低碳循环经济园宿舍项目可行性研究报告.docx

目 录
第一章 项目总论 1
1.1项目基本情况 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目性质 1
1.1.3项目建设单位简介 1
1.1.4项目建设地点 2
1.1.5主要建设条件 2
1.1.6建设工期 2
1.2研究工作的依据和范围 2
1.2.1研究工作的依据 2
1.2.2研究工作范围和内容 3
1.3建设规模与内容 3
1.4投资估算与融资方案 4
1.4.1总投资估算 4
1.4.2资金筹措方案 4
1.5 项目结论 4
第二章 项目建设的必要性 6
2.1项目建设背景 6
2.1.1房地产市场背景 6
2.1.2房地产市场调控政策 7
2.1.3保障性住房建设概况 7
2.1.4##低碳经济产业园概况 10
2.2项目建设的必要性 11
2.2.1项目建设是为解决特殊人群住房问题，实现科学发展观的必然要求 11
2.2.2项目基调是构建和谐社会的必然要求 12
2.2.3项目建设是为抑制房价过快上涨的必然要求 13
2.2.4项目建设可推进##县城镇化进程和##开发区发展 13
第三章 需求分析与政策保障 15
3.1需求趋势 15
3.1.1住房是人们基本的生活需求 15
3.1.2需求现状 16
3.2住房保障概要及政策目标 16
3.3承办单位保障能力 17
3.4项目经营模式 17
3.5建设用地取得方案 18
第四章 项目选址与建设条件 19
4.1场址条件分析 19
4.1.1 自然概况 19
4.1.2 工程地质条件 19
4.3.1区位条件 20
4.3.2气候条件 21
4.3.3地形及自然条件 22
4.3.4周边建筑物与环境条件 24
4.3.5施工条件 24
4.3.6环境及政策条件 24
第五章 建设内容及规模 26
5.1项目建设规划 26
5.1.1总体规划方案 26
5.1.2建设户型规划 26
5.1.3配套功能建设规划 26
5.2建设内容 27
5.3建设规模 27
5.3.1概述 27
5.3.2室外公用工程 27
5.3.3 宿舍物品配置 27
第六章 建设方案 28
6.1建筑设计 28
6.1.1 设计依据 28
6.1.2设计指导思想与原则 28
6.1.3建筑平面设计 29
6.1.4户型组合 29
6.2结构设计 30
6.2.1工程结构形式 30
6.2.2结构设计依据 30
6.2.3抗震设计及荷载 30
6.2.4结构材料 31
6.3配套设施设计 32
6.3.1给排水 32
6.3.2电气设计 34
6.3.3有线电视系统 36
6.3.4采暖工程 36
6.3.5 装修工程 37
第七章 工程进度与项目管理 39
7.1项目实施进度 39
7.2项目建设管理 39
7.2.1概述 39
7.2.2 项目资金管理 41
7.2.3项目质量和安全管理 42
7.2.4工程进度与合同管理 43
7.3项目经营期管理 44
7.3.1完善住房保障法规政策体系 44
7.3.2实施规范化管理 45
7.3.3积极探索完善住房保障工作的新路子 45
第八章 建设项目招投标 46
8.1招标范围 46
8.2招标组织形式 46
8.3招标方式 46
8.4招投标程序 47
第九章 环境保护与消防安全 49
9.1建设地点环境现状 49
9.2设计依据 49
9.2.1法律、法规 49
9.2.2技术规范和文件 49
9.2.4评价标准 50
9.3环境影响因素和保护措施 50
9.3.1环境影响因素 50
9.3.2治理措施 51
9.4消防及安全 52
9.4.1设计依据及标准规范 52
9.4.2建筑防火 52
9.4.3消防措施 52
第十章 节约能源措施 53
10.1 概述 53
10.2节能规范和用能指标 53
10.3节能措施及效果 54
第十一章 投资估算与资金筹措 56
11.1投资估算 56
11.1.1投资估算依据 56
11.1.2投资估算范围 56
11.1.3工程量依据 56
11.1.4投资估算方法 56
11.1.5工程建设其它费用计算依据及标准 56
11.1.6投资估算 57
11.2资金来源 57
第十二章 项目效益分析 58
第十三章 结论与建议 59
13.1研究结论 59
13.2建议 59

第一章 项目总论

1.1项目基本情况
1.1.1项目名称
廉租房项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目建设单位简介
##有限公司是##股份有限公司出资在##自治区##州##县注册成立的全资子公司，主要从事化肥、化工产品的生产与销售。
##为响应“西部大开发”战略，积极落实中央##座谈会精神，实现##资源的就地高效转化。利用##集团在煤化工、盐化工、矿山开采等方面的技术优势和雄厚的资金实力，在准东五彩湾投资##亿元建立了##低碳循环经济园。产业园总体规划为：建设##万kW自备热电厂、##万吨/年合成氨、##万吨/年尿素、##万吨电石、##万吨烧碱、##万吨PVC、##万吨兰炭、XX万吨硝铵等项目，最终实现销售收入320亿元/年，目前一期项目已全部投产运行。
##现有总资产102.3亿元，银行信用等级为AAA，现有从业人员##人，其中，本科以上学历的##人，具有中高级职称的人员X人。在准东五彩湾建立的低碳循环经济园是准东第一家投产的煤化工企业，也是目前开工率高，工程进度最快的企业。
##本着以人为本的##理念，实事求是、争创一流的企业精神，建设产业园配套设施（宿舍二期）项目，满足产业园区员工的生活需求，为产业园工程建设人员和工作人员创造良好的生活环境。
1.1.4项目建设地点
####开发区##低碳经济产业园内
1.1.5主要建设条件
该项目位于##低碳经济产业园内，主要服务对象为园区内工程工作人员，交通便利，便于施工车辆通行；项目地能保证施工建设及项目运营用水；建修用电能就地解决；项目地地势较为平坦，可满足建设要求。
1.1.6建设工期
本项目建设期为12个月。
1.2研究工作的依据和范围
1.2.1研究工作的依据
1、 国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）；
2、 ##维吾尔自治区人民政府办公厅《关于加快发展我区公共租赁住房的实施意见》（新政办发〔2011〕12号）
3、 《民用建筑设计通则》GB50352-2005
4、 《建筑设计防火规范》GB50016-2006
5、 《办公建筑设计规范》 JGJ67-2006
6、 《饮食建筑设计规范》 JGJ64-89
7、 《宿舍建筑设计规范》JGJ 36-2005
8、 《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）》JGJ26-95
9、 《公共建筑节能设计标准》GB50189-2006
10、 《建筑内部装修设计防火规范》GB5022-95(2001年修订版)
11、 《屋面工程技术规范》GB50345-2004
12、 《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002
13、 《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002
14、 《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50201-2001
15、 国家、自治区及##州的其他相关规定
1.2.2研究工作范围和内容
通过实地考查及相关项目状况的调查，完成“##低碳经济产业园配套设施（宿舍二期）项目”可行性研究报告的编制任务。根据建设条件的实际状况，对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容及建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措、经济和社会效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目项目融资和建设提供可靠的决策依据。
1.3建设规模与内容
##是##为满足园区员工的生活需求，创造良好的生活环境，在园区内部建设的综合服务设施项目。目前基础生活设施包括职工和外来务工人员的临时宿舍、超市、医院、活动中心、餐饮中心等配套设施。该项目占地126606.6 m2(约190亩)，建筑面积70337.64m2，其中住房49047.62 m2，活动中心4742.93 m2，餐饮中心10385.32 m2，停车场1900 m2及广场4262.48 m2，住宅建筑和超市、餐饮中心、物业管理、共两幢回字型的建筑，其中A栋外圈为五层建筑，内圈为四层建筑，活动中心一幢两层高。容积率：1.8，建筑密度：23.5%；绿地率：35.2%，停车位：100个（其中大车15个，小车85个），全部为地上车位，可以解决3200人的生活住宿问题。随着##在##的不断发展，低碳循环经济园区计划投资260亿元的二期项目目前已陆续开展前期工作，并计划招收564名新职工，现有的宿舍已不能容纳新职工的住宿，为解决新职工的后顾之忧，让他们能够安心的工作、舒心地生活，为公司创造更多的经济效益，实现自己的人生价值，公司领导研究决定建设园区配套设施（宿舍二期）项目，此项目位于现有生活区南侧，在公司南侧围栏范围内。
该项目计划整体开发建设：占地10000 m2(约15亩)，共四栋宿舍楼，320套住房，建筑高度为五层，总建筑面积16765.4m2，其中使用面积14167.6m2，结构面积2597.8m2。可以解决760人的住宿问题，大大改善##现有职工的宿舍条件和缓解新工程人员带来的住宿压力。计划投资3267亿元，建设四幢砖混结构五层宿舍楼，计划工期 1年，预计2014年6月主体工程开工，2015年 6月完工。
项目建成后，将解决##低碳经济产业园二期工程建设人员及新增员工的生活问题，提供健康、舒适、宜人的生活环境。
1.4投资估算与融资方案
1.4.1总投资估算
经初步估算，本项目总投资约为3296万元，其中：
建筑工程投资2100万元；
安装工程投资470万元；
设备材料购置费350万元；
电气工程投资280万元；
防腐保温及其它投资96万元；
1.4.2资金筹措方案
本项目总筹资额为3296万元，全部由企业自筹解决。
1.5 项目结论
房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长和价格的持续暴涨，对我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从2005年开始，国家接连出台了一系列调控政策。温家宝总理指出“要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步，促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”。
本项目符合国家、自治区、市关于加快发展保障性住房的指导意见等政策，是在我国房地产价格非理性增长的背景下，为社会公众提供良好的公共产品和公共服务，有利于改善中低收入家庭住房困难问题，解决##低碳经济产业园区内企业新招职工和进城务工人员的住房困难，促进园区快速发展和##县县域经济持续增长。同时，本项目对于遏制房市的过度投资投机炒作，促进社会公平与正义，维护社会稳定，保障##县房地产市场健康、稳定发展具有重要的现实意义。
根据综合分析研究，本项目建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行，建设十分必要且可行。
第二章 项目建设的必要性

2.1项目建设背景
2.1.1房地产市场背景
2004年以来，我国商品房市场价格上涨很快，到2007年下半年，我国各主要城市房价相对于2004年初翻了一倍还要多，涨幅之大和涨速之快对社会、经济的冲击很大，带来许多负面影响和潜在隐患。
从2007年底开始，加上2008年“汶川5.12特大地震”和随后发生的全球性金融风暴，使得2008年全年房地产市场出现短暂回落。但是，2009年开始，全国房地产市场出现了新一轮的堪称“爆炸式”的增长。我国房地产市场的快速增长，特别是北京、上海、广州等一线城市，其房地产价格已经出现非理性增长、房地产泡沫已经显现。说中国的高房价在全世界鲑独一无二并不过分。“在北京和上海卖掉100m2的房子在美国可以购买两套别墅。不要怀疑——这是事实”的网络跟帖，就是说中国房价高，收入低，同世界已经“接”不上“轨”了。
政府为了抑制快速上涨的房价，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等等。但这些政策的实施效果不佳，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊的程度。在2009年房地产市场再次“疯狂”上涨的背景下，房地产成为2010年全国“两会”众多代表、委员的提案和媒体议论的焦点。但令人不可思议的是，就在温家宝总理在“两会”闭幕时指出政府将采取一系列措施调控和稳定房地产市场的同时，北京在一天之内相继产生了3个“地王”，这表明我国房地产市场的复杂性。
##县的房地产市场虽不能和一线、二线城市相提并论，但在一个小县城，目前房价已经超过2500元/m2，是2004年的5倍多，比2007年增长了一倍。也足以反映出房地产价格近年来的火爆与房地产市场中的投机行为。
2.1.2房地产市场调控政策
房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长和价格的持续暴涨，对我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从2005年开始，国家接连出台了一系列调控政策。比如国八条、国六条等等。
温家宝在2010年的“两会”中指出“要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步，促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平衡健康发展的4项措施：
一是继续加大规模实施保障性安居工程。2010年中央财政拟安排保障性住房专项资金632亿元，比上年增长81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。各级政府要严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。
二是继续支持居民自主性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费，盘活住房租赁市场。
三是掏投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度，完善商品房预售制度。
四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，掏土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘措售、哄台房价等违法违规行为的查处力度。
2.1.3保障性住房建设概况
随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。据民政部公布的数据显示，2005年城镇低保人数稳定在2200万户左右。然而，就住房而言，被纳入住房保障的只有32.9万户。因此在全国“两会”上，不少代表、委员呼吁加大保障性住房建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解决他们的后顾之忧，促进社会和谐、稳定发展。
从1991年提出建立保障性住房制度到2004年出台相关管理办法，已有十余年时间。截止2005年底，291个地级以上城市中，有221个城市实施了廉租住房制度，占75.9%。虽然各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，随着经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。但由于住房保障政策覆盖范围比较小，商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力租赁或购买住房的问题仍然比较突出。
为深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收入家庭困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。
“十一五”期间，中央累计安排保障性安居工程专项补助资金1336亿元，解决了1500万户低收入和中等偏下收入家庭住房困难问题（其中用租金补贴方式解决了400万户）。国家“十二五”规划又把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位置，将进一步完善住房保障方式，完善政府支持保障性住房的政策，加强保障性住房的建设和使用管理。未来五年，全国将新建各类保障性住房和棚户区改造3600万套，其中2011年要开工建设1000万套，比2010年的580万套增长72.4%，而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。2012年为1000万套，后面三年还有1600万套，到“十二五”期末，城镇住房保障覆盖率将达到20%以上。
2010年5月中央##工作座谈会的召开标志着##经济社会发展进入一个崭新的阶段，为##各族人民谋福祉的民生建设被大踏步地提上了建设日程。“要让人民生活得更加幸福、更有尊严，让社会更加公正、更加和谐。”民生问题已经从物质层面提升到了精神层面，从单纯的经济问题提升为政治问题。自治区党委、政府牢固树立“群众第一、民生优先、基层重要”的理念，坚持预算安排优先考虑民生、资金优先保障民生、新增财力向民生倾斜，不断加大保障和改善民生的力度。
  张春贤书记在##第八次党代会的报告中说，按照“统一规划、合理布局、设施配套、安全适用”的原则，坚持高起点、高水平、高效益，整合各方力量，区分轻重缓急，确保到2015年全面完成150万户农民安居和8.5万户游牧民定居目标任务，覆盖全疆675万人，坚持做到住房面积不落后、功能不落后、质量不落后、产业不落后。要加大建设廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房以及棚户区和地方国有农牧场危房改造步伐，到2015年新建各类保障性住房和棚户区改造安置住房123万套，覆盖380万人口。到那时，城乡住房保障水平和居民住房条件将超过全国平均水平。
“十二五”期间，##自治区新建廉租房30万套，新建公共租赁住房35万套，完成37.5万户棚户区改造任务。用5年时间完成城市和国有工矿集中连片棚户区改造，按计划完成国有林区（场）棚户区改造任务。 建设公共租赁住房34.7万套，总投资344.03亿元，其中建房资金227.6亿元、基础设施配套资金 34.1亿元；完成34.9万户棚户区改造任务，总投资801.2亿元，其中建房资金696.7亿元、基础设施配套资金104.5亿元。
2.1.4##低碳经济产业园概况
##低碳经济产业园是##为响应“西部大开发”战略，积极落实中央##座谈会精神，实现##资源的就地高效转化。利用##集团在煤化工、盐化工、矿山开采等方面的技术优势和雄厚的资金实力，在准东五彩湾经济技术开发区投资320亿元建立了##低碳经济产业园。
####开发区位于##回族自治州境内，是国家第14个国家能源建设基地，也是##州“十二五”规划中将准东工业园区作为新型工业化建设的重点。准东煤田是##4个主要煤田之一，素有##“煤海”之称。准东煤田西起##州阜康市东界，东到##州木垒县老君庙，北至##州北部边界卡拉麦里山南麓，南接古尔班通古特沙漠北缘，东西长约220公里，南北平均宽60公里。准东煤田是我国最大的整装煤田，##开发区是依托准东煤田建设的、##维吾尔自治区党委、人民政府确定优先发展的重点煤电煤化工基地，是##“西电东送”主阵地和首站。自治区党委、人民政府提出以准东地区为核心，建成亿吨级煤炭生产、千万吨级煤化工和千万千瓦级煤电的国家重要的特大型煤电煤化工基地。随着国务院将##列入国家第十四个能源建设基地和落实和 “疆煤外运”和“西电东送”工程建设速度的加快，##开发区建设和发展迎来的新的发展机遇，它的建设与发展对##实施优势资源转换战略，实现又好又快发展具有重要意义。
##低碳经济产业园总体规划为：建设120万kW自备热电厂、120万吨/年合成氨、200万吨/年尿素、180万吨电石、100万吨烧碱、120万吨PVC、200万吨兰炭、60万吨硝铵等项目，最终实现销售收入320亿元/年，可以解决5000人左右的就业问题。目前，产业园区一期项目： 40万吨/年合成氨、60万吨/年尿素项目、25万吨/年烧碱、30万吨/年PVC、45万吨/年兰炭、45万吨/年电石、100万吨/年电石渣制水泥和2×330MW热电站等工程已全部投产，为二期工程的建设奠定了良好的基础。
2.2项目建设的必要性
近年来，加大社会保障性住房建设成为中央“两会”商议讨论的热门话题，各地政府官员对此纷纷表达决心和信心，并提出了明确的目标和实施措施。##维吾尔自治区人民政府下发了《关于进一步加强自治区城镇保障性住房建设和管理的实施意见》（新政发[2012]25号）文件，对加快全区城镇保障性住房建设，规范保障性住房运营管理，完善城镇住房保障制度，尽快解决城镇中低收入群体的住房困难问题。文件中并对开发区、产业园区的保障性住房按照集约用地的原则，统筹规划，集中建设单元型或宿舍型公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。住房困难职工较多的企业在符合城乡规划的前提下，经单位申请，县（市、区）住房保障部门审核，县（市、区）人民政府批准，可以利用自用土地组织建设公共租赁住房，面向本单位符合条件的职工出租。保障性住房建设是响应国家发展“民生工程”的重要方向，社会进步的体现，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高涨重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起的新希望。
2.2.1项目建设是为解决特殊人群住房问题，实现科学发展观的必然要求
我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用。一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平公平问题。
从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。
目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任。截至2009年，全国仅有18个省、自治区、直辖市通过签订目标责任等方式，将公租、廉租住房制度建设纳入对市（区）、县政府目标责任制管理和明确最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。##维吾尔自治区人民政府在2012年3月出台了《关于进一步加强自治区城镇保障性住房建设和管理的实施意见》，意见要求：外来务工人员集中的开发区、产业园区，应当按照集约用的原则，统筹规划、集中建设单元型或宿舍型公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。因此，加快本项目的实施，是解决##从业人员中低收入家庭住房困难问题的必然选择，也是稳定##生产经营的重要措施。
2.2.2项目基调是构建和谐社会的必然要求
实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。目前，我国改革发展正处在一个关键时期，改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时，也出现了地区差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20%的富裕家庭占有社会总金融资产的55%，而20%的最低收入家庭只占有1.5%，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。
党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现和谐相处的要求，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房是人类最基本的生存条件之一，住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，尤其是救济性质的经济适用房、廉租房、公共租赁房和集体宿舍的提出，可大大改善中低收入家庭的居住条件，是作为对占绝大多数的中低收者的一种政策优惠。因而，本项目的实施，是##构建社会主义和谐社会的重要举措。
2.2.3项目建设是为抑制房价过快上涨的必然要求
近两年，我国城市房价均处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。因此，加大住房保障制度建设力度，加快本项目的实施，可从一定程度上抑制周边房价的过快、过度上涨，对##县县域经济持续、健康、稳定发展起着十分重要的作用。
2.2.4项目建设可推进##县城镇化进程和##开发区发展
改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平等到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快发展经济的巨大决心。发展经济离不开中国广大的农民工，我国每年超过1.5%城镇化率。但如今农民散落在城市的每一个角落，居住生活条件较差，他们为在城市生存支付着昂贵的居住成本，因而很多农民不再想进城，从而导致普遍性“用工荒”。给进城务工农民及城镇新就业人员一个安身之地，一个安居保障，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去，是推动城镇化进程和地方经济发展的必由之路。
本项目的实施可为##低碳经济产业园区配套设施，为准东煤电煤化工的发展起到带动作用，促进整个##州的招商引资工作，对加快##县和园区的经济发展具有十分重要的现实意义。
第三章 需求分析与政策保障
3.1需求趋势
3.1.1住房是人们基本的生活需求
衣食住行是人的基本需求，是民生之需。住有所居，是广大人民群众的迫切愿望，是以人为本、科学发展的重要内容。在城市居民中，低收入家庭对住房的需求最为迫切，用经济学的语言来说，这部分群体对住房的需求是刚性需求。然而，随着我国经济和房地产市场的快速发展，房价上涨较快，中低收入人群的住房保障问题逐渐显露出来。为解决房地产市场存在的种种问题，近几年从中央到地方各级政府部门都陆续出台了一系列政策，通过规定90m2以下中小户型的建设比例到加大保障性住房建设力度，再到从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的手段稳定房地产市场，尤其是“住房保障”这个带着浓厚民生意味的词，从2007年成为了一个被提及率几乎最高的词汇。
从当前城镇化发展的趋势看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点集镇，他们在国家城镇化发展过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，总体上来讲，城镇地区住房需求是在不断加大，这上一个需求的总的发展趋势。
在发展过程中，不仅有人口集聚以后的住房需求。实际上在前30年城镇化发展过程中，是欠帐的，在改革开放之后才开始城镇化发展的新机制、新步伐，城市建设的水平才逐步提高。在上世纪70、80年代建设的住房，甚至之前的很多房屋，包括现在正在进行的老旧房屋、棚户区改造，都是过去遗留下来的。
我国是一个人均资源量比较少、紧缺的国家。在城镇化过程中，一直都面临着资源和环境的压力。另外一个重要的现实问题就是95%的人是集中在不到50%的东、中部地区的土地面积上，加大了供需不对称的因素。
3.1.2需求现状
自治区第八次党代会进一步明确了今后五年的奋斗目标，提出按照“统一规划、合理布局、设施配套、安全适用”的原则，坚持高起点、高水平、高效益，整合各方力量，区分轻重缓急，确保到2015年全面完成150万套安居富民、8.5万户游牧民定居任务；加大建设廉租房、公共租赁房、集体宿舍、经济适用房、限价商品房以及棚户区和地方国有农牧场危房改造步伐，到2015年新建各类保障性住房123万套，使城乡住房保障水平和居民住房条件超过全国平均水平。
“十二五”期间，##自治区新建廉租房30万套，新建公共租赁住房35万套，完成37.5万户棚户区改造任务。用5年时间完成城市和国有工矿集中连片棚户区改造，按计划完成国有林区（场）棚户区改造任务。 建设公共租赁住房34.7万套，总投资344.03亿元，其中建房资金227.6亿元、基础设施配套资金 34.1亿元；完成34.9万户棚户区改造任务，总投资801.2亿元，其中建房资金696.7亿元、基础设施配套资金104.5亿元。
3.2住房保障概要及政策目标
加快保障性安居工程建设，事关人民群众特别是低收入困难群众的切身利益，是构建社会和谐的重要内容，是促进经济平稳较快发展的重要基础。住房保障最直白地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律的手段，以满足全体国民的基本住房需求。住房保障的对象，从狭义上讲是少数低收入、住房困难群众。从广义上讲，囊括了可支付能力不足的广大中等收入群体和有特殊住房需求的群体。如果对少数贫困群体实施的特殊性住房保障是一种社会救助，那么对广大中等收入群体实施的普遍性住房保障则是提高其住房消费可支付能力的一种扶持。更确切地说，特殊性住房保障保障是对贫困群体的救助、体现了社会公平与互助，而普遍性的住房保障提升广大社会成员可支付能力则是社会和谐和经济发展的基础。一个完善的住房保障制度应当遵循特殊性住房保障和普遍性住房保障的有机结合、政府主导与市场机制相结合，中央决策与地方因地制宜相结合的原则，从而构建以“人人住有所居”为目的的多元住房保障体系。
3.3承办单位保障能力
项目建设单位为##有限公司，##有限公司（简称“##”）是##股份有限公司出资在##自治区##州##县注册成立的全资子公司，主要从事化肥、化工产品的生产与销售。
##为响应“西部大开发”战略，积极落实中央##座谈会精神，实现##资源的就地高效转化。利用##集团在煤化工、盐化工、矿山开采等方面的技术优势和雄厚的资金实力，在准东五彩湾投资320亿元建立了##低碳循环经济园。产业园总体规划为：建设120万kW自备热电厂、120万吨/年合成氨、200万吨/年尿素、180万吨电石、100万吨烧碱、120万吨PVC、200万吨兰炭、60万吨硝铵等项目，最终实现销售收入320亿元/年。目前，产业园区一期项目： 40万吨/年合成氨、60万吨/年尿素项目、25万吨/年烧碱、30万吨/年PVC、45万吨/年兰炭、45万吨/年电石、100万吨/年电石渣制水泥和2×330MW热电站等工程已全部投产，总投资150亿元。
##现有总资产102.3亿元，银行信用等级为AAA，现有从业人员3269人，其中，本科以上学历的876人，具有中高级职称的人员256人。在准东五彩湾建立的低碳循环经济园是准东第一家投产的煤化工企业，也是目前开工率高，工程进度最快的企业。
3.4项目经营模式
##本着以人为本的##理念，实事求是、争创一流的企业精神，建设产业园配套设施（宿舍二期）项目，满足产业园区新增员工的生活需求，为产业园工程建设人员和工作人员创造良好的生活环境，同时针对有条件的夫妻，可以申请租赁公司的夫妻房，提高生活质量。
3.5建设用地取得方案
##低碳经济产业园为援疆项目，已依法取得了100000m2的生活用地的土地使用权。该项目在产业园区内配套的临时生活区南侧建设，无须新征土地，不计算土地价格。

第四章 项目选址与建设条件

4.1场址条件分析
4.1.1 自然概况
##开发区位于##州阜康、##、奇台和木垒1市3县境内。西起阜康市沙丘河，东到木垒县东部边界东西长约220千米；北起##州北部边界，南到北纬44°线，南北平均宽60千米，面积约1300平方千米。规划区域北部为卡拉麦里山低山丘陵区，东部、西部和南部均为沙漠区。产业带规划研究范围的整个面积为20787.5平方千米，基本涵盖了准东煤田的范围。
4.1.2 工程地质条件
##开发区西部矿区主要以##境内的216国道和规划铁路线为轴线布局展开，重点在216国道和新建铁路线相夹区域的五彩湾矿区。地貌主要为沙漠戈壁带，海拔500—700米。其南部为霍景任里辛沙漠，西部为德佐索腾艾里松沙漠及其延伸部份；
##开发区中部矿区主要以已建成通车的东西向准东公路线和在建铁路线为轴线（两侧8千米范围）布局展开，重点在奇台县境内的大井矿区和南大井矿区。地貌主要为东高西低的卡拉麦里低山系，为卡山南坡的山前地带，最为著名的是东南部的将军戈壁，均为黑色砾石戈壁，该东高西低走廊是准噶尔中天山与阿尔泰山系的缝合交汇线，地势低洼。季节性洪水在此汇集由东向西流入五彩湾西侧的黄泥滩泥沼地，形成大片不透水积水区，故称“黄泥滩”。
##开发区东部矿区主要以奇台县境内的228省道（奇台-青河线）和拟规划东环路为轴线布局展开，重点在奇台县境内的将军庙矿区和木垒县境内的笈笈湖矿区。地貌主要为沙漠戈壁带。从以上产业带布局可以看出：
##开发区基本是以216国道及产业带铁路线—准东产业带公路线—S228线省道和拟规划东环路围合而成的“∏”型轴线布局。所覆盖区域属低山荒漠、半荒漠区。准东公路线是连接216和228线的交通要道，是经济技术开发区集中分布区。东西向贯通荒漠腹地。地貌上属卡拉麦力山南坡前山丘陵地冲洪积平原，主要为荒漠戈壁地貌类型。
该拟建场地的稳定性较好，属对建筑物抗震有利地段，适宜建筑。根据《建筑抗震设计规范》（GB 500011－2001）（2008年局部修订）及国家标准化管理委员会于2008年6月11日批准《GB 18306－2001<中国地震动参数区划图>国家标准第1号修改单》，根据中国地震烈度区划图划分，工程所在地区##五彩湾经济技术开发区地震峰值加速度为0.05g，抗震设防烈度为七级。
4.2项目选址
项目拟建地位于准东五彩湾经济技术开发区规划区西北方向##低碳经济产业园内，距##矿业有限公司煤矿区约7km，为简易砂石路。经矿区到S216的距离约15km，经产业带主干道及简易公路到S216的距离约53km。距产业带的工业园区火车站25km，距园区调节水池19km，距五彩湾220kV变电站17km。
4.3建设条件
4.3.1区位条件
项目位于##低碳经济产业园区，归属于##开发区，项目用地范围地势较为平坦，可满足建设要求。
根据规划，产业带发展主要分三步走：
第一步：到2015年，准东地区基础设施和公用工程设施初步形成，一批大企业、大集团项目一期或二期已建成或开工建设。煤炭生产能力达到年产1.36亿吨，发电装机能力1200万千瓦，煤制油产能900万吨，煤制天然气产能120亿立方米，煤制烯烃产能240万吨，煤制化肥产能240万吨。煤化工产业规模达到1400万吨油当量。煤电、煤化工项目预计总投资2904亿元，年销售收入1470亿元，利税713亿元。
第二步：到2020年，准东地区基本形成完善的煤电、煤化工产业和基础设施相配套的格局，一大批煤电煤化工项目已建成投产，产业集聚发展格局已形成。 煤炭生产能力达到年产2.91亿吨，发电装机能力2400万千瓦，煤制油产能2100万吨，煤制天然气产能240亿立方米，煤制烯烃产能400万吨和煤制化肥产能480万吨。煤化工产业规模达到3000万吨油当量。煤电、煤化工项目预计总投资5049亿元，全部建成投产后年销售收入3023亿元，利税可达1469亿元。
第三步：到2030年，####开发区全部建成，形成高水平、大规模、配套完善、国际领先的煤电煤化工基地。 煤炭生