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福怡公寓策划方案 31 资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。福怡公寓策划方案谋而后动, 志在必得。结合当前武汉市房地产市场形式以及我公司多年来的实际操作经验, 对本案进行如下分析、定位。主要是在规划、设计概念引导、环艺配套及新技术、新材料上具有前瞻性和超前性。目的是顺势造市, 走差异化竞争之路, 将产品更快、更好地导入市场, 获取最大的客户认知。并为更大规模的项目开发进行累积和储备。福怡公寓位于香港路末端, 靠近唐家墩路段, 是武汉市新城区内的中心地区, 周边区域生活配套设施日趋完善, 交通便利, 是居家的一个理想地方。福怡公寓现在工程进度为接近全部封顶, 由三栋8层楼带电梯的多层组成, 共84套住房, 总建筑面积1万余平方米, 起价2080元/平方米, 绿化率接近30%, 从项目本身来说, 能够算得上是一个不错的规划和物业。可惜已经停工, 对区域内投资者的信心是一个打击, 对公司形象也是一个打击, 让过销售高峰期, 给竞争对手以可乘之机, 瓜分市场份额, 无形损失无法估量。为了改变当前这种不利局面, 让福怡公寓能正常面对市场竞争, 我公司建议从如下几个方面着手解决: 一、重新命名。当今房地产命名可谓五花八门, 如: 路名型、地域型、名人型、古典型、公司型、优雅型等等不一而足, 而要使其命名做到易读、易听、易写、、易记的确是一门学问, 在房子不能入住时即推出预售, 唯有靠名称加深印象。时下一些楼盘卖不好或更换主人再次推出时, 为了一扫以往的隐晦与重新塑造新形象, 更是要重新命名, 而产品仍是原来的产品。武汉市要建国际化大都市, 其各行各业必将与之接轨。福怡公寓由于前期一些不利因素, 导致缺乏人气, 项目销售不畅, 形成恶性循环。因此我们在给楼宇命名时, 即要强调地域文化、风土民情又要强调创意、气派、响亮、特色等因素, 以高贵优雅的命名来彰显品牌特性、品牌文化、品牌效应以期达到一个较为理想的宣传态势来扩大影响, 提高销售率。建议命名: ( 1) 秀峰华苑——透出该项目的小巧、精致, 秀外慧中的风格。是一个低密度, 低容积率的高尚住宅小区。从项目的小上表示出”她”与您的亲密无间, 也使得整个小区容易管理, 将来减少邻里间的矛盾, 让所有业主都能够自由自在的生活其间, 感受其间, 享受其间。 ( 2) 书香雅居——现在正在修一条与图书大世界相连的新的马路, 与本项目之间的路程大约是步行5分钟左右。未来的世界是知识爆炸的年代, 书本是知识的海洋, 入住本小区, 夸张到说, 坐在家里就能够闻到图书大世界的书本香味。二、售楼部重新装修。售楼部是项目面对消费者的最直接的窗口, 是开发公司的脸面, 售楼部装修的舒适与否, 也决定了项目本身是否是本着”以人为本”服务宗旨, 能否给客户安全感。三、样板房的设计与装修完成。由于住宅产品是一种投资金额较大、使用周期较长的商品, 客户在短期内不能很直观的看见自己所中意的房型以及装修后的效果, 仅仅经过销售人员的解说是远远不能在激烈竞争中立于不败之地的, 因此, 样板房在福怡公寓的销售经营活动中是不可减少的组成部分。一个好的样板房, 是体现项目户型优势的重要表现手段。消费者关心的是入住后的生活感受, 经过样板房能够真实的反映出客户的生活原貌, 加深与客户的感性认识和交流, 赢得她们的信赖, 使参观者变成一个良好的口碑传播者, 利用人们的从众心理, 促进更多的人关注和购买。这种方法符合现代人购房的安全心理。四、宣传用品重新设计与完成 1、重新制作售楼书及宣传单: 售楼书印制5000册; 2、重新制作展示板: 分总体规划、区内规划、平面、立面、装修、简介; 3、初步确定按揭银行、按揭成数及年限; 彻底改变本项目在消费者心里的印象, 以全新的方式, 全新的姿态, 全新的面貌展示出本项目的卖点, 热点, 吸引消费者关注和购买。五、物业管理服务提前介入我公司建议聘请国内知名物业公司担任本项目的物业管理。以专业先进的管理理念, 专业细致的管理服务及严格的质量标准体系为小区营造高质量、高品位的精品社区增色添彩, 为项目增加卖点, 为业主尽情享受尊贵、安全、舒适的优裕生活确立信心保障。我公司从营销角度并结合该项目的市场定位及智能化设施提出物管方面的建议( 物业管理公司提供的普通型服务, 如大门值班、机电设备维护、小区巡逻与车库管理等工作在此不予建议) : 1、小区智能保安系统: 物业管理公司对小区的安全保卫全权负责, 并运用智能化硬件设施给予保障。包括小区围墙安设红外线电子监控系统和小区大门入口安装远程可视对讲系统。 2、家庭智能保安系统: 为统一与美化建筑立面, 保证小区高品质形象, 物业公司禁止各单位安装防盗网, 家庭的保安主要依靠安装于隐蔽处的紧急报警按钮, 全小区二十四小时警戒联网, 得到及时周到的协助或服务。安装可视对讲门铃, 方便亲朋访客。 3、环境保洁服务: a、园林的清扫与修剪养护 b、公共场所的清扫与卫生灭菌 c、垃圾回收 4、智能抄表系统; 以远程计量取代传统人工入室抄表的做法, 避免干扰业主的正常生活起居。 5、消防及煤气泄露报警系统, 为业主提供安全的烹食之乐。 6、会所休闲设施为全体业主共享, 物业公司应制定成本消费价格, 并提供酒店式亲情服务。 7、声乐系统的安装及运行: 请物业公司与园林设计安装公司协同考虑, 以舒缓怡情的社区气氛感染每一位业主, 创立口碑效应。 8、社区文化娱乐活动筹办与管理: 策划并实施小区独有的文娱活动, 其缤纷多彩的人文风采更可确保社区的高质生活, 吸引业主积极倾情投入社区活动, 营造人居社区的品牌。 9、影视与信息服务: 引宽带局域网入小区, 在内部实现闭路影视系统, 内部有线电视系统, 共享高质的影视文化, 并为业主代办各种加密卫视的申报手续。天线预留客厅、主卧室、次卧室三个接口。电话线预留客厅、主卧室两部分机插座。 10、物业管理公司提供的各种收费或免费的家政与商务服务, 尽快制定标准, 以便我司迅速开展前期宣传资料的设计。 11、以上建议均结合本小区的现状及营销予以考虑, 请贵司及所聘请的物业管理公司尽快予以确认完善。完善齐全的物业管理, 是维系开发商与业主之间的纽带, 是双方达成默契的最好桥梁。在该区域内竞争如此激烈的市场形势下, 福怡公寓必须用服务这个杀手锏来重新赢得消费者的信任和亲睐。六、社区环境与园林绿化 1、会所与共享游憩场所当今的住宅已逐渐从只注意自己的室内空间与外部交通位置提升到愈来愈注重自己的环境质量, 不但要求住得宽敞舒适, 还要求感触自然与享受社区生活。 (1)会所社区会所愈来愈受到置业者的关注, 可是当前武汉市许多项目所谓奢华尊贵形同虚设的设施难以为业主亲密共享。而功能单一、规模简陋却又不能为家居生活增添色彩。本项目的会所将以”融入武汉都市人的生活、延伸家庭的空间, 拥有第二个大家庭”的概念予以设置, 体现业主的尊贵身份, 使之成其为社区的主角, 使会所成所成为舒适、优雅、清新健康、怡情亲密的最佳去处, 使小区生活不假外求, 成为都市中的”美丽半岛”。具体设置如下: a .建议选项目中间空地或其它非营业用房, 建造一座会所, 使之成为倍具历史文化气息、清新典雅、满怀温情的私家会所之地; b.会所设置观景长廊或观景台; c.娱乐设置: 音乐厅、棋牌社、银发活动中心、儿童稚趣园等; d.健美设置: 健身房、台球室与乒乓球室、美容美发形象设计室; e.休闲怡情设置: 咖啡厅、酒吧、沙龙; f.书香驿站设置: 网吧、时尚阅读室。 (2)共享游憩空间对游憩场所视觉感受与亲身体验的好坏愈来愈成为衡量高档社区的重要标准。游憩场所主要指小区内共享性的休闲广场、娱乐中心等。因此建议广场的设计应层次丰富, 面积适中, 以花圃、绿地、按摩小径、小型雕塑、水景为主。公共座椅等来充实休闲广场的内部空间, 再配上广场背景音乐, 更添情调。娱乐中心与儿童嬉戏与锻炼。可考虑设置小型球场, 儿童玩具模型城与游乐小天地等。至于社区老龄人的游憩场所, 可考虑设置室外棋台、休憩座椅、凉亭与钓鱼池等。 2、园林绿化本项目占地面积不大, 项目的绿化率可接近30%。可是仅有高的绿化率还难以达到高质量的人居环境, 居住环境需要有丰富的绿地空间、组合多层次、多功能、序列完整的绿地系统, 造就出幽静精美的生活环境, 将住宅的园艺景观与现代居住文明和谐共融, 而且要映衬出高尚都市社区的休闲写意。我公司建议在园林绿化设计中分别从以下几个方面请园林公司予以精心设计。 ■公共绿地; ■相邻楼体之间绿化; ■水景的设置; ■各组团之间绿化特色与连接; ■草种、树种、花卉品种与本土的适应性选择及成本考虑; ■屋顶或建筑体的空中绿化; ■临近公路式街道一侧的防噪音绿化; ■防尘、防风与防晒绿化; 以上设计各要素谨请园艺公司精心设计, 使小区拥有窗外天之蔚蓝、园之翠绿, 使园艺不但成为梦境般的景观, 又成为更高层次的人居环境, 满足居民对美景、对自然、对健康、对舒适的追求。 3、道路系统小区的道路系统应通而不畅、人车分流、曲折变化、曲经通幽, 在考虑到行人与行车的便利与安全的同时, 还应该提升到关注每一位业主贴身感受。将业主的感受将转化为感动, 又来自于开发商对各细微之处的精细雕琢。具体建议如下: ■小区入口应视野通透, 具有尊贵华庭之气派, 且每个入口都应具有各自的标示性特色, 以充分考虑居民出入乘车购物的便利。 ■小区车行路线线条清晰、干扰少、行车视线良好最为安全, 且行车路线与人行路线的交叉越少越好, 特别是主入口附近。 ■人车分流较为困难, 因此, 应多开辟短捷而美观的步行路线, 保证人车隔离。道路两旁种栽树木花草, 使行人与建筑之间的私密性得以增强。建议人行道路设置造型各式的遮雨长廊连通社区各处, 可避烈日或暴雨之苦, 做到进入社区就等于进了家门。 ■于休闲广场或公共绿地中设置游嬉小径, 能够让儿童边走边唱边玩。 ■经过在道路两旁设置园艺小品, 利用细致的景观和空间形成美观而又具有标识意义的道路系统。 ■设置彩砖、草砖或卵石小径、按摩小径, 即生情趣、又现品位。 4、园林小品园林小品与园林绿化共同描绘小区如诗一般的环境境界。我公司建议分别从以下要素予以精心布置: ■入口、大门、围墙; ■车库、车棚及标识; ■垃圾回收站、废物箱; ■小区路灯、庭柱、夜景灯不等; ■木制长椅和石桌、石凳; ■道路、景观指示牌; ■小型雕塑、水景等; ■隔离带或栏杆; 以上各设置标准及细节需与园林公司共商确认。七、建筑群体 1、建筑风格建筑空间的配置上要求反映居住者的个性及不同层次的开放和内敛, 室内与室外自然过度和不同的趣味气氛及文化理念。我公司建议以人造瀑布为中心建一座社区花园广场, 配以现代化雕塑, 播放一些舒缓轻松的音乐为背景音乐, 四周以精心的园艺组合, 给人以宁静安详的向往, 显示出业主尊贵高雅的品位。 2、建筑群落立面为了显示出高品质小区建筑格调与风情, 我公司建议: ■各组团的建筑外型, 包括阳台的造型( 方形、圆弧形回廊或异形变化、门窗的造型( 全落地、低落地、平层、凸窗、窗框套等) 均保持鲜明的特色区分与俊美的型体; ■建筑外立面的阳面尽量避免管道外露, 注意于空调机位做好半封闭式预留及冷凝水管道预留, 避免因空调机出水造成外墙污染; ■各建筑单体的图型与各组团园林设计保持和谐搭配, 忌过于突兀与怪诞。立面之屋项处理由西至东依次采用船翼形、坡形、尖顶形、平顶形等造型, 并注意保持一致的建筑风格的整体性和谐性, 切忌各种差异极大的建筑风格杂乱斑斓地陈列一堆, 结合地块之外部环境与内部品质要求, 该项目应采用较多的现代主义建筑手法并融入景观环境, 使之成为一个风格清新、外型俊雅的, 具有新东方主义建筑风格的都市花园社区。 ■大堂入口宜精心装修, 显得现代气派、华丽尊贵, 给人一个星级家居的感觉。八、推广目标项目价格定位销售均价: 本项目周边众多的高层楼盘在封顶阶段供应均价大多为2300元/ M2左右, 结合客户对本项目的心理接受价位约为2300元/平方米左右, 而心理预期价位2300元/ M2左右, 再者结合本项目供应量不大, 尚处于楼花初期阶段这一特点, 我司认为该项目在初期入市阶段的价格定位应当本着”低开高走、节节攀升”的原则。建议如下: 1、低定价: 以规划设计的高品质定出和周边楼盘相近的价位迅速吸引买家关注, 造出买家火爆的气氛。 2、巩固价: 实际销中以略高于开盘价的价格来执行, 以优惠的形式促进销售的持续增长。 3、攀升价: 在实际销售中, 掌握销售节奏, 予以调升价格造就楼盘成交踊跃、买家追捧的火爆局面。 4、心理承受价位: 周边及外区域客户对此项目的最佳心理承受价位为2300元/ M2左右。 5、心理预期价位: 周边及外区域客户的心理预付价位为2300元/ M2左右, 这种心理预期价位太低, 不利于项目价格体系在客户心目中认同, 因此需利用前期宣传, 逐步提升客户对该项目的心理预期价位, 最好达到2400元/ M2以上。待公司发售时, 以较低的开盘价位, 入市后必将轰动市场, 促成火爆成交局面。期后结合工程进展迅速实现价位攀升, 最终以高品质、高价位双双立足于市场, 实现最大利润与最快销售的双赢。综上所述, 我司建议该项目的价位定位为: 内部认购均价: 2180元/ M2 公开发售均价: 2240元/ M2 销售巩固期均价: 2300元/ M2 工程封顶期均价: 2360元/ M2 现楼期均价: 2420元/平M2——2480元/ M2 门面均价: ( 待定) 销售进度房地产产品的生产和销售是一个周期性较长的经济活动。在整个发展过程中, 我们针对福怡公寓的当前状况, 结合各方面综合考虑, 我公司有把握将福怡公寓的销售期控制在10个月内, 并达到月销售额达到200万元的水平上。具体见下表: 时期工程状况销售进度回笼资金所需时间二次导入期项目工程重新开工启动, 二次导入市场, 工程进行外装修。 5% 100万元 1个月成熟期外装工程进行到三分之一 15% 300万元 2个月高峰期外装工程完工, 园林绿化完工, 物业管理进场, 已经开始交房。 70% 1400万元 6个月清盘期经过前几个时期的市场消化, 项目进入尾声, 经过促销活动的方式避免积压。 10% 200万元 1个月注: 以上回笼资金为合同标额。完成需要工程进度保证。形象包装及前期准备 1、营销模式: 采用预售楼花、独家委托方式 a、预售楼花可尽快筹措资金、降低成本 b、独家委托销售可使销售商从接触开始就进入策划制定可行的销售计划和程序并竭力去实施完成。 2、销售前准备: a、制作售楼书及宣传单: 售楼书印制5000册; b、制作模型: 分总体规划模型、平面模型; c、制作展示板: 分总体规划、区内规划、平面、立面、装修、简介; d、初步确定按揭银行、按揭成数及年限; e、现场开辟一间50平方米左右的场地为现场售楼处, 并配2部电话。 3、组成营销班子, 分设4个职能小组: a、销售接待组: 负责日常销售接待、咨询; b、文件资料组: 负责售楼文件、图片资料的制定、建档及存放; c、财务核算组: 负责协助财务部门收缴房款; d、调度组: 负责售楼日常事务, 及时将销售情况向公司领导汇报。 4、销售计划: a、第一阶段( 工程重新启动, 外装修开始) 预定成交5户; b、第二阶段( 公开销售的两个月内, 不含春节前后一个月) 预定成交15户; c、第三阶段( 建筑工程、绿化工程、配套工程已经完工, 开始交房) 预定成交55户; d、公开销售10个月内基本销售完毕。福怡公寓推广计划人类进入二十一世纪以来, 对生活质量的需求越来越高, 而住宅的功能也随着人类的这种需求变得越来越完备, 进而加大了几大产业( 如教育产业、体育产业、旅游产业等) 在房地产开发中的整合力度。人们的购房意识亦不再停留在”购而居之”的简单观念之上, 房地产的开发也由安居实用型向后小康时代过渡, 而住宅品质、建筑材料、社区配套、升值潜力等因素已成为左右现代人投资置业的先诀条件。兵法有云: 来雨而绸缪, 谋定方可后动。因此, 我们在本案推出之前, 首先做好准确的市场定位和项当前期推广策划。就显得犹为重要, 且势在必行。我公司根据慎密、细致、深入的楼盘走访与客户摸底调查, 经统计分析后, 本案周边楼市呈现的特征状态及发展趋势, 亦根据客户群体置业需求之喜好与潮流, 并结合原始设计方案之蓝本、物业的相关条件及市政规划方案的涵盖, 得出福怡公寓的项目定位。即项目的优劣势均很明显, 因此我们在操作本案时, 当保持清醒头脑, 既不盲目悲观, 亦勿妄自菲薄。针对本案之现状, 应及时根据原规划设计方案对细节之处予以修补, 以提升该项目的档次, 依如我公司”福怡公寓策划方案”之相关建议并加以完善、实施, 我们有理由相信: 该项目经过重新包装、启动、入市必获好评, 并将出现柳暗花明又一村的新局面。一、福怡公寓优、劣势分析优势: 1、本项目工程已经封顶, 进入准现房销售阶段, 符合现在消费者的消费心理( 怕上当、怕投资失败等) 。 2、项目位于香港路末端, 靠近唐家墩, 属于新发展中的市区中心, 各项生活配套服务设施健全, 交通便利, 是居家置业比较理想的地段。 3、八层楼带电梯的小高层的规划在武汉市绝无仅有, 是小区的一大卖点, 能够反映出公司”以人为本”的开发建设思路。 4、新开通的一条马路步行通往新建的图书大世界只需要五、六分钟的路程, 是业主周末、休息日高雅休闲的好去处。也是业主子女成才的有力保障。劣势: 1、项目封顶后停工, 对消费者购买信心是一个严重的打击, 对公司形象的负面影响是不可估量的。解决方法: 物业管理提前进场服务, 力争在服务上有所突破, 在竞争中才有可能脱颖而出, 改变当前的不良形象。 2、项目位于香港路上, 该地段竞争激烈, 本项目停工后, 拱手让出市场份额, 周边客户或多或少的购买了其它的项目, 区域内的客源已经很少了。解决方法: 除了加强服务措施外, 适当地采取宣传攻势, 吸引外区域的客户来此置业。 3、小区规模不大, 仅84套单位住宅, 一万多平方米, 不像竞争对手那样几乎都是两、三万平方米以上的, 给人缺乏一种安全感。解决方法: 力争从小入手, 让消费者了解本项目的精致小巧、秀外慧中的建设宗旨, 小区落成后, 实行亲情化管理, 居住人口少, 大家能够和睦、亲密的相处, 进小区即溶入一个大家庭。 4、与旁边企业宿舍楼间距太近, 影响业主居住的私密性, 且对防盗提出相当高的要求。解决方法: 物业管理加强警力保障。硬件上使用远红外报警器, 必要的时候, 对客户解释说: ”该地块已经征用, 是小区的二期工程, 正在规划中, 将来一定会拆除重建的。 5、周边环境太差, 对于小区出、入口, 以及对面的一排门面给人一种棚户区的感觉, 影响本项目的形象。解决方法: 加强自身环境建设, 并用透空栏杆取代传统围墙, 让小区绿地从人们的视野中引申开来, 吸引和转移消费者的注意力。 6、房型朝向差, 本项目有两栋楼是朝西的, 武汉的天气是冬寒夏热, 夏季日晒时长, 不符合武汉市民的置业习惯。解决方法: 突出小区后小康时代围合式布局特征, 能够让业主集中观景。二、推广地点房地产项目由于它的地域性的限制, 是一个不可替代的大件商品, 推广地点必须选择在项目现场。另外, 根据市场形势, 结合宣传方式, 适当作一些异地推广, 如: 房交会、室外摆点等。三、推广目的推广本案的初级目标是按照计划书上的推测, 以十个月为全案的销售周期, 达到将项目售磬的目的。终极目标是与贵公司结成友好兄弟公司, 将本案作为一个试金石, 双方获得彼此信任, 进一步拓宽以后的合作领域。本案销售进度的资金回笼、百分比、销售面积等具体指标详见策划书第5页。四、推广费用房地产多层住宅楼项目的推广费用一般占总销售额的5%左右, 本案总建筑面积11030m2, 均价2300元/m2, 项目总价值人民币2540万余元。本案按3%的投入, 其广告费用在80万元左右。我公司利用手中的资源可将推广费用控制在65万元以内。具体分配见广告预算推广计划。五、推广时段根据本案土建工程业已封顶之现况, 我们将整个营销活动分割为如下表中几个阶段, 针对不同时段进行不同工作安排。项目内容时段时间工程进度工作安排筹备期 12月底前工程启动售楼部装修设计楼书、售楼部布置、沙盘、展板、模型制作、广告制作、发布、确定按揭相关事宜。开盘期 1月— 2 工程进入外装修物业管理进场组建营销人员: 经理一名、主任4名、统一着装、负责日常销售、接待、谈判签约成熟期 3月— 7月外装工程完工, 园林绿化完工, 6月 30日开始交房工作重心转移到执行日常销售、接待、谈判签约、落实银行按揭回款高峰期及清盘期 8月— 10月小区全面完工并交付使用根据形势、制定相应的促销方案, 完成尾盘的销售六、市场定位及营销策略市场定位: 开发商是项目成功与否的关键。产品初次定位很重要, 项目的任何一种风格都需要完善。本案的定位在作为后小康时代住宅模式的典范和代表, 精品的项目。主要在概念引导和细部处理上, 给消费者强烈的感观冲击, 并让项目本身充满亲和力和诱惑性。后小康时代住宅模式的六要求展望。 1、绿色: 注重环保。在园林配套和绿化方面有独到之处, 管道净水是不可或缺的一个方面。 2、舒适: 体现”以人为本”的原则。让所有业主切身感到一切设计及配套设施方便、实用。 3、便捷: 进出方便。各单位与公建设施之间的连接即有有形的过渡。又触手可及。 4、安全: 智能远程抄表系统, 并利用高科技防盗系统, 避免业主受到外界过多的干扰。 5、多样: 主要在选择多样化, 强调个性化的空间发展。 6、信息: 三网合一已不能满足后小康时代的需求, 引宽带局域网入小区, 将现代人从禁锢居民的”笼子”解脱出来。居住功能将向休闲、康复、交际沟通、艺术欣赏、办公、远程教育等领域延伸。使其成为城市演绎人文主义精神的主要舞台。营销策略 1、产品策略: 根据武汉市现行经济状况, 大多居民已进入小康水平, 为保证项目具有前瞻性和可持续性发展战略。建议产品采用后小康时代的现代风格, 立面简洁、色彩鲜艳、明快, 采用环保型材门窗, 建议使用武汉”世纪风”牌塑钢窗, 该产品属建设部推荐免检环保产品, 周边楼盘几乎大都使用此窗。另一方面, 该产品实行终身维修制, 我公司还可经过合作关系促成以窗换房的结算方式, 这样即提升楼宇品质, 又促成销售, 一举而二得。社区布局出于景观的考虑, 可做成围合式概念。在小区内道路上最好能做到人车分流。 2、价格策略: 利用现在大多消费者持币待购, 等待降价的心态, 将产品在导入期内以低价格、低姿态入市, 并在周边迅速打开知名度, 吸引注意力, 而后缓慢攀升, 使房价成为慢牛格局。使前期业主受益。赢得良好口碑。告诉消费者一个事实, 好产品需要发现。 3、渠道策略: 媒体宣传的渠道主要有房地产交易会、新闻发布会、平面广告、电视广告、户外广告、促销活动、直邮、 call客等方式。在沟通方式的与其它竞争对手的沟通方式上的差异性。 4、促销策略: 根据销售卖场的情况不定期举行。目的是强化声势, 制造高潮, 整合营销。 5、回款策略: 现在商品房销售中寻求金融支持的开发商很多, 而且银行也比较乐意办理按揭业务, 其中中行、建行、交行能够办理七成二十年; 工行能够办理八成三十年银行按揭( 我公司从事房地产开发、销售多年, 与本市的几家银行已建立了良好、稳固的信用关系和业务往来, 能够为贵公司协助办理) 。七、项目客户群体定位经过对小区规划设计的定位及价格的定位, 该项目的客户群体已浮出水面, 可是武汉置业群体并没有像其它房地产市场较为发达的地区一样, 形成各自径渭分明的层次或阶层, 许多收入差别、置业档次、生活品位差异大的群体杂居一处的现象相当严重。我公司再结合对周边客户的走访与问卷抽样调查得出该项目的客户定位为: 由于项目开发规模不大, 可是周边竞争激烈, 只争取一部分阶层的客户显然是难以实现项目的成功销售, 因此, 该项目的客户群体宜销定具有一定经济实力但处于各生活层面之中的群体, 经过不同的户型供给与营销细分最大的客户市场, 掌握中高等收入者, 吸引高收入者, 并尽可能降低置业门槛, 争取中等收入者。按经济收入划分: 可锁定年收入五万元以上, 或月收入稳定于三千元以上, 且具有十几万元左右积蓄的家庭。按职业划分: 个体工商户、私企高层管理人员、政府公务员、国企高层、技术专业人士、公司中高层白领人士、律师、医生等。按置业目的划分: 大部分为二次置业, 现多数有房居住, 但居住环境与质量较差, 极希望改进居住质量的家庭及部分现租赁住房, 希望置业安家的高收入个人或小家庭。福怡公寓推广费用预算一、全案广告预算福怡公寓项目位于武汉市江岸区香港路上, 总建筑面积1.1万方, 现已全面封顶。对于这一市中心城区的多层住宅项目来说, 与之类似者如过江之鲫, 足见市场竞争之激烈。为了吸引消费者的注意, 广告推广费用是开发成本中一个重要的组成部分。而本案虽已封顶, 但停工日久, 在一定程度上将影响该项目的重新入市。因此, 必要的广告投入将是该案复活的催生剂, 必须引起高度重视。按前文所述的预算, 本案的推广费用可控制在人民币伍拾万元( ￥65万元) 以内。具体实施办法如下表: 项目数量单价(元) 总价(元) 备注售楼书 5000份 2 10000 彩色印刷、铜板纸沙盘 1个 0 0 整个项目的总体规划缩微模型模型 3个 6000 比较优秀的房型介绍展板 8块 400 3200 包括公司简介、项目资料等接待台 1个体现出公司的实力和尊重客户的态度谈判桌 4张 100 400 谈判椅 12把 50 600 工作服 12套 260 3120 六个人计算, 每人两套合计人民币: 肆万伍仟叁佰贰拾元整(￥45320.00元) 报纸广告费用如下表: 媒体时间版面期数单价(元) 总价 (万元) 备注说明长江日报项目推广期内 1/4版 5 0 10 套红树立企业形象和项目形象有一定的促进作用。楚天都市报项目推广期内 1/4版 5 0 10 彩版市内发行有较强的市场传播力和影响力, 消费者积极关注。房地产专栏 16 52/cm2 25 黑白版武汉晨报建议不做 1/4版 0 10000 0 彩版向文化方向发展可惜曲高和寡, 对市场影响方面欠缺。武汉晚报建议不做 1/4版 0 7000 0 彩版与《今日快报》内部关系正在整理中, 和外部衔接有所欠缺合计人民币: 肆拾伍万元整( ￥450000.00元) 二、售楼部、样板房装修预算根据本项目策划方案所示, 售要部及样板房的装修, 是决定该项目成功与否的关键所在, 因此, 在这一点上务求达成统一, 故将预算方案留待双方商确。三、物业管理进场预算: ( 略) 结论: 我公司经过大量地实地调查和研究, 经定性、定量的研究分析, 本项目的开发在现阶段的时间上和效益上是可行的。望贵公司在保证工期顺利进行的基础上, 严把质量关, 本着建造美好人居社区的服务思想, 顺利完成本项目的建设。预祝本项目早日成功!

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