东红新城下阶段营销方案样本.doc

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东红新城下阶段营销方案
一、 市场洞察
房地产调控各利益相关方的角力注定紧张而漫长, 自4月中旬的调控政策出台至今两月余, 强烈观望情绪下, 部分重点城市成交量持续萎靡。
①一线城市5月成交量减少一半, 多个二线城市的成交面积几乎全线下跌, 跌幅约44%。其中, 北京、 上海、 深圳、 杭州及南京均跌至历史最低水平。
②南昌5月成交量环比下跌48%, 5、 6月份楼市项目呈现降价促销潮, 打折信息满天飞。房价暗降更加降低了购房者的购房预期, 购房者观望情绪更加浓厚。
③二级城市经过缓冲期后, 6月份成交量开始下滑。因洪水灾害, 东乡房地产市场受波及。

二、 项目营销思路
1、 项目现状
Ø 经过端午节营销活动对房源的价格优惠调控, 共去化9套房源, 其中顶层为3套。
Ø 受水灾及天气影响, 当前现场来人来电量巨减。

2、 营销指导思路:
受政策影响, 市场整体不明朗。受天气影响, 房地产也将进入传统淡季。多次短周期调价使部分老客户产生反感, 短期内不适进行大型优惠活动。
顺应市场调整, 主动的、 创新的行销模式, 仍是下阶段营销重点。

3、 营销思路分析
①9-10月份中, 分别有教师节、 中秋节、 国庆节, 也就意味着返乡潮将带来部分购房需求, 9、 10月份将是本案销售的重要节点。受市场影响, 在7、 8月份期间可进行小成本的行销方式, 进一步引导、 去化顶层房源的同时, 也为后期销售进行重要的客户积累。
③在7、 8月份期间, 借助7、 8月份的节日优惠政策对购房者进行一次暗性摸底。一方面试探并了解购房者的购房意向, 另外一方面也为9、 10月份的销售打下客户基础。

4、 营销策略分步
行销第一步: 大面积撒网, 小媒体传播扩大项目关注度, 挖掘新客户
Ø 定点在一中、 实验中学、 三小及其它有效客户辐射区内的学校, 进行小礼品的派发;
Ø 定点在街心花园、 长途汽车站、 火车站等人流量大地点进行小礼品的派发;
Ø 定点重要乡镇, 下乡派发小礼品;
Ø 为避免过多无效客户, 领取一份小礼品, 可选择性进行客户登记。
Ø 小礼品建议: 塑料凉扇, 结合趣味性的设计增加扇子的可观赏性, 提高使用频率。
扇子效果
行销第二步: 锁定目标群, 挖掘老客户能量, 深度影响目标客户群
Ø 挖掘老客户资源, 与老客户建立信任, 对老客户发放精美礼品;
Ø 定点营销, 针对一中、 实验中学、 三小等教育机构, 赠送大量精美礼品, 提高项目美誉度, 有效积累新客户。
Ø 礼品建议: 精美雨伞, 雨季期常见品, 传播性大大提高。
注: 先经过教育机构的试点, 礼品的赠送可带来一定的效果, 可增加教育局、 房管局、 国税局等事业机关单位的赠送。
雨伞效果
主动营销第三步: 借助7、 8月份党的生日、 建军节两个小节日, 进行小范围的购买探底
Ø 对老客户、 老业主进行电话回访;
Ø 7月17-25日, 凭党员证购顶层即可享受20元/平米的单价优惠, 购其它楼层房源即可享受10元/平米的单价优惠;
Ø 8月1日-8日, 凭军人证购顶层即可享受20元/平米的单价优惠, 购其它楼层房源即可享受10元/平米的单价优惠。
Ø 建议7月15、 16日期间, 进行优惠活动的短信群发, 覆盖全县。( 如果效果好, 可在7月30、 31日再次进行群发)

三、 费用预算
媒体建议
数量
费用预算
扇子
5000把
约0.6元/把, 共3000元
雨伞数量
600把
约8.5元/把, 共5100元
总费用预算
8100元

金花动力地产顾问企划部