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嘉兴正原路项目银行贷款的投资分析报告
目 录
第一部分: 项目概况…………………………………………………1
一、 项目概述……………………………………………………1
二、 项目总平图…………………………………………………1
三、 项目经济技术指标…………………………………………1
第二部分: 项目可行性论证…………………………………………2
一、 嘉兴市房地产市场环境及发展状况………………………2
二、 嘉兴房地产状况……………………………………………5
三、 嘉兴中低档物业分析…………………………………….12
四、 项目定位 …………………………………………………14
( 一) 项目SWOT分析 ……………………………………14
( 二) 项目市场定位………………………………………16
( 三) 产品定位……………………………………………19
( 四) 景观设计……………………………………………22
五、 价格定位 …………………………………………………22
第三部分: 论证结论 ………………………………………………24

第一部分: 项目概况
一、 项目概述
该项目位于嘉兴经济开发区内, 东侧为已有的六里长泾, 北侧与平安村村委会、 利雅制衣有限公司、 嘉兴市信达电力设备铸造厂相邻, 西侧为正原路, 南侧为和风路。地块交通便捷, 小区总用地面积48837平方米, 总建筑面积为72505平方米, 设计考虑以住宅区为主的商住办用地。
二、 项目总平图

三、 项目经济技术指标
总用地面积
488337㎡
建筑密度
26.18%
总建筑面积
72505㎡
容积率
1.5
其中
公建
7964.42㎡
绿地率
30%
多层住宅
57192.4㎡
总户数
644户
高层公寓
7348.18㎡
室外停车位
281个
建筑占地面积
12652.5㎡
自行车面积
10128.2㎡

第二部分: 项目可行性论证
一、 嘉兴市房地产市场环境及发展状况
( 一) 、 嘉兴市房地产业发展的现状
1999年以来, 随着嘉兴市城市建设和城市化的快速推进、 住房制度和土地使用制度改革的不断深入, 市场体系日趋完善, 嘉兴市房地产业有了长足的发展。主要表现在房地产开发呈现良好的发展态势, 市场需求旺盛, 行业规模迅速扩大, 市场体系日趋成熟, 产业发展政策不断完善。
( 二) 、 GDP及其增长率
~ 嘉兴全市的GDP和GDP增长率 单位: 亿元人民币

分析:
嘉兴市再创佳绩, GDP达到1343.1亿元, 比去年增长16.21%。根据城市发展规划, 嘉兴今后几年仍将保持快速健康的发展。国民经济的快速发展, 为嘉兴的房地产业提供了良好的运行环境。
(三)、 房地产开发投资额
~ 嘉兴全市的房地产开发投资额 单位: 亿元人民币

分析:
~ 嘉兴市房地产投资状况呈现较大的增长幅度, 也表现了较大的发展潜力, 但 的房产投资力度略有下降, 这主要是由于在前一段时间的投资有所偏大, 供给量呈爆发式的增长, 本年度, 为使得供需平衡, 暂缓了房产的投资。
(四)、 房地产开发施工、 竣工和销售面积
~ 嘉兴全市的房地产开发施工面积 单位: ㎡

~ 嘉兴全市的房地产开发竣工面积 单位: ㎡

~ 嘉兴全市的房地产开发销售面积 单位: ㎡

分析:
§、 从施工面积来看, 其拐点主要是出现在 ~ 之间, 增长率达到了224.79%, 这主要是由于在该年度房地产市场的火暴程度异常, 开发商也都急于将项目面向市场, 因此出现了施工面积的集中式增长, ~ 逐渐区域平稳。
§、 从整个房产的竣工面积来看, 项目的竣工面积也是逐渐增加的, 但近阶段由于房产施工面积有所下降, 因此, 竣工面积也是随之有所减少。
§、 从整个的销售面积来看, 其供需状况还保持了基本的平衡状态, 但实际的竣工面积还要多于销售面积, 这一方面是供需关系决定的, 另一方面, 由于竣工面积大于销售面积, 因此该区域有部分房源实行的是现房销售, 这与国家的政策很是较为吻合。
(五)、 嘉兴全市年末户籍人口
~ 嘉兴全市年末户籍人口 单位: 万人

分析:
嘉兴在 ~ , 人口的增长速度相对较为缓和, 没有出现较大的上涨, 而在 增长率达到了2.51%, 超过了以往增长率的总和, 这主要反映在新嘉兴人的增加上, 而从房产方面来讲, 在一定程度上也促进了房产的销售, 增加了需求量。

(六)、 人均居民人均可支配收入
~ 人均居民人均可支配收入 单位: 元

分析:
嘉兴的人均可支配收入也是随着嘉兴整体经济的发展而逐步的发展起来, 这在一定的市场范围内也是房产发展的主要支撑点。
二、 嘉兴房地产状况
( 一) 、 嘉兴上半年房地产市场整体状况
§、 房价稳中有升 
今年上半年嘉兴市区房价上涨了3％。据宜居城市网统计, 当前嘉兴市区的住宅实际成交价在4400元/㎡至4600元/㎡之间, 同比上涨4.65％。
嘉兴房价的涨幅大大低于全国6.2％和全省5.1％的水平, 对比周边城市更是不可同日而语, 当前绍兴房产均价每平方7035元, 比去年高出500元/㎡, 涨幅达8％; 宁波房价则上涨近9.2％。
”嘉兴城市小, 人口少, 与大城市相比, 居民的购买力有限。”嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆副教授认为, 经济实力将制约嘉兴房价上涨的空间。
§、 主力房源以三房为主
  1月至9月市区120~140平方米住宅成交套数最多, 销售量占总量的37.68%。
§、 市场供应较大 
今年上半年市区商品住宅的批准预售面积达50.85万平方米。当前嘉兴市的人均居住面积已达到32平方米, 大部分居民已不存在住房紧张问题。市场供应量非常充分。
(二)、 区域分布状况

由于当前嘉兴正处于房地产市场逐步成熟的阶段, 按照地理位置能够按照( 图一) 所示, 成”井”字型的分布, 这样分布的最大利处在于将各区域细分, 便于更好的了解市场, 这也是当前政府采用的一种划分方式, 但其弊端就在于它将整个的板块”化整为零”, 不利于整体市场的观察, 而( 图二) 则是解决这一问题的好方法, 总体来说, 分为三个板块: 古城区板块( 分为城南和城北) 、 秀洲新区板块和南湖新区板块。
( 三) 、 各区域房地产市场概况
古城区( 城北) 板块
1、 分布示意图:

2、 产品概况:
产 品: 多层、 小高层
主力面积: 86~180㎡
价 格: 多 层: 3800~4100元/㎡、 小高层: 3600~4000元/㎡
在售、 预售楼盘概况:
案名
物业类别
主力面积 ( ㎡)
住宅单价 ( 元/㎡)
平均单价 ( 元/㎡)
南湖•星辰湾
多层、 小高层
80~120
3100~4000
3650
秀洲·枫华园
多层、 小高层
90~130
3200~4000
3700
中楠·穆溪左岸
多层、 小高层
80~120
4000~4400
4250
东豪名都
高层
130~160
3500~4100
3800
茶香坊
多层
65~100
2200~2800
2500
蓝天嘉苑
多层、 小高层
140~160
3600~4200
4000
紫溪花园
小高层、 高层
80~130
3300~4100
3750
禾城·世纪花园
多层、 小高层
60~127
3200~4000
3500
3、 综述:
§、 从整个古城区来看, 由于当前在该去区域内, 中心城区的可销售楼盘相对较少, 因此在一定程度上还主要是以城北的楼盘销售为主, 而当前城北地块的开发量也在逐渐的加大, 再加上临近车站, 虽然在当地客户的认知度上相对较低, 但低廉的价格还是会吸引部分人的眼光;
§、 从整个的房型上来看, 由于城北区一直以较为低兼的价位吸引着嘉兴新型消费群体, 因此在房型上二房比例较高, 南湖星辰湾二房比例更是高达40%左右。
§、 但城北的楼盘多多少少都带有一点动迁的性质, 都承担一定的市政动迁任务, 故从产品竞争力上来看不强。
§、 客源以老嘉兴为主, 由于价位相对较底, 目标客层明确。而北面的汇塘工业区也是嘉兴发展较早, 开发比较成熟的工业区, 因此吸引工业区的客源。
§、 当前城北多层均价多在3700元/m2左右, 这一价格较4000元/m2左嘉兴总体均价有较为明显的价格优势, 再由于开发商多为本地开发商, 在产品去化上通路较多。
南湖新区板块
1、 分布示意图:

2、 产品概况:
产 品: 多层、 小高层、 联休别墅
主力面积: 公寓87~200㎡、 联体别墅170~280㎡
价 格: 多层: 4100-4500元/㎡、 小高层: 4000~4300元/㎡
在售、 预售楼盘概况:
案名
物业类别
主力面积( ㎡)
住宅单价 ( 元/㎡)
平均单价 ( 元/㎡)
翰林府第
小高层、 高层
80~120
4000~5100
4530
探花苑
小高层、 高层
70~120
4000~4800
4300
百盛花园
高层
75~130
3800~5000
4410
紫竹名苑
多层、 高层
90~120
3800~4500
4200
赞成·学仕苑
小高层
88~106
4200~4800
4400
都市·文涛苑
高层( 多层为安置房)
90~140
3000~4200
3500
巴黎都市
多层、 小高层、 高层
90~130
4500~5500
5100
大树·银河湾
多层、 小高层
92~130
3300~3800
3600
东菱·梅湾花园
叠加别墅、 小高层、 高层
170~190
高层: 6000~7000 小高层: 6200~7200
高层: 6600 小高层: 6800
赞成·清华府邸
小高层、 高层
90~130
4000~5000
4400
蔚蓝·澳洲花园
多层、 小高层、 高层
80~120
3800~5000
4350
新湖绿都
多层、 小高层
100~140
4000~5000
4400
水榭花都
多层、 小高层
90~130
3888~4800
4300
格林小镇
别墅、 多层、 小高层
80~130
4000~5000
4450
3、 综述:
§、 南湖新区土地储备较多, 房地产开发力度较大的区域, 与秀洲新区不同的是其生活区概念还未形成, 因此产品开发以大型项目开发来聚集人气为主;
§、 当前市政配套已基本完成, 但生活配套还未跟上;
§、 南湖新区市政规划前景看好, 区域环境也十分出众, 因此区域内产品的卖点较多, 客户群广泛;
§、 该区域是嘉兴较为活跃的板块, 推出的项目水平高, 并有着不错的市场表现。如格林小镇、 翰林府第等;
§、 从产品定位本身来讲, 由于周边的生活配套还不是很好, 因此在产品设计上也也比较新颖, 具有一定的超前性及持久性;
§、 从整体的产品推广来讲, 由于当前该市场的繁荣度还比较薄弱, 楼盘在销售上主要是以升值潜力为主要的诉求点。
秀洲新区板块
1、 分布示意图:

2、 产品概况:
产 品: 小高层、 联体别墅
主力面积: 小户型39~45 ㎡、 公寓119~200㎡
价 格: 多层: 4300~4800元/㎡
小高层: 4100~4600元/㎡

在售、 预售楼盘概况:
案名
物业类别
主力面积( ㎡)
住宅单价 ( 元/㎡)
平均单价 ( 元/㎡)
中山名都
高层
124~190
4500~5500
4800
嘉业·阳光城
多层、 小高层
92~142
4200~4800
4500
亚厦·风和苑
小高层
118~128
4000~4800
4350
盛大花园
多层、 高层
96~128
4000~4900
4400
风清云都
高层
90~120
3330~5100
4280
金都佳苑
小高层、 高层
125~165
5000~6000
5400
嘉禾绿洲
多层、 小高层
80~120
3800~4400
4100
明日·明园
联体别墅
110~130
4200~4700
4450
名都绿洲
多层、 小高层
89~130
3500~4300
3950
华城右岸
多层、 小高层
80~120
4300~4800
4500
3、 综述:
§、 秀洲新区房地产西进趋势已大致可见, 北郊河以东无大型地块进行房地产开发, 项目以小型高密度为主, 大型楼盘已经向北郊河以西发展, 如华城右岸、 金都佳苑等。
§、 当前该区域的楼盘主要是以前两年开发的楼盘为主要的销售对象, 因此, 在项目上当前多为续盘销售和尾盘销售。
§、 从销售状况以及当前剩余的房型来看, 主要以小面积的二房和三房为主力的销售房源, 大面积房源由于地段的生活环境还尚未形成, 在销售上还有一定的抗性, 客户的认知度还不强。
§、 该区域的客源相对而言还是比较稳定, 以公务员私营小老板为主, 有着比较良好的客户群体。
§、 该区域内竞争不大, 主要竞争还是来源于南湖新区以及城北的项目, 多层产品还受到名都绿洲等经济房的冲击。
( 四) 、 市场总结
嘉兴城市小, 人口少, 与大城市相比, 市场的容量相对较小。
当前嘉兴市区空置商品住宅72.1万平方米, 今年1月至7月全市房地产开发投资72．32亿元, 而土地开发面积涨幅更是达到了284％。
    因此, 从上述数据能够判断, 嘉兴的房价仍表现的较为平稳。
三、 嘉兴中低档物业分析
( 一) 分布状况

从上图可见, 当前南湖新区以及秀洲新区的中低档物业均在二环以外, 从直线距离来看, 城北离市中心最近。
从地图上也能够看出, 这些社区周边均有工业区的支撑, 比如城南板块的大树银河湾主要客源来自南湖创业园以及周边厂区。城北的中楠·穆溪左岸也吸引了韩泰以及斯米光学等外企的白领阶层。
( 二) 客源分析
§、 客源结构分析
根据调查, 我们发现嘉兴当前的中低档物业有客群有两方面组成:
第一:部分社区有动迁性质, 如茶香坊、 蓝天佳苑等。
第二:周边厂区的人群, 其中城北区域更为明显。比如中楠·穆湖左岸、 南湖·星辰湾都分享着嘉北工业区的客群。由于嘉北工业区是嘉兴最早的工业园区, 区内企业多是大型外资为主, 因此她们收入相对较高, 工作也比较稳定, 延展的外来客源较多, 因此, 城北板块中对于工业园的客源的挖掘是关键。
§、 中低端物业客户需求分析
Ø 住房面积需求
住房面积需求方面, 首选面积的平均数为100㎡, 80~100㎡的面积段是工薪阶层阶层需求最为密集之处, 其次是100~120㎡。
我们从中楠·穆溪左岸的成功经历能够看出, 96㎡左右的小三房是最受欢迎的户型, 其次是86㎡的二房。
Ø 车库、 车位需求状况
当前嘉兴的多层物业每户都有独立的自行车车库, 由于客源以工薪为主, 因此对于自行车车库的需求较大。当前, 大多中低端物业的自行车车库的售价为1200元/㎡。
相比之下, 对于汽车车库、 车位的要求相对较低, 以租赁为主。

( 三) 产品分析
§、 产品形态
当前, 嘉兴的房地产形态已经逐步过度到了小高层、 高层产品, 而多层产品成为市场上的稀缺产品。
而当前嘉兴的中低端物业的形态以多层为主, 虽然位置相对差, 社区功能简单, 仍能在市场上均有比较好的去化情况。
§、 建筑风格
中低档社区的风格大多以现代风格为主。
§、 楼盘规模
当前, 嘉兴已经进入大盘时代, 我们能够看出南湖区、 秀洲的项目在15万平方米以上的比比皆是。
而中档社区的规模一般在5－8万平方米。
§、 户型、 面积分析
嘉兴当前人均居住面积在32平方米, 市场上的产品面积普遍较大, 而市场主力也在120~140平方米。
但中楠·穆溪左岸、 南湖·星辰湾等小户型的推出切入市场空白点, 取得了良好的销售成绩。因此, 新客源的增长, 中低端物业更应该描准工薪阶层以及外来人群。
四、 项目定位
( 一) 项目SWOT分析
1、 优势( S)
§、 土地成本较低——本案周边项当前售价已达3600~4000元/㎡的价格水平, 而本案楼盘价在600元/㎡左右。因此, 虽然在地位有没有优势, 但推出时低兼的价格更适应当地的客群。
§、 产品优势——本案的主力物业类型将为多层, 从我司多年对于嘉兴市场的调研分析来看, 多层的去化明显好于小高层产品。加之小户型产品的导入, 更有针对性的描准了嘉北的客群。
§、 水资源——本案东侧六里长泾为本案提供了一定的水景资源, 加以利用, 无疑将成本项目又一卖点。
§、 交通便捷——西侧正原路与嘉兴干道中环北路相连, 虽然地位感觉上为效区, 但距嘉兴市中心区域距离不远。
2、 劣势( W)
§、 生活配套落后——周边多为厂区, 当前配套商业以及中、 小学等配套不足。
§、 综合环境不佳——本案的居住环境、 居住档次远远落后于市区, 居民以当地人为主, 以及厂区工业的工薪队层为主, 人口素质不高。人文环境近期难以提高。
§、 地形不规则, 规划难度大——本案地形凌乱, 北面严重的不规则, 在小区的整体的规划中, 合理布局和有效利用资源存在难度。
§、 规模小, 项目附加值少——当前嘉兴楼盘一般规模较大, 以太阳城为例就有三个会因此及运动设施, 而本案建筑密度高, 规模小, 社区附加少。
3、 机会点( O)
§、 市场形势好——当前整个嘉兴市场处于回升的阶段, 今年售价为近两年最高, 整体市场行情看好。
§、 市场存在空白点——当前嘉兴多层产品已经不多, 而大致量的小户型产品更少。市场的空白点为本案未来的介入提供了良好的切入点。
4、 困难点( T)
§、 消费力不确定因子多——嘉兴城市吸引力小, 嘉北工业区近年来发展缓慢。潜在客群仍在培养之中。
§、 动迁房对本案的冲击力大——从嘉兴城区的动迁房来看, 有较大规模的运行房, 虽然与商业房有本质上的区别, 但同时也存在绝正确竞争。

综上所述, 本案所处的地理位置及可用资源, 既有大处向好之处, 也有小处之不足。同时, 本案具有可挖掘的产品塑造优势, 因此只要做到扬长避短, 在大环境已成定局的情况下, 把本案打造成有自身特色的社区, 其开发前景看好。

( 二) 项目市场定位
1、 本案概念提出的原则
由于嘉北楼盘相对少, 同时住宅在建筑外立面、 房型设计、 环境设计十分雷同。因此, 我们在产品定位时, 制定产品”差异化创新”思路。
( 1) 、 产品概念的创新: 形成楼盘独特的开发理念, 树立楼盘在消费者心目中独特而鲜明的形象。
( 2) 、 产品形式的创新: 切合消费者心理为消费者营造理想的生活方式和居住环境。
( 3) 、 产品主题的升华: 考虑到主题概念的可操作性, 使主题概念在产品中得以充分贯彻和实现, 从而融入到业主生活的方方面面。
2、 本案定位的提出
结合周边房地产市场的特点和本案的具体情况, 以确立以下产品定位主题:
海派新古典主义中高品位住宅小区
城北精品社区
3、 本案定位的可行性
( 1) 、 当前塘汇的房屋大多数是农民自建房, 以及动迁安置房房屋风格格雷同, 没有个性。而我们的定位则有利于树立产品在本区域的独特形象;
( 2) 、 当前市场多为现代式风格, 新古典风格市场空白, 而在实际的利用当中, 居民对太阳能的需求性较强, 屋顶缓坡更有利于太阳能的按装以及业主利用。
4、 目标客户特征描述:
( 1) 、 厂区工作人群
§、 因工作需要, 需居住在城北
§、 收入相对稳定
§、 年龄划分: 25—35岁
( 2) 、 市区年轻客群
§、 当前积蓄较少;
§、 收入稳定
§、 注重生活品质, 对社区性价比比较看中
§、 年龄划分: 25~30岁
( 3) 、 塘汇镇当地居民
§、 向往居住的生活, 特别是住房方面
§、 经济不算很富裕, 但小日子过的舒适
§、 习惯了塘汇的生活, 不想离开家乡
( 4) 、 个体户
§、 初来嘉兴的外地个体户;
§、 有一定的收入来源, 由于经营需要想在塘汇镇安家。
( 5) 、 塘汇镇南洋学院以及医疗系统人员
§、 非常重视生活的方便, 讲究生活配套
§、 收入较高
§、 注重生活品质, 对物业的交通与功能最为看中
§、 年龄划分: 30—40岁
5、 目标市场细分
项目
功能定位
主要目标客户
公寓
办公、 居住
企业中高层、 年轻白领及投资者
一般住宅

二室户
办公、 居住
企业职工、 年轻白领、 两口之家及投资者
三室户
办公、 居住
三口之家

( 1) 年轻白领购买者

这类群体多为一室户、 二室户公寓的主力消费群, 其月收入能够达到1800元以上。所从事职业多为广告、 营销、 电子、 房地产、 专业领域等行业部门骨干成员。
( 2) 年轻的两口之家

这类群体多为两居室户型及三居室户型的主力消费群, 其家庭月收入能够达到3350元以上, 家庭结构以夫妻二人为主要构成。所处职务多为企事业单位部门主管层以上人员、 私营企业老板或个体工商户。
( 3) 社会中坚阶层三口之家

这类群体多为三居室及三居室以上户型的主力消费群, 其家庭月收入能够达到5150元以上, 家庭结构是以二人及一个小孩为主要构成的三口之家。这类人群在购房者中所占比重最大, 属于社会中坚人士。其所从事职业较为广泛, 各行各业都有, 但都属于各行业中的中高层领导人物。
( 三) 产品定位
1、 总体格局
§、 沿正原路裙房建2层商铺, 作为本案住宅及周边居民的生活配套设施。
§、 正原路商铺上为单身公寓
§、 和凤街裙房建一层沿街商铺。
§、 主出入口设在和凤路上, 副出入口设在正原路上。
§、 社区进口建中庭景观, 社区中间建筑底层架空, 以开阔视野。
§、 以社区中间可导入流水景主题串联南北两组团建筑, 添加景观活泼元素, 避免因高密度建筑带来的压抑感。
2、 建筑风格
我们在之前的调研分析中已经指出, 当前城北区域产品的建筑以现代简约风格多层产品为主。本着差异化原则, 以及项目周边情况, 我司把本项目建筑风格定位为:
【海派风情】

3、 户型建议
住宅部分
本案主力客群为工厂工作的工薪阶层, 因此, 小户型、 多功能的户型更为投其所好, 具体定位如下:
房型
面积/㎡
所占比例
二房
75~80
35%
85~90
35%
三房
85~90
15%
90~100
10%
100~110
5%
户型图:

( 两房) ( 三房)

商业部分
1、 面积定位
沿正原路建2层裙房, 作为区域性的商业、 生活服务配套设施。
层数
层高( M)
备注
一层
5.0
能够自行搭建夹层, 大大提高了使用面积, 而且扩大了经营范围。
二层
3.0
能够连通, 自由分割。
商铺进深、 面宽及面积。
进深
12M左右
面宽
4~6M, 能够合并、 自由分割。
面积
100㎡( 上下两层)
沿和凤路建单层裙房
层高
5.6M(业主能够自行分搭建夹层)
进深
8M左右(北面为住宅车库)
面宽
4~6M, 能够合并、 自由分割。
面积
30~50㎡
2、 业态定位
形成多种经营的综合性商业、 生活配套设施
§、 标准超市
§、 美食餐饮
§、 茶坊
§、 棋牌室设施
办公部分
嘉兴办公楼市场整体发展较慢, 城市缺乏大型的商业金融企业以及相关产业链, 而城北虽然有许多工业, 但一般不需要办公楼。因此, 办公楼产品缺乏市场支撑。因此, 本案打造小户型的单身公寓, 当前嘉兴大多项目也均以单身公寓来补充办公楼的要求。其公寓主要分为两种形式:
类别
层高( M)
面积( ㎡)
平层
2.8~3.0
35~45
挑高
5.0~5.4
40~50
在这一突破上还有一个更直接有效的途径是将商住有机的结合起来, 使资源充分合理的利用。
( 四) 景观设计
1、 环境营造的出发点:
营造特色环境, 经过环境的精心营造使本项目成为一个一流环境的人文生态自然山水社区。社区自身环境将是本楼盘独具特色的创意和卖点。
2、 环境营造的具体途径:
§、 疏林草地: 用40%左右的层次绿化缔造绿色园区, 绿野融入建筑, 建筑融入绿野。
§、 碧水:引水形成本小区的南北溪流水系, 营造居住的亲水环境。
§、 浅丘: 利用现有的起伏的山体浅丘与景观绿化、 建筑形成一体, 使小区环境有起伏感、 韵律感, 营造自然意境。
§、 幽径: 在社区用常绿树木设置小径通向社区各组团与中庭。
§、 雕塑: 在社区进口树立以现代神韵、 家庭亲情为主题的雕塑, 打造人文情调。
§、 亲水平台: 在溪流活水之上做亲水平台等
3、 材料说明
为突显现代社区形象, 暂定小区细节部位全部采用玻璃、 不锈钢、 铝合金为原料制作的物品, 如: 垃圾筒、 邮箱、 指示牌、 门牌、 路灯等等。
五、 价格定位
住宅部分
1、 成本导向法
本案的楼面价600元/平方米, 加上多层住宅建安成本 元/平方米, 总成本大约2600元/平方米左右, 按开发25%的毛利润计算, 毛利润值650元/平方米。运用成本导向法求出本案的市场价格应售3250元/㎡以上。
2、 竞争导向法
竞争导向法是一种根据竞争状况确定价格的定价方法, 公司以市场主要竞争者的产品价格为其定价的基准, 结合考虑公司与竞争者之间的产品特色, 制订具有竞争力的产品价格并随时根据竞争者价格的变动而进行调整。
当前城北区域售价最高, 销售最好的楼盘是中楠·穆溪左岸, 当前售价为4250元/㎡, 产品为多层为主。而太阳城当前售价也达到3950元/㎡, 以小高层为主, 枫华园以及南湖·星辰湾当前售价在3600~3800元/㎡。
本案预计于明年4~5月份上市销售, 以嘉兴今年上半年房价上升4.85%计算, 届时枫华园、 星辰湾的售价约为3800~4000元/㎡, 本案在地段上与她们有一定的差距, 但在产品上又优于她们, 与枫华园、 星辰湾的价差约为400元/㎡, 因此, 以竞争导向法计算本案明年的售价应该在3400~3600元/㎡以上。
3、 客户导向法
客户导法是以客户本身的特性及客户对产品的感受价值, 而非产品的成原来决定产品价格的方法。
当前客户对产品价格接受能力为3300~4000元/平方米, 虽以前茶香坊的价格为2500元/平方米, 但那不是客户承认的产品价值与价格对应的价格。因而我们大胆的预测, 现在3400~3800元/平方米的是客户当前愿意接受的价格; 随着时间的推移, 价格必然上幅。运用客户导向法定出本案的客户导向价格为3600元/㎡。
4、 结论
综合以上三项定价方法, 结合我司前面的市场分析报告, 以及当前嘉兴整体的价格走势, 到明年中期开始销售, 价格定位为:
本案的全盘住宅均价为3800元/㎡
( 且 下半年至 全年, 预计嘉兴房地产市场会有一个较快的房价补涨过程, 前景十分看好。)
商业部分
当前周边的商业形态以一、 二层为主, 当前销售在4500~4800元/㎡, 能够看出, 与住宅的差价并不大。
南湖星辰湾商铺售价在6000~6700元/㎡, 层高近6米。以房裙房形式为主。茶香坊当前售价为4500元/㎡, 一、 二层一起销售, 面积在100㎡左右。
从当前城北商业的业态来看, 大多为餐饮业以及小百货为主, 因此, 星辰湾的商铺为裙房, 对于餐饮限制较多, 去化较差。
综合周边项目商业来看, 本案价格定位为:
纯一层售价 6000元/㎡
一、 二层销售价格 4500元/㎡
办公部分
嘉兴办公楼市场整体发展较慢, 城市缺乏大型的商业金融企业以及相关产业链, 而城北虽然有许多工业, 但一般不需要办公楼。因此, 办公楼产品缺乏市场支撑。
因此, 建议本案打造小户型的单身公寓, 当前嘉兴大多项目也均以单身公寓来补充办公楼的要求。
以格林小镇为例, 其住宅销售价为3800元/㎡左右, LOFT单身公寓销售价格为5200元/㎡, 两者比值约为1: 1.2。
按照其比值来推算, 本案销售价格3400元/㎡, 本案如果也打造单身公寓,
如建造层高3米层高普通公寓价格为3600元/㎡左右。
如建造5米层高LOFT公寓价格为4080元/㎡左右。
第三部分: 论证结论
经过市场环境分析、 消费者研究、 产品评估、 竞争力评估、 投资收益分析和风险评估, 认为本项目不但具有”投资汇报率高”、 ”风险性小”的特点。
且本项目建成后, 将更大程度上满足工业区居民的住房需求, 而且在改进居住条件上也将有很大提高。
因此, 本项目的成功开发, 具有极高的投资价值和开发可行性。