建,2006317,号,三、切实保证企业职工教育培训经费足额提取及合理使用（一）切实执行,国务院关于大力推进职业教育改革与发展的决定,（国发,200216,号）中关于“一般企业按照职工工资总额的,1.5,足额提取教育培训经费，从业人员技术要求高、培训任务重、经济效益较好的企业，可按,2.5,提取，列入成本开支”的规定，足额提取职工教育培训经费。要保证经费专项用于职工特别是一线职工的教育和培训，严禁挪作他用。,49,（二）按照国家统计局,关于工资总额组成的规定,（国家统计局,1990,年第,1,号令），工资总额由计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等六个部分组成。企业应按规定提取职工教育培训经费，,并按照计税工资总额和税法规定提取比例的标准在企业所得税税前扣除。当年结余可结转到下一年度继续使用。,6.,纳税人计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。,7.,捐赠的扣除是否符合税法规定。,P393,页,50,8.,临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。,9.,纳税人高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整。,10.,纳税人向关联方借款利息调整是否正确。,P179,页营业税处理,11.,企业提取固定资产折旧年限是否超过税法规定年限，残值比例是否合理，固定资产修理和改良区分是否正确，提取的固定资产减值准备是否进行纳税调整。,P108,页会计定性,12.,开办费的归集、摊销是否正确，是否按规定进行了纳税调整。,p158,51,例题,p160,页,某内资房地产企业,2003,年,7,月份开始生产经营，前期发生的开办费总额为,96,万元，,7,月份摊销开办费时，会计分录如下：,借：管理费用,开办费摊销,96,万元,贷：长期待摊费用,开办费,96,万元,2003,年度允许税前扣除额,=965125=8,（万元），应调增所得额,=96-8=88,（万元）；,2004-2007,年每年应调减所得额,=965=19.2,（万元）；,2008,年应调减所得额,=965127=11.2,（万元）。,52,开办费税前扣除台账,（单位：万元）,年度,项目,第一年,第二年,第三年,第四年,第五年,第六年,2003,年,2004,年,2005,年,2006,年,2007,年,2008,年,会计摊销额,96,税前扣除额,8,19.2,19.2,19.2,19.2,11.2,纳税调整额,88,-19.2,-19.2,-19.2,-19.2,-11.2,尚未扣除额,88,68.8,49.6,30.4,11.2,0,53,三、营业税检查要点,1.,开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。,2.,收取广告位使用费是否按规定缴纳营业税。,3.,房地产开发企业采用免租的经营策略出租时纳税是否正确。,2,年,8,年,54,4.,以不动产、土地使用权投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按“租赁业”申报营业税。,5.,采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。,(,内部认购问题,),6.,在销售不动产过程中收取的价外费用如天然气（煤气）管道开户费、有线电视开户费等有否申报纳税。,P260,页,7.,开发商转让无形资产、销售不动产时，如果将折扣额另开发票的，是否从营业额中减除。,8.,因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税。,55,违约金延伸分析,一、房地产公司收取的违约金税收处理,北京市地方税务局关于对房地产公司收取客户的违约金征收营业税问题的批复 京地税营,200240,号,根据现行营业税政策规定，对北京京港物业发展有限公司向购房户收取的因延期支付房款而发生的违约金，应并入营业额随相关业务适用税目税率计算征收营业税。,56,9.,纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。,10.,银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往来账不申报纳税。,11.,以房换地的，是否视同销售不动产申报纳税。,12.,以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。,13.,将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。,57,14.,以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。补偿面积和拆迁面积相等的部分按成本价征收营业税；补偿面积超过拆迁面积的部分，按实际取得的价款征税。,15.,单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。,16.,采用“还本”方式销售商品房时，有无扣除“还本”支出后再申报纳税的错误现象。,17.,以“购房回租”形式销售房屋是否申报纳税。,58,18.,纳税人是否将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款，有无分别按照“销售不动产”和“建筑业”纳税的错误现象。,19.,查看售房代理协议，审查委托、销售双方是否履行协议并及时结转收入。,20.,收取的炒“楼花”者的房产更名费是否作为收入申报纳税。,21.,企业现售房收取的房款在直接记入“主营业务收入”科目的同时是否申报纳税。,59,22.,房地产开发企业,一般不适用,财税字,200316,号文第二十条：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”,P319,页,要点,:(1),上述不动产应是购置所得,不包括继承的、受赠的不动产，也不应包括接受投资计入资本总额的不动产。,（,2,）上述不动产是购置后未再对原不动产进行建筑开发（不是安装、装饰、装修或添付）的不动产，因此不包括自己立项独立开发的不动产或购进在建工程后继续开发的不动产,（,3,）不动产购置或受让原价，不包括在购置不动产时由购买者支付的契税、物业管理费及其他应由购买者直接负担而由销售方代收的各项税、费。,60,关于明确营业税若干政策问题的通知,粤地税函,2003339,号,六、关于单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权征税问题（一）关于单位和个人销售其购置不动产征税问题,1,、单位和个人销售其购置的不动产，以销售不动产的全部收入减去购置不动产的原价后的余额为营业额征收营业税。,2,、单位和个人将受赠、政府和主管部门划拨等非购置的不动产再销售时，以全部收入为营业额征收营业税。（二）单位和个人转让其受让的土地使用权征税问题,1,、单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权受让原价后的余额为营业额征收营业税。,2,、单位和个人将受赠、政府划拨的土地使用权再转让时，以全部收入为营业额征收营业税。（三）单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。,61,四、土地增值税检查要点,1.,未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，项目竣工清算后是否按规定期限到主管地方税务机关汇算清缴。,2.,申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。,3.,纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除。,62,4.,在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否在计算土地增值税时，从房地产开发成本中减除。否则，会造成资本化利息既在开发成本中得到扣除，又在开发费用方面得到重复扣除。,5.,房地产开发费用，,能按房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明,，是否在“利息,+,（取得土地使用权所支付的金额,+,房地产开发成本）,5%”,以内计算扣除；,凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,，房地产开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额,+,房地产开发成本）,10%”,以内计算扣除。此外，要特别注意检查利息超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额是否进行了扣除，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息是否进行了扣除。,63,6.,在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。,7.,从事房地产开发的纳税人是否已按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之加计了,20%,进行扣除。,8.,注意增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确，,注意纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额,20%,的要免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额,20%,的，应就其全部增值额按规定计税。,对于纳税人计建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。,64,普通住宅标准（一）,中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则,（财法字,1995006,号）第十一条：条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,65,普通住宅标准（二）,2005,年,6,月,1,日之后优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件,:,住宅小区建筑面积容积率,1.0,以上；单套建筑面积在,120,平方米以下；实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的,1.2,倍以下，各地可在上述标准基础上浮动,20%,。,66,五、房产税检查要点,1.,有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否仍原值缴纳房产税。,2.,免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。,3.,对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。,67,房地产业重要的房产税政策,国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税,有关政策规定的通知,2003,年,7,月,15,日 国税发,200389,号,一、,关于房地产开发企业开发商品房征免房产税问题,鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,68,二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题,（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。,（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。,（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。,（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。,69,4.,有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。,5.,对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原值，计缴了房产税,70,附属设备和配套设施房产税政策,财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定,（财税地字（,87,）第,003,号）第二条、关于房屋附属设备的解释：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。,71,附属设备和配套设施房产税政策,财税地字（,87,）第,028,号规定：经研究，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。,72,附属设备和配套设施房产税新政策,国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施,计征房产税有关问题的通知,国税发,2005173,号,一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。,二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。,三、城市房地产税比照上述规定执行。,73,地下室房产税原税收政策,财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定,（,(86),财税地字第,008,号）第十一条：为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。因此，地下人防设施作为车库使用符合“房产”定义，但是为了平战结合而鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。,74,地下室房产税税收新政策,财税,2005181,号,财政部 国家税务总局,关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知,2006,年,1,月,1,日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑