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长安商业市场调研报告样本

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2020年4月19日
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长安商业市场调研报告

8 月

目 录

第一部分 政策及商业发展
第一节 规划发展政策……………………………………………………………………………04
第二节 商业发展状况……………………………………………………………………………07

第二部分 区域规划发展调查
第一节 长安区……………………………………………………………………………………11
第二节 郭杜教育科技产业开发区………………………………………………………………13
第三节 长安科教新城……………………………………………………………………………14
第四节 长安科技产业园…………………………………………………………………………16
第五节 长安大学城………………………………………………………………………………17

第三部分 区域市场调查
第一节 租金水平调查……………………………………………………………………………21
第二节 长安区商品房价格走势…………………………………………………………………25
第三节 人流车流量调查…………………………………………………………………………27
第四节 居住人口调查……………………………………………………………………………28
第五节 大学城调查………………………………………………………………………………31
第六节 商业设施分布调查………………………………………………………………………33
第七节 待建项目调查……………………………………………………………………………35
第八节 公交车调查………………………………………………………………………………40
第四部分 目标客户调查
第一节 目标客户构成……………………………………………………………………………45
第二节 目标客户喜好调查………………………………………………………………………51
第三节 针对大学生的调查………………………………………………………………………61

第一部分:政策及商业发展

第一节:规划发展政策
西安城市发展战略规划提出”重心”南移的新思路
以西安为中心发展”九宫格局”
西安城市发展方向近期主要向南,沿韦曲至秦岭北麓范围内,沿西边的西万路至沣峪口、中部的长安路至秦岭、东边的长鸣公路至引镇发展。远期考虑西安发展方向主要向西,与咸阳衔接,形成西安与咸阳一体化的大都市。当前西安在功能上已形成”九宫格局”:中央旧城,东郊工业区,西郊工业区,南郊文教区,北郊经济开发区,东南郊曲江旅游度假区,西南郊高新技术产业开发区,西北郊汉城遗址,东北郊为浐灞生态区。
　　未来西安的发展空间将沿”米”字型轴向外延伸,总体布局依然保持”九宫”形态:西安为中心,东有临潼,西有咸阳,南有韦曲,北有三原,东南是蓝田,西南是户县、周至,西北是空港区,东北是高陵、阎良。 
电视塔周围成中央商务区
西安市规划新增设6个城市新功能区:
6大物流中心,新筑的综合城市物流中心、北郊草滩的果品物流中心、西郊三桥镇的汽车及零部件综合物流中心、南郊长安路的科技产品物流中心、东郊纺织城的纺织品物流中心、北郊石家街的建材物流中心;
南郊中央商务区(电视塔周围),占地面积2．2平方公里;
西安成为全国区域经济布局上承东启西、东联西进的桥头堡和战略依托,设立商务中心已成为历史和现状的必然。西安市城郊总体规划的商务中心,位于西安城南北轴线长安南路尽端,以陕西省广播电视塔为中心。地段为翠华路、朱雀路、丈八路与规划南三环之间围合的区域。商务中心区经过长安南路与原市中心的明城遥相对望。西安市商务中心区拟建设成为一个区域性的城市综合商务中心区。

新长安战略
长安区委、区政府大胆决策,斥资千万元全球买策划,经过国际招标,由中国城市规划设计研究院、日本(株)I.N.A新建筑研究所、日本西川幸治城市景观设计研究所、德国KSP(卡斯帕)建筑设计事务所、香港CNB有限责任公司等著名国内、国际策划(规划)单位,对区域经济发展战略进行科学定位,这其中包括长安区区域经济发展战略总体策划、中国西部大学城广场策划、子午大道景观规划、中国长安商贸城策划规划,国内外公司总部聚集区规划。这5个策划、规划构成了”新长安战略”发展中枢系统。
”新长安战略”将长安区的产业区划分为:城市中心发展区、西部私营经济示范区、东部物流商贸区、秦岭北麓生态旅游区。新战略以可持续发展为理论基础,强调经济、资源、人文、环境协调发展的新观念,探索适合长安区经济发展的新模式。

长安地处中央商务区,同时也属于南郊文教区,随着区域功能的日益完善,区域经济有着长足的发展。
”新长安战略”确立了长安的科学定位,绘就出具有国际竞争力的生态文化科教新城,构筑了西安城市副中心以及西安经济新增长极的宏伟蓝图。

第二节:商业发展状况
西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心,商贸业有着辉煌的历史。建国以后,特别是改革开放以来,西安以发展大商贸、建设大市场、搞活大流通为目标,以”建强创佳”为动力,调整结构,深化改革,加强设施建设,创立旅游购物环境最佳,已初步建立起统一、开放、多元、竞争、有序的商贸流通格局(非公有制经济市场份额已占75%,而国有经济成分仅为25%)。
当前,西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点13万个,从业人员107万人,千人拥有网点数达到14.3个,已达到中等发达国家的水平,包括百货店、连锁超市、仓储商场、购物中心(SHOPPING-MALL)、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展。消费品零售总额同比增长11.88%,增幅提高近1个百分点,扣除物价因素,实际增长13.6%。我市零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%,位居第一,在西部九城市(重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川)位居第三位。
商贸业的发展有效地拉动了第三产业,对经济的贡献率也日益提高。西安三次产业比例已达到5.4∶43∶51.6, ,商贸业拉动全市第三产业增长28个百分点,贡献率为22%,为全市国内生产总值增长贡献了1.4个百分点,商贸业已成为西安经济发展的支柱产业之一。
据西安市商贸委提供的资料,截至 底,全市商业网点总数发展到10.6万个;到 ,西安市社会消费品零售总额将达到1000亿元,商业网点总数将达到18万个。西安商业地产还有很大的发展空间。

根据现代大流通理论,结合西安的实际情况,要将西安建成涵盖”六个中心”在内的综合性商贸中心。即:集购物消费、休闲娱乐、观光游览、金融电信、商务展会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心;以现代流通组织形式为主的专业市场、批发企业、超级市场、连锁经营、物流配送等多种业态并存的西部现代物流中心;具有吸引力强、辐射面宽、影响力大,面向中西部乃至全国市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心;以电子商务为代表,以现代信息技术为支撑,集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心;以建立市场化、外向型商贸人才培养机制为目标,以职业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心;以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心。

西安市的市区城镇规划是按照中心集团、外围组团、轴向分点、带状发展的形态特征布局,划分为中心城市(中心市区和外围组团)、卫星城(含县城),形成三级城镇体系。西安市城区则主要由城中区、城东区、城南区、城西区、城北区和高新区组成。

西安市城区的商业分布特点依据城区”板块式”的结构特征,表现出”一点多面”的规划格局,即:一个市级中央商业区(钟楼商圈)和多个次级区域性商业中心区(如:土门什字商圈、小寨什字商圈、康复路轻工市场商圈和高新区商圈等)。
从宏观规划上看,本区域项目的规模效应对南郊经济及商业的发展有较大的促进作用,符合西安市政府对西安市经济发展的长远规划。

小结:作为西北地区经济发展的龙头城市,西安商业的发展已经逐步成为城市发展的支柱经济产业,商业地产还有很大的发展空间。

第二部分:区域规划发展调查

第一节:长安区

长安区位于西安南郊,城区距市中心8.7公里,北邻西安,南依秦岭,总面积1578平方公里,10个街道办事处,15个乡镇,90万人口,是规划建设中的现代化城市。
全区完成全社会固定资产投资24.17亿元,比上年增加8.15亿元,增长50.8%,其中:基本建设投资13.2亿元;非国有单位投资5.23亿元;房地产开发投资3.18亿元;农村集体投资0.19亿元;农民个人建房投资2.37亿元。
长安文化底蕴深厚,旅游资源丰富,是陕西的文物大区和重要的风景旅游区。这里有沣镐遗址、汉宣帝陵、兴教寺、香积寺、杨虎城将军陵园一批国家和省级文物保护单位,有太兴山、嘉午台、翠华山、南五台、青华山等8座名山。
长安通讯设施齐全,交通方便,水源充分,资源丰富。1500余公里的公路连接四面八方,陇海铁路支线、西康铁路、西柞公路、108国道、210国道、西宝南线和西户公路贯穿全境,建设中的绕城高速南段及城市三环擦境而过。西北地区电力中枢330kv变电站位于城区西北。境内有河流14条,年平均流量6.1亿立方米,常年向西安供水可满足工农业生产的需要。
6月2日国务院正式批准,撤销陕西省长安县,设立西安市长安区。根据去年财政状况,长安区国内生产总值比上年同期增长17.7%,财政收入同比增长26．5％,固定资产投资同比增长162.5%。国家西部大开发和西安市发展重心南移,使长安区的区位优势更加突出。
长安撤县设区后,市政府提出全面加快建设秦岭北麓生态旅游发展带、西部大学城、长安科技产业园等”一带九园”的发展构想,以资源换项目,以市场换技术,以产权换资金,以存量换增量,搭建了”项目兴区”的大舞台。 ,该区策划了36个实际总投资19.74亿元的省市重点建设项目。当前,总投资6亿多元的长安正街改造项目、子午大道建设项目和韦曲科技园路网建设及一大批项目已基本完成,投资额已达93亿元的西部大学城正在紧锣密鼓地建设之中,还多方筹资10多亿元,着力打造”五横十纵”百余公里的区域交通新格局,同步实施水、电、通讯、天然气、宽带网等管网配套和绿化美化工程。与此同时,与西安高科集团合作,融资30亿元启动了长安新城建设工程,倾力打造郭杜西北第一强镇;与中铁二局集团合作,融资25亿元联手经营,全面提升韦曲科技产业园。
自 以来,仅”一带九园”累计引进项目380多个,总投资近200亿元,全区经济总量和财政收入等主要经济指标已连续3年保持高速增长。特别是以中心城区科教产业开发区、秦岭北麓生态旅游发展区、东部现代商贸发展区和西部私营经济发展区为代表的”四大经济板块”,不但极大地拉动了区域经济协调发展,而且迅速建立起层次分明功能各异的城市网络体系。 全区实现GDP42.6亿元、财政收入2.37亿元,同比增长分别达到18.1％和36.5％。长安借助区位、资源优势,努力与国际接轨,建设现代化城区,以新战略打造经济社会发展新优势,已成为陕西乃至大西部最具发展潜力的区县之一。国内外经济专家普遍认为,它是确定长安区长远走向的灵魂性指导纲领,也是推动西安市长远发展的重大举措。

长安区的高速发展为本区域项目的发展提供了良好的发展基础,但从长安区整体的商业状况来看,区域内缺乏大型的综合性商业设施,整个长安区内的商业设施比较单一,主要以百货大楼、临街商铺为主要形式,区域内缺少购物环境优良、商品种类齐全、功能完备的大型综合性商业设施。随着城市化进程的不断深入,长安区作为城市的副都心,必然需要一个类似于钟楼商圈的商业区域。

第二节:郭杜教育科技产业开发区

西安郭杜教育科技产业开发区位于西安市长安区郭杜街道办事处,规划控制面积28平方公里,前身是西安市郭杜工业园区。开发区成立于1995年,是经国家农业部批准和省、市政府确定的国家级经济开发区。开发区自成立以来坚持高起点规划,并凭借其优惠的政策、优越的区位环境和七通一平的基础设施,吸引了一大批的项目入区投资建设,逐渐形成了以科研教育产业、高新技术产业为主的产业格局,形成了科技研发和生产基地型科技园区的雏形。现已累计引进项目92个,其中投资3000万元以上的大型项目61个,合同引资额79.5亿元,其中外资7300万美元。
当前开发区内外已有陕西师范大学、西安外国语学院、西安邮电学院、西北大学、西安电子科技大学、西北工业大学等20多所高校入驻,当前在校生达15万多人。
近几年开发区累计投入基础设施建设资金3.76亿元,建成城市一级道路20条,计36公里,路灯、水、电、管网、通讯、绿化等一应俱全,先后建成樱花广场、郭杜公园、森林公园、腾飞广场等城市生态功能区域,绿化面积已达500多万平方米,全方位提升了城镇品位, 国家环保总局授予郭杜”全国环境优美镇”称号。
在未来的发展中,开发区将充分发挥对高校聚集区和高新技术产业开发区的联接作用,为学校提供科研孵化条件,为企业提供技术成果,推进创业企业的快速成长,推动区域经济步入发展的快车道,努力发展使开发区成为西安市乃至西部地区的教育科技产业成果转化与研究基地。

郭杜虽然是以商务办公为主要功能,可是该开发区作为长安区的重点的项目,高校聚集和高新技术开发区的联合作用,所产生的经济效益和社会效益是巨大的,随着这里发展的不断深入,必然会带动周边地区的发展。

第三节:长安科教新城

长安区按照四化理念的要求全力打造西安城市发展副中心
一是坚持大胆构想,科学规划,提高建设标准,加快基础设施建设步伐。今年将投资26.4亿元,启动45个建设项目。继续加快全长19.1公里的雁引路、1.2公里的子午大道北段和全长6公里的西柞高速引线等工程的建设进度,力争在年内竣工通车,形成连接南北、东西互动、对接西安城市中心的道路骨架。加大城区道路及管网建设力度,完成西区四号路中段、航天南路、大学东路等城市重点路段的亮化、绿化和排水管网改造工程,全面提升城市形象。同时积极筹措资金,确保三水厂二期工程建设以及世纪科教城等商业服务设施建设工程如期完成,大幅度加快城市化建设步伐。
二是坚持城乡互动,推动区域经济协调发展。紧紧抓住”两区四板块”不放松,韦曲航天科技产业开发区加快启动混合液晶体显示材料、雷达电子产品系列化生产基地、新型粉磨及环保设备等5个大型产业性项目的建设,年内力争再有5个以上产业项目落地。西安郭杜教育科技开发区围绕创立”西北第一镇”的目标,加快高校产业区开发,积极促进西北大学长安校区建设,重点引进电子信息、生物制药、新型材料等科技含量、附加值大的产业项目。在年内完成企业总部基础设施建设及办公楼盘建设任务,年末完成总投资2亿元。中部经济板块着力打造大学集中区、新城项目区、新行政中心、橘河新区等城市功能板块,提高城市公共管理和服务能力。东部商贸物流板块,以加快建设新疆中石油、陕西华钦轴承合金有限公司等项目为重点,带动东部地区经济全面提速。西部民营经济板块,以西咸一体化为契机,依靠科技进步,提升产业层次,构筑产业优势,促进产业聚集。沿山经济板块,以观光旅游、休闲度假、杂果生产等主导产业支撑区域经济高速健康发展。
三是牢固树立”三产兴区”的观念,进一步突出高教、科技、旅游、商贸、房产等第三产业在长安发展和建设中的核心地位。积极推进陕西师大、政法学院、邮电学院等重点项目的二期工程建设,加快外语学院、西北大学、西北工业大学等重点项目的建设速度,妥善解决部分重点项目的遗留问题,继续引进名牌高校和配套科研产业项目。充分利用国内外流媒体,大力宣传长安的资源、环境和区位优势。加快秦岭北麓自然和人文资源的开发利用,推出东大温泉洗浴中心、沿山农家乐等一批大旅游品牌。房地产开发要加快长安新城5个已批项目的建设速度,让更多的房地产项目成为改进人居环境、塑造长安形象的标志性工程。

长安科教新城依托城南文化区,重点发展科学教育,经过大学园区及周边资源的整合,发展潜力不言而喻。

第四节:长安科技产业园
位于西安市南郊西沣一级公路西侧,中心区位于长安县郭杜镇,距开发区管委会7公里,紧靠西安绕城高速公路和城市三环路,规划总面积5平方公里,占地7000亩,主干道宽60米,其它干道宽也在30——40米,园区交通便利。长安科技产业园是国家级西安高新技术产业开发区的重要组成部分,是高新开发区发展空间的延伸和拓展。除规划有中心管理区、示范产业区、产业区之外,还特意规划有2149.23亩的居住区,该区内配套有生态公园、中心广场、中小学、幼儿园和完备的公共设施,绿化面积达40%。长安科技产业园总体的开发投资额度为14亿元人民币,当前已完成投放12亿元,长安科技产业园规划三年建设初具规模,五年建成,技工贸收入达到100亿元。
随着长安科技产业园的建设,西安高新区将构筑集中新建区、电子园、长安园"三点成一面"这一中国西部最大的创新科技城。长安科技产业园,功能完善,设施齐全,按西安高新区集中新建区模式实行封闭式管理,享受高新区的一切优惠政策。园区的土地出让、规划建设、工商、税务、公安等管理权均由园区管理办公室承担。在总结高新区九年成功发展经验的基础上,利用高新区的政策优势、机制优势和土地开发成本优势,重点发展高新技术产业,经过3——5年的努力,把长安园建成中国西部地区最大的科技产业园区和国家级高新技术产业出口加工基地。
届时,长安科技产业园将成为陕西乃至西北地区投资最多、投资期最集中、基础配套设施最全、规划建设标准最高、产业规模最大、高新技术含量最高的现代化科技产业园。她经过创造一个科技文明、产业文明、商业文明、经济文明、生活文明、教育文明、环境文明和管理文明的新型科技园区,形成具有”西部时代经济”标识意义的”西部经济开发示范模式”,为西部大开发做出巨大贡献。

高新技术产业开发区发展所带来的变化是有目共睹的,长安科技产业园作为高新区的组成部分,所享受的政策与高新区一样,由此带来的巨大的发展空间是不言而喻的,紫薇、绿地等项目的成功,在很大程度上都要归功于长安科技产业园。能够断定:园区周边的发展将会产生联动效应,由园区吸引大型高尚住宅区,由住宅区吸引商业,由商业在吸引更多的人群、企业、商业,这个区域由此进入一个良性的循环,发展速度将会不断加快。

第五节:长安大学城
西部大学城位于西安市长安区郭杜镇,是陕西省和西安市的重点建设工程,总规划面积17平方公里,占地3000余亩,分南北两区。南区位于神禾塬畔,北依潏河,南望秦岭;北区地位韦郭路以南,西沣一级路以东。
自长安区大胆地提出了建设西部大学城的战略构想以来,依靠突出的区位、环境和规模优势,先后引入各类院校20所,到 ,长安将建成规划面积25平方公里、入驻高等院校25所的西部大学城,成为国内最具规模的高等教育基地和地方经济社会发展的核心动力。
在项目实施过程中,大学城首先投资1亿多元,完成了长4313米,宽60米主干道路和水、电、路灯、通讯等基础设施工程。共引进项目12个,总投资27.3亿元。当前,西部大学城在没有国家直接投入的条件下,累计投入两亿多元,高标准实施”七通一平”(水、电、路、通讯、宽带网、天然气管网等)基础配套工程,依靠城市南扩的区位优势、优美和谐的环境与集中连片的规模优势,先后引进项目20多家,到位资金23亿元,入驻师生10万多名,基本建成了”产、学、研”一体化的教育科研基地。
落户北区的西北大学、陕西师范大学、西北政法学院、西安邮电学院和西安交大开元集团等5个项目,已有3家院校开建。入驻南区的西安培华女子大学、西安翻译学院、西安财经学院、陕西教育学院等7家项目正在办理相关手续。很快就会成为拥有十多万学生名副其实的大学城,成为雄踞西安的巨大人才摇篮。西部大学城的影响与辐射,带动全区引进各类院校超过20所,总投资50多亿元。
　　按照预期目标,到 ,西部大学城引进的20多所高等院校全部建成之时,长安境内高等院校入驻师生将超过25万人,年总消费24亿多元,直接创造和拉动三产业从业人员不低于5万人,占全区农村劳动力总数的20％左右,这对社会经济的推动作用不言而喻。
　　人文内涵、高教产业、创新经营的良性互动,推动长安城市整体品位不断提升。
　　当前,从建设初期就一直重视生态环境,强调人与自然和谐统一的西部大学城,以南、北两个功能区为重点,以长安科技产业园和韦曲科技产业园为结点,形成了宏大的开发气势和集群效应,既保持了政府政策运作、项目审批中的权威优势,又融合国办民营高校快速、高效、灵活的市场运作优势,在加速大学城自身建设的同时,也极大地影响和带动着以”一带九园”为主体的招商引资和城市化建设。几年来,长安先后引进各类开发项目380多家,总投资达到200多亿元,城市规模也由12平方公里拓展到50平方公里,成为人文、产业和生态内涵兼具的发展新区。
西部大学城的目标是到 ,累计投资100亿元, 成为国内具有领先水平、在国际上也具有相当影响的一座”科教城”。从战略上看,20多所重点名牌高校纷纷入驻大学城,数十名院士、千余名教授和25万名莘莘学子”落户”长安,形成西部最具实力的”人才硅谷”,势必成为长安在下一轮开发大潮中跨越发展的强力助推器。

南郊长安路沿线正因为有几所大学,带动周边经济的发展,小寨商圈由此产生。从当前西安地区的商品销售来看,最受人们喜爱的区域是南郊,房价最高的区域也是南郊,这些现象都足以说明,大学对所处区域的经济具有很大的推动作用。随着大学城的日益成熟,20余个大学所连接而成的区域的发展速度是西安乃至陕西省的任何其它区域都难以超越的。

总结
中心商贸区域作为长安区政府长安新战略实施中的重要组成部分,同时处于郭杜科教产业园、长安科教新城、大学城、长安科技产业园等几个极具发展潜力的规划区域,而且也属于城南CBD范围,周边将会成为一个高速发展的经济增长极。随着人流、物流、资金流的大量涌入,社会总需求急剧扩张,必然刺激拉动区域经济蓬勃发展,升值潜力更是无可限量。

第三部分:区域市场调查

第一节:租金水平调查

名称
位置
经营业态
现租金
元/㎡·月
面积
商铺经营时间
以往出租水平
(元)/㎡/月
碧园商厦财富书城
韦郭大道项目东侧
书店
22
300
至今
22
餐厅
韦郭大道博物馆东侧
餐饮
46
150
至今
30
中国移动通信
韦郭大道西崔家庄临街
通讯
34
35
至今
34
小木屋餐厅
韦郭大道西崔家庄临街
餐饮
50
50
至今
50
高记腊汁肉加馍
韦郭大道西崔家庄临街
餐饮
60
13
至今
50
好再来饺子馆
韦郭大道西崔家庄临街
餐饮
60
20
至今
50
卓越美发
韦郭大道西崔家庄临街
美发
50
20
至今
50
新青年酒吧
金堆城小区临街门面
酒吧
20
130
至今
20
乐凯满意冲印
金堆城小区临街门面
服务
53
30
至今
40
雅芳专卖
金堆城小区临街门面
化妆品
53
30
至今
30
大学城配镜中心
金堆城小区临街门面
服务
20
100
至今
20
庆丰批发部
金堆城小区临街门面
零售
25
80
至今
25
自然美美体中心
韦郭大道家世界对面兴龙花园
美体
30
102
至今
20
好角士西饼屋
韦郭大道家世界对面兴龙花园
特色
30
130
至今
20
西海岸美食复合餐厅
家世界西侧对面
中餐、西餐
25
200
至今
20
艺点发型
韦曲西街
美发
50
40
至今
30
长岭装饰材料
韦曲西街
装饰
30
30
至今
20
金德管业
韦曲西街
建材
30
40
至今
20
长安花园临街门面
韦曲西街
服饰
30
100
至今
20
恒华不锈钢
韦曲西街
建材
30
20
至今
20
摩登小镇临街门面
韦曲西街
未经营
27
90

27
兴盛综合商店
青年北街
零售
20
20
至今
20
新兴鞋店
青年北街
零售
20
20
至今
20
福连茶行
青年北街
零售
15
30
至今
15
阳阳商店
新华街
零售
20
40
至今
20
乐百氏水便利
新华街
服务
20
20
至今
20
陆陆裤业
长安北街(农行对面)
服饰
111
24
至今
60
花花公子服饰
长安北街(农行对面)
服饰
56
23
至今
56
办公文具用品
长安北街(农行对面)
文具
110
10
至今
60
古部族服饰
长安北街(农行对面)
服饰
67
18
至今
67
好实惠鞋店
长安北街(农行对面)
鞋业
100
40
至今
60
可可商城
长安北街(路西)
服饰、鞋业
58
12
至今
58
金莱克鞋业
长安北街(路西)
鞋业
75
16
至今
60
海吉星炒虾尾
长安饭店北30米,小肥羊对面
餐饮
25
220
至今
25
华明灯饰
康吧临街门面
灯饰
35
28
至今
35
紫薇田园都市
E区
餐饮除外
25
145
未开始
25
ESP美容美体休闲会所
绿园向西200米
美容美发
20
200
开始
20
香榭名舍
灯具厂十字西50米
美容美发
30
60
开始
30

根据上表数据计算得出,长安区租金较以往租金平均涨幅21.68%。
其中金堆城小区周边现阶段平均租金为32元/㎡·月,较以往租金24元/㎡·月上涨29%;
西崔家庄周边商铺现阶段平均租金为46元/㎡·月,较以往租金41元/㎡·月上涨13.33%;
韦曲西街周边商铺现阶段平均租金为33元/㎡·月,较以往租金23元/㎡·月上涨52.78%;
长安北街周边商铺现阶段平均租金为75元/㎡·月,较以往租金56元/㎡·月上涨32.5%;
青年北街与新华街商铺现阶段平均租金为19元/㎡·月,较以往租金19元/㎡·月上涨0%;

其它位置商铺现阶段平均租金为28元/㎡·月,较以往租金28元/㎡·月上涨0%。
在调查中发现,由于长安区新建或刚刚建成的项目均有底商,因此长安区的商铺供应量高,市场上商铺的空租率与转让率较高,整体呈现供大于求的现状。
长安区平均租金在41.6元/㎡·月左右,而且呈现出商铺面积越大,单位租金越低,面积越小,单位租金越高,也就是说,商户对商铺租价的承受力是有限的。

长安区商铺租金涨势良好,说明长安区的发展是被大多数人看好并认可的,但较高的转让率说明长安区的消费水平较低,由此所产生的高空租率与高租金涨幅的矛盾说明,多数的经营商户在投资经营上存在相当的盲目性。

第二节:长安区商品房价格走势

秋撤县设区前,普通住宅起价开始上升到1430元／平方米,均价1800元左右／平方米;现在,这一区位住宅的均价已经达到2265元／平方米。较以往价格上浮了25.8%,平均每年上浮6.46%。
— 长安区均价走势图

能够看到,自 至今,长安区普通住宅的价格由1935元/㎡上涨至2057元/㎡,上浮6.3%;
商铺的价格由5325元/㎡下跌至5279元/㎡,下浮为0.86%;
写字楼价格由3518元/㎡上涨至3644元/㎡,上浮3.58%;
公寓价格由2431元/㎡上涨至2472元/㎡,上浮1.69%;
别墅价格由5185元/㎡上涨至5573元/㎡,上浮7.48%。

长安区商品房价格总体呈现上浮趋势,但自今年年初起已经呈现缓慢增长,而且商铺价格略有下降,分析认为,此现象的出现主要是由于长安区撤县改区的利好信息造成长安区房价涨幅过快,从而导致市场接受程度降低最终形成房价升幅趋缓,同时由于宏观政策影响所产生的副作用,导致 上半年房价回落。

第三节:人流车流量调查

位置
日期
时间
方向
单向人流/5分钟
单向车流/5分钟
韦郭路
.7.9
9:00
自东向西
20
38
自西向东
12
30
韦郭路西崔家庄
.7.9
9:00
自东向西
33
43
自西向东
38
39
韦郭路金堆城小区
.7.9
11:00
自东向西
29
34
自西向东
20
20
韦郭路长安广场
.7.9
13:00
自东向西
35
45
自西向东
29
30
青年北街
.7.10
13;00
自北向南
45
15
自南向北
30
21
韦曲西街
.7.10
12:00
自东向西
31
18
自西向东
39
22
长安南街
.7.10
9:00
自北向南
125
110
自南向北
147
149
南长安街
.7.12
10:00
自北向南
46
56
自南向北
69
37
凤柏东路
.7.12
14:00
自东向西
50
36
自西向东
27
20
航天西路
.7.12
15:00
自东向西
33
38
自西向东
29
29

第四节:居住人口调查
项目名称
位置
规模
总建面积(㎡)
人口数
商业配套业态
504所家属楼
项目北边
2栋点式高层
35000
4000

土地局家属楼
项目北边
2栋板式小高层;1栋连体高层
56840
2840

东崔家庄
韦郭路
2层楼;100多户
0
5000
临街门面
西崔家庄
韦郭路
2层楼;160多户
3
8000

金堆城小区
韦郭路
34栋多层

五龙小区
韦郭路长安广场对面
多层

临街门面
摩登小镇
韦区西街
小高层;多层

临街门面
太阳新城
太阳新街1号
小高层;
150000
5000
商业广场
信达大厦
韦曲西街
1栋商住楼
11672
500
一二楼为商铺
长安区农杂公司家属楼
环城西路
1栋商住楼
1
620
一二楼为商铺
长安技监局家属院

丽景·天下
长安南路灯具厂十字南100米路西
两栋板式小高层组成
16000
800
临街门面
康吧
长安区北街十字向北200米路西
多层

临街门面
安景苑小区
韦曲西街中段

康桥枫景
600路到绿园站向北100米
小高层,多层
16003
900

吉泰花园
韦曲灯具厂十字
多层
50000
2500

茗景城
北长安街305号

52913
2462
一二楼为商铺
喜居园
安区酒厂向南200米
小高层,多层

月亮公寓
韦曲西街商贸街
商住一体
5600
500

长青园
乘229路.215路到西寨站下向南300米
小高层,多层
55000
2500

鸿鼎福门
长安区韦曲北街路东
商住一体
25194
1470
一二楼为商铺
升平大厦
环城南路与长安大道交汇处
高层
11080
460
一二楼为商铺
绿园国际花园
环城西路与西长安街十字西南角
双幢对应式高层,23层框剪结构是当前区内最高的住宅项目
23000
990

绿地世纪城
新区锦业路
高层 小高层 
1 00
24000
区内设商业街、新天地式购物中心、大型地下购物广场、24小时商业服务。
紫薇田园都市
原长安科技产业园
高层 小高层 多层
1800000
26500
商业街、社区便利店,洗衣房
手帕张村
距项目500米

约400户
2400

金堆城铜业公司家属楼
项目以东 米

37栋家属楼

毛坡村
距项目1000米

约500户
3000

长安国土资源局家属楼
项目北方300米
小高层
88户

派出所住宅小区
小肥羊火锅附近

约48户
200

长安区法院家属楼
小肥羊火锅附近

1栋

长乐小区

21栋
1008户
3000

玉秦苑

14栋楼
588户

新华街附近东府大酒店附近分布较多家属院:林业局家属院、工行家属院、房产局家属院(25栋楼),向北为韦曲政府的住宅楼(20栋);凤栖街上农杂公司家属院,该路段沿线基本无营业场所。

长安区90万人中90%为农业人口,从现阶段来看,农业人口的消费力不足是必须面正确现实,而剩余的近10万城镇居民才是未来所需要吸引的潜力消费群体。

第五节:大学城调查

名称
位置
学生数/教师数/其它人员数
运营时间/商业配套
西北政法学院
韦郭路
学生:8000多人;教师:230人;其它100多人
运营;超市:150㎡;书店:40-50㎡餐厅:4500㎡,2层;邮局:2间房;
陕西邮电学院
韦郭路
学生:8000多人;教师:260人;其它200多人
运营;超市:200㎡;书店:20㎡餐厅:2100㎡,3层;
陕西师范大学
韦郭路
学生:10000多人;教师:270人;其它300多人
运营;超市:150㎡;书店:40-50㎡餐厅:4500㎡,2层;邮局:2间房;
西北大学
郭杜教育科技产业开发区西大路
学生:1 多人;教师:580人;其它300多人(预计)
新校区总体规划用地1544亩,当前正在建设
西安外语学院
郭杜教育科技产业开发区文苑路
学生:9000多人;教师:230人;其它100多人
新校区占地1024亩, .9.1开学
西安翻译学院
距离韦郭路23㎏在翠华山
学生:15000多人;教师:230人;其它100多人
运营;超市:150㎡;书店:40-50㎡餐厅:4500㎡,2层;邮局:2间房;
西京大学
长安区西京路在政法大学东南方向
学生:30000多人;教师:558人;其它400多人
1994年运营;占地1624亩,建筑面积60万平方米,餐厅:8000㎡;商业街:3000㎡
西安电子科技大学
西沣路兴隆段66#(郭杜十字向南)
学生:16000多人;教师:398人;其它300多人
运营;占地200公顷,总建筑面积约71.05万平方米;图书馆: ㎡; 餐厅:35000㎡,文化娱乐设施,124500㎡
西北工业大学
长安区东大街办
学生:28000多人;教师:1200人;其它800多人(预计)
新校区规划占地4000亩,当前正在建设
陕西教育学院
长安区神禾塬上,
学生:16000多人