智慧生态农业谷(生态养生养老)建设项目可行性研究报告.doc

江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷（生态养生养老）建设项目
可行性研究报告书

编制日期：2015年04月20日

目 录
1 总论 1
1.1 项目背景 1
1.1.1 项目名称 1
1.1.2 项目承办单位 1
1.1.3 项目拟建地址、地点及区域介绍 1
1.1.4 项目建设规模与目标 1
1.1.5 项目投资资金及效益情况 2
1.1.6 承担可行性研究工作的单位 3
1.2 研究工作概况 3
1.3 编制依据 4
1.4 可行性研究结论 5
2 项目背景、市场预测与分析 7
2.1 项目背景 7
2.1.1 政策背景 7
2.1.2 项目建设的重要性和必要性 10
2.1.3 项目的由来 12
2.2 项目市场预测与分析 14
2.2.1 养老产业背景 14
2.2.2 国内外养老产业模式 15
2.2.3 生态旅游概述 21
2.2.4 现有基本游客结构 22
2.2.5市场趋势分析 22
2.2.6项目建成时市场容量与游客结构 22
2.3项目发展优势 23
2.3.1独特的市场卖点 23
2.3.2资源优势 25
2.3.3政府的大力支持 26
2.4 投资必要性 26
3 建设项目选址 27
3.1 场址位置 27
3.2 项目区的建设条件 27
3.2.1 项目区地理位置 27
3.2.2 自然条件 27
3.2.3 社会经济状况 28
3.2.4交通运输情况 32
3.3 项目选址意见 33
4 项目总体方案设计 35
4.1 项目建设总体方案 35
4.2项目定位、建设理念及目标 35
4.3 总平面布置 39
4.4工程建设方案 42
4.4.1主体工程建设 42
4.4.2配套工程建设 43
5 环境保护 44
5.1 项目主要污染源和污染物评价分析 44
5.1.1 项目建设期主要污染源及污染物影响分析 44
5.1.2 项目运行期主要污染源及污染物影响分析 46
5.2 项目拟采用的环境保护标准 49
5.3 环境保护措施 49
5.3.1 施工期环境保护措施 49
5.3.2 运行期环境保护措施 51
5.3.3节能措施 54
5.3.4节水措施 55
5.3.5消防工程 55
6项目的组织管理 57
6.1工程项目管理 57
6.2组织机构 59
6.3人力资源 59
6.4员工培训 59
6.5管理机构和设置 60
6.6劳动定员 60
7 项目施工条件和进度计划 61
7.1 施工条件 61
7.2 进度计划 61
8 项目投资估算和资金筹措 63
9 项目招标 75
9.1项目招标范围 75
9.2招标单位资质要求 75
9.3发包方式 75
9.4项目招标的组织形式 76
9.5项目招标方式 76
9.6评标组织、原则及评标 76
10 项目经济评价 77
11 项目经济效益、社会效益和生态效益 82
12 项目主要风险分析 82
12.1 政策风险 82
12.2 市场风险 83
12.3 财务风险 83
12.4 社会风险 84
12.5 经营风险 84
13 结论 85

1 总论
1.1 项目背景一、项目概要
1.1.1 项目名称
江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷（生态养生养老）。
1.1.2 项目承办单位
江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司
1.1.3 项目拟建地址、地点及区域介绍
江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷位于南京市六合区竹镇镇，该项目规划用地10000亩,其中星级国际生态养老用地500亩
区域介绍： 竹镇镇位于六合区西北部，与安徽省天长、来安两市县接壤，镇域面积209平方公里，辖17个村、1个社区和2个国有林场，国土面积80%以上属低山丘陵地貌。户籍人口5.6万人，有少数民族18个，1.2万人，其中回族6500人，是江苏省回族人口集聚地之一，是南京市唯一享受民族乡待遇的镇。2010年被市政府确定为城乡统筹先导试点镇、重点特色镇，现代农业实验区。竹镇镇是革命老区，生态环境宜人，风景独特优美，是江苏省空气质量监测对照区

1.1.4 项目建设规模与目标
项目建设单位介绍
项目建设单位为江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司，注册资金20000万元。公司建的“南京巴布洛生态谷”项目，位于南京市六合区竹镇镇。根据项目的总体规划，通过3-5年的努力奋斗，将永鸿巴布洛智慧生态农业谷建设成为具有“工厂化、都市化、国际化”特色的，集看、玩、吃、住、购为一体的现代化农业综合体。园区内规划有三大产业板块：现代旅游观光葡萄产业（含生态养生养老中心）、现代农业文化体验产业、现代都市牧场科技产业。将引进国内外一流的高科技农业项目落户园区，开展园区加农户的方式带动周边农民共同发展农业产业，同时打造优质农产品品牌，解决项目区农民务工问题，带动项目区农民持续稳定的增收。形成真正的示范平台和技术交易平台。
永鸿巴布洛智慧生态农业谷的建设，始终坚持以“市场导向，科技主导，企业运作，产业经营”为运营理念，计划2年内在园区孵化培育10余个新兴农业科技企业，5年内将园区打造成为国家级智慧生态农业园区。在推进现代高效农业建设的同时，也将领会贯彻南京市委《关于加快推进全域统筹 建设城乡一体化发展的新南京行动纲要》（宁委发[2010]29号）精神，积极参与城乡统筹建设，推动农村生产方式、农业经营方式和农民生活方式的一体化转变。
江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷，规划用地10000亩，投资约150.1亿元人民币，

1.1.5 项目投资资金及效益情况
项目总投资约人民币 150.1 亿元，其中养老投资约人民币110亿元
项目建成后产值 509214.44 万元/年，解决就业人口 2000人。根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为 5 年，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。
1.1.6 承担可行性研究工作的单位
江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司
1.2 研究工作概况
该项目经南京市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。
我公司接受委托后，在系统收集南京市六合区竹镇镇及邻区背景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于2015 年 4 月 上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完成可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。
1.3 编制依据
1、政策性依据
（一）国家依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国老年人权益保障法》
3、《中华人民共和国建筑法》
4、《中华人民共和国环境保护法》
5、《中华人民共和国城市规划法》
（二）地方依据
（1）《江苏省社会福利机构管理实施细则》
（2）《南京市社会养老机构管理实施办法》
（3）南京市城市总体规划
（三）其它有关标准
1.4 可行性研究结论
本项目以生态养生养老为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。
项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。
项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快南京市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。
项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。
项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。
建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。

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2 项目背景、市场预测与分析
2.1 项目背景
2.1.1 政策背景
1、养老产业相关政策背景
据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。
随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》、 《江苏省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》、《南京市社会养老机构管理实施办法》等。我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：
（1）《十八大报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。
（2）2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见：一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。
（4）国家发展和改革委员会负责人透露2015年一系列关系民生的重要政策措施。从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。
2、生态休闲度假项目政策背景
旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。
（1）国家相关政策
Ⅰ、2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发〔2001〕9号），明确要求“大力发展生态旅游”。2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》（中发〔2003〕9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年”，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》（旅计财发〔2005〕5号），提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之一，已成地区发挥区域优势、实现致富和可持续发展的重要途径。
Ⅱ、出台《中国老龄事业发展“十一五”规划》，加快老龄事业的快速发展
结合我国人口老龄化快速发展的趋势，为了加快老龄事业的全面发展，根据《国民经济和社会发展第十一个五年规划（2006－2010年）》、《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》，国家制定了《中国老龄事业发展“十一五”规划》，鼓励老龄事业的快速发展。
在《中国老龄事业发展“十一五”规划（2006－2010年）》中指出“加快发展养老服务业”的措施为：（1）增加对养老设施建设的投入，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构。（2）支持信息服务、管理咨询、人才培训等社会中介机构的发展，鼓励社会力量开展以社区为基础的老年生活照料、家政服务、康复护理、紧急救援、心理咨询等服务项目，形成为老年服务网络体系，为居家老人提供优质、便捷的服务。
Ⅲ、十部门联合下发《关于加快发展养老服务业的意见》，指导并促进养老服务业的快速发展
根据2006年2月全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委及税务总局十部门联合下发的《关于加快发展养老服务业的意见》，对发展养老服务业给出了具体指导意见，明确进一步发展老年社会福利事业、社会养老服务机构、居家老人服务业务、老年护理、临终关怀服务业务以及促进老年用品市场的开发。《关于加快发展养老服务产业的意见》中要求各级有关部门加强组织领导、认真落实意见中的相关政策。
Ⅳ、《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》
《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》中指出发展养老服务业的三个指导思想：（1）要从加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能；（2）老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路；（3）要培育和发展老年消费市场。
Ⅴ、实施“社区老年福利服务星光计划”
在城市，以社区居委会为重点，新建和改扩建一大批社区老年人福利服务设施和活动场所，逐步形成社区居委会有站点、街道有服务中心的社区老年人福利服务设施网络。社区居委会的老年人福利服务站点要突出实用性特点，以活动场所为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而全。新建和改扩建的街道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，从当地老年人急需的服务项目入手，逐步具备多种功能。
在农村，以乡镇敬老院为重点，新建和改扩建一批乡镇老年人福利服务设施和活动场地，逐步形成县(市)有个心、乡镇有敬老院的老年人福利服务设施网络。农村新建、改扩建的敬老院要逐步具备住养、入户服务、日间照料、文体活动等功能，并向综合性、多功能的社会福利服务中心发展。
Ⅵ、出台了扶持福利性老年社区政策
2000年，国家税务局下发了《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》，“通知”对由民政部门审核批准，并核发《养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所）给予了一定的税收优惠。
2.1.2 项目建设的重要性和必要性
1、养老院建设的重要性和必要性
（1）解决老龄化社会问题的需要
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。南京市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。
（2）缓解独身子女压力
独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解独身子女工作、生活压力。
（3）构建和谐社会的需要
党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，南京市委、政府也提出建设“和谐南京”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为南京市弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。
（4）加快南京市社会福利事业发展的需要
项目实施后，将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年对中高档养老养身的需求，填补南京中高档酒店式生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的作用。
2、生态休闲度假区建设的重要性和必要性
（1）是促进区域经济发展战略的需要。
项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，通过招商引资发展旅游，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。
（2）项目建设是适应江苏地区旅游产业发展的需要
目前，该项目是南京地区唯一的“第六产业”将提升南京市旅游产业竞争力，优化江苏地区旅游产品结构，提升江苏地区在全国旅游发展中的地位。
（3）推进城-郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展
结合成都市建设世界田园城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。实施《南京市都市旅游发展规划》，实现城-郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。
（4）项目建设是适应加快南京市旅游经济发展和产业结构调整的需要
旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构调整的引擎，能促进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业发展；项目的建设能带动该区经济社会的协调发展，促进六合区经济的发展。
（5）项目建设是进一步保护旅游资源的需要
该项目以保护性开发为基本原则，大力提倡生态旅游模式。该项目的开发能吸引投资，激发当地政府和居民保护资源的意识，对该地区水文化、水资源的合理开发利用及保护具有重要意义。
（6）在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈
结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园区，提升休闲旅游发展水平，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。，积极推进区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。
（7）旅游业发展促进社会主义新农村建设
统筹城乡发展是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要举措。乡村旅游因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发展的重要途径和必要手段。结合该区域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调发展”的新型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。
2.1.3 项目的由来
从南京老龄化趋势和自然旅游资源条件来看，在南京发展以“生态养老和休闲度假”为一体的综合产业前景十分广阔。
而南京市六朝古都，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。过去有影响的主要是夫子庙、钟山风景区、玄武湖，近几年随着江苏经济社会发展，特别是经济条件的改变，有很多新的好地方，现在更丰富，而且覆盖面也非常大。近年重点打造的17个文化休闲旅游片区，有的已经成为本地市民和外地游客休闲度假的“新宠”。借青奥契机推出的滨江都市休闲旅游带，今年国庆长假日均接待游客量达9.5万人次；明城墙—明外郭文化休闲旅游带，新修缮的23.3公里明城墙全面对外开放，青奥期间日均两万人次登临；老门东、长江路等街区已成为深度游客人必到之地。在江宁“金花”系列、高淳慢城、六合“六朵茉莉”等乡村旅游景点崛起之后，下乡享受“慢生活”，成为越来越多南京人双休日和节假日的选择。近年来，我市乡村旅游的“进账”年均增幅超过30%。今年1—10月，江宁区接待游客超过1900万人次，实现旅游收入近200亿元，比去年同期增长约36%和18%。不断增加的旅游看点，让越来越多的外地和境外游客在南京“慢下来、住下来”。从市旅游委提供的境外游客数据来看，今年上半年，入境在宁过夜的旅游者达25.42万人次，同比增长5.2%。在高档酒店普遍不景气的背景下，我市18家五星级酒店1—9月的客房出租率平均达到62.84%，同比增长0.38个百分点。人们愿意在旅游休闲上大笔花钱，让南京的旅游企业得到了快速发展。总部位于我市的途牛旅游网今年5月在美国上市，今年第三季度，公司净收入同比增长85.6%，达13.1亿元。途牛网创始人、首席执行官于敦德说：“越来越多的休闲旅游用户来到途牛预订旅游产品，光是第三季度的自助游出游人次同比就增长了80%以上
南京市丰富的山川和多样的旅游资源再加上优越的地理交通条件，为生态养老和休闲度假区的发展提供了广阔的发展空间。因此，项目业主抓住机遇决定在南京市六合区竹镇兴建一个以“生态养老和休闲度假”为主题，立足生态园林山水、“绿色环保”以及原生态园林的休闲区的特点，保留了人文传统生活景点，对生态资源进行保护性开发，将人为景点与天然景点融为一体，打造天然春光山色，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观光旅游—生产”于一体的景观综合体。
项目建成后每年可满足3000余老年人的养老需求，休闲度假游客50万人次，实现营业收入161966.4万元/年，为政府创税约41949.3万元/年，解决当地就业人口3000人，还可为1000人以上提供灵活就业岗位。
2.2 项目市场预测与分析
2.2.1 养老产业背景
据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。
  联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。
（1）老年人口基数大
60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。
（2）老年人口增长速度快
到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。
（3）高龄化趋势明显
目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。
随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。
（1）历史欠帐较多。在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。
（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。 欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000━10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。
（3）家庭养老负担加重。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。
（4）目前养老方式与实际需求不匹配。中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。
 2.2.2 国内外养老产业模式
1、经典案例
（1）英国老年社区
特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区。
英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。
（2）丹麦老年住宅 
特点：环境优美，设计精当
乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。
（3）德国的养老社区
特点：老年住宅与养老院相结合
德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。
社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。
 养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。
 2、先进的国外养老模式
 人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。
 由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。
 亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
 （1）国外养老社区
   世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。
   现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18％，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50％。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。
  社区照顾的主要内容包括：
   第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。
   第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。
   第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。
   第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。
  社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。
   各国养老产业经营模式、服务特点借鉴之处:
   美国  建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。
    完善的配套设施与功能区划分
    日本  日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。
   欧洲  国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。
   新加坡  一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。
 从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。
 （2）其他养老模式
  在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。
 旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（Sanyres Mediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。
 异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。
 欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。
 独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。
 在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。
 目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。
  除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。
 在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。
企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。
3、我国现有养老模式
  家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。
（1）家庭养老
 中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。
 但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使