房产管理制度选编.doc

最新房产管理制度选编

21
2020年4月19日
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最新房产管理制度选编

一 组织机构

工程部组织机构图
成本管理组
安装组
信息管理组
工程部经理
土建组
安全管理组

二 工作职责
工程部经理岗位职责
1、负责工程部的日常管理工作。
2、配合公司各部门进行项当前期运作,提出合理化建议;负责组织工程的报建工作、组织有关人员办理开工证。
3、负责组织或参与工程的招投标工作。
(1)对承包商、监理单位进行考察、评价。
(2)组织编制招投标文件,选择投标单位或进行邀标。
(3)组织投标单位进行现场踏勘和答疑。
(4)组织评标和开标工作,确定中标单位。
(5)参与合同谈判与合同的签定。
4、负责项目管理。
(1)负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。
(2)项目的目标管理:对项目的整体目标进行明确下达,并将目标进行分解,做到责任到位,并对目标完成情况进行监督检查和调整。
(3)对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。
(4)对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。
a) 组织监理、施工单位进行场地移交。
b) 负责组织工程施工计划实施情况的监督、检查、调整。
c) 负责工程停工、复工的管理。
d) 负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。
e) 负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。
f) 对<施工组织设计/方案>重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。
g) 对工程中出现的不合格处理方案进行审批,并对结果进行确认。
h) 组织竣工验收及移交。
i) 监督检查工程和项目文件资料的管理。
j) 负责各项目之间的资源调配,与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。
(5)负责工程监理的管理。
a) 对监理单位提交的<项目监理规划>进行审核。
b) 根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。
c) 对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。
d) 负责监理费用控制与结算。
(6)负责与设计单位协调
a)参与设计单位的选择。
b)参与设计方案的选择工作。
c)组织工程技术人员进行图纸预审。
d)组织图纸会审、设计交底工作,对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。
e)协调设计单位与相关单位之间的关系。
f)对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。
g)对设计费用进行控制。
(7)负责整个施工过程中各相关单位的协调。
(8)负责控制工程项目施工过程投资,填制价款单。按合同进行工程款拨付。
成本管理岗位职责
1、负责投标工程标底的编制,提供编制招标文件有关价格方面的意见;负责议标工程合同价的确定,参与审核工程合同;协助有关人员进行招投标的有关事宜、参与开标、评标、定标等工作;监督预算的执行及参与工程验收。
2、根据工程合同分解各分部分项工程的投资控制目标,及时对图纸会审和工程变更引起的造价变更作出成本预测并调整控制目标;根据工程进度计划编制工程建设资金的使用计划;会同专业工程师做好甲供和甲定乙供材料、设备的技术经济评价并做出评价报告供决策,做好合同评审。
3、监督合同的执行,保证工程建设合同的财务履约;协助现场工程师对现场签证工程量的核实与确定及其它事务工作;现场工程师确定已完工程量以后及时审核进度款的支付,及时审核变更联系单的费用审核;每月汇总变更或索赔引起的造价变更情况。
4、负责零星工程价格的确定;负责投标工程的增加工程价格的确定;负责部分工程产品价格的询价、定价工作。
5、经过工程预算各种数据的分析,审查工程图纸经济合理性,并提出问题所在;制订各阶段的成本控制重点。
6、负责造价材料等信息的收集、整理、分析、并定期出报告;负责预算、材料的收集、归档、管理。
7、参与竣工结算。

土建工程管理岗位职责

1、 协助工程部经理做好工程项目的前期运作。
2、 协助做好工程开工的准备工作。
3、 参与土建工程招投标工作,参与标底和投标邀请书的编制。
4、 参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作,提出合理建议。
5、 负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。
6、 参与图纸会审、设计交底工作,负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。
7、 审查<土建施工组织设计/方案>和<施工监理规划>。
8、 负责<土建施工组织设计/方案>中重大技术措施和经济方案进行审查,提出审查意见。
9、 对<土建施工组织设计/方案>中的新技术、新材料、新工艺的应用,以及可能导致工期、造价等变动的因素,进行审查。
10、 监督检查<土建施工组织设计/方案>和<施工监理规划>实施情况。
11、 负责审查土建工程相关各单位提出的土建工程变更要求并提请其它专业会签,负责各专业工程的变更会签。
12、 根据工程质量监督计划和相关规范标准对土建施工质量进行控制,对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。
13、 根据工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查,并根据情况提出调整意见。
14、 参加工程协调会与监理例会,提出和了解工程项目土建施工过程中出现的问题,进行研究讨论,提出解决办法。
15、 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。
16、 负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。
17、 对土建工程中出现的不合格事项进行检查,并提出处理意见。
18、 负责土建工程变更的图纸调整修改并存档(要求电子文档存档)。
19、 负责制订土建工程甲供、甲定乙供材料供应商的选择、订货计划。
20、 负责本专业工作日记的填写,负责本专业每周工程进度、质量、安全的情况汇报以及编制周工作计划并检查落实情况。
21、 负责本专业甲供、甲定乙供材料的技术评价。
22、 负责土建工程的竣工验收。
水暖管理(兼安装主管)岗位职责
1、 协助工程部经理做好工程项目的前期运作。
2、 协助工程部经理做好工程开工的准备工作。
3、 参与水暖工程招投标工作,参与标底和投标邀请书的编制。
4、 参与水暖工程投标资料、文件的审查和评标工作,提出合理建议。
5、 负责对投标单位进行水暖方面的现场答疑。
6、 参与图纸会审、设计交底工作,负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。
7、 审查<水暖施工组织设计/方案>和<施工监理规划>。
8、 负责<水暖施工组织设计/方案>中重大技术措施和经济方案进行审查,提出审查意见。
9、 对<水暖施工组织设计/方案>中的新技术、新材料、新工艺的应用,以及可能导致工期、造价等变动的因素,进行审查。
10、 监督检查<水暖施工组织设计/方案>和<施工监理规划>实施情况。
11、 负责审查水暖工程相关各单位提出的水暖工程变更要求并提请其它专业会签,负责会签其它专业提出的工程变更。
12、 对水暖施工质量进行控制,对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。
13、 根据工程施工计划对水暖工程的进度进行监督、检查,并根据情况提出调整意见。
14、 参加工程协调会与监理例会,提出和了解工程项目水暖施工过程中出现的问题,进行研究讨论,提出解决办法。
15、 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。
16、 负责对水暖施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。
17、 对水暖工程中出现的不合格事项进行检查,并提出处理意见。
18、 负责制订本甲供、甲定乙供材料、设备供应商的选择、订货计划。
19、 负责本专业工作日记的填写,负责本专业每周工程进度、质量、安全的情况汇报以及编制周工作计划并检查落实情况。
20、 负责本专业甲供、甲定乙供材料、设备的技术性能评价。
21、 负责协调安装工程和其它工程之间的图纸矛盾。
22、 负责水暖工程和消防设施的竣工验收。

电气管理岗位职责

1、 协助工程部经理做好工程项目的前期运作。
2、 协助工程部经理做好工程开工的准备工作。
3、 参与电气工程招投标工作,参与进行标底和投标邀请书的编制。
4、 参与电气工程投标资料、文件的审查和评标工作,提出合理建议。
5、 负责对投标单位进行电气方面的现场答疑。
6、 参与图纸会审、设计交底工作,负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。
7、 审查<电气施工组织设计/方案>和<施工监理规划>。
8、 负责<电气施工组织设计/方案>中重大技术措施和经济方案进行审查,提出审查意见。
9、 对<电气施工组织设计/方案>中的新技术、新材料、新工艺的应用,以及可能导致工期、造价等变动的因素,进行审查。
10、 监督检查<电气施工组织设计/方案>和<施工监理规划>实施情况。
11、 负责审查工程相关各单位提出的电气工程变更要求并提请其它专业会签,负责会签其它专业提出的工程变更。
12、 对电气施工质量进行控制,对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。
13、 根据工程施工计划对电气工程的进度进行监督、检查,并根据情况提出调整意见。
14、 参加工程协调会与监理例会,提出和了解电气工程项目施工过程中出现的问题,进行研究讨论,提出解决办法。
15、 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。
16、 负责对电气工程施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。
17、 对电气工程中出现的不合格事项进行检查,并提出处理意见。
18、负责制订本甲供、甲定乙供材料、设备供应商的选择、订货计划。
19、负责本专业工作日记的填写,负责本专业每周工程进度、质量、安全的情况汇报以及编制周工作计划并检查落实情况。
20、 负责本专业甲供、甲定乙供材料、设备的技术性能评价。
21、 负责电气工程和消防工程的竣工验收。
工程信息管理岗位职责
1、 负责工程前期的勘测设计、初步设计文件、政府部门的审批资料的收集整理。
2、 负责规划定位、±0.000检测、消防产品确认单、卫生防疫、环保等过程资料的搜集整理。
3、 负责对各专业的工程变更联系单、往来函件、图纸修改电子文件、公司内部文件以及评审报告、监理会议纪要等的搜集整理。
4、 图纸、文件的发放、归档和移交。
安全生产管理岗位职责
1、负责工程部人员的安全教育培训工作。
2、负责工地现场安全巡查并熟悉每日的安全通道变更情况。
3、负责做好工作日记。
4、负责编制周安全情况汇报及周计划。
5、负责协助销售部做好现场考察客户的安全管理工作。
三 工作程序和制度
现场检查制度
1. 目的
1.1 为了规范现场管理工作,提高公司项目管理水平,制定本制度。
1.2 公司工程部主要职责:负责项当前期手续工作及施工阶段现场管理,作好项目招投标、合同签订及竣工结算审核的配合工作等。
2. 工程部对监理单位的管理
2.1对监理单位的各项监理资料进行检查、评价;
2.2对监理单位的现场监理工作的进行考核、评价;
2.3对监理单位主持工地例会的情况进行评价。
3.对施工单位的现场管理
3.1 对施工单位主要人员的到位情况作抽查;
3.2 对施工单位的档案资料管理情况进行检查;
3.3对施工单位的现场施工情况进行检查、评价;
3.4 关注施工进度情况,检查施工单位是否按照监理单位批准的施工组织设计进行施工,对施工进度出现的偏差,会同监理单位分析原因、找出解决措施。
4. 其它
4.1 对甲供定牌定价材料及甲方分包项目,及时向公司提出技术参数及要求,配合做好项目招标工作;
4.2将有关资料及时归档整理;
4.3对联系单进行审核并及时报送成本主管。

采购程序
1.目的
保证所购甲供材料、设备符合工程项目要求。
2.范围
适用于工程系统所有甲供材料、设备的采购工作。
3.职责
3.1工程部是甲供材料、设备采购的主管部门,负责采购全过程的操作。
3.2成本管理小组对采购全过程进行监控。
3.3专业工程师负责材料、设备选型。
3.4成本管理主管负责价格审核。
3.5财务部负责资金筹措。
4.相关表单
4.1<相关合同及标书>。
4.2<合同报批表>。
4.3<付款申请表>。
4.4<甲供材料、设备清单>。
4.5<甲供材料、设备采购时间计划表>。
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付款审核审批工作程序
1、 目的:杜绝错付、超付,以确保工程进度、控制成本。确保第一时间正确解决问题。
2、 范围:
2.1工程款的审核审批(预付款、进度款、结算款)。
2.2设备款的审核审批。
2.3零星工程款的审核审批。
3、 职责:严格执行合同条款、公司的规定和管理程序,仔细审核已付款情况,即时做好台帐,加强各流转部门信息传递,合理安排付款时间,保障工程进度。
4、程序:
4.1审核主管工程师上报的”付款申请单”以及所附资料,若发现资料不符合<工程付款手续管理程序>即退回并说明所缺资料、内容。
4.2审核
4.2.1按照合同条款,仔细审核每项付款。
4.2.2深入工地现场,了解工程进展,在付款时做到心中有数。
4.2.3与项目主管工程师保持良好沟通。
4.2.4及时做好台帐,严格核对”已付款”,杜绝超付。
4.2.5加快各部门审批程序,做好解释工作,对财务部提出各种工程进展问题,做到有问必答。
4.2.6合理安排如每笔付款,做到急事急办,绝不拖延时间,影响工期。
4.2.7做好发放支票、收齐发票工作。
4.3付款审批流程:
该流程基本同”合同审核审批流程”。
主管工程师上报付款申请单 成本主管审核签字 工程部经理同意 分管副总同意 预算部登记 财务部开支票、领用支票。
4.4各类付款审核:
4.4.1工程预付款审核:预付款=合同金额×预付%
4.4.2工程进度款审核:由施工单位编制上报,工程部主管工程师签署意见的已完工程进度报表,经成本主管审核,双方确认,并核对有关合同条款无误。
工程进度款=合同金额×已审核进度%
检验是否超付:
工程款不超付:合同金额-合同金额×已审进度%-已付金额<合同金额×(1-下浮%)×(1-保修金%)
4.4.3工程结算款审核:根据已审核工程结算。
工程结算款=结算总价-下浮价-保修金(或扣留金额)-预付款-进度款-甲供料款-扣款。
4.4.4设备款的审核:材料设备款的支付,主办人必须附上相应送料单、入库单、施工单位领用单及材料设备发票,再根据合同审核支付,工程结束后,按实结算。
4.4.5零星工程款的审核:零星工程即无合同的工程按实结算后给予付款。
零星工程款=结算金额-扣款。

工程变更管理程序

1、 目的:确认合理的设计变更签证程序,从而控制设计变更、签证的费用。
2、 范围:适用于所有设计变更及签证项目。
3、 职责:
3.1.工程部是签证实施的见证部门。
3.1.1.工程主管确认签证及设计变更实施的情况及工程量。
3.1.2.部门经理负责签证的审批。
3.2.工程主管是设计变更的见证人。
3.2.1.工程主管对设计变更单进行确认及说明变更原因。
3.2.2.部门经理负责设计变更的审批。
3.3.成本管理主管对设计变更及签证进行费用核算。
4、 程序:
4.1.设计变更。
4.1.1.工程在施工过程 ,若发现施工图纸属于较大结构性问题,必须及时上报公司主管老总,并与设计单位联系研究决定,由设计单位出修改施工图或变更设计通知。
4.1.2.主管工程师审核设计变更,经各专业主管及部门经理签字盖章确认后,转发给施工、监理单位。
4.1.3.工程部主管人员在办理完变更手续后,送成本管理主管。
4.1.4.成本管理主管确定核实设计变更费用后,作为工程结算价的一部分。
4.2.签证:
4.2.1.签证项目发生后,工程部主管人及时确认签证单。认真核实签证工程量及详细说明施工工艺及实施情况。
4.2.2.签证单需监理、工程主办人及部门经理三人共同签认,并加盖各自公章确认。
4.2.3.点工签认:
4.2.3.1.在工程签证中原则上不认点工形式出现。如有特殊原因需发生点工且数量较大时,必须由主办人员所在部门经理同意后方可进行施工。
4.2.3.2.点工应以书面形式在签证单上写明原因、工作内容,由工程部经理、工程主管、成本主管及乙方人员共同谈定点工单价。
4.2.4.成本主管确定核实签证费用后,作为工程结算价的一部分。
4.3.备注:
4.3.1.设计变更、签证项目发生后,工程部主管人员须当日发生当日确认,事后补办的设计变更、签证预算部不予计算,事后补办设计变更、签证不予计算。
4.3.2.所有设计变更、签证单上有关价格、费用的确认时,需由成本主管参与确定。
4.3.3.设计变更、签证单均一式五份,送成本主管的设计变更、签证单必须为原件。
4.3.4. 若发生特殊情况难以结算的项目,则注明由审价单位作最终确定。

图纸管理细则

一、 设计文件更改的提出
1、 甲方提出反映在甲方同设计单位日常工作联系函当中。
2、 设计单位提出由设计单位以设计变更形式传递。
3、 施工方提出经过施工方同甲方的工作联系函、监理例会报告、进度计划及供货计划传递。
二、 设计更改的实施
1、 设计变更形式:
由甲方提出的变更为”项目变更通知”。
由设计单位提出的及施工方提出的变更为”设计变更通知”。
2、 设计变更的运行:
设计院发出的”设计变更通知”由各专业主管工程师和工程部经理在”设计变更通知”上签字、盖章,由工程主管人员将其变更通知发放至工程成本主管、施工、监理单位,接收人在变更通知原件上签收,原件存档保存。
”设计变更通知”和”项目变更通知”的有效性,等同于施工图纸,在竣工资料中一并体现。
三、 图纸发放规定
1、 设计图纸发放范围:
每家施工单位8套施工图,监理公司1套,各工种工程师1套。
2、 施工图纸一经发放,不再回收,失去时效,自动作废。
3、 设计图纸接收与发放,记录在”文件收发记录”表上。
4、 图纸发放有效性标识:
施工图纸以设计单位有效图章为准。