成都南延线写字楼分析.pptx

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Company Logo,#,单击此处编辑母版标题样式,成都南延线写字楼分析,写字楼、公寓体量推导,供应情况,成交情况,机会分析,客户分析,产品分析,3.1,城南写字楼分布：根据对现有写字楼项目和地块的不完全统计，城南将在未来,5-10,年有,33,座甲级写字楼、,600,万平米供应量,成都现有写字楼分布,成都未来写字楼供应,城南,CBD,区域写字楼,中国水电大厦,新希望国际,海洋中心,蜀都中心,福年广场,香年广场,美年广场,航兴国际广场,凯旋广场,东方希望中心,OCC,大厦,无国界,保利广场,复城国际,世豪广场,希顿国际广场,。,3.2,城南写字楼开发的困惑：,600,万平米的写字楼体量，如何去化？,谁办公？,谁购买？,3.3,天府新城，不仅仅是成都的科技城南，更是西南地区的,CBD,，世界,500,强企业、系列“中”字头企业、民营企业的总部等均选择天府新城,区域总部基地,金融后台服务中心,政府、金融城、国企,3.4,项目所在的区域总部基地内，零售类写字楼约有,23,个，还有,17,个项目未上市，开发量约,250,万平米，年供应量约,50,万平米,7,8,零售类写字楼,目前在售或售罄,新希望国际,蜀都中心,福年广场,香年广场,航兴国际广场,凯旋广场,未来供应：,保利广场,美年广场,东方希望中心,无国界,海洋中心,复城国际,世豪广场,希顿国际广场,兴铂仕项目,瑞泰华项目,泰然项目,茂源投资项目,高投项目,富润项目,领地国际广场,ICON,创世纪广场,城上城项目,。,自持类写字楼,中国水电大厦,OCC,大厦,重庆国际信托,华西证券,迈普项目,通威大厦,中信广场,中石化,中节能,中石油,中兴通讯,安捷伦,鼎能电力,赛门铁克,长虹,凌阳成芯大厦,。,1,3.5,从成交量上看，城南三环外写字楼市场的量和价均在,2010,年得到突破，受主城区住宅限购影响，写字楼的成交量和成交均价在,2011,年上半年持续攀升，预计全年成交量将在,50,万平米以上,备注：数据来源于成都房管局备案数据；,2011,年数据统计时间段为,1-6,月。,3.51,从个案上看，新世纪环球中心,10-11,年销售,17.1,万平米，新希望国际商务大厦销售,11,万平米，为区域成交量最大的写字楼,备注：数据来源于成都房管局备案数据；,2011,年数据统计时间段为,1-6,月。,3.52,历史成交的从销售面积段看，,500,以上大面积销售占比从,08,年前的,72%,下降到,8%,，,300,以下小面积从,08,年前,18%,上升到,72%,，表明本区域已经从大中企业带动阶段，进入到,中小成长性企业跟进阶段,，也表明区域,投资者认可度提升,。,3.61,新世纪环球中心,CBD,中央商务区,项目概况,：,项目位于高新区天府大道北段，总占地,1300,亩，总建面约,176,万，由天堂岛海洋乐园、新天府中央广场、新世纪艺术中心三大板块组成。项目总分两期开发，产品形态主要包括写字楼和商业。,3.61,新世纪环球中心,产品形态,写字楼,总建面,70,万方，纯甲级写字楼，均价约,14000,元,/,平米，主推面积,200,m,2,、,300,m,2,、,500,m,2,，,目前可售房源约,20,余套。,商 业,包含,30,万方高端商业卖场，两家超五星洲际酒店、总府皇冠假日酒店及海洋乐园。,3.61,新世纪环球中心畅销原因：气势恢宏的项目规划、适中的面积分割,产品概况,产品规模,：,总建面约,70,万平米，甲级写字楼；,主推户型,：,200m,2,、,300m,2,、,500m,2,；,价格区间,：,14000-15000,元,/,平米；,目前可售房源,：约,20,余套；,产品配套,：,大型中央空调,；,车位,：,地上,5600,个，地下,5400,个；,3.62,新希望国际商务大厦,项目,概况,：项目总占地面积,16667,平米，,包括,A,区两座,5A,甲写和,B,区,Moco,无间隔弹性,商务楼,，总,建筑面积,28,万,平米，一,期约,6.7,万平米，,其中写字楼约,4.6,万平米，,商业约,9000,平米，,地上,26,层，建筑总高度,99.9m,。容积率,6.6,，建筑密度,43%,。,开发商：,四川新希望房地产开发有限公司,物业公司：,成都锦官新城物业管理有限责任公司,3.62,新希望国际畅销原因：产品的灵活性,+,较低的价格,产品配置,大堂,：,550,平米、,9.7,米挑高；,电梯,：,8,部三菱电梯，,2,部消防电梯，,电梯轿箱,2.8,米高，梯,速,4m/s,。,3.1,米,开间的电梯厅，,2,米宽公共走道，,走,道,净高,2.4,米,以上；,空调,：中央空调，,其中,1,3,层采用,全,空气系统，,4,25,层采用风机盘管,加,新风；,层高,：层高,3.7,米，净高,2.8,米；,车位,：,1160,个；,户型区间,：,170-280,平米，可组合成,整层,（,2000,平米）,贯通；,均价,：,10,年成交均价,7673,，,11,年成交均价,10408,3.63,区域其他在售写字楼项目,福年广场,总建面,26,万平米，已推出套,303,套,，,已,销售,77,套；均价,16000,元,；户型面积,135-191,平,米，最畅销户型为,140,平米,。,海洋中心,170,米超甲写字楼，总建面,9,万平米，,42,层，,24,层空中服务中心，城南精英圈层沟通平台。,蜀都中心,总建面,12,万平米，已推出套,1073,套,，销售,435,套；均价,14700,元,；户型面积,100-400,平,米,。,香年广场,总建面,9.2,万平米，已推出套,484,套,，,已,销售,214,套；均价,13000,元,；户型面积,64-450,平,米，最畅销户型为,64,平米,。,航兴国际广场,总建面,9.5,万平米，户型整层贯通，,210,平米到,1400,平米之间自由整合。,世豪广场,写字楼加酒店约,20,万平米体量,。,复城国际,总建面,7,万平，,5A,甲级写字楼,+,甲级写字楼，预计,8,月开盘,凯旋广场,3,栋，,总建面,10.9,万平米，,写字楼仅剩,1,套,2,楼,300,平米户型，目前一口价,10000,元,；,乙级写字楼最畅销,3.64,区域在售或即将上市写字楼项目,大堂：,280m,2,入户大堂；,电梯：,30,秒可至顶层高速电梯系统；,车位：,1090,个车位；,建筑结构：总,42,层，楼体总高,170,米；,商务配套：,24,层空中客服中心；,每隔四层,12-15,米挑高空中花园；,4000,平米,Mega Fit,运动会所；,港式主题商业街；,3.65,海洋中心写字楼产品配置,3.66,蜀,都,中心写字楼产品配置,大堂,：,500,平米，挑高,8.7,米，双电梯厅,配置：电梯厅净宽,3,米，面积,36,平米；,公共走廊净宽,1.8,米，净高,2.6,米。,电梯,：,10,台电梯，高低分区运行，平均,候梯时间不超过,35,秒，设,2,台地下室至,大堂短程电梯。,空调,：中央空调分户计量系统，节能减,排。,建筑结构,：层高,3.6,米，净高,2.8,米，采用,无,梁楼盖,结构，办公空间无柱设计。,车位,：,1400,个车位与错时车位使用系统。,3.66,福年广场写字楼产品配置,大堂,：,12,米挑高大堂；,电梯,：,12,部电梯，高区,5,部专,属电梯；,空调,：中央空调分户计量系统，,节能减排；,建筑结构,：,5.4,米层高,LOFT,空,间；,车位,：,1300,余个车位；,3.66,香年广场写字楼产品配置,产品配置,大堂：,1000,平米双层挑高,10.2,米大堂；,电梯,：每栋设置,10,台电梯，最高,4m/s,梯速，高低分区运,行，平均候梯时间不超过,35,秒；,空调,：水环热泵中央空调分户计量系统，节能减排；,层高,：,3.6,米；,车位,：,2006,个；,产品配套：,5A,智能化系统、商务餐厅、员工餐厅、多,功能会议中心；,3.66,航兴国际广场写字楼产品配置,产品配置,大堂,：,15,米挑高大堂。,电梯,：每栋,7,部芬兰通力电梯，,最高,3m/s,梯速，,空调,：水环热泵中央空调分户,计量系统，节能减排。,层高,：,4,米,车位,：,457,个,户型区间,：,210-480,平米,，,可,组合,成整层,（,1400,平米）,贯,通,均价,：,11000,元,3.66,复,城,国际写字楼产品配置,产品规模,：,5A,甲级写字楼,+,甲级写字楼，总建面,7,万平米；,产品配套,：办公空间中引入空中花园，融入绿色理念；,商务配套,：,7.2,万平米的大型综合商业,配套，提高商务空间价值；,建筑结构,：以“流水鹅卵石”为设计灵感，呈现独特“弧线塔 楼式”立面；,车位,：,1800,个；,3.7,区域内写字楼的目标客户企业,IT,类企业,网络、电子、微电子、服务贸易、西南区域分销总部、专业服务等,会展服务类,贸易、快速消费品、广告、印刷包装、咨询、市场调查、信息管理与服务等,领馆服务类,金融、咨询、法律服务等,其他类,四川民营企业区域总部、各国企相关企业等,3.8,市场判断：随着天府新城的发展，区域零售型甲级写字楼的市场已经成熟,经过,5,年左右的发展，天府新城作为新的商务区已被市场接受，区域内已经形成一定的商务氛围。,市场未来供应量,虽然庞大,，但,除去大型机构自用部分与政府招商色彩较浓的“孵化园型”写字楼，,市场化、零售型写字楼,尚有一定发展空间,。,新希望大厦、蜀都中心、凯旋广场、香年广场、福年广场等系列零售型甲级写字楼的旺销，表明区域甲级写字楼已得到客户的认同,区域写字楼的同质性较强，临月牙湖有利于项目打造产品,的差异化,。,项目写字楼的开发有助于体现项目的形象和档次。,3.82,市场判断：城南,3,环外，比例提升快，均价略高于全市均价，表明是区域成长期，在这一阶段，把握品质，抓住价位满足要求的,150-400,主流面积段。,3.83,办公楼体量判断：,标志性、甲级配置,30,层,1600-2000,平标准层,主流,销售单位,150-350,区域年度,5-10%,份额,体量控制,5.5-6,万平米,经讨论，写字楼受经济周期影响大，且原有层高预计还有问题，,3.9,米层高也就,25,层，,3-4,万的写字楼应更合理。,3.84,、写字楼形象定位,商务形象,：甲级品质，成长精英,建筑形象,：城南,CBD,核心标志,性,大厦，,行业形象,：综合性,优质商务基地,品质形象：生态,、景观、,人性化、高智能写字楼,写字楼产品定位及配置建议,产品配置,大堂：,500-800,平米，双层挑高,10,米大堂；,电梯,：每栋设置,10,台电梯，最高,4m/s,梯速，高低分区运行；,空调,：中央空调分户计量系统；,层高,：,3.7-4.0,米；,配套功能：,多功能会议中心、,5A,智能化系统、商务餐厅、员工餐厅；,生态环境：绿色中庭，室外呼吸平台等灰空间，可纳入大面积户型内。,平面布局：,单层面积：,2000,平米；,户型分割：,150-350,平米，可自由组合,3.9,区域甲级写字楼主要服务大型和成长性企业，创业型、起步期企业的办公，则是商务公寓的机会,超甲写字楼,项目：保利国际广场等,客户：世界,500,强、大型企业,甲级,/,乙级写字楼,项目：蜀都中心、新希望大厦、福年广场等,客户：大型及成长型企业,Thank You!,Add your company slogan,