某建筑工程项目可行性研究报告样本.doc

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资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。建筑工程项目可行性研究报告组员: 指导老师: 日期: -12-01 目录 1 第一章总论 3 1.1 一、项目概况 3 1.2 二、企业概况 3 1.3 三、研究依据及范围 4 1.4 四、研究结论与建议 5 2 第二章项目背景与建设的必要性 6 2.1 一、项目背景 6 2.2 二、项目建设的必要性 8 2.3 三、项目建设的意义 8 3 第三章市场分析 8 3.1 一、邵阳地区市场状况 8 3.2 二、隆回县房地产发展态势 10 3.3 三、区域市场分析 11 3.3.1 社会经济状况 11 3.3.2 项目的优势 12 4 第四章区域位置及建设条件 13 4.1 一、区域位置 13 4.2 二、自然条件 13 4.3 三、建设条件 14 5 第五章工程技术方案 15 5.1 一、规划设计的基本原则 15 5.2 二、总体规划及建筑设计 15 5.3 三、主要技术经济指标 17 5.4 四、结构设计说明 18 6 第六章项目招投标与实施进度 20 6.1 一、项目招投标 20 6.2 二、实施进度计划 20 7 第七章项目财务预测数据 21 7.1 一、资金筹措及投资使用计划 21 7.2 二、项目的计算期 21 7.3 三、经营及销售税金 21 7.4 四、经营成本费用估算 22 7.5 五、利润及利润分配 23 8 第八章项目财务评价 23 8.1 一、财务的盈利分析 23 8.2 二、清偿能力分析 24 8.3 三、敏感性分析 25 9 第九章结论 26 1 第一章总论 1.1 一、项目概况项目名称: 怡中豪苑建设项目建设单位: 湖南鸿旺房地产开发有限公司建设地点: 项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大邻广场,北隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位臵优越, 交通方便, 四通八达, 景观资源丰富, 视野开阔, 大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。建设规模: 项目总占地面积为30560平方米, 总建筑面积为134520平方米, 其中住宅工程121208平方米, 地下工程13312平方米。 1.2 二、企业概况企业基本情况湖南鸿旺房地产开发有限公司是一家专业从事房地产开发的专业公司,由自然人肖石民、周应达出资组建,具有省建设厅颁发的房地产开发资质。经营范围房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。注册资金人民币壹仟万元整注册地点长沙市天心区韶山南路120号恒盛家园1栋802房。注册号404 法定代表人简介法人代表: 公司法人代表肖石民, 男, 1966年3月出生, 湖南省隆回县人, 汉族, 大专文化, 民营企业家, 高级工程师, 1月, 公司创立湖南鸿旺房地产开发有限公司, 任公司执行董事至今。该同志为人忠厚, 诚实守信, 有较强的实干精神和丰富的企业经营管理经验。企业类型有限责任公司 1.3 三、研究依据及范围研究依据: ( 1) 湖南鸿旺房地产开发有限公司企业法人营业执照( 2) 工业与民用建筑可行性研究深度要求( 3) 国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数( 第二版) 》( 4) 建设部建标[ ]205号《房地产开发项目经济评价方法》( 5) 湖南省建设委员会1999年《湖南省工程预算定额》( 6) 《民用建筑设计通则》(GB50352)－ ); ( 7) 国家计委《关于建设项目进行可行性研究的执行管理办法》( 计资［1983］116号) ; ( 8) 国家计委《关于投资项目可行性研究指南(试用版)的通知》( 计办投资［］15号) ; ( 9) 其它有关专业设计规范( 10) 隆回县规划局关于”怡中豪苑”项目修建性详细规划设计的批复。( 11) 隆回县国土局核发的国有土地使用权证。( 12) 隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。( 13) 建设单位提供的其它各项基础资料 1.4 四、研究结论与建议研究结论: ( 1) 本项目的建设与隆回县委县政府倡导的”一年一个样, 三年大变样”发展战略相统一, 符合隆回县城市未来发展方向的正确决策。它在改进城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。( 2) 项目的建设符合国家”扩大内需, 促进消费, 搞活流通”的产业政策。同时, 项目建设有利于促进区域经济发展, 调整经济结构, 为社会提供就业机会, 对缓解隆回县待业人员就业压力具有积极意义。( 3) 本项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作, 依据规划设计要点进行整体规划, 完全符合城市规划、消防、交通等各项要求, 有利于完善隆回县城区及高科技产业的配套功能作用。( 4) 从经济分析上看, 项目建成后, 总销售收入为38149万元, 税后利润9525万元, 投资利润率54.4%, 投资利税率63.3%, 资本金利润82.7%, 项目的经济效益好, 是个高投入、高回报、低风险的项目。( 5) 项目的敏感性分析来看, 项目的敏感点是销售压力, 而本项目地理位臵优越, 潜在用户众多, 加之开发理念先进, 设计新颖实用, 故能够很好的化解销售压力, 实现项目的预期目标。建议: ( 1) 质量是房地产开发项目的生命线, 应严格按照质量管理体系实施工程管理, 把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键, 应经过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供应厂商, 以确保项目的施工质量和工程形象。( 2) 资金是项目顺利进行的保证, 建设单位应精心安排好工程进度计划, 确保工程建设资金足额到位, 从而保证项目的顺利实施。( 3) 营销是项目成功与否的关键, 应精心安排好营销组织、控制好营销节奏, 做好项当前期策划及推介, 充分利用的地理位臵优势, 同时在户型设计中注重市场需求。同样面积可提供二至三种能超群户型选择, 不宜过多, 避免客户在购房时因选择太多而影响成交。确保项目的销售与资金回笼顺利。综上所述, 本项目是可行的, 但项目承办单位应加强开发建设过程中的成本控制工作, 以确保其社会效益和财务效益的实现。 2 第二章项目背景与建设的必要性 2.1 一、项目背景当前房地产行业开发投资增长迅速, 居民住房消费持续增长, 住房水平不断提高, 房地产行业总体发展呈现出健康态势。隆回县位于距离邵阳火车站55公里, 怀化火车站150公里, 长沙市283公里; 南接邵怀高速公路隆回出口处, 北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路邵阳站, 前有郝水河经过, 为隆回怡中豪苑建设项目提供了得天独厚的水陆交通条件。隆回县地处东经110°38′-110°15′, 北纬27°-27°40′。位于湖南省中部稍偏西南, 资水上游北岸。东临新邵县, 南接邵阳县、武冈市, 西抵洞口县, 北界溆浦、新化县。隆回位于湘中稍偏西南, 总面积2866平方公里, 居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族, 辖26个乡镇, 1010个村(居)委会, 总人口140万人, 是湖南的一个农业大县。国民经济得到了较好发展, 全年国内生产总值(GDP)实现62.63亿元, 比上年增长13.2%, 其中: 第一产业增加值为18.13亿元, 较上年增长5.9%, 第二产业增加值为15.85亿元, 较上年增长24.9%, 第三产业增加值为28.65亿元, 较上年增长11.5%。人均GDP4812元(按常住人口计算), 比上年增加573元, 三种产业结构比为28.95: 25.31: 45.74。全县财政总收入达到27509万元, 同比增长18%。隆回县内自然资源丰富。生物资源品类繁多, 水稻有籼、粳、糯3个类型, 旱粮有近20个品种, 经济作物有20多项, 上千种。其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿驰名中外, 辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。植被达200余科, 1000余种, 其中805种野生植物可作药材。野生动物资源133种。家禽畜品种繁多, 尤以生猪为最。已查明的地下矿藏40余种。其中煤远景储量5886万吨; 黄金矿颁面占全县面积的1/3, 远景储量6.273吨。其它储量较大的矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。境内有6处碱性硅质温泉, 水质水温均符合工业用水标准, 在农业和医疗方面也有利用价值。水能理论蕴藏量16.24万千瓦, 可开发量4.79万千瓦。近年来隆回县的城镇建设发展也很快, 城区建设己初具规模。然而在2866平方公里的隆回县, 没有一处可供140万人民娱乐、购物的休闲场所, 特别是政治、经济、文化中心的桃洪镇, 由于过去城乡居民居住条件差, 人均居住面积狭小, 迫切需要改进居住条件, 随着社会的进步和人们生活水平的不断提高, 人们渴望有一处高标准的居住休闲的场所, 而我公司”怡中豪苑”项目的修建将最大程度地满足人们的这一需求。特别是以来, 隆回县实施”三年大变样”的战略, 城市路网及基础设施建设得到了极大的提升, 原有的地域差别缩小, 新城地段升值潜力不断增大, 为房地产开发提供了广阔的空间。正因为隆回县”怡中豪苑”具有得天独厚的优势和独一无二的条件, 公司审时度势, 看中了这块风水宝地, 和县政府签订了《建设合同书》开发建设商业步行街和高档商业住宅小区。 2.2 二、项目建设的必要性 1．国民经济发展的需要当前, 中国国民经济运行正处于一个特殊发展时期, 为了促进国民经济的稳步健康发展, 必然要求扩大内需, 优化消费结构, 把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。2．扩大消费需求的需要扩大内需, 继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策, 保持消费和投资需求对经济的双拉动, 是中国当前和未来经济工作的指导方针。 3．城镇化建设的需要到2020年要全面实现小康社会的目标, 其难点和重点在农村和农民。 2.3 三、项目建设的意义项目的开发将进一步提高区域内的居住质量, 促进区域房地产市场发展, 有效地提升该区域内房地产的整体品质, 对增加地方财政收入、繁荣本区域内商业与服务业起到重要作用。同时, 项目的建设将为隆回县人民提供良好的园林式居住环境。 3 第三章市场分析 3.1 一、邵阳地区市场状况 1.投资结构分析: 根据邵阳地区 1-6月建筑行业投资统计表明,按构成分类,建筑工程投资27亿元, 占总投资的52.9％, 而去年同期建筑工程投资只占总投资的40.67％, 比去年同期的21亿元, 增长28.5％; 其它费用( 主要是土地购臵费和土地开发费) 18亿元, 与去年同期基本持平, 占总投资的35.3％, 而去年同期其它费用占总投资的40％。说明经过、大规模地引进开发项目及前期开发, 今年开始进入了的施工建设阶段。 2.投资用途分析: 住宅建设完成投资39亿元, 占总投资的76.5％, 比去年同期30亿元增长30％; 办公楼建设完成投资3亿元, 占总投资的5.8％; 商业营业用房建设完成投资5亿元, 占总投资的9.8％; 其它用房建设完成投资4亿元, 占总投资的7.8％。 3.投资区域分析: 1-6月邵阳市区完成投资18亿元, 占总投资的35.3%; 隆回县完成投资5.8亿元, 占总投资的11.4%; 邵东县完成投资5.2亿元, 占总投资的10.2%; 新邵县完成投资4.9亿元, 占总投资的9.6%; 邵阳县完成投资3.8亿元, 占总投资的57.4%; 新宁县完成投资3.5亿元, 占总投资的6.8%; 城步县完成投资2.2亿元, 占总投资的4.3％; 洞口县完成投资2.5亿元, 占总投资的4.9%, 绥宁县完成投资2.3亿元, 占总投资的4.5%。从各区( 县) 房地产完成投资的比例上看, 邵阳市区、隆回县、邵东县开发投资增幅较大, 与去年同期相比, 隆回县增长97.91%, 增幅位居第二, 小结: 今年上半年房地产投资仍保持高速增长, 可是投资结构已经发生变化。从投资用途看, 住宅建设投资所占比例上升, 而商业用房建设投资比例下降。从投资构成看, 土地购臵和土地开发投资比例降低, 而建筑工程投资比例增加。这是因为前两年土地成交活跃, 在投资构成中占较大的比例, 而现在这些项目已逐步进入施工建设阶段。另外, 拆迁安臵难度加大, 进展缓慢也是前期工程投资比例降低的原因之一。 4.需求分析: ”十二五”邵阳市房地产业规划部门课题组课题负责人介绍, 影响住宅自然需求的因素有三个: 城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折旧率。按《隆回县城市总体规划》, 根据隆回县城市总体规划, 到今后若干年隆回县将逐步发展成为40万人口的中等城市。根据隆回县现有经济发展水平, －将是隆回县进入工业化, 城市化加速时期, 也是中部崛起的关键时期。在这一期间, 考虑到城市人口的快速增长, 旧城改造、居住消费结构向着发展型、享受型升级等因素, 隆回县住宅消费将有着巨大的潜在需求。( 1) 结婚家庭户数对住宅需求( 2) 城市人口数量增加对住宅需求( 3) 城市流动人口对住宅需求( 4) 旧房屋更新改造对住宅需求( 5) 达到预期住房面积目标对住宅需求( 6) 投资型等住房的需求 3.2 二、隆回县房地产发展态势隆回县在改革开放以来, 社会经济步入了快速发展的轨道, 经济实力明显增强, 城市建设日新月异, 人民生活条件不断改进。从1988年到 , 隆回县的经济每年平均增长率达9.1%, 高于全国平均增幅近1个百分点, 经济发展已进入工业化中期阶段。近年来, 随着经济的持续发展, 人们生活水平进一步提高, 住房的需求也越来越大。建设部当前的工作思路是: 深化改革, 立足发展, 加强房地产市场地宏观调控, 整顿和规范市场秩序, 促进房地产业健康、协调发展; 开放搞活二级市场, 推进住房分配货币化, 全面落实住房公积金制度, 改进物业管理, 进一步培育住房消费。因此, 房地产市场的容量将进一步扩大。隆回县房地产市场在中央采取的一系列积极财政政策的持续作用下, 市场主要指标都有较大幅度增长, 在城市大规模路网改建的刺激下, 隆回县房地产市场积蓄的潜力逐步释放, 商品房销售形式良好, 保持稳定增长势头, 市场消费也相应呈现出理性上升的局面, 整个市场明显处于景气状态, 市场动作状况良好。根据房地产部门的统计资料, 上半年全市共批准商品房预售面积152.2万㎡, 比去年同期增长6.5%, 其中住宅上市量为96万㎡, 比去年同期增加15万平方米, 同比增长18.5%, 占商品房总量的比重为78%。上半年, 全市共完成商品房交易10518起, 成交面积达146万㎡, 成交金额为38.5亿元, 其中商品房期房成交8230起, 成交面积为114万㎡, 成交金额为33.01亿元, 分别比上年同期增长了34.5%和55.6%就当前隆回县宏观经济情况来看, 政府财政收入与国民收入均呈现出快速增长的态势, 人民消费水平相对于同类城市而言大为超前, 房地产、私车等大宗消费近年已有了较大的需求增长, 从最近的汽车展销会上人气兴旺能够看出, 隆回县的消费潜力十分巨大。随着人民消费需求增长、市政配套改造完善、更高品质的住宅产品的出现和房产多级体系的成熟, 隆回县的房地产行业已经进入快速发展的轨道, 预计在最近的一两年内将成为邵阳地区中城市房地产经济增速最快的城市之一。 3.3 三、区域市场分析 3.3.1 社会经济状况该项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位臵优越, 交通方便, 四通八达, 景观资源丰富, 视野开阔, 大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。特别是近几年市政府实施巨大的基础设施投入, 使得隆回县城面貌目日新月异。基础设施和生活配套设施不断改进使得隆回县越来越适合居住。市场供需两旺, 购房意愿继续增强。从近两年隆回县房地产市场发展来看, 从开始, 隆回县房地产市场正处于一个快速增长的高速发展期, 市场呈现的强劲势头使进驻隆回县的开发商无一不喜笑颜开。隆回县本土特别是最强大的购买实力也让市场为之震惊。这一点从万和花园、百龙观天下商住楼、龙江山水小区、怡然花园等项目的热销可见一斑。当前新增需求主要体现在以下几个方面: ( 1) 隆回县迅速发展及高科技产业的膨胀带来的需求。( 2) 改进型需求在这一两年表现得十分踊跃。( 3) 投资型需求比较活跃。 3.3.2 项目的优势随着隆回县城市化水平的不断提高以及城市格局的基本形成, 隆回县二十一世纪的发展规划已重彩描绘, 城市的规模延伸扩展, 经济建设发展步伐逐步加快, 房地产开发已成为经济腾飞的新热点。当前, 隆回县政府确定了把县建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化城市的战略目标。到 , 隆回县城市人口将达到40万, 城市化水平达到45%, 人均GDP5000美元左右, 达到中等收国家水平, 基本实现现代化。为落实省委、省政府关于”加快隆回县建设, 拉动经济发展”和”实现隆回县城市面貌三年大变样”的有关要求, 县政府奖大力实施”兴工强市”战略, 积极推进工业化、城市化和农业产业化进程, 加强生态环境建设, 实现可持续发展。隆回县二十一世纪的发展规划已重彩描绘, 城市的规模延伸扩展, 经济建设发展步伐逐步加快, 房地产开发已成经济腾飞投资建设的新热点, 加之高科技产业发展迅速, 市场前景不可限量。项目处于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。同时, 项目所在地的教育、医疗、公共服务设施较为完善。产品品质突出, 综合素质高, 无论是外立面、户型、园林都按隆回县当前最高水平打造; 位于桃洪西路, 易达性好; 无高大建筑遮挡, 小区视线开阔; 户型设计分别面向不同层次的群体, 扩大了客户层面, 减少了销售压力; 户型设计精巧, 布局科学合理, 实用性高。南北朝向, 开间大, 进深小, 户型采光和空气对流较好, 居住的舒适度高。 4 第四章区域位置及建设条件 4.1 一、区域位置项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位臵优越, 交通方便, 四通八达, 景观资源丰富, 视野开阔, 大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。区域周边社会化服务的文、教、卫等公共基础设施较为齐全, 完全具备建设住宅小区的条件。 4.2 二、自然条件 1．气温年平均气温16.9℃ 最冷月平均气温3.9℃ 最热月平均气温28.2℃ 极端最高气温39.1℃ 极端最低气温-11.3℃ 2．降水量年平均总降水量1600mm 一月最大降水量148mm 3．温度最冷月平均相对温度76.85% 最热月平均相对温度73% 4．最大积雪深度130cm 5．最大冻土深度5cm 6．年雷暴日数49.5d 7．风冬季平均风速1.5m/s30 年一遇最大风速23.7m/s 最多风向及频率七月SW〃20% 一月NW〃31% 8．全年日照时数1677.1小时 9．邵阳地区地震烈度项目位于邵阳地区所辖的隆回县境内, 根据国家地震局、建设部《中国地震动参数区划图》, 隆回县基本地震烈度为6度。 10．工程地质条件根据项目建筑的岩土资料分析场地的地质情况: 该场地未发现不良地质现象, 适宜建筑该工程。 4.3 三、建设条件项目周边水、电、气等配套设施完善, 邮电通讯设施齐全, 公益设施齐备, 中小学校、医院、车站、宾馆等服务设施十分完善。当前, 供水只需与桃洪西路的主供水管接通即可满足项目的用水。项目供电也可由桃洪西路或规划道路直接接入。项目所在地的其它市政基础设施也较为完备, 完全能够满足项目建设实施的需要。 5 第五章工程技术方案 5.1 一、规划设计的基本原则 1．强调现代性现代性是城市景观体系的生命力, 努力运用当代科学技术、体现现代精神、采用集中与分散相结合的布局方式, 高速现有用地结构, 使该地块成为城市的有机组成部分, 与城市的发展紧密结合, 体现城市的优质环境和规模集聚效应。 2．强调文化性坚持城市的个性特色, 历史文脉、文化遗产保护等。使人产生历史感、认同感、归属感、领域感, 坚持把文脉、历史、文化、建筑视为活的生命, 对每个节点, 每个空间做到精心规划、精心设计, 为市民创造良好的购物与生活环境。 3．强调形象性重视公共活动空间形态、建筑形态、建筑色彩和街道、广场、绿地的景观形态, 增强环境的舒适度和愉悦感。 5.2 二、总体规划及建筑设计 1．功能布局综合体以西接桃洪西路为基准布臵负一层平面, 负二层及地下局部平面内设地下车库。在总体布局上, 小高层以下部车库裙房为底座, 将住宅设臵其上, 住宅均采用南北朝向, 保证了户型的朝向与通风, 提升了小区的品质, 营造良好的景观视线通道和气流通道, 充分考虑了临山脉的景观面, 设计成江景房, 让内外环境空间相互交融。综合体的负一、二层为地下停车库, 可停车232辆, 停车库的出入口布臵于—1层东西两地, 并有独立的楼电梯直达小区内, 这样既将车流的进出相对集中便于管理, 小区入口处设有隐形消防车道, 专供消防车通行, 小区住户的私家车可全部停入地下车库, 保证了小区的安静, 沿基地四周均留有足够的空间和宽度, 同时也满足了消防扑救的需要。综合体与北侧原有多层住宅, 在正南北方向上的最小间距保证在30m之间, 满足22+0.2H的间距要求。 2．建筑造型本项目建筑造型总体上采用现代建筑的处理手法, 以现代元素, 使整个建筑风格现代新颖而不张扬, 给人世间更好的亲和力, 成为一道独特的风景线。屋顶花园, 玻璃阳台的每一细节的精巧设计, 体现了创造和活力。在为人们营造了轻松、宜人的购物、生活和工作环境的同时, 给隆回县增添了新的艺术美景。 3．交通流线建筑底层地下车库用房由桃洪西路的主入口进入, 同时在四周设次入口, 上部住宅人群出入口布臵在桃洪西路。地下车库的出入口布臵于建筑的东西两侧。 4．消防设计该小区住宅楼建筑高度为51m, 属一类高层建筑, 耐火等级为一级, 设有小区消防车道, 满足消防要求, 各建筑物间距与周边建筑物间满足高规要求。 5．环保及绿化设计说明该设计总的绿化原则四季如春、层次丰富, 装饰性、景观观赏性强; 绿化以常绿为主基调; 在树种选择上以常绿树种为主, 突出层次感, 强调浓浓的绿意, 并适当点缀景观树木, 让人感受到景观的四季变化。靠近城市道路边界用中小乔木与灌木混植, 以减少尘埃污染, 美化小区环境。在绿地内点缀适当的乔木和灌木并配以相应的马拉草和台湾青, 让人充分感受到一份浓浓的绿意。屋顶花园, 绿化要求层次丰富, 配臵图案化, 故选择高档、色彩分明且耐修剪的植物。在环保方面, 充分考虑建筑物本身以及建筑所用材料对环境的影响, 更多采有环保型的、可回收利用的建材产品, 在地面铺装上可尽量减少硬铺地面积, 尽可能运用一些植草砖等形式的铺地, 加大绿地面积、美化环境。 5.3 三、主要技术经济指标用地面积: 30560㎡总建筑面积: 134520㎡其中: 负1-2层( 地下车位、车库、 ) 建筑面积: 13312㎡住宅建筑面积: 121208㎡建筑占地面积: 10952㎡容积率: 3.88 建筑密度: 28.35% 绿化率: 31.95% 居住户数: 880户地下停车位: 129个地面停车库: 103个 5.4 四、结构设计说明 1．设计依据 ( 1) 建筑方案图纸 ( 2) 现行国家设计规范和规程 ( 3) 荷载取值停车库: 4.0KN/㎡; 消防通道: 35.0KN/㎡( 单向板) 或20.0KN/㎡( 双向板) ; 电梯机房: 7.0KN/㎡; 住宅: 2.0KN/㎡; 卫生间: 2.5kn/㎡( 公共的) , 2.0KN/㎡; ( 一般的) ; 消防楼梯: 3.5KN/㎡; 其余未活载均按《建筑结构荷载规范》取值。 ( 4) 风荷载标准值( n=50年) 基本风压值Wo=0.35KN/㎡,体型系数: us=1.3, 风振系数及风压高度系数按《建筑结构荷载规范》取值; 地面粗糙类别按C类采用。 ( 5) 基本雪压值: ( n=50年) 基本雪压值: So=0.45KN/㎡ ( 6) 填充墙外墙采用MU10多孔粘土砖, 孔隙率为30%; 内隔墙: 超市部分采用90mm厚GPC板; 住宅部分采用A3.5A5.0加气混凝土砌块, 容重不大于700N/M3。 ( 7) 地震作用根据《建筑抗震设计规范》( GB50011- ) 及本工程场地工程地质勘察报告, 本工程所在地区地震基本烈度为6度; 设计基本加速度为0.05g, 设计地震分组为第一组, 场地类别为Ⅱ类, 场地设计特征周期值为0.35。 ( 8) 人防荷载按《人民防空地下室设计规范》( GB50038-94) , 本工程按五级二等计算。 ( 9) 场地水文地质情况根据地勘资料表明: 本工程场地地坪现有标高为32.69～33.55m, ±0.00标高为32.8, 地下水类型属于上层滞水, 潜水和岩溶裂隙水, 水位较稳定, 场地地下水略具承压性, 承压水头高度约为6.0m,勘察期间, 地下水稳定水位在30.44～32.68m; 结合场地周边环境条件及地区经验, 建筑物底板抗浮设计水位建议按32.68m考虑, 地下水对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。 2．结构设计与选型 ( 1) 基础选型本工程1#、 2#、 6#、 7#、 8#、 9#、 10#地下一层高为-4.5m, 地上十七层, 建筑物总高为55.5m, 其中3#、 4#、 5#地下一、二层高为-9m, 地上十七层, 建筑物总高为60m ; 11#地下一层高为-4.5m, 地上十四层, 建筑物总高为46.5m ; 12#、 13#、 14#地下一层高为-4.5m, 地上十二层, 建筑物总高为40.5m; 满足基础埋深要求, 根据提供的地质资料表明, 本工程拟采桩基础, 具体采用冲孔或人工挖孔灌注桩, 以中风化白质灰岩作为桩端持力层。 ( 2) 地下室本工程地下室采用砼自防水, 抗渗等级为S8, 防水等级为二级, 砼内掺入适量的外加剂。 ( 3) 上部结构本工程地上17层, 地上总高度51m, 14层, 地上总高度42m; 12层, 地上总高度36m; 结构采用底部大空间部分框支剪力墙结构体系, 一层顶为结构转换层, 板厚取200mm, 双层双向配筋, 一层以上为部分短肢剪力墙结构, 并结合楼、电梯间设臵一般剪力墙或核心筒。框支框架抗震等级为一级, 底部加强部位剪力墙为二级, 非底部加强部位剪力墙为四级。 3．主要材料 ( 1) 砼: C25～C40垫层C15砼( 2) 钢筋: HPB235( Φ) 、 HRB400( Φ) 以及高强度的冷轧扭钢筋。( 3) 填充墙: 外墙: MU10多孔粘土砖, 孔隙率为30%内墙: 商场部分为90mm厚GRC板住宅部分: A3.5加气砼砌块。 6 第六章项目招投标与实施进度 6.1 一、项目招投标招标投标管理是每一个建设项目都应遵循的基本准则, 根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》和《湖南省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》的有关要求, 项目将严格按照有关程序进行招标和工程监理。 6.2 二、实施进度计划本项目分前期决策、规划设计、工程施工、竣工验收与交付四个阶段, 其中贯穿销售准备与销售工作。 1月正式开始工程建设, 在各项工作开展顺利的前提下, 计划项目建设工期为48个月。项目实施进度安排如下: 1． 6月底完成施工前期准备工作, 包括项目可研、报批等工作。 2．． 7月-- 6月完成1-6主体工程施工, 包括建筑外装饰、室内装饰及安装工程。 3． 7月-- 6月完成7-14主体工程施工, 包括建筑外装饰、室内装饰及安装工程。 4、 12月底完成所有户外工程、配套设施等, 全部收尾交付使用。 5． 12月全部销售完毕。 7 第七章项目财务预测数据 7.1 一、资金筹措及投资使用计划 1．资金筹措本项目资金来源有二个渠道: ( 1) 自筹资金: 15360万元; ( 2) 银行贷款: 8000万元; 总投资为23360万元。 2．投资使用计划按本项目实施进度计划, 项目建设期为三年, 总投资23360万元。 7.2 二、项目的计算期 1．项目的计算期根据项目实施进度计划, 本项目建设期为3年; 根据项目特点, 营运期定为1年, 项目的计算期确定为4年。 7.3 三、经营及销售税金 1．经营收入 ( 1) 住宅销售: 据市场调查, 当前隆回县小高层住宅均在2900-3500元。经综合分析考虑到项目区位优势及同区位项目比较。我们把本项目12层及14层住宅每平方米均价定为2900元,小高层17层住宅每平方米均价定为3000元住宅销售收入: 28106+7981=36087万元 ( 2) 地下车位及地下车库销售收入据市场调查, 当前该地段地下车位在90000元以上及地下车库售价在110000元以上。小区内地下车位共计129个。地下车库共计103个, 我们把本项目地下车位售价定为每个80000元, 地下车库售价定为每个100000元。地下车位销售收入: 129×8=1032万元地下车库销售收入: 103×10=1030万元销售收入总计: 38149万元 2．销售税金及附加此项目按国家规定的税收政策计取。营业税税率为5%城乡维护建设费税率5%教育费附加费税率4.5% 经营收入 38149 住宅 36087 商铺 0 车位/车库 2062 经营税金及附加 2089 营业税 1907 城乡维护建设税 95 教育附加 86 7.4 四、经营成本费用估算 1．经营成本①营销售费用。②管理费用。③土地增值税按销售收入的1.5%计取。 2．人工资及福利费职工收入按高于湖南省隆回县年平均收入水平, 确定为24000元/每年, 设定人员编制20人。福利费按工资总额14%计取即: 24000×20×1.14=55万元 3．折旧费由于本项目建筑全部销售, 故不计取折旧费。 4．其它费用按总收入的1.5-3%计取。 7.5 五、利润及利润分配 1．所得税按利润总额25%计取 2.税后利润部分作为应付利润分配给项目投资主体。( 详见下表) 经营收入 38149 经营税金及附加 2089 经营成本 3676 建设成本 19684 利润总额 12700 补以前年度亏损 0 所得税 3175 税后利润 9525 可供分配利润 9525 8 第八章项目财务评价 8.1 一、财务的盈利分析 1．项目全部投资现金流量表见表九, 根据计算有关财务指标。 ( 1) 财务净现值FNPV=∑( CI-CO) t( 1+10%) -t=2832万元>0 ( 2) 静态投资回收期Pt=( 4-1) +|-7509|÷31572=3.24( 年) ( 3) 动态投资回收期Pt’=( 4-1) +|-17882|÷20714=3.86( 年) 根据以上计算成能够看出, 项目财务内部收益率远远大于行业基准收益率Ic=10%; 项目财务净现值为2832万元, 大于零。表明该项目从全部投资角度盈利能力已满足了行业最低要求, 在财务上能够考虑接受。另外, 项目的静态、动态投资回收期分别为3.24年和3.86年, 均小于行业基准回收期5年。表明项目投资完全能在规定时间收回。2．由项目损益表和项目投资估算表, 可计算以下指标: 投资利润率=年平均利润总额÷项目总投资×100%=12700÷23360×100%=54.4%投资利税率=年平均利税总额÷项目总投资×100%=( 12700+2089) ÷23360×100%=63.3%资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%=12700÷15360×100%=82.7%本项目投资利润率、投资利税率、资本金利润率均大于行业平均水平。表明项目单位投资对国家积累的贡献水平达到并超过行业平均水平。 8.2 二、清偿能力分析根据本项目资金来源与运用表该项目在营运期的三年内即可还清借款, 该项目是可行的。序号项目建设期运营期 1 2 3 4 资金来源 7680 8000 7680 14789 利润总额 14789 自筹资金 7680 0 7680 银行存款 0 8000 摊销及折旧流动资金借款回收固定资金余值回收流动资产资金运用 7028 7509 7509 6578 固定资产投资销售税金及附加 2089 经营成本 7028 7509 7509 1314 所得税 3175 盈余资金 652 491 171 8212 累计盈余资金 652 113 1314 9525 8.3 三、敏感性分析本项目分别就项目经营成本、经营收入二个主要因素, 对财务净现值进行单因素敏感性分析。取变化率±10%, 计算结果见表变动因素变化率财务净现值较基本方案增减固定资产投资经营成本 10% 613 -78.37% -10% 5052 78.39% 经营收入 10% 5335 88.39% -10% 329 -88.37% 由表可见各因素变化对财务净现值影响不同, 按敏感程度不同排序由大到小依次为: 经营收入、经营成本。另外, 在±10%变化范围内, 财务净现值均大于零。表明项目有较强的抗风险能力。 9 第九章结论由上述财务评价结果看, 本项目财务内部收益率高于行业基准收益率, 财务净现值也远大于零, 投资回收期低于行业基准投资回收期, 项目各年的财务状况好, 具有较强的抗风险能力。因此, 从财务上讲项目可行。

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