新房购房流程.doc

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新房购房流程——确定目标
如何判断开发商的实力, 楼盘的合法性?
业内专家分析说, 国内的房地产业刚刚起步, 许多开发商的实力和经验可能会比较有

限, 您在买房时, 在考察开发商实力的同时, 更要判断出您所要购买的项目的合法性。综合起来, 您要看七证:  (1)是开发商的营业执照,  (2)是国有土地使用证,  (3)是建设规划许可证,  (4)是建设开工许可证,  (5)是预售许可证,  (6)是销售许可证,  (7)是银行按揭协议书。

　　看这些证件, 一是为了了解项目的合法性, 更是要留意开发商已付了多少地价款, 这从有多少面积已被批准规划及准许预售上就能够看出来。一个小区的面积少则十几万平方米, 多则几十万平方米, 大部分开发商都是采取滚动开发, 先做第一期, 资金逐步回笼后再分阶段开发后续工程。有些开发商的土地款是一次性付清, 有些开发商则是分期付清土地款。由此, 能够判断出开发商的资金实力, 以及她们对作好项目的决心。

　　这7个证件中, 第2至第6个证件被称为”五证”, 要注意这五证的用地范围、 建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致, 用地范围、 销售范围是否包括您所购买的房屋。现在有的开发商领取的是临时土地使用证, 此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金, 因而, 在其领取的商品房预(销)售许可证的销售范围中, 仅包括规划项目的部分楼号, 有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此, 您要着重审查您所购买的房屋是否包含在预(销)售范围内。

　　另外, 您还应该向开发商要”两书”, 即: 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
户型八大忌
1.忌大而无当大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计, 房屋整体功能要相应增加; 房屋高度的合理增加; 新型的采光设计、 装修效果等也应有改进和提高, 切忌大而无当。从中国当前家庭结构看, 长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。

　　2.忌一览无余许多老的户型, 进入户门后没有玄关设计, 厅内景象一览无余, 房屋整体缺乏层次感, 卧室、 书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样, 一般有”密闭式”和”屏风式”两种设计, 前者会多占用一些空间, 后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风, 可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起到丰富内涵的作用。

　　3.忌厨厕扎堆不少蹩脚的户型设计中, 厨房和卫生间紧连在一起, 随着人们生活品位的提高, 这种设计应予弃用。如果套房的面积较小, 两者难以保持较长的距离, 其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门, 经过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间, 厨房由于多和餐厅相连, 能够设在靠近户门的位置。

　　4.忌厅内多门起居室(厅)内的户门过多, 形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点, 在实际使用当中, 起居室往往变成了过廊和走道, 而人们都愿意在厅中摆放沙发、 电视, 多门的起居厅使得以上家具难以摆放, 起居厅的连续墙应保持在3米以上, 以摆放家具。

　　5.忌光线暗淡在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、 厨房、 卫生间的采光效果依次类推。

　　6.忌动静相扰所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求, 卧室位置要求深一些, 户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间, 设置音箱、 电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离, 以免互相干扰。

　　7.忌厨房深藏不露厨房在使用中要排放烟气、 产生噪音, 因此切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外, 要注意厨房或卫生间中管道的处理, 如果管道太多且明置, 既不美观又挤占空间是一种不可取的设计。

　　8.忌房屋通透性差房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏, 也是衡量户型设计成功与否的一个重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔, 夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标, 只不过长期以来不太被人重视罢了。
选择楼位置
首先要从小区的整体规划入手, 对整个项目有个通盘考虑。一般来讲, 能占据最多小区绿化的楼盘位置最好, 因为绿化不但是赏心悦目的景观, 它对隔离噪音、 粉尘, 制造良好的小气候, 比如湿度、 温度等十分有效。在北京, 冷季多刮西北风, 暖季多刮东南风。因此, 专家建议, 如果您选择的楼座西北向有建筑物, 东南有大片景观最为理想, 因为北京冬春干燥, 多沙的气流会被减弱, 而夏季则凉风习习, 不会有憋闷的感觉, 能够使小区域形成良好的微循环, 提高居住舒适度。从这个角度来讲, 一个占据上述区位的楼座, 其最”黄金”的户型也应位于东南角上, 既占据阳光、 景观, 又享有优良小气候。其次的朝向是纯南, 然后依次是西南、 东北、 纯东、 纯西、 西北、 纯北。
交通便利
买房要看周边环境, 这是每位买房者都知道的常识。但究竟如何看, 却并不是人人都熟悉。看周边环境, 必须以自己选择的新房为中心地, 看”衣食住行”及”开门七件事”的配套究竟如何。

不但要看房子附近有没有地铁、 轻轨、 来往车辆、 有几个车站等, 还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近, 出门是不是单行道等。

还得看附近有没有公园、 银行、 医院, 有老人的家庭最好离医院近一点; 有孩子的应关心托儿所、 幼儿园、 小学、 中学等, 看马路是不是车辆很多。当然, 选房不可能十全十美, 应根据每个不同购房者的各自需求。在考虑周边环境时, 我们应做”加法”, 多想一点, 更仔细一点。而在选择主要项目时, 要做”减法”, 要突出自己最需要的, 其它的可相应淡化一些.
小区规划
居住区内配套公建是否方便合理, 是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学, 以排除城市交通对小学生上学路上的威胁, 且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民, 远则不便)。菜店、 食品店、 小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套, 服务半径最好不要超过150米。

居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率, 指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是: ”绿地率”与”绿化履盖率”是两个不同的概念, 绿地不包括阳台和屋顶绿化, 有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、 防风防尘、 杀菌消毒等方面起着重要作用, 因此有关规范规定: 新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上, 在市区附近, 如果住区绿地率能达到40%甚至50%, 就比较难得了

新房购房流程——实地看房
买房时首先看交通
买自住房, 不只要看价格, 还要考虑诸多因素。我认为首先要看交通。

　　比如像我这样30至50岁的买房人, 多数人上有老下有小, 买房时要考虑的更多, 如孩子入托、 上学, 老人需要照顾等等。但天天都离不开的是交通。

　　我的一个同事住在近郊区, 每天既要送孩子, 又要送老婆, 一天下来就是一百多公里

, 如果要加班, 其它人也跟着麻烦了。由于住的远, 为节省路上的时间, 许多有车族只能错过上下班时间, 早上比别人早半个小时来, 晚上比别人晚半个小时走。你一定会说, 不是有高速路吗? 高速路是快, 但那是有成本的, 况且下了高速一进城还得闯”三环”、 挤”二环”。就算是正点下班, 从市区到三环、 四环, 没有30分钟不行吧? 每天上下班路上少说也得三四个小时, 还不要说夫妻互相接送的时间了。大多数家庭肯定没有两辆车, 有两辆车的经济实力也就不买那么远的房了。

我的想法是从实际出发, 以实用为先, 即以郊区选择的楼盘为参照, 降低一点儿档次选择城里的房, 比如在面积上减少15—20%, 即可节省一部分费用, 图的是舒服、 够用。

我们也能够换一种思维方式, 假如你不买车, 而是把省下的一系列费用添到房上, 在城边选一套大小适中的商品房, 每天搭乘越来越便利的公交车, 或是选择更加自由的方式———骑车加乘车或偶然打车, 节假日租辆车潇洒几天, 相信你在精神上会比每天坐在狭小空间里几个小时快慰许多。
怎样选套好户型?
和福利分房时期大不一样了, 现在人们花自己的钱买住宅, 当然不是要买大的, 而是要选好的。什么样的房子好? 是越贵的越好, 越大的越好吗? 面对开发商提供的各种户型, 购房者应该怎样来选择呢

现在选房, ”三大一小”(大客厅、 大厨房、 大卫生间、 小卧室)模式已经过时了, 因为”三大一小”是针对当时住宅面积控制在七八十平方米左右时提出来的, 目的是在有限的总面积里, 把房子设计得更舒适、 实用。随着人们居住水平的提高, 普通住宅的面积有了稳定的扩大, 一套两室一厅或三室一厅的住宅基本已达到90至120平方米, 从生存型发展到了舒适型。面积扩大了就要求住宅宽敞, 空间功能关系合理, 做到公私分区、 动静分区、 洁污分区, 功能要求越来越细化, 比如一个客厅演变为一个客厅加一个餐厅, 增加书房、 电脑间、 管道间兼贮藏室等。卫生间也由洗盆、 便器、 浴盆这老三件儿, 演变为多功能: 化妆、 淋浴间, 各种设备还要实行分区使用。在总面积相同的前提下, 这些功能配置科学合理的房子, 才是好房子。

　起居厅和主卧应避免互相干扰, 相对独立。这种户型往往会多一条内廊, 有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊, 但厅内诸多房门附近不好利用, 而且卧室受干扰大, 动静不分。比较而言, 厅卧分开, 卧室私密性得到保证, 厅卧功能互不干扰, 能更好地满足住户的各种需求。

　　然后要看厨卫的配置是否科学合理, 能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理, 注意房内有无公共干管, 如消防管道, 上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、 各种管道不穿楼板的住房。

　　除此之外, 还要考察房子门窗的密闭效果, 上下楼板及相邻的分户墙是否隔音; 施工质量如何, 有无漏水等
买房别忽略五个空间
一、 家政空间

　　家是过日子的地方, 吃喝拉撒、 柴米油盐, 构成家居生活的重要部分。因此, 选房首先要考虑就餐、 做饭、 洗衣、 储物等家政活动对空间的需求, 因为它们对于未来生活质量有着决定作用, 一点儿都不能含糊。

　　二、 自由空间

　　家庭的结构和人口是”发展变化”的, 特别是对于25—35岁的年轻人来说, 由于经济实力所限, 所购房屋一般为中小户型, 但随着个人事业的进步, 很快就有了加大空间的需要与资金。因此, 居室中有足够的可变空间是必要的。当前有些居室采用预应力或框架结构, 整个户型中无承重墙, 以满足自由组合房间的需要; 一些项目中的中小户型居室在相邻两户间留有非承重墙的通道, 以满足客户必要时收购邻居家、 二户合一户的潜在需求。

　　三、 停车空间

　　随着家庭轿车的逐渐普及, 车辆与车位的矛盾日益突出。车库是住户无法改变的房屋硬件, 如果没有留出足够的停车空间, 可能对住户未来的生活造成极大不便。因此, 车库这种不可变的设施是否齐备, 也应重点考虑。

　　四、 沟通空间

　　现在, 家的概念已不再局限于居室内, 人们希望有与邻居交流的场合。在会所、 社区庭院中, 经过活动, 邻居间能够建立良好的沟通, 形成融洽的群落。与居室空间相比, 社区空间和车库一样, 是买房人无法改变的, 因此发展商是否重视园林设计、 会所建造是非常重要的, 这将直接决定今后你住进社区后是否感觉舒适、 融洽。

　　五、 网络空间

　　IC卡、 安防系统、 小区局域网……随着科技的飞速发展, 用不了多少时间, 这些现在还算领先的配套很快就将成为住宅设计中的必备要素。智能化的主要特征是光缆通讯的大规模应用, 智能化、 家庭办公等都建立在光缆入户这一硬件基础上。因此做好预留光纤通道和足够的出口带宽是保证服务超前性的前提。考察房子时不能忽略这一点。
考察施工现场
根据一些”过来人”的经验, 您在作出了购买决定之后, 如果是期房, 您一定要不定期地去现场考察。在查看房屋的内部时, 您要对房屋的建筑面积、 使用面积的大小, 房屋的建筑质量, 装修标准, 装修质量, 房屋的附属设施是否完备, 房间的隔音效果如何, 天花板、 墙壁、 地面、 门窗是否有损坏, 以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。

　　另外, 在对房屋外部进行查看时, 要注意房屋的位置、 朝向、 外观造型、 楼梯、 电梯、 走廊等情况。

　　买房经验丰富的人士还要对户外景观、 周边环境、 交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况, 要向售楼人员了解, 同时, 也要多方面打听相关的信息。
新房购房流程——认购
轻易不签认购书
”尽管如此, 购房者还是能够选择绕过签认购书而直接签购房合同的。”律师表示, ”毕竟签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序。”

据介绍, 根据《合同法》规定, 认购书属”预约合同”, 也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确, 如果置业者未见购房合同, 那么则不存在预约法效。一旦商品房的认购、 订购、 预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容, 而且出卖人已经按照约定收受购房款的, 那么该协议应当认定为商品房买卖合同。

其次, 无论认购书具不具备成为购房合同的条件, 其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、 本身内容等来确定。因此, 律师建议购房者, 不要轻易签订认购书, 如果有的购房者的确看上了某个项目的房子, 担心错过, 必须签订认购书, 也应当谨慎行事。
买房多须先认购
记者在采访中发现, 在当前商品房交易过程中, 许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前, 大多要求购房人签订认购书, 交纳认购款。那么, 买房时为何要多出认购这一步, 而不直接签购房合同呢?

”签认购书其实也是给购房者一个缓冲期。”市府大道某售楼处一位姓姜的工作人员给出了这样的解释。这位工作人员表示, 买房先签认购书, 主要是考虑到购房者在筹备首期款时需要时间, 同时也能够让购房者再斟酌自己的决定。”一旦签了购房合同, 经国土部门备案了的话, 房产便要经过国土部门解锁才能再卖, 退房程序就要复杂得多了。”
”定金””订金”要分清
律师还特别提醒购房者, 签认购书时要明确所交款项是”定金”还是”订金”, 因为二者的法律后果是不同的。

”‘订金’只是预付款的一部分, 起不到担保债权的作用, 在开发商违约不签订合同的情况下, 无法得到双倍的返还。”律师表示, 而”定金”则不同, 在商品房销售中, 定金罚则同样适用, 即”因买受人的原因导致无法签订合同定金不退, 因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金”。

不过, 定金罚则还有一个前提, 那就是开发企业必须在取得房屋合法的销售证件后, 才能收取买房人的定金。林律师说, 所谓房产取得合法的销售证件, 也就是说该项目符合预售条件, 简言之, 对于期房, 开发商只有取得预售许可证, 才能对外公开发售, 才能收取买受人的定金。

因此, 作为消费者, 还应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件, 是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的条件下, 开发商如果提前向社会发售房产, 则买受人认购时交纳的只为保留金, 购房者随时能够选择退房, 保留金如数退还, 对购房者的约束力较小。”而且开发商在没有销售许可证的情况下, 收取客户的定金, 本身也是违反相关规定的。”
注意认购书中的陷阱条款
房屋买卖合同的签订应该体现平等自愿的原则, 但很多购房人的体会是: 一旦签了认购书, 往往不得不接受一些不公平的条款。导致这种情况出现的, 往往是认购书中的这样一个条款: ”如认购方在规定期限内不与开发商签订合同, 则开发商所收定金不予退还。”实际上, 这是一个陷阱。比较公平的做法应该这样规定: ”如果因为双方对条款的分歧而无法签订合同, 则卖方必须退还定金。”
认购书签订后的定金处理
1.如果买方没有按照认购书规定的时间、 地点去签约, 属买方违约, 定金不予返还; 卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售她人而导致未能正式签约, 属卖方违约, 应双倍返还定金。

2.如果双方在规定的期限内, 正式签订合同, 则定金在买方履约后, 可抵作楼款或收回; 双方履行正式合同过程中, 一方违约的, 适用”不予返还”或者”双倍返还”。

3.如果双方都不存在上述第一项的违约行为, 仅对预售( 销售) 契约及补充协议内容难以达成一致, 而未能签约的, 卖方应把定金全数返还买方。

4.如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件, 如价格、 房号、 面积等进行修改而导致签约未成, 视为违约, 买方违约的, 定金不予返还; 卖方违约的, 应双倍返还定金。
新房购房流程——合同
逐条教你签合同
新的《商品房买卖合同示范文本》的使用, 使购房者的权益更加得到保护, 许多读者来信询问, 怎样填写新合同呢?

　　日前, 建设部住宅与房地产业司、 政策法规司联合对新的合同示范文本如何填写逐条进行了说明, 本版摘录了一部分, 希望能在购房者签合同时给予帮助。——编者

　　第五条面积确认及面积差异处理

　　说明: 本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房的面积确认及面积差异处理。

　　根据当事人选择的计价方式, 本条规定以”建筑面积”、 ”套内建筑面积”(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

　　说明: 本款是要确定处理面积差异的依据。进行面积差异处理必须与计价方式相对应, 这样才有可比性, 即, 选择按建筑面积计价的, 以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理; 选择按套内建筑面积计价的, 以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。

　　当事人选择按套计价的, 不适用本条约定。

　　说明: 当事人选择按套计价时, 是以整个商品房为计价单位, 不涉及到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题, 因而就无从谈起面积差异处理问题。对于按套计价的商品房如何在合同中确定总价款, 4月发布的《销售办法》(建设部令第88号)对此有明确规定, 可为当事人双方提供依据。

　　该办法规定: 按套(单元)计价的现售房屋, 当事人对现售房屋实地勘察后能够在合同中直接约定总价款。

　　按套(单元)计价的预售房屋, 房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸, 并约定误差范围。房屋交付时, 套型与设计图纸一致, 相关尺寸也在约定的误差范围内, 维持总价款不变; 套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围, 合同中未约定处理方式的, 买受人能够退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的, 由房地产开发企业承担违约责任。

　　因此, 采取按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。

　　合同约定面积与产权登记面积有差异的, 以产权登记面积为准。

　　说明: 本条中的产权登记面积, 是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积, 是商品房最终的确定面积, 也是按面积确定价款的最终依据。

　　商品房交付后, 产权登记面积与合同约定面积发生差异, 双方同意按第____种方式进行处理:

　　说明: 本款是要求当事人双方约定误差处理方式。为了体现合同的双方自愿原则, 第一种约定采取双方自行约定方式。考虑到买受人在商品房买卖中处于弱势地位, 为了提醒买受人, 本示范文本又明确写了第二种约定方式, 当事人能够借鉴第二种约定的表述方式自行约定, 也能够直接约定采取第二种方式。

　　需要说明的是, 为了充分保护买受人的利益, 解决当前商品房买卖中的面积纠纷问题, 《销售办法》第二十条明确规定, 按套内建筑面积或者建筑面积计价的, 当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的, 按以下原则处理:

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的, 据实结算房价款;

　　(二)面积误差比绝对值超出3%时, 买受人有权退房。买受人退房的, 房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的, 产权登记面积大于合同约定面积时, 面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足; 超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担, 产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时, 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人; 绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　本条中的第二种处理方式基本上是《销售办法》第二十条规定的具体体现。

　　1、 双方自行约定:

　　(1)_________________; (2)________; (3)__________; (4)________。

　　2、 双方同意按以下原则处理:

　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的, 据实结算房价款; (2)面积误差比绝对值超出3%时, 买受人有权退房。

　　买受人退房的, 出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人, 并按_______利率付给利息。

　　买受人不退房的, 产权登记面积大于合同约定面积时, 面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足; 超出3%部分的房价款由出卖人承担, 产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时, 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人; 绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　因设计变更造成面积差异双方不解除合同的, 应当签署补充协议。

　　说明: 本款也是《销售办法》第二十条规定中最后一款的具体体现。由于规划、 设计变更造成商品房面积差异, 双方不解除合同的, 双方应当签署补充协议。此时, 合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准, 面积差异及处理也应当以此为依据。

　　买卖双方在签订合同时, 应当选择处理方式
堵住合同中的漏洞, 签定补充协议
大部分发展商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议, 以限制购房者的权利, 甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益, 主要表现在以下几个方面:

　　1、 关于不可抗力: 导致发展商逾期交付房屋的原因很多, 不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明, 发展商一般会对不可抗力的范围作扩大性解释, 例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围, 以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任, 对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围, 在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、 公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由, 同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时, 购房者有权终止合同, 要求发展商退还已经支付的全部款项, 或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。

　　2、 关于分摊建筑面积: 作为房屋总建筑面积的一部分, 分摊面积的多少, 直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定, 实际操作中个别发展商依然将经营性用房、 人防工程或其它与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房者能够参照上述有关规定, 认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围, 对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率, 即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率, 当发展商交付的房屋达不到约定的标准时, 购房者即能够选择退房并要求发展商承担违约责任。

　　3、 关于装修标准: 对于欲售商品房, 特别是约定了精装修的欲售商品房, 购房者一定要明确该等商品房的装修标准, 防止被发展商以”进口”、 ”高级”、 ”先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、 设施设备的种类、 型号、 品牌、 颜色、 位置、 方向、 能够参照的市场价格、 达不到上述标准的违约责任等, 以最大限度地保护自己的利益。

　　以上是购房者在签订发展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。由于标准文本在内容上的局限性, 以及购房者个性的多样化, 购房者应主动向发展商提出自己的合理要求, 并经过签订补充协议的方式予以明确。
购房合同范本
我们以标准购房合同为范本, 将其中需要重点注意、 容易产生争议的部分作了详尽的注解, 希望对您签订购房合同有所帮助。

　　合同中有蓝色下划线部分可点击察看详解

　　合同中有红色下划线部分为核心内容, 请务必详查

           商品房买卖合同范本

　　1、 本合同文本为示范文本, 也能够作为签约使用文本。签约之前, 买受人应当仔细阅读本合同内容, 对合同条款及专业用词理解不一致的, 可向当地房地产开发主管部门咨询。

　　2、 本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

　　3、 为体现合同双方的自愿原则, 本合同文本中相关条款后都有空白行, 供双方自行约定货补充约定。双方当事人能够对文本条款的内容进行修改、 增补或删减。合同签订生效后, 未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

　　4、 本合同中涉及到的选择、 填写内容以手写项为优先。

　　5、 对合同文本【】中选择内容、 空格部位填写及其它需要删除或添加的内容, 双方应当协商确定。【】中选择内容, 以划√方式选定; 对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时, 应在空格部位打×, 以示删除。

　　6、 在签订合同前, 出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、 证明文件。

  　　合同双方当事人:

　　出卖人: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　注册地址: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　营业执照注册号:

　　企业资质证书号:

　　法定代表人: ＿＿＿＿＿＿＿联系电话: ＿＿＿＿＿

　　邮政编码: ＿＿＿＿＿＿

　　委托代理人: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　邮政编码: ＿＿＿＿＿＿＿＿

　　注册地址: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　营业执照注册号: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　【本人】【法定代表人】姓名: ＿＿＿＿＿国籍＿＿＿＿

　　【身份证】【护照】【营业执照注册号】＿＿＿＿＿

　　地址: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　【委托代理人】姓名: ＿＿＿＿＿国籍: ＿＿＿＿＿＿＿

　　根据《中华人民共和国合同法》、 《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、 法规之规定, 买受人和出卖人在平等、 自愿、 协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议: 第一条 项目建设依据

　　 出卖人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、 编号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地块的 土地使用权。
不要轻易签《认购书》
《房屋认购书》不同于《预售合同》、 《房屋买卖合同》等, 没有详尽的条款, 仅仅确定买卖双方的意向, 但并非没有效力。

　　根据合同法有关规定: ”当事人在签订正式的房地产买卖、 租赁等合同前, 又订立《意向书》、 《预订书》等的, 如确系双方真实意思表示, 权利义务内容不违反现行法律、 法规的, 该《意向书》、 《预订书》等对双方均有约束力。”购房者签订《房屋认购书》与签

订正式合同同样须谨慎。

　　一、 要确认房产的资质。《预售合同》有规范文本, 但《房屋认购书》条款较简单, 有些房产商可能利用《认购书》中未必要写明《预售许可证》等资质情况, 来规避法律, 购房者不可忽视这一点。

　　二、 要具体基本生效条款。尽管并没有明确的法律规定《认购书》中必须写明哪些条款, 但从法律原则上讲, 既然是有约束力的意向书, 至少对双方达成一致的基本内容特别是达成意向的房屋位置、 面积、 单价、 总价等必须有明确的约定, 否则《认购书》没有产生效力的事实基础。

　　三、 要内容合法。形式上虽无限制规定, 双方能够就违约责任等达成一致的意思表示, 但这些意思表示都必须在合法的前提下达成, 定金、 违约金的约定同样不可超出法律法规限定的范围。

新房购房流程——贷款
商业贷款
商业房贷是指在购买普通商品住房时, 您能够您所购住房抵押, 或以您自己或者第三人所有的其它财产作为抵押物(质物), 或者由第三人为贷款提供连带保证责任, 向银行申请个人住房贷款。
公积金贷款
住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部, 运用住房公积金, 委托银行向购买、 建造、 翻建、 大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款, 并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。
分期付款
又分为免息分期付款和低息分期付款, 是当前比较吸引人的付款方式。

　　利: 缓解一次性付款的经济压力, 也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。

　　弊: 分期付款随着付款期限的延长, 利率会越高, 房款额比一次性付款的房款额高。
按揭付款
即购房抵押贷款, 是购房者以所购房屋之产权作抵押, 由银行先行支付房款给开发商, 以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式, 因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求, 因此成为促进房地产市场活跃的最有效手段。

　　 利: 能够筹集到所需资金, 实现购房愿望, 花明天的钱圆今天的梦。

　　 弊: 当前手续繁琐、 限制较多。
一次性付款
是过去最为常见的付款方式, 当前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。

　　 利: 一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠, 如是现房则能很快获得房屋的产权, 如果是期房则这种付款方式价格最低。

　　 弊: 一次性付款需要筹集大笔资金, 且损失此项资金的利息, 对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款, 开发商有可能不按期交房, 造成利息甚至全部房款损失, 购房风险大。
新房购房流程——收房
验收房屋
验收房屋

　　购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验, 看是否有所变动, 是否按合同要求进行过维修改造, 维修改造质量和水平是否满意, 有关文件是否符合、 齐全等, 都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、 领取房屋钥匙, 开发商的交付义务才算履行完毕。

　　即使您掌握不了上述专业的验房方法, 没关系, 因为在您入住小区前, 您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前, 为了减少将来自身的麻烦或纠纷, 她们已代您对小区所有房子进行了质量验收, 在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定, 即: 商品房交付使用时, 预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》, 其与合同具有同等法律效力。
缴纳税费
一、 交易过程中需交费用

　　印花税: 房价款的万分之五

二、 申办产权证过程中需交费用

　 登记费、 房屋所有权证工本费、 印花税、 契税、 住宅公用部分共有设备维修基金等

三、 入住过程中需交费用

　　物业管理费及供暖费

四、 办理按揭须缴纳的费用

　　保险费: 财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。 　　

五、 办理公积金需缴纳费用

　 1、 评估费: 评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%, 以上部分0.25%。

　　2、 保险费: 财险: 保险费=贷款额*年费率*年限系数

　　综合险: 保险费=贷款人年限对应系数*贷款额
收房注意事项
1)详细检查房屋质量, 包括门窗、 阳台等部位有无开裂现象; (阳台裂缝危险大)

　　【提示】: 由于新房子空关时间较长, 在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾, 因此切不可很冲动, 用蛮力推拉门窗, 一感觉有阻塞感的时候, 仔细查看一下, 用扫帚清楚后就能够看了

　　2)检查墙体平整度、 是否渗水、 是否有裂缝 【提示】: 特别是查看一些墙体是否有水迹, 特别是一些山墙、 厨房卫生顶面、 外墙等地方, 如有的话, 务必尽快查明原因。

　　3)仔细检查地面, 仔细检查地面有无空壳开裂情况。

　　【提示】: 如有空鼓, 一定要责成陪同物业人员尽快修复, 否则在装修中会很容易打穿楼板, 妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

　　4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵, 尽可能让水流大一点、 急一点, 一来看看水压, 二、 来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

　　【提示】: 关闭分闸, 检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

　　5)验收下水情况, 先用面盆盛水, 再向各个下水处灌水, 分别是台盆下水、 浴缸下水、 马桶下水、 厨房和卫生及阳台地漏等, 基本是每个下水口应灌入两盆水左右, 应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

　　【提示】: 做好这些后, 确认没问题, 要尽快将这些突出下水(如台盆下水、 浴缸下水、 马桶下水)拿一塑料袋罩着水口, 再加以捆实, 而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

　　6)验收地面下水情况。在厕卫放水, 浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

　　【提示】: 在全部用完水后, 应再打开水表, 看清楚水表数字, 记录下来, 同时要记录电表数字。

　　7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、 设备等是否有遗漏、 品牌、 数量是否相符;

　　【提示】: 一般在这方面, 应该没什么大问题, 可是确实要仔细核实。

　　8)测量一下楼宇的层高, 用5米卷尺即可, 采样数据来源地点与具体数据, 最好把水表、 电表数字、 楼高、 马桶坑距、 浴缸长度和宽度、 冲淋房尺寸、 吊顶高度都记在一个自己的小本子上, 同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

　　最后好了, 检查完这些工作, 如果没问题的话, 那就交钱去吧; 若有问题, 需要同物业人员确定解决方案和解决日期, 看解决结果是否影响收房, 若影响, 需要进行交涉了。
收房实际案例解析
5月, 陆先生兴冲冲地拿到开发商的《收房通知单》, 并邀请专业收房工程师一同前往。怎料还没进家门就看见小区里面乱七八糟, 俨然一个大工地的样子, 真是房还未收心已经凉了一半! 本以为开发商能将里子做得好些, 谁知200平米的高档毫宅质量还不如一套经济适用房! 楼道地板就像小丑的脸, 铺得乌七八糟; 防盗门上演一幕狸猫换太子, 与开发商的承诺大相径庭; 更有甚防盗门保险锁一撬就能开, 这样的房子业主怎能安心入住。

现代白领买房虽然不易, 可是买个小一居也必然经历一番风波, 任何业主都无可避免这场生死历练。该房屋地处