邳州市村庄地籍调查及数据库建设技术设计书终稿样本.doc

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邳州市村庄地籍调查及数据库建设

技术设计书

江苏省测绘工程院
二O一二年二月十六日

邳州市村庄地籍调查及数据库建设

技术设计书

设计单位: ( 盖章) 设计负责人:

审核意见: 主要设计人:
审 核 人:
月 日 月 日

批准单位: ( 盖章)
审批意见:
审 批 人:
月 日

目 录
1 概述 1
1.1 任务来源和目标 1
1.2 调查区范围 1
1.3 项目工作量 1
1.4 投入人员、 设备及进度计划 2
2 调查区自然地理概况和已有资料情况 2
2.1 调查区自然地理概况 2
2.2 已有资料 3
3 引用的技术文件 3
3.1 地籍调查依据 3
3.2 数据库建设依据 4
3.3 测绘作业依据 4
3.4 检查验收依据 5
4 成果的主要技术指标和规格 5
4.1 测绘基准 5
4.2 主要技术指标和规格 5
4.3 地籍测绘精度指标 6
5 设计方案 6
5.1 宣传、 动员 6
5.2 人员培训及试点 7
5.3 资料准备 7
5.4 仪器、 工具设备和软件准备 7
5.5 作业路线与技术流程 7
5.6 权属调查 9
5.7 地籍测量 23
5.8 地籍图上表示的内容与方法 35
5.9 地籍数据编辑和建库 36
5.10 宗地图编辑 39
5.11 面积量算、 汇总与统计 40
5.12 图外整饰注记 40
6 质量控制 41
6.1 质量教育培训 41
6.2 有效贯彻我院的质量管理体系 41
6.3 制定质量管理目标对策与延伸服务 41
6.4 落实二级检查、 一级验收制度 41
6.5 质量监督 42
7 提交成果要求 43
7.1 基本成果 43
7.2 数据库 43

邳州市村庄地籍调查及数据库建设技术设计书
1 概述
1.1 任务来源和目标
为了进一步加强邳州市土地管理工作, 推进邳州市土地管理的制度化、 规范化及提升地籍管理现代化水平, 加强对农村宅基地的使用和流转管理, 科学合理使用各类土地, 推动地方经济建设和社会经济发展。根据《国务院关于开展第二次全国土地调查的通知》(国土发[ ]38号)和《省政府关于开展第二次全省土地调查的通知》(苏政发[ ]57号)、 《第二次全国土地调查总体方案》和《第二次全国土地调查技术规程》的要求。邳州市国土资源局决定在辖区范围内开展农村村庄地籍调查工作, 经过公开招投标确定由江苏省测绘工程院实施本项工程。为统一技术要求, 保证调查成果的准确、 可靠和科学, 满足土地管理工作和城乡一体化数据库建设需要, 根据国家有关技术规范并结合调查区特点特编制本技术设计书。
1.2 调查区范围
本次村庄地籍调查范围覆盖整个邳州市运河镇等24个镇, 面积约300km2。
1.3 项目工作量
a) 在高等级控制点的基础上, 布设一级GNSS控制点, 每个行政村不少于3个, 以满足地籍测量的需要;
b) 逐户权属调查, 总计约25万宗地;
c) 完成地籍调查表的填写及签字盖章、 宗地图的绘制、 权属调查档案的整理;
d) 1:500村庄地籍图的测绘, 包括界址点坐标的全野外采集。
e) 1:1000地形图测绘采用航测法测量地形要素、 宗地内部建筑物, 以及其它相关地物, 高程采用GPS全野外数字采集;
f) 房屋调查。按宗地调查每宗人口数、 房屋的位置、 层数、 建筑结构、 房屋类别、 用途、 建设日期、 数量, 填写统一的村庄房屋调查表;
g) 村庄整理潜力调查。在村庄地籍调查的基础上, 开展村庄用地调查, 以镇为单位, 进行调查区村庄整理潜力分析, 包括村庄范围内土地利用现状调查、 每宗宅基地闲置状况调查等。
h) 村庄地籍调查数据库建设。
i) 利用本项目成果建立邳州市村庄地籍数据库及地形图测绘数据库, 并与现有系统成果协调一致。
1.4 投入人员、 设备及进度计划
为了高质量按时完成本次村庄地籍调查工作任务, 我院拟投入经验丰富的测绘调查队伍和先进的仪器设备, 采用全站仪及数字化成图法进行作业。人员设备安排具体如下:
测绘调查人员200人以上, 汽车5～8部、 GPS6～8套、 全站仪20台以上、 电脑50台以上、 打印机10台以上及绘图仪3台、 数码相机若干等。根据合同书工期要求, 将整个项目按工序制定工作进度计划如下表:
表1 调查工程进度计划表
工期

工作内容

1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
首级控制测量

权属调查

地籍测量

数据库建设

资料整理提交验收

2 调查区自然地理概况和已有资料情况
2.1 调查区自然地理概况
地理位置: 邳州市位于江苏省北部, 地处苏鲁二省交界处, 东西距离约52公里, 南北距离约61公里, 居江苏省”三大都市圈”之一的徐州市都市圈东北, 邳州市东与新沂市相邻, 西于铜山区、 贾汪区毗邻, 南与睢宁县和宿迁市宿豫区接壤, 北与山东省枣庄市台儿庄区、 苍山县、 郯城县相接。地理位置位于东经117°35′～118°11′、 北纬34°07′～34°41′之间。
地形地貌与居民地特征: 调查区内绝大部分为平原, 地面海拔高程在24-33米之间。局部地势起伏不平, 丘陵地带有大小山头74座, 北有车辐山、 禹王山、 抓头山、 艾山等, 南有炬山、 花山等。炬山主峰海拔204米。项目区内居民地多为集团式居民地, 集镇区为街区式和集团式相结合的建筑, 居民地密集。
交通: 境内现有霍连高速公路、 陇海铁路贯通全市东西, G310国道、 S250、 S251、 S323省级公路连接各镇。
气候: 邳州市属暖温带季风气候区, 受海洋影响程度有差异, 受东南季风影响较大。东部属暖温带湿润季风气候, 西部为暖温带半湿润气候, 年日照时数为2350小时, 年均气温13.9℃, 年均无霜期209天, 年均降水量927毫米。
2.2 已有资料
2.2.1 土地管理资料
a) 邳州市国土资源局从 到 完成的第二次土地调查项目, 主要成果为1: 5000比例尺土地利用现状图及其数据库, 经历年变更成果可作为本次村庄地籍调查的工作底图。
b) 城镇地籍调查成果。
c) 乡镇地籍调查成果。
d) 邳州市国土资源局日常发证资料可作为本次村庄地籍调查的权属来源依据。
2.2.2 基础控制资料
a) 12月江苏省测绘局建设的JSCORS系统及徐州市在建设的CORS点, 本调查区周边有贾汪、 睢宁、 邳州、 新沂4个点, 该系统定位速度快, 定位精度高, 完全满足控制测量的技术要求。
b) 江苏省C级GPS网及江苏省似大地水准面成果。
c) 在 江苏省C级GPS控制网的基础上, 布设邳州全市范围D级GPS控制点79个, E级GPS控制点38个, 每个镇均匀布设3个GPS点, 以作为村庄地籍测绘起算点成果。
2.2.3 摄影测量资料
(1) 数字摄影成果
(2) DOM、 DLG成果
3 引用的技术文件
3.1 地籍调查依据
a) 8月修订《中华人民共和国土地管理法》;
b) 1998年12月经过《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
c) 国务院第518号令—— 2月发布的《土地调查条例》;
d) 国土资源部 2月《土地登记办法》;
e) 国土资源部 《集体土地所有权调查技术规定》;
f) 国土资源部 《第二次全国土地调查总体方案》;
g) 国土资源部 ( TD1014- ) 《第二次全国土地调查技术规程》;
h) 国土资源部 146号文件《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》;
i) 国家土地管理局1993年6月22日发布的( TD1001-93) 《城镇地籍调查规程》;
j) 国家土地管理局1995年《确定土地所有权和使用权问题的若干规定》;
k) 江苏省人民政府1996年《江苏省土地登记办法》;
l) 江苏省国土资源厅 8月《江苏省第二次土地调查实施方案》;
m) 江苏省土地管理局1993年12月发布的《江苏省城镇地籍调查细则》;
n) 1997年《徐州市确认土地权属条例》;
o) 10月《徐州市第二次土地调查工作方案》;
p) 《中共中央国务院关于加大城乡统筹发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》( 中发〔 〕1号) ;
q) 《国土资源部 财政部 农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》( 国土资发〔 〕60号) ;
r) 《国土资源部、 中央农村工作领导小组办公室、 财政部、 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》( 国土资发〔 〕178号) 等近期文件 ;
s) 经批准的本项目技术设计书。
3.2 数据库建设依据
a) GB/T 21010- 《土地利用现状分类》;
b) 国土资源部 发布的TD/T1015- 《城镇地籍数据库标准》;
c) 国土资源部 发布的 TD/T1016- 《土地利用数据库标准》;
d) TD/T 1014- 《第二次全国土地调查技术规程》;
e) 徐州市城乡一体化数据标准。
3.3 测绘作业依据
a) GB/T 14912- 《1∶500 1∶1 000 1∶2 000外业数字测图技术规程》;
b) GB/T20257.1- 《国家基本比例尺地形图图式第1部分: 1:500 1:1000 1: 地形图图式》;
c) GB/T 7931- 《1: 500、 1: 1000、 1: 地形图航空摄影测量外业规范》;
d) GB/T 7930- 《1: 500、 1: 1000、 1: 地形图航空摄影测量内业规范》;
e) GB/T 13989—92《国家基本比例尺地形图分幅和编号》;
f) CH/T1004- 《测绘技术设计规定》。
g) CJJ/T 73- 《卫星定位城市测量技术规范》;
3.4 检查验收依据
a) GB/T24356- 《测绘成果质量检查与验收》;
b) 全国土地调查办 制定的《第二次土地调查成果检查验收办法》;
c) GB/T18316- 《数字测绘成果检查与验收》;
本项目技术设计书是上述规范、 规程和标准的具体执行要求, 若技术设计书中的规定与上述标准不一致时, 以项目技术设计书规定为准。
4 成果的主要技术指标和规格
4.1 测绘基准
a) 平面坐标系统:
徐州市东部坐标系, 80椭球, 高斯正形投影任意带平面直角坐标系, 中央子午线经度为118°。
b) 高程系统: 采用”1985国家高程基准”。
4.2 主要技术指标和规格
a) 村庄地籍调查成图比例尺为1:500。
b) 地籍图分幅采用50cm×50cm正方形分幅。
c) 图幅编号: 图幅编号采用图廓西南角坐标, 1:500地籍图以公里为单位, 取小数点前2位和小数点后2位, X坐标在前, Y坐标在后, 中间加短线连接, 如24.25-25.50。
d) 图名选取: 图名应选用所在图幅内主要居民地自然名称, 全调查区不得重名或同名。若图内无名可取时, 应以相邻图幅的东、 南、 西、 北四个方位命名, 方位加括号, 如张家村(东)。若加方位命名仍无法取图名时可不取图名, 只注图号。
e) 地形图比例尺为1:1000, 图上地物点相对于邻近平面控制点的点位中误差与邻近地物点间距中误差应符合下表的规定:
表2 图上地物点点位中误差与间距中误差( 图上mm)
地区分类
点位中误差
地物点间距中误差
城市建筑区和平地、 丘陵地
≤0.5
≤0.4
1) 高程精度
城市建筑区、 铺装地面和平地的高程注记点相对于邻近图根点的高程中误差不得大于0.15m, 用GPS全野外数字采集的方法进行测量。
4.3 地籍测绘精度指标
4.3.1 界址点精度及适用范围见表3
表3 界址点精度及适用范围见表
类别
界址点对邻近图根点点位误差(cm)
界址点间距允许误差(cm)
适用范围
中误差
允许误差
一
±5
±10
±10
街坊外围界址点及街坊内明显的界址点
二
±7.5
±15
±15
街坊内部隐蔽的界址点
注: 界址点对邻近图根点点位中误差指用解析法勘丈界址点应满足的精度要求, 界址点间距允许误差及界址点与邻近地物点关系距离, 允许误差指各种方法勘丈界址点应满足的精度要求。
4.3.2 粗差、 错误
中误差作为评定精度的标准, 2倍中误差作为允许最大误差, 大于2倍小于3倍中误差为粗差, 大于3倍中误差为错误。
5 设计方案
5.1 宣传、 动员
村庄地籍调查涉及各行各业、 千家万户的切身利益。开展调查工作时, 由政府全面动员, 进行广泛深入的宣传。充分发挥广播、 电视和报纸等新闻媒体的宣传作用, 组织居委会、 村委会召开动员大会, 在主要路口、 各级政府等外墙张贴村庄地籍调查工作通告, 积极宣传村庄地籍调查工作的目的、 意义和重要性, 做到村庄地籍调查工作家喻户晓, 积极争取各企事业单位和广大群众的理解、 支持和配合。本调查区指界通知采用公告、 广播以及村委会现场通知的方式, 其中公告需拍照存档。
5.2 人员培训及试点
为统一调查要求, 统一技术标准, 开工前由邳州市国土资源局、 监理单位、 实施单位项目部组织各镇作业负责人进行培训, 实施单位项目部和各镇作业负责人组织调查作业人员进行培训和试点工作。培训和试点以该项目设计书为主, 经过试点明确有关政策、 规定和技术标准。经过培训和试点, 达到统一操作程序、 统一技术标准、 统一工作方法的目的。
5.3 资料准备
a) 收集政府和上级部门相关土地管理的法律、 法规和政策规章等政策性文件, 行政区代码, 与城镇土地调查相关的技术性规程、 规范、 细则和图式等;
b) 收集整理已有的国土局管理资料, 包括划拨、 出让、 转让以及土地登记发证等有关资料;
c) 收集整理测绘有关资料, 包括已有地形图、 地籍图、 宗地图等。
5.4 仪器、 工具设备和软件准备
a) 仪器、 工具设备准备:
全站仪、 GPS接收机、 钢尺、 手持测距仪、 计算机、 外设和软件系统以及交通运输工具等。测绘用仪器设备必须经过相关单位检定, 并提供检定证书。
b) 软件设备配置:
(a) 网络操作系统: Windows Sever、 Windows XP/ Windows ;
(b) 数据采集平台: AutoCad,南方Cass7.0以上;
(c) 地理信息系统平台: ArcGIS 9.2;
(d) 数据库平台: 弘图城乡一体化地籍管理信息系统。
5.5 作业路线与技术流程
5.5.1 项目实施的作业路径
邳州市国土资源局 完成的第二次土地调查项目, 主要成果为历年变更的1:5000比例尺土地利用现状图及其数据库, 可作为本次村庄地籍调查的范围依据, 内业提供的DLG作为本次调查的工作底图, 。实施过程中首先进行权属调查, 收集宗地权源材料, 现场设置界址标志, 勘丈界址边长, 填写地籍调查表; 然后进行地籍、 地形测量, 包括首级控制测量, 界址点全野外采集, 地籍图数据编辑、 高程点测量; 地籍数据录入数据库, 建立村庄地籍管理信息系统。
5.5.2 1: 500村庄地籍调查项目技术流程

GPS控制测量
技术设计、 工作计划
权属调查: 收集权源资料、 确定界址、 设置界标、 绘制宗地草图、 丈量界址边长、 填写调查表、 双方签字, 整理资料
图根控制测量
全野外采集测量界址点, 采用航测法采集其它地籍要素和相关地形要素, GPS测量高程点并将数据入库
填写调查表并录入系统
权属调查资料、 全野外测量数据及航测法采集数据编辑, 拓扑检查, 形成各种图形及图层数据入库
检查: 对控制成果、 权属调查资料、 数据采集成果、 村( 街) 坊成果进行检查, 对界址边长进行坐标反算边长与勘丈边长的校对, 各种图件检查
按要求编辑宗地图、 村( 街) 坊图、 地籍分幅图,
并进行面积量算、 输出成果、 成图
作业单位检查
监理单位成果质量检查
提供检查验收、 资料提交

图1 村庄地籍调查项目技术流程
5.6 权属调查
5.6.1 技术流程

准备工作

组织宣传、 发动群众
制定计划、 组织培训
街道街坊划分
领取图件、 资料等

权属
调查
收集权源材料
现场核实、 确定界址、 调解处理权属纠纷
界址设置、 界址边勘长、 现场绘制宗地草图
填写地籍调查表、 完善签字盖章
按街坊绘制宗地接合图、 按街道(镇)绘制街坊接合图
调查资料整理、 组织自查互查
监理检查
检查验收

权属调查资料入库

图2 村庄地籍调查权属调查流程图
5.6.2 基本原则
本次调查的基本原则是: ”尊重历史, 反映现状, 方便利用, 面对现实”, 总体的指导思想包括以下几个方面:
尊重历史, 包括已办理合法用地手续的用地、 历史延用地和其它实际用地的用地情况;
反映现状, 是指要按照现状调查和测量, 同时详细说明现实情况与权属来源的情况;
方便利用, 即要求按照规定的操作方法, 完善权属调查的内容, 并对有争议的用地, 或者缺失的内容根据调查结果提出解决问题的合理建议。
面对现实是指在各种规程规范要求下, 结合农村现实情况, 因地制宜, 不产生新的矛盾的情况下, 实事求是处理各种情况。
5.6.3 基本要求
权属调查是土地登记中一个重要法律程序, 其基本要求是: 权属合法, 界址清楚, 面积准确。因此调查过程中必须严格执行有关法律、 法规和政策。
本次地籍调查的对象是辖区内城镇调查范围之外的所有独立工矿、 村庄内国有土地、 集体土地使用者的情况、 宗地使用的状况及她项权利, 确权的依据是经过审查认为有效的权源证件, 调查的主要方法是现场调查宗地的土地座落、 位置、 界线、 收取并核实权源材料及证件。调查的结果是取得一份合格的宗地调查资料, 为地籍勘丈提供合法、 有效、 可靠的依据。
5.6.4 调查深度
a) 独立宗无论大小均为调查单元。
b) 村庄范围内国有土地、 集体土地、 每户的宅基地调查。
c) 共用宗分为二种情况:
(a) 单位共用空地(如院落)等应按共用宗调查;
(b) 调查区内企、 事业单位独立生活区的共用宗分别按各自用途独立设宗进行调查。
5.6.5 街道、 街坊划分及编号
按《细则》规定, 结合调查区实际情况, 在邳州市国土资源局的协助下统一划分街道、 街坊, 除国有大的河流、 国道、 省道外应尽量避免不同行政村划入同一街坊内, 原则上原来的城镇地籍街坊线不做调整, 要做到无缝拼接。地籍编号以邳州市为单位, 按街道(乡镇)、 街坊(村及自然村)、 宗地三级编号。
调查区的街坊号以街道统一编号从西北角起始, 采用”弓”字形编号方法, 为了工作方便也能够西北角行政村包含的几个街坊顺序编号, 以”弓”字形方法逐个行政村划分。
宗地号编号从西北角起始, 采用”弓”字形编号方法。
利用已有调查成果, 在已有地形图或者影像图上进行调查区街坊划分; 调查区街道一般以镇界线划分, 街坊划分时大的国有河流、 道路单独划分为一个街坊, 街坊线与二次调查的权属界线重合, 其它一般行政村村界为界划分为若干街坊。按自然村划分街坊的一般以道路、 街巷、 河流等为界。
地籍编号以行政区域为单位, 统一以辖区代码(6位)+街道(3位)+街坊(3位)+宗地(4位)四级编号。最后3位用0补位, 在数据库系统中使用19位编码, 为方便工作, 街道、 街坊、 宗地编号若为0可省略不写。
街坊(村坊)内, 已设宗地的土地, 调查宗地的地类, 记录在调查表中; 同时构建地类图斑, 权属性质及地类与宗地一致; 未进行确权的村庄内部道路、 空闲宅基地以及村庄外围的农用地, 按地类图斑调查, 其中村庄外围农用地以对应地类表示, 图上标注地类编码; 街坊面积等于街坊内的图斑面积之和。
5.6.6 权属调查
对调查区内没有发放土地使用证的宗地, 登记时应对土地使用者提供的权源证件需现场审查; 对持有无效证件或无证件者, 应详尽了解其土地的实际使用状况和变更过程并作详细记录, 指导其与当地国土管理部门联系, 补办必要的相关手续。
对调查区内已发放土地证的宗地, 即使权利人、 权属性质、 用途、 使用权类型、 通讯地址、 界址点(线)、 宗地四至与邻宗关系等均未发生变化, 也要收取土地证、 房产证和户口簿等复印件。
共用(有)宗地必须按共用(有)权属主体分别收集权源材料。
5.6.6.1 常见有效权源证明材料
有效的权源证明材料包括主体材料和权属材料。宗地的主体证明材料包括: 法人代表身份证明、 身份证、 户口簿等。
权属证明材料包括:
a) 调查区内的国有土地使用证、 集体土地使用证, 土地出让合同, 房屋所有权证、 村镇建设规划许可证、 征(拔)用土地的批文及其附图, 建房审批表、 宅基地批准书等。
b) 地面建筑物产权证件。这是一种土地使用权的间接证明, 包括房屋所有权证、 建筑执照等。
c) 调查区内的国有土地使用权发生转让、 租赁、 抵押, 或因机构调整、 企业兼并、 联营、 合建、 房屋买卖等原因, 出现土地使用权权属主体变更时由政府或有关职能部门出具的相关批文、 合同或协议等。
d) 土地使用权纠纷处理意见, 包括司法部门的判决书和土地管理部门关于土地使用权纠纷的调解意见书或其它处理意见等。
e) 继承公证书、 分家析产公证书或协议书、 赠与及受赠公证书或意向书等。
f) 权利人房屋的现门牌号码与权源材料不一致的, 需提供当地公安部门的证明。
g) 因各种原因不能提供房地产权属来源材料的, 由其填写全市统一制式的《个人土地使用权说明书》, 经行政村村委会签署意见并加盖公章后, 可视为权源材料予以受理。
h) 申请农村集体建设用地使用权登记需要提交以下资料:
(1) 土地登记申请书;
(2) 申请人身份证明( 含单位法人证明和法定代表人身份证明) , 委托代理申请的, 还应提供委托书和代理人身份证明;
(3) 土地权属来源证明材料(县级以上人民政府批准的用地文件或原集体土地使用证原件);
(4) 地籍调查表、 宗地图及宗地界址坐标;
(5) 有地上附着物权属证明材料(房屋所有权证, 未取得房屋所有权证的提供申请登记宗地上建筑物、 构筑物所有权的证明);
(6) 其它相关证明材料。
i) 申请农村宅基地使用权登记需要提交以下资料:
(1) 土地登记申请书;
(2) 申请人身份证明材料(户口簿和申请人个人身份证等), 委托代理申请的, 还应提供授权委托书和代理人身份证明;
(3) 土地来源证明材料(农村宅基地审批表原件或原集体土地使用证原件、 宅基地证原件、 县级以上人民政府用地批准文件、 建房规划许可证、 宅基地用地许可证等);
(4) 地籍调查表、 宗地图及宗地界址坐标;
(5) 地上附着物权属证明材料(房屋所有权证, 未取得房屋所有权证的提供村关于宅基地上房屋所有权的证明);
(6) 其它相关证明材料。
j) 有下列情形之一的, 只调查填表, 不予受理宅基地登记申请:
(1) 申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇土地利用总体规划》;
(2) 除继承外, 农村村民一户申请第二宗宅基地使用权的;
(3) 非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买和建造住宅申请宅基地使用权的;
(4) 申请宅基地使用权登记无权属来源的;
(5) 土地权属有争议尚未处理结束的;
(6) 农村村民因新建住宅, 应当拆除而未拆除的旧宅或旧宅纳入土地置换项目规划, 未复垦的;
(7) 农村村民非法买卖、 出租或转让宅基地的;
(8) 在拆迁或原住宅依法被征收时, 已依法进行统一安置或补偿的;
(9) 土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;
(10) 因依法查封地上建筑物和其它附着物等原因限制土地权利的;
(11) 建筑占地超过70%, 且有明显违规超面积建设的;
(12) 法律法规政策规定的其它不予登记发证情形。
以上不予登记发证情况, 应在统计汇总表备注栏内予以说明, 集中上报农村集体土地确权登记办公室备案, 并在宅基地管理数据库中加以记录, 对存在问题待依法处理后, 再决定是否核发集体土地使用证。
以上各种证明材料均为复印件, 为了工作方便能够采用数码相机拍照的形式然后打印存档, 但照片必须按宗地整理并统一以JPG格式或PDF建立文件夹。
5.6.6.2 各类表格填写
根据土地使用者的实际情况, 可在现场指导填写或协助填写。使用碳素墨水的钢笔或黑色签字笔书写, 要求字迹端正清楚、 术语规范、 文字通顺、 项目齐全正确。
a) 法人代表身份证明书(单位宗)
该表由具有一级法人资格的单位填写, 单位名称应与公章一致; 不具有法人资格的用地单位可由相应主管部门填写。
b) 户主身份证明材料
户主身份证明书以公安部门颁发的户口本上户主名称为准, 户主在户口本复印件上签名, 无户口本的或丢失的填写户主身份证明书, 由申报人填写姓名, 名字以身份证为准, 不得用同音字或不规范的简化字替代, 签字时可现场指证以存档。
c) 指界委托书
该表是在合法申报人由于特殊原因不能亲自现场办理申报(或指界)、 需要委托她人代办时填写, 家庭成员指界如: 父子、 夫妻, 可不办理委托指界, 但需要复印户口本相关页, 并在说明栏注明指界人与户主的关系。委托人和代理人均需按要求如实填写各自相关内容, 并加盖印章。
共用宗需由该宗地所有土地使用者共同委托一名代表指界, 也需办理委托书或由全部使用者共同签字。居民小区成套住房指界时, 可不办理委托书。
5.6.6.3 现场调查
调查员会同宗地指界人到现场按权源材料共同核实土地使用者、 土地座落、 权属性质、 土地用途、 使用权类型、 界址位置、 宗地四至等内容。相邻宗地界址线间距小于0.5m的, 需双方到场共同对该”夹巷”的归属进行确认。已有土地使用证的宗地着重核查宗地界址点是否增删, 位置是否发生变动, 用途、 权属性质、 使用权类型、 土地使用者是否发生变更, 对已发生变化的宗地, 应按现状调查, 并在调查表上做说明注记。
这次调查登记的宅基地面积, 有批准使用土地文件的, 以文件为依据认定, 宅基地面积不得超过省(区、 市)规定的标准, 对宅基地超占面积的, 在办理登记时按下列情况处理:
a) 1982年《村镇建房用地管理条例》实施前, 即1982年2月底以前建房的, 农村村民建房占用的宅基地, 在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的, 原则上以实际使用的宅基地面积予以登记, 并在登记资料备注栏内注明建房年代及权源, 权源材料可由村出具证明。
b) 1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止, 即1982年3月到1987年9月7日, 农村村民建房占用的宅基地, 超过当地规定的面积标准的, 超过部分按当时国家和地方有关规定处理后, 能够按实际使用面积进行登记, 由村委会开具证明。
c) 1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后, 农村村民建房占用的宅基地, 超过当地规定的面积标准的, 按照实际批准面积进行登记。其面积超过当地的规定标准的, 以及调查面积与发证面积不一致的, 应在地籍调查表说明栏说明。
d) 凡依法按批准的方位、 地点、 用途和权属界线进行建设的, 因审批前后施测丈量宅基地方法不同所出现的面积误差, 以这次调查的面积为准。误差面积不作违法和超占处理。应按实际调查面积予以登记, 误差面积的原由在登记表册备注栏内详细登记。
e) 坚决贯彻”一户一宅”。严禁城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购买宅基地和违法建造的住宅发放土地使用证。对宅基地买卖、 赠与一律按原住户调查, 但在备注栏说明现实际居住人情况, 并附相关协议材料。
f) 一户多宅问题的处理:
(1) 一户使用一处以上宅基地, 且已分别办理土地登记的, 没有权属纠纷的, 予以确认。
(2) 一户使用一处以上宅基地, 只办理一处宅基地土地登记, 其余的只调查, 并在地籍调查表中注明其它宅基地的情况。
(3) 一户使用一处以上宅基地, 且尚未办理土地登记的, 按以上款处理。
g) 农村小产权房的调查: 在集体土地上建设的商品房, 只调查范围, 不确权, 土地使用者为相应的集体土地所有者, 在调查记事里面说明为小产权房, 地类确定为住宅用地( 071) 。
h) 宅基地要求
严格宅基地管理政策规定政策规定:
(1) 严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的政策规定。
(2) 严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的政策规定。
(3) 严格按照《江苏省土地管理条例》规定的农村宅基地面积标准进行确权登记发证, 即人均耕地超过一亩的, 每户宅基地面积不得超过200平方米; 人均耕地低于一亩的, 每户宅基地面积不得超过135平方米。其面积超过规定标准的, 可在土地登记审批表、 土地登记簿和土地权利证书记事栏内分别注明超过标准的面积, 并在宗地图上标出超占土地面积, 待以后分户建房或现有房屋拆迁、 改建、 翻建、 政府实施规划重新建设时, 按有关规定做出处理, 并按规定的面积标准重新进行登记。
(4) 严禁以土地登记代替宅基地用地审批。对各地最后一次以市、 县( 市) 、 区政府名义统一组织开展宅基地调查登记发( 换) 证之后, 农村村民未经批准擅自占地建住宅的, 且建房用地符合《土地利用总体规划》、 《村庄集镇规划》和一户一宅政策的, 经依法补办用地审批手续后, 给予确权登记发证
具体情况处理:
(1) 本村村民因买卖房屋导致宅基地变更的, 应按宅基地审批条件和程序, 依法办理用地手续后, 方可给予确权登记发证。
(2) 子女继承宅基地的要提供法律凭证或相关权利人共同签署的意见, 并由村委会盖章认可后, 方可申请登记。继承人若为非本村村民( 含城镇居民) 或虽是本村村民但在村内另有宅基地的, 申请登记时应给予相应的条件限制, 在土地登记审批表、 土地登记簿和土地权利证书相关栏目内分别注明房屋不得翻建、 改建、 扩建, 待处于不可居住状态时( 自然坍塌或自行拆除) , 宅基地由村委会收回。并在《集体土地使用证》记事栏应注记”该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”
(3) 非本村村民和非农业户口的居民原经依法批准的宅基地, 房屋产权没有变化的, 可依法确定其宅基地使用权。并在《集体土地使用证》记事栏应注记”该权利人为原经依法批准的宅基地”。
(4) 夫妻一方为城镇户口, 符合一户一宅规定的, 可由农村户口的一方申请宅基地使用权登记。
(5) 原村民转为城镇职工保留的宅基地须出具转工原始证明材料并加盖村委会公章后, 可依法确认其宅基地使用权, 并在《集体土地使用证》记事栏应注记”该权利人为原经依法批准的宅基地”。
(6) 国有农场宅基地、 已撤组转户和依法办理征地手续的宅基地, 用途应定为城镇住宅用地( 地类为071) , 初审时应注明按宅基地进行管理, 不得转让、 出租、 抵押, 并在土地登记簿备注栏和土地证书记事栏加以说明。
(7) 宅基地面积超过法定或批准面积, 符合当地政府分户建房条件的, 按依法分户后的情况确权和登记发证; 符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村村民, 其现有的宅基地没有超过分户建房合计面积标准的, 可按现有宅基地面积确定为共有农村宅基地使用权, 使用权面积按照相关各方协议约定进行分摊, 没有协议的按户均摊。如分户申请新宅基地, 须核减已登记面积。
(8) 房屋空闲或坍塌、 拆除两年以上未恢复使用的宅基地, 不确定土地使用权, 已经确定使用权的, 由集体经济组织报经区人民政府批准, 注销其土地登记, 土地由集体经济组织收回。
5.6.7 界址认定
界址确定是宗地现场调查的一项关键性工作, 调查员应根据权源证件确界。现状与权源材料不符的在调查表说明栏中说明。
5.6.7.1 界址认定程序
a) 本宗地、 相邻宗地权利人及调查人员共同到达现场, 由本宗地及相邻宗地权利人指界、 认定界址点及界址线位置。本宗地及相邻宗地权利人同时到达现场指界, 可分别到现场指界、 认定后送达另一方确认。
b) 界址认定后, 调查人员会同双方指界人, 对认定的界址点现场设立界标, 绘制宗地草图, 勘丈界址边长及关系边长, 并将界标种类、 界址边长勘丈成果填写到地籍调查表上, 签字盖章。
5.6.7.2 界址认定要求
a) 相邻宗地界址线间距小于1m的, 对相邻宗地之间的非通道”夹巷”, 一般应双方各半确权。两宗地间少量无明确归属的空隙地, 在不影响交通的情况下, 可经过协商, 确定其使用权解决。
b) 两个以上土地使用者共同使用的共用宗地, 应共同委托代理人指界, 委托代理人指界时出具指界委托书和本人身份证明。
c) 经双方认定的界址, 必须由双方指界人共同在地籍调查表上签字盖章; 只需本宗地指界人指界的, 由本宗地指界人在地籍调查表上签字盖章即可。如果户主不识字, 可由本村其它人代签, 户主按手印或户主盖私章并按手印, 并在备注栏说明, 需现场拍照取证, 不允许调查人员代签名。
d) 土地使用者已有建设用地批准文件, 对少批多用的, 宗地界线可先按实际用地界线调查, 多用部分的面积在调查表中注明, 待后发证时按章处理; 对批后少用的, 原则上按实际使用范围定界。对代征的市政工程建设用地的宗地, 按规定扣除代征地后, 再确定该宗地的界址。
e) 对历史用地或没有权属证明材料的宗地, 依法按登记审核的规定确定界址。
f) 对宗地界址有争议的, 调查人员应在现场调解处理。若调查现场不能处理时, 可在调查表的记事栏中说明争议的原由, 并标出争议的范围, 暂不确定界址线, 直至调解处理后再登记发证。
g) 对一宗地有两个以上土地使用者的, 需查清各自独立使用部分和共同使用部分的面积。
h) 所有宗地的界址点都要按规定设置界址标志。
5.6.7.3 界址认定方法
界址调查是权属调查的重点, 在确定界址的实地位置时, 应依据有关土地确权的规定, 分别处理好以下问题:
a) 沿街(路)用地界线以实际使用的围墙或墙壁外线为界, 当墙基线高于地面1m时以墙基线为界。
b) 落地封闭阳台按实地根部确权, 悬空阳台不确权。
c) 墙体为界标物时, 应明确墙体用地的归属, 特别要注意其公用界址点位置的确定。栅栏为界标物时以栅栏底部为准。
d) 在建工程项目用地的界线, 以建设用地许可证或出让红线图所确定的界线确权。待竣工后办理变更登记手续时, 再按实际用地