租赁合同十年提前解除.doc

租赁合同十年提前解除

　　篇一：租房合同上租期是一年合同期限是二年可以解除合同吗
　　篇一：房屋租赁合同的期限与形式的规范
　　律师提示：房屋租赁合同的期限与形式的规范
　　案例：租房期限双方存争议，租房者利益受损
　　肖先生与钱先生是朋友，肖先生有一套公寓。钱先生的公司在郊区注册但想在城区办公，于是与肖先生协商口头达成协议，由钱先生租肖先生的这套公寓使用，租期两年，但没有签订什么书面的协议。
　　可是半年过后，双方因为一些其它的事关系恶化、矛盾越来越大。肖先生提出解除双方的租赁合同。可是钱先生不愿意，一方面是钱先生因为矛盾与肖先生斗气，另一方面肖先生用公寓办公搬家涉及电话号码的变更、公司宣传资料的地址调整等很多事情，很不方便。于是肖先生提出要么按约定的两年期限履行，要么钱先生要赔偿肖先生因搬家产生的损失才可以解除。
　　后来，肖先生到法院起诉，要求钱先生搬出公寓。钱先生主张双方已达成协议租期为两年，现在未到租期，要求继续履行，驳回肖先生的诉讼请求。
　　法院经审理认为：
　　双方事实上已形成租赁关系，但就租赁期限双方存在争议，钱先生主是是两年，但未提供合同等书面证据，肖先生也不认可。而且按照《合同法》的规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”
　　法院据此认定双方的租赁为不定期租赁，任何一方均有权随时提出解除租赁合同，肖先生已通知钱先生解除租赁合同，并给了钱先生一个多月的时间准备搬家，已经尽了法定的义务。据此法院判决解除双方的租赁合同，钱先生限期搬出所租公寓。
　　律师提示：房屋租赁合同的形式与期限有什么特殊规定？
　　1、 房屋租赁合同应该采取书面方式。
　　“口头协议”由于发生争议时其内容的不可证明性，对双方都存在不确定风险。就房屋租赁合同而言，关于形式与期限在《合同法》第二百一十五条中有规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”
　　2、 定期租赁与不定期租赁有什么区别？
　　定期租赁与不定期租赁的区别就在于合同期限是否明确方面不同，定期租赁在签订合同时有一个明确的期限约定，而不定期租赁则没有这个明确的期限。
　　这一点不同，在实践中对双方的权利影响很大，定期租赁的，在约定期限到来前，无法定或约定理由一方提出解除合同的，属于违约行为，另一方可以拒绝或要求其承担违约责任。而不定期租赁任何一方均可以随时提出解除合同，只要给对方合理的准备时间即可。
　　《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
　　房屋租赁合同与其它合同不同，突然解除对双方都可能产生不利影响，对出租人而言，要尽快找新的承租人，否则就面临房屋空置的损失。对承租人而言要找新的承租地点，这倒在其次，很多人租房子是为了经营，好不容易招揽了固定的客源，一旦搬家这个损失往往无法计算，实践为房东看房客经营红火想收回房屋自营或加价出租的事情很多，房客往往就是吃了“不定期租赁”的亏。就算不是经营是自住，随着房价与租金的上涨，在同样的区域，过几个月或一年后，原来的租金水平就未必能租到原来的房子了。
　　而这些风险，在双方形成租赁合同时往往并不为双方所注意，很多人在面临对方突然提出解约时，往往是不理解“凭什么呀？我房租一直交，住得好好的，你说解除就解除？”可从法律上讲，不定期租赁，确实是说解除就解除，只要给合理的期限就可以。所以，一旦产生的争议与风险，后悔也就晚了。
　　针对这种风险，律师认为，房屋租赁合同双方不但应该采取书面方式，而且应该有明确的期限约定，以避免一方突然提出解约，给对方造成不必要的损失。
　　3、 租赁期限最长不能超过20年。
　　《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 之所以有这样的规定，最主要的原因应该是我国的一些特殊的财产国有制度，比如土地国有，一些房屋与土地的交易受到限制。而往往有些交易者为了规避这种限制就想出“长期租赁”或“永久租赁”的变通办法。
　　针对这类的规避法律的行为，《合同法》作出了对租赁期限的限制性规定“最长不得超过20年”，如果双方约定的期限超过了这个限制，那超过部分就是无效的。
　　我个人认为，房屋租赁期限是不宜过长的。现在租房自住的，很少有长年租住的需要，一般长期限的租赁往往是出于经营的需要，可这种长期经营的租赁对交易双方都有些不便与风险。因为在数年甚至十几年的租赁期间，房屋的价值、周围的租金水平都会有大的变化，您想想您现在住的地方十年前的房租与现在的房租就明白了。
　　而一旦这个租金水平发生大的变化交易的稳定性就会受影响，如果当初的租金高了，承租人就会想办法违约解除合同。如果周围地段租金大涨，房东肯定吃大亏了，一旦房东感到吃亏一定会想方设法找承租人的毛病或设置障碍解除双方的租赁合同，这种可能造成交易不稳定的因素，整体来看，其实对哪一方都不利。
　　所以，长期租赁双方都要谨慎，如果期限真的要比较长，律师认为为公平起见，在合同中双方应该对租金的标准留下一定变化的余地，比如约定三年或五年后依据某种客观的标准进行调整，这样能平衡双方的利益，对双方公平，才真正有利于交易的稳定。篇二：房屋出租协议个人简洁版[一年租期一年交租]
　　租 房 协 议 书
　　出租方房东（甲方）： 联系电话：
　　承租方房客（乙方）： 联系电话：
　　兹有甲方门面房一套（地址：）与乙方就租赁事宜达成如下协议：
　　一、租期暂定日止。
　　二、租期内房租为 元/年（即元/月），由乙方 按付给甲方，不得拖欠。
　　三、乙方不得随意转租，如转租必须提前通知甲方，经甲方同意方可转租，如不同意，乙方无权转租。
　　四、甲方必须出示房产证与身份证，以证明房屋的所有权，如发生房屋纠纷事件或拆迁等不可控因素影响合同履约，由甲方解决，乙方概不负责，因此给乙方造成的经济损失由甲方承担，甲方必须将未履约的剩余租期的房租退还给乙方。
　　五、甲、乙双方如不租或续租，都应提前一个月通知对方，在同等条件下，乙方有优先续租权。
　　六、乙方如因装潢需改变房屋结构，必须经得甲方同意，不得随意破坏房屋原有结构。
　　七、租期内，甲方应帮助乙方协调水、电等的供应问题，保证正常畅通，当面检查，一切正常后交给乙方使用，租期内的安全由乙方自负。
　　八、其它未尽事宜，双方协商解决，本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效，甲、乙双方共同遵守，不得违约。
　　甲方签字：
　　乙方签字：
　　签订日期：篇三：租赁合同需注意问题
　　1、租赁合同签订前，公章未落实，以个人名义签订租赁合同后，怎样完善手续？（即公司成
　　立之前与他人签订合同的效力，与公司设立相关的方能有效？）
　　公司尚未成立，发起人以设立中公司的名义或以发起人名义签订房屋租赁合同的，应当确认公司设立的状况以及该发起人身份信息的真实性。（可要求其提供设立公司的相关文件及发起人证明文件）且合同中应当约定在公司成立后（取得公章后），第一时间补签租赁合同。 法律限制设立中的企业进行经营行为，但并未限制设立行为，企业在设立阶段可以进行包括开设银行临时账户、租赁房屋、购买原材料、厂房、雇佣员工等行为。
　　法律依据
　　《企业名称登记管理实施办法》
　　第三十五条规定，预先核准的企业名称在有效期内，不得用于经营活动，不得转让。 《公司法》解释三
　　第二条 发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
　　公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
　　第三条 发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
　　案例1：河南省武陟县人民法院判例
　　冯某等三股东以预先核准的生产兽药企业亿诚公司与中奥公司签订《项目合作协议书》，主要约定：中奥公司将约70亩土地以每亩24万元的价格转让给亿诚公司，亿诚公司向中奥公司支付土地使用权转让定金15万元后，中奥公司在30日内将地面上的附属物清理结束。协议订立后，亿诚公司将15万元定金交与中奥公司，中奥公司拆除了部分建筑。因中奥公司取得该土地使用权后欠交土地出让金，亿诚公司到国土资源局办理土地使用权转让手续时被拒，土地转让未果。双方因退款等事宜形成纠纷。冯某等以亿诚公司的名义将中奥公司起诉，要求双倍返还定金。
　　另查明，亿诚公司经预先核准后，多次申请延期，直至起诉时仍未登记成立。
　　1、企业预先核准阶段是否具备诉讼主体资格
　　《意见》第四十九条规定：“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。”亿诚公司符合该条规定，应由直接责任人即股东冯某等作为诉讼当事人进行诉讼。
　　2、本案中双方所签订的合同效力
　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共与国公司法〉若干问题的规定（三）》
　　第三条规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，法院应予支持。该条进一步说明设立中的公司可以以自身名义与第三人进行必要的民事法律行为，只是应由成立后的公司承担民事责任。结合本案而言，公司股东冯某等以预先核准的亿诚公司名义与中奥公司签订的合同，不属于合同法规定的无效合同情形，应为有效合同。
　　2、实际承租人与合同签订人不一致
　　合同签订人与实际承租人不一致的，如不属于在公司设立阶段发起人以自己名义签订租赁合同情形的约定，则应当确认是否为转租情形。如为转租的，合同有约定的按照合同约定处理，合同没有约定的则按法律规定来处理。 法律依据
　　第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 案例2：重庆市第二中级人民法院判
　　例
　　租赁合同中签约人与履行人不一致时之义务主体认定问题 案件事实：2004年2月18日，原告田某与某公司签订宾馆大楼租赁合同。合同约定，大楼租期为16年，租赁期内，田某可以采取招商分租等方式进行经营，但不得擅自整体转租。
　　2004年2月23日，何某、喻某、李某等四股东签订合伙协议创立某餐饮公司。该协议约定向某任总经理，全权代表公司对外洽谈签订公司场地合同及前期一切创建工作与负责日常经营管理；同年8月18日，餐饮公司取得了企业法人营业执照，该企业注册登记经营地在田某承租的宾馆大楼二楼。
　　2004年2月29日，田某依据租赁合同的内容，将其承租的宾馆大楼二、三层转租给向某用于经营餐饮业，租赁期限为8年。待合同生效后，餐饮公司开始经营。田某在租赁合同约定期限内以宾馆或以自己的名义收取餐饮公司或向某2008年3月前的租金或其他费用。2008年3月31日，田某及律师给向某发出房租催收函告，要求向履行租赁合同，缴纳下欠的租金万元，并告知不得转移、变卖、处分租房内外的动产与不动产。后向某对催收函告置若罔闻，一直拒绝履行义务，田某遂将向某、餐饮公司告上法庭，要求二被告继续履行合同，并给付2008年度下欠租金的万元。
　　案件评析
　　田某以承租人的名义与出租人签订租赁合同，依约取得租赁物的使用权、经营权与收益权。田某为转租人，该租赁合同亦符合《中华人民共与国合同法》第二百一十二条的规定。但本案事实上存在签约人与履行人不一致，即签约人是向某，履行人是某餐饮公司。因此，本案的焦点问题谁应是该租赁合同的义务主体。
　　本案虽是基于田某与向某签订租赁合同而产生纠纷的，签约主体是向某，不是某餐饮公司。但是，仅依据合同关系即确认向某为本案租赁合同义务主体，并承担民事责任有失公平，不符合司法价值取向。
　　一是从签约形式上，向某以自己的名义对外签订租赁合同，是因何某、何某某、喻某、李某四股东在合伙筹建某餐饮公司中，公司尚未获得工商行政管理机关的核准登记，不能以某餐饮公司的名义对外签约。按照合伙协议约定，向某被某餐饮公司聘请为总经理，对外洽谈签订公司场地合同及前期一切创建工作与负责日常经营管理。因此，向某的对外签约行为并不是其单方的意思表示，而是基于上述四股东之间达成的合意，授权向某与田某签订租赁合同，向某实际上是四股东合意的代表与行使者。
　　二是从签约合同的履行上，推定田某知晓向某的签约行为是代表某餐饮公司：从田某的民事诉状可以看出，其表述向某租房是用于某餐饮公司经营餐饮业；从收款收据上可以看出，田某收取的房屋租金并未按租赁合同的约定收取承租人向某的，而是收取的某餐饮公司交纳的租金。从某餐饮公司所办理的企业法人营业执照上的企业注册登记经营地以及业主方某公司在某餐饮公司办理公司设立登记时也出具证明证实了其经营场所位于本案租赁物范围内。从某餐饮公司的多次陈述可以看出，田某与向某签订的租赁合同，是某餐饮公司实际履行。 三是从签约的目的上，向某与田某签订租赁合同，并不是为了其自身利益。合同的实际指向是某餐饮公司在租赁物内从事餐饮业，且房屋租金也是某餐饮公司所交纳，即说明了某餐饮公司在履行租赁合同义务，而不是签订人向某。向某没有从中获取任何利益。因此，向某的签约行为，其目的是为了四股东的共同利益。
　　四是从签约后果上，向某虽是租赁合同的签约主体，但因其是四股东合意的行使者，代表了四股东的共同利益。
　　因此，某餐饮公司应为该租赁合同的义务主体。
　　3、关于建筑物是否属于违章的举证责任倒置问题
　　《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
　　第四条 下列侵权诉讼，按照以下规定承担举证责任：
　　（一）因新产品制造方法发明专利引起的专利侵权诉讼，由制造同样产品的单位或者个人对其产品制造方法不同于专利方法承担举证责任；
　　（二）高度危险作业致人损害的侵权诉讼，由加害人就受害人故意造成损害的事实承担举证责任；
　　（三）因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；
　　（四）建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任；
　　（五）饲养动物致人损害的侵权诉讼，由动物饲养人或者管理人就受害人有过错或者第三人有过错承担举证责任；
　　（六）因缺陷产品致人损害的侵权诉讼，由产品的生产者就法律规定的免责事由承担举证责任；
　　（七）因共同危险行为致人损害的侵权诉讼，由实施危
　　险行为的人就其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；
　　（八）因医疗行为引起的侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任。
　　有关法律对侵权诉讼的举证责任有特殊规定的，从其规定。
　　第五条 在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立与生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
　　对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
　　4、违反强制性法律规定的条款及判例
　　法律依据
　　（1）《商品房屋租赁管理办法》第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一）属于违法建筑的；
　　（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
　　（三）违反规定改变房屋使用性质的；
　　（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
　　（2）《成都市房屋租赁管理办法》有下列情形之一的，房屋不得出租：
　　（一）未依法取得房屋所有权证明或未经房屋所有权人授权出租的；
　　（二）被依法查封或以其他形式限制房地产权利的；
　　（三）共有房屋未取得全体共有人同意的；
　　（四）不符合房屋安全标准的；
　　（五）不符合公安、消防、环保、卫生等部门有关规定的；
　　法律、法规、规章规定不能出租的其他情形。
　　《城镇房屋租赁司法解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　《城镇房屋租赁司法解释》第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　案例3：杭州市中级人民法院判例
　　篇二：根据《合同法》的规定,租赁合同必须附期限,其最长期限是。
　　一、整体解读
　　试卷紧扣教材与考试说明，从考生熟悉的基础知识入手，多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力，立足基础，先易后难，难易适中，强调应用，不偏不怪，达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内，几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容，体现了“重点知识重点考查”的原则。
　　1．回归教材，注重基础
　　试卷遵循了考查基础知识为主体的原则，尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及，其中应用题与抗战胜利70周年为背景，把爱国主义教育渗透到试题当中，使学生感受到了数学的育才价值，所有这些题目的设计都回归教材与中学教学实际，操作性强。
　　2．适当设置题目难度与区分度
　　选择题第12题与填空题第16题以及解答题的第21题，都是综合性问题，难度较大，学生不仅要有较强的分析问题与解决问题的能力，以及扎实深厚的数学基本功，而且还要掌握必须的数学思想与方法，否则在有限的时间内，很难完成。
　　3．布局合理，考查全面，着重数学方法与数学思想的考察
　　在选择题，填空题，解答题与三选一问题中，试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。包括函数，三角函数，数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。这些问题都是以知识为载体，立意于能力，让数学思想方法与数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。
　　篇三：甲、乙订立房屋租赁合同,租期10年,10年期满后,甲继续使用房屋,乙未
　　一、整体解读
　　试卷紧扣教材与考试说明，从考生熟悉的基础知识入手，多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力，立足基础，先易后难，难易适中，强调应用，不偏不怪，达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内，几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容，体现了“重点知识重点考查”的原则。
　　1．回归教材，注重基础
　　试卷遵循了考查基础知识为主体的原则，尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及，其中应用题与抗战胜利70周年为背景，把爱国主义教育渗透到试题当中，使学生感受到了数学的育才价值，所有这些题目的设计都回归教材与中学教学实际，操作性强。
　　2．适当设置题目难度与区分度
　　选择题第12题与填空题第16题以及解答题的第21题，都是综合性问题，难度较大，学生不仅要有较强的分析问题与解决问题的能力，以及扎实深厚的数学基本功，而且还要掌握必须的数学思想与方法，否则在有限的时间内，很难完成。
　　3．布局合理，考查全面，着重数学方法与数学思想的考察
　　在选择题，填空题，解答题与三选一问题中，试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。包括函数，三角函数，数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。这些问题都是以知识为载体，立意于能力，让数学思想方法与数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。

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