服务式新型办公案例研究.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,新型办公案例研究,世联房地产咨询,(,惠州,),有限公司,咨询顾问部,Content,1,2,PART1,服务式办公模式,PART,2,附件,1,：产业孵化器模式,2,PART3,附件,2,：,studio,（工作室）办公模式,服务式办公室,定义,1,2,服务式办公室,办公空间服务运营商,定义：,服务式办公室又称商务中心，一个办公室、办公楼层、或者整栋大楼，,由专业的管理公司管理，并将单独的办公室或者楼层出租给其他公司使用；,特征：,即租即用，灵活的面积与租期，无需花费时间装修和布置。,定义：,办公空间方案运营商是一种,针对特定的客户群体提供工作空间外包解决方案的服务商,，这种服务以客户需求为出发点，提供各类工作站。,特征：,提供会议室和公共区域并配备通信系统、网络连接和全面的,IT,支持，只,按照使用的服务进行收费,。,服务体系,1,前台客服体系,服务体系,2,配套商务服务体系,服务体系,3,会议客服体系,服务体系,4,资产运营客服体系,【,雷格斯,】,雷格斯集团是全球最大的办公室外包提供商，可以为各种规模的公司提供服务，代表着欧美中心的国际化服务基准,典型办公空间服务运营商,雷格斯,雷格斯于,1989,年在比利时布鲁塞尔成立，现时总部设于卢森堡，并于伦敦证券交易所上市。雷格斯集团网络覆盖,60,个国家，设有,750,家商务中心，为,10,万多名客户提供灵活、低成本的办公场所，可以满足客户各种特殊需要。,雷格斯办公室已配备了办公家具、办公设备，开通了高速因特网及电信服务，并配有非常专业的秘书团队，提供各种商务行政服务。并支持创业者和中小型企业虚拟办公环境及商业注册。,雷格斯标准,雷格斯严格的写字楼选址标准奠定了高租金的基础,雷格斯的选址：,雷格斯,(Regus),对商务中心的选址要求有着自己的严格标准。他们选择写字楼的标准为一定要,选择位于市中心的甲级写字楼,，最好还是这个,城市的标志性建筑。,定价基准：,REGUS,定价是综合考虑,REGUS,商务中心一贯的,选址标准、前期装修投入、品牌服务式写字楼运营商全球服务网络、服务品质、目标客户、,REGUS,商务中心租金水平而制定的租金标准,。,雷格斯模式,“,拎包入住办公,”,颠覆传统商务模式，充分实现,“,灵活、高效和优质服务,”,的特色,服务特色：,由,RESUS,这些专业公司打造的办公室，租户不需要花费人力物力作前期的装修，也不用花力气铺设网络接入设备,租户提着一台手提电脑就可以进入办公室开展公司业务，,REGUS,会为租户包办一切。,创新节省租赁成本：,据统计，在一家企业的常规开支中，与办公设备、服务相关的费用约占到,15%,20%,，在国际上，,越来越多的企业在寻求把这方面的工作外包，在美国把办公服务外包的企业已占到所有企业的,2.3%,，而亚洲市场，目前还只有约,0.1%,。,尽管这个相对的比例并不是特别高，但由此产生的市场空间是十分巨大的。,拥有雷格斯就能,率先引入风行欧美的服务式办公文化，彻底颠覆传统商务模式。即可瞬息掌握全球经济脉动，与全球商务同步。,雷格斯客户,雷格斯主要客户瞄准投行、金融咨询公司、贷款担保行等国际客户，出租率达,90%,雷格斯的客户：,大部分都是投行、金融咨询公司、贷款担保行，以及与金融公司关联的证券、审计、会计师、律师行等其他管理咨询公司在中国的办事处和代表处等,原因：,1,、,这些公司规模通常都不大，一般都在,1,10,个人之间，,这些公司往往刚刚在中国起步，不希望承受太大的风险。,2,、有一些进入中国的外资公司，,他们不知道未来的前景，所以不愿意在写字楼办公设施等方面进行很大的投资,，而,REGUS,这些专业的品牌服务式写字楼运营商可以弥补租户在资源的不足，方便租户专心于自己企业业务的拓展,。,目前位于北京、上海的服务式写字楼运营商的租客大约,50%,是美国企业，,30%,至,40%,是欧洲企业，其余的基本为本地及亚太地区的企业。,服务式写字楼的出租率很高，特别是在一些知名的经营商经营的服务式写字楼，出租率稳定在,90%-95%,。,雷格斯优越性,雷格斯真正的服务式办公化，实现真正意义的全球高效商务平台,雷格斯的作用：,客户可以在全球最著名的大城市，建立强有力的商业形象。,EAC,的全球高效商务系统，都将为客户提供。,租赁,EAC,雷格斯：,客户意味着将成为雷格斯集团全球商务中心的成员，可以在全球,75,个国家，,1000,家商务中心，,4000,间会议室享受世界一流的服务，真正融入全球高效商务平台。,租用时间不限制,：,租用服务式写字楼在时间上也十分自由，有的是,1,个月起租，有的更接近酒店的经营方式：最短一天也可以，长则不限。,雷格斯的优越性：,全球化的服务网络,配套全套办公家具的即时办公室,灵活的租期,无需前期资本投入,简单的一页纸合同,黄金商务地点,北京嘉里中心,雷格斯集团,具体情况,在核心区域的地标写字楼租赁一层办公楼，为目标群体提供服务式空间服务,北京嘉里中心,雷格斯集团,出租情况,租金按人收费，比同栋写字楼标准租金提高,50%,，其他额外服务按相应标准收费,【,德时行商务中心,】,提供服务式办公室，会议中心服务,其他办公空间服务运营商,德时行商务中心,德时行商务中心（,The Executive Centre,）于,1994,年创建，是亚洲顶尖服务式办公室供应商，共有,48,个商务中心，覆盖,18,个亚太区,一线城市,，包括香港、北京、成都、上海、天津、深圳、广州、澳门、台北、东京、首尔、新加坡、雅加达、孟买、古尔冈、布里斯班、珀斯和悉尼。,提供具有时尚设计的办公室、配备高标准的办公家具及座椅、,CISCO IP,电话及,CAT5,语音设备系统、先进的电子门禁系统、大小型会议室、视频会议设施、可全天候进出办公室、,7,天,24,小时保安服务、专业,IT,支持服务等。,广州太古汇,德时行商务中心,项目情况,目前德时行商务中心已租下广州太古汇的,7,层，约,1500,。德时行商务中心约有,58,多个小型办公室正式投入使用,楼层,第,7,层（约,1500,）,会议室数量,2,（其中,1,个为视频会议室）,办公室房型,1,人间,-14,人间,办公室面积,约,7,/,工作位,办公室月租,约,5000,元,/,月,/,工作位,装修标准,精装修（拎包办公）,功能设置,服务式办公室,虚拟办公室,会议中心,配套功能,可全天候进出办公室、,7,天,24,小时保安服务、专业,IT,支持服务、视频,/,音频会议服务,配套分区,休闲区、设备室、前台接待区,设备配置,高标准的办公家具及座椅、,CISCO IP,电话及,CAT5,语音设备系统、先进的电子门禁系统,功能分区,约,58,个办公室可容纳,1,到,14,人不等，可根据客户需要打通办公室,+2,个会议室,+1,个休闲区,+1,个设备室,+1,个前台接待区,可视频会议室,小型会议室,休闲区：提供冰箱、微波炉、提供咖啡、水果等,前台接待区（,3,名前台）,设备室,休闲区,可视频会议室,小型会议室,前台接待区,【,创富港商务中心,】,提供服务式办公室，会议中心服务,其他办公空间服务运营商,创富港商务中心,创富港商务中心于,1995,年创建，目前连锁网点已,遍及国内八大城市,-,香港、深圳、广州、北京、上海、杭州、成都、宁波分点数量已达,100,余家商务中心，累计服务的企业客户数近,100000,个。,【,项目情况,】,目前创富港商务中心已买下富力盈隆广场,15,楼约,500,。创富港商务中心约有,20,多个小型办公室正式投入使用,楼层,15,楼（,1509-1510,）,办公室房型,1,至,10,人使用的小面积精装办公室,会议室租金,每个月,3,小时免费，超出,100,元,/,小时,装修标准,精装修（拎包办公）,功能设置,服务式办公室,虚拟办公室,会议中心,配套功能,共享前台接待空间、会议室与洽谈室。提供公司注册、财税问题、人力资源、秘书服务等一系列服务。,配套分区,休闲区、前台接待区,设备配置,家具，免费的宽带上网和,24,小时饮用水,广州富力盈隆,创富港商务中心,运营商服务,的客户类型小结,Team,No.2,Team,No.1,Team,No.3,注重公司形象类公司,办公空间方案运营商在选择提供办公空间地址时,多以成熟的商务氛围浓厚的区域等，,且选择的物业多以中高端办公物业为主，从而提升客户办公形象,小型成长型组织,小型成长组织由于处于创业初级，受到规模和实力的限制，采用这种方式减轻前期办公成本，并利用灵活的租赁条件及时调整自身办公空间,特定业务类型公司,某些大型公司由于特定物业需要较多的办公网点，采用办公空间外包的形式满足办公需求,服务公司,类型,服务式办公室特点,2,3,5,6,1,4,1,、独立纯粹的办公环境,2,、自由的空间组合,最小的产权单位可随意组合服务式办公室独立分隔的办公单元区最小可提供,1,人起用的面积空间,。,3,、个性化的选择,灵活多变的办公空间满足个性客户的个性宣称,5,、专业化的服务,专业的团队提供专业管理,4,、节约节能,不再为低平率的空间付费，不必为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享,6,、租赁期限灵活，租金较高,可以是,1,个月至,24,个月，租约的长短完全取决于公司和企业不同的商业计划与目的,服务式办公室优劣势对比,服务式办公室在本项目的可行性如何？,优势,劣势,需要专门的商务 运营,，经营成本高,空间可变，,使用灵活,租期弹性大,配套服务完善，,业主办公成本低（如共用高端的办公设备）,租金高于普通写字楼,2-3,倍,短期租赁活跃，,空置率较高,回顾项目本体条件,城市属性：,大亚湾，国家级经济技术开发区，毗邻深圳和惠城区，未来通过产业促进城市发展的趋势较为明显；,区域概况：,中心北区规划为,以行政办公、商业服务、文化娱乐、生活居住为主的综合性城市功能区,，但是目前区域规划兑现不足，办公氛围较差；,区域限制条件：,产业结构比例失调，,写字楼需求量有限,；,租金水平低、空置率较高,，写字楼的盈利水平有限；,打造沿海城区的规划布局图,本项目与服务式办公开发方向的契合度,运营商选择服务式办公的标准,本项目契合度,选址,成熟的商务氛围浓厚的区域，,要求严格，黄金商务地点；如：一线城市、市中心甲级写字楼以上,（县区级城市、商务市场初级）,办公设施投入,配备了办公家具、先进办公设备，专业,IT,支持服务、视频,/,音频会议服务，专业的秘书团队,（后期可打造）,租金水平,租客不再为低平率的空间付费，但整体实现租金高于普通写字楼,2-3,倍,（区域租金水平极低）,目标客群,注重公司形象类公司,（关注点：成熟的商务氛围浓厚的区域，中高端办公物业，提升客户办公形象）,（注重形象类公司以大型房地产公司为主，但目前需求较为低端）,小型成长型组织,（关注点：处于创业初级，受到规模和实力的限制，采用这种方式减轻前期办公成本，并利用灵活的租赁条件及时调整自身办公空间）,（大亚湾产业结构以重工业、制造业为主导，小型成长型企业相对缺乏，且租金敏感度高）,特定业务类型公司,（某些大型公司由于特定物业需要较多的办公网点，采用办公空间外包的形式满足办公需求）,（此类公司以证券、审计、会计师、律师行、代表处等咨询服务行业居多，大亚湾需求有限）,本项目现状与服务式办公标准的契合度极低。,小结：,招商层面：,运营商选择服务型写字楼的标准高，本项目自身质素与运营商标准匹配度低，服务型写字楼将面临招商,困难；,目标客群层面：,本项目所处区域的办公市场需求低端，服务式办公目标客群缺失，无高端办公需求；,投资客层面：,在市场条件下，投资客的投资信心建立困难；仅靠低价牵引、概念包装等方面的牵引不足以支撑。,服务型写字楼可行性初判,：,