信托融资材料清单.doc

信托融资材料清单
1、 公司简介，包括股权结构、股本、历史沿革、经营情况、公司所处行业地位情况、所在区域市场地位情况、资产总额、净资产、负责总额等情况；
2、 企业法人营业执照
3、 组织机构代码证
4、 税务登记证
5、 法定代表人身份证复印件及财务负责人复印件；
6、 会计师事务所有限公司出具的验资报告；（优先提供，如有）
7、 贷款卡卡号；
8、 公司章程；
9、 对外借款情况；
10、 在银行的评级、授信情况（如有），在银行融资是否有不良记录（附人行征信中心企业信用报告）。（优先提供，如有）
11、 房地产开发企业资质证书；（优先提供，如有）
12、 项目公司近三年经会计师事务所审计的财务报表和最近1个月的未经审计财务报表；（如果没有审计报告，可以先提供企业自编的财务报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表；优先提供，如有）
13、 项目公司控股公司近三年经会计师事务所审计的财务报表和最近1个月的未经审计财务报表（优先提供，如有）
14、 实际控制人的简历
15、 实际控制人控股或参和的公司的股权结构（优先提供，如有）（参见示例1）
16、 实际控制人开发过的楼盘简介（参见示例2）
17、 项目公司简介及工商登记变更的历史（参见示例3）
18、 法人代表及财务负责人简历；（参见示例4）
19、 项目公司享有的税率政策（参见示例5）
20、 项目公司及实际控制人融资及担保情况（参见示例6）
21、 项目周边配套及交通情况（参见示例7）
22、 项目周边土地成交情况（优先提供，如有）（参见示例8）
23、 项目周边总体供求情况及竞争项目分析（参见示例9）
24、 项目工程进度表项目（参见示例10）
25、 项目定位（参见示例11）
26、 项目销售方式及销售预测（优先提供，如有）（参见示例12）
27、 项目总投资估算表（优先提供，如有）（参见示例13）
28、 公司股东出资协议;
29、 固定资产盘点表；
30、 项目立项及可研报告批复；（优先提供，如有）
31、 国有土地使用权出让合同及付款凭证
32、 土地来源文件及付款凭证
33、 建设用地规划许可证；（优先提供，如有）
34、 土地使用证（优先提供，如有）
35、 建设工程规划许可证；（优先提供，如有）
36、 环境影响报告审查意见;
37、 环保局颁发的排水许可证;
38、 建筑工程施工许可证；（优先提供，如有）
39、 商品房预售许可证；
40、 购地合同及资金支付凭证（优先提供，如有）
41、 建筑施工合同
42、 建筑设计合同
43、 建筑监理合同
44、 银行开发贷款合同（如有）
45、 政府相关土地规划变更的批文；（优先提供，如有）
46、 政府政策支持的保障房、经济适用房等政府批文等资料（优先提供，如有）
47、 抵押物情况简介（土地面积、性质、现状等），提供抵押物的产权证明和有关评估报告（如果没有评估报告，应提供评估价值的测算，包括面积、价格、测算依据等）；（优先提供，附同意抵押的董事会决议或股东会决议）
48、 是否有担保单位或者实际控制人担保；（优先提供，如有）
49、 还款来源的说明: 一般为融资主体的经营收入和具体项目的开发收入，但具有股权控制关系的其他集团成员企业的项目开发收入、经营收入也可以作为还款来源之一。

股权出让方 / 回购方基本资料
序号
基本资料
备注
1
公司介绍 / 集团介绍
复印件/电子版
2
企业法人营业执照（已年检）
复印件
3
组织机构代码证
复印件
4
法人身份证及简历
复印件
5
验资报告书
复印件
6
公司章程
电子版或复印件
7
公司主要规章制度
电子版或复印件
8
贷款卡
复印件
9
银行开户卡（基本帐户）
复印件
10
房地产开发资质证书
复印件
11
关于同意向信托公司借款股东大会决议
可于信托计划发行前提供
序号
财务资料
备注
1
近三年审计报告（如有）
复印件
2
最近一期的资产负债表、利润表、现金流量表
复印件
3
现有债务的借款合同及抵押合同等从合同
电子版或书面
4
其他应付款明细
电子版或书面
示例1、公司股权结构
举例如下：
100%%
100%
有限公司（HK1124）

地产投资（中国）有限公司
COASTAL REALTY(BVI) LIMITED

100%
100%
100%

北京、南昌、东莞、鞍山等项目公司
发展（武汉）有限公司
发展有限公司

100%

置业有限公司

示例2、 近期开发重点项目概览
（一） •赛洛城系列
集团的开发理念是打造精品社区,所以 赛洛城力邀世界著名公司加盟,项目总体规划是国际上领先的大型上市顾问集团公司，英国的阿特金斯集团，武汉王家墩CBD商务区就是他们规划设计的。建筑设计是香港的何显毅建筑师楼，施工方是中铁二局，为中国铁路建设系统的第一家上市公司，曾经六项工程荣获国家建设工程鲁班金像奖。园林景观聘请的是美国易道公司，曾设计过2008北京奥林匹克水上公园的总体规划，美国迪斯尼乐园，亚特兰大奥运世纪公园，日本亚太贸易中心，香港海洋公园等知名的项目。

1.北京 •赛洛城
[地理位置]: 北京市朝阳区广渠路33号
[总建面积] 86.37万平方米
[总投资额] 50 亿元
[奖项]“北京 赛洛城”项目，被评为“中国第一个美国绿色建筑LEED认证小区”、“国家健康住宅试点项目”、“中国第一个ZED零能示范楼”、“国家绿色能源十五重点科技攻关计划”；2004年8月一期开工，后期开发中
2.武汉 •赛洛城
[地理位置]:武汉市汉口金山大道和张柏路交汇
[总建面积]:146万平方米
[总投资额]:51.5亿元
[项目简介]: 赛洛城位于汉口风景秀丽的生态旅游区金银湖区（金山大道特八号）,金山大道和张柏路交汇处，占地91万平方米,总建筑面积约145万平方米。
[奖项] 全球人居奖，被评为2007中国房地产项目品牌价值TOP10 ，“国家健康住宅试点项目”；2005年12月一期开工，后期开发中
3.沈阳 •赛洛城
[地理位置] ：沈阳市浑南新区天坛南街8号
[项目简介]: 项目为56万平方米城市建筑综合体，建设内容包括高档住宅、高端商业、5A级写字楼、高星级酒店、商务公寓等，其中高档住宅30万平。
[开发进展]: 2007年8月底一期开工，后期开发中

示例3、项目公司简介
项目公司
置业有限公司
住所
上海市松江区1号
法定代表人

企业类型
一人有限责任公司
注册资本
人民币24829.2951万元
实收资本
人民币24829.2951万元
经营范围
上海市松江范围内开发经营商品住宅，物业管理
经营期限
2002年8月6日至2032年8月5日
房地产开发资质
三级资质

（一） 历史沿革
上海置业有限公司（以下简称公司）是由上海大柏树房地产开发经营公司、上海投资有限公司和上海实业有限公司于2002年8月6日共同组建，取得上海市工商行政管理局核发的31022710号企业法人营业执照，成立时注册资本为1000万元。其中上海大柏树房地产开发经营公司出资340万元，占34%的股份；上海投资有限公司出资330万元，占33%的股份；上海实业有限公司出资330万元，占33%股份。
2003年 ，上海东投资有限公司将所持有公司的××%股份通过上海产权交易所转让给上海弘久实业有限公司，转让后上海实业有限公司持有公司股份比例为××%。
2003年 ，经公司股东会决议，股东会一致同意上海大柏树房地产开发经营公司将所持公司的××%股份转让给上海宝钢××××总公司。
2004年 ，上海实业有限公司将所持公司的×××%股份，分别转让给上海投资咨询有限公司××%股份，上海置业发展有限公司××%股份；上海宝钢经营开发总公司将所持公司的34%股份转让给上海 绿色家园置业有限公司。
2004年10，上海 绿色家园置业有限公司将所持公司的 %股份转让给上海投资咨询有限公司。
2005年3月2日，公司经上海茂申会计事务所出具的沪茂（）变字第01号验资报告验证，公司以资本公积转增注册资本×××，其中，由资本公积转增注册资本，上海投资咨询有限公司认缴新增注册资本×××上海衡高置业发展有限公司认缴新增注册资本××。变更后注册资本为2××，其中上海阳龙投资咨询有限公司占85%股份，上海衡高置业发展有限公司占15%股份。
日，上海投资咨询有限公司通过上海联合产权交易所将所持公司的 转让给上海国际信托投资有限公司，上海置业发展有限公司将所持公司的 让给上海 绿色家园置业有限公司。转让完成后，股东出资及持股比例为：上海国际信托投资有限公司出资万元，持股比例为；上海 绿色家园置业有限公司出资万元，持股比例为。
2008年，上海国际信托投资有限公司通过上海联合产权交易所将所持公司的股份转让给 绿色家园发展（武汉）有限公司，上海 绿色家园置业有限公司将所持公司的15%股份转让给 绿色家园发展（武汉）有限公司。
截止尽职调查报告日，股东出资及持股比例为： 绿色家园发展（武汉）有限公司出资万元，持股比例为%。

示例4、融资项目公司管理层简历
董事长兼总经理，
个人信息基本描述完成后附上类似以下自我评价
具备发地产开发各环节关键点专业技能和全面管理知识；领导能力、职业操守、决策能力特别突出，对企业文化传播和管控有独到的管理能力。面对市场行情，能迅速调整开发节奏、营销策略，并落实到设计、成本、财务等各个业务界面中，目前工程开发成本得到很好的控制，项目销售处于版块内市场冠军。对于公司持续性发展，有较为深刻的理解并能分阶段、有步骤的落实。平常注重基础工作管理，对公司开发经营中出现的问题，能从市场宏观、集团战略、公司内部经营等各角度提出解决措施，确保企业收益。
财务总监：
个人信息基本描述完成后附上类似以下自我评价
具备财务专业管理知识；以开发、投资、财务等专业技能为导向。有较强的领导能力和决策能力，对企业文化有高度认同感，职业操守优异。面对市场行情，能迅速调整开发策略，并落实到投资、财务等各个业务界面中。对于公司持续性发展，能提出较为有效的建议，并能分阶段、有步骤的落实。平常注重基础财务工作管理，对公司开发经营中出现的问题，能从市场宏观、集团战略、公司内部经营等各角度提出解决措施，确保企业收益。

示例5、融资公司税收政策
税 种
税 率
税 种
税 率
营业税
5%
河道维护管理费
营业税的1%
土地增值税（预缴）
收入的1%
农村教育费附加
营业税的3%
土地增值税（清算）
四级超率累进
城市建设税/费
营业税的1%
企业所得税（预缴）
收入的3.75%
企业所得税（清算）
25%

示例6、融资人银行贷款及对外担保情况
我们通过人民银行系统查询了新弘大的信贷记录。
贷款情况：当前未结清贷款为28,000万元，已结清贷款为30,000万元。
对外担保情况：当前无对外担保。
不良贷款记录。

示例7、项目配套及交通情况
项目周边生活配套设施齐全，交通便捷：
教育：距项目3公里内有新桥中心小学、新桥中学，5公里内有上海市重点中学——七宝中学；
医疗：新桥医院和三级甲等医院：瑞金医院分院；
购物：大卖场：莘淞乐购、农工商超市、南方商城、莘庄商贸城等

项目距莘庄地铁站约6.5公里，距市中心（人民广场）约22公里，距徐家汇约13公里，距新桥镇约3公里，距松江新城区约10公里，距虹桥机场约10公里。
小区巴士从早上6：00—晚上10：30，每30分钟一班往返小区和莘庄地铁站。
公交路线：莘松线（松江至莘庄）、沪莘线。
另外，建设中的A8高速公路明中路上、下匝道离小区仅2公里，可直通市中心。

示例8、周边主要土地成交情况
莘闵别墅板块近期1年内土地成交明细：
地块
中标单位
土地用途
中标时间
占地面积（平方米）
容积率
楼板价
（元/平方米）
松江区涞亭路1号C地块
上海豫园商城豪亭房地产发展有限公司
居住用地
2009年4月
7771
0.7
6067
松江区伴亭路2号地块 
上海秀森置业发展有限公司
商业、办公用地
2009年5月
5138
3
2557
松江区古楼路2 号地块
华润置地（上海）有限公司,超智资源有限公司
居住用地
2009年9月
121719.2
1
11502
松江区新南路一号地块
上海绿地（集团）有限公司
居住、商业用地
2009年9月
169628.9
1.26
8445
示例9、周边总体供求情况及竞争项目分析
项目所在莘闵区域2010年上半年总体推量不大，客户不多，处于观望期。

区域同类别墅项目供应情况：
别墅项目
在售体量
待推体量
现成交均价
报价
销售动态
达安圣芭芭花园
19套
-
19314
2万
-
英郡雷丁
20套
100套
18960
2.3万
年中推现房
新弘国际城
-
80套
40叠加+24联排+16双拼（已有预售证）
-
目前未明确报价
上半年推，时间未定
晶苑四季御庭
-
85套
-
-
约在6月份推
区域同类公寓项目供求情况：
公寓项目
在售体量
待推体量
现成交均价
报价
销售动态
海派青城
10套
110套
已有预售证
11499
1.5万
3月中下旬推最后110套小高层
新弘国际城
57套
-
15712
1.5-1.6万
3-5月清余货

周边竞争项目分析
² 达安圣芭芭花园：
占地面积：220806平米
总建筑面积：168765㎡
容积率：0.65
绿化率：36.4%
户型面积：188-218平米，共有17种房型，地下车库70-75平米
物业地址：松江新桥明中路1177弄
建筑类别：联排别墅、独立别墅
建筑风格：西班牙和意大利风格
开发商：上海达安企业发展有限公司  
物业公司：达安物业管理有限公司
物业管理费：2.2元
价格：均价19000元/平米

项目周边物业情况表 单位：平方米、元/平方米
楼盘名称
地址
建设
规模
可租售
面积
结构
交易
时间
住宅
均价
其他物业均价
租售率
达安圣芭芭花园
明中路1177弄
310000
170000
框架
2008.10
19000
/
0
新弘国际城
明中路1777弄
19847
230000
框架
2009.10
16000
/
0
英郡雷丁
莘砖公路399弄
202374
200000
框架
2009.10
21000
/
0

示例10、项目建设进度
项目一期于2011年8月份开盘，2013年6月份竣工并交付使用，分二期开发进度如下：
项目开发里程碑计划表
前城上东郡项目
项目概况
占地面积（万m2）
5.44

建筑面积（万m2）
1.028

可售面积（万m2）
1.028

产品类型
20栋高层

序号
责任人（项目总经理）
程斌　
里程碑事件
时间
时间
1
项目开发令签发
2010-3-18
2
项目策划报告内部评审通过
2010-4-28
3
概念性方案设计内部通过
2010-5-1
4
规划及建筑方案设计内部通过
2011-5-3
5
建设用地规划许可证获取

6
方案报审批复
2011-3-26
7
园林景观方案内部确认
2011-4-28
8
“示范区”策划方案内部确认

9
建设工程规划许可证获取

10
施工图完成
2011-6-1

11
施工总承包合同签约
2011-6-15

12
建筑工程施工许可证获取
2011-7-1

13
工程开工
2011-7-8

14
“示范区”完工开放

15
预售许可证获取
2011-8-28
/
16
开盘
2011-8-30
/
17
主体结构工程完成
2012-7

18
竣工备案
2013-5

19
交楼入住
2013-6

20
房产证获取
2013-11
/

示例11、项目定位
项目整体定位：
以高层结构为主的居住商品房及二层沿街商铺为商业内街的业态为主。
项目客户定位：
目标客户特征描述：城市新锐、未来精英阶层：事业有成，有殷实的经济基础，身处公司高管或成功经营自己的企业，初步完成财富的跳跃性积累，并对未来充满持续信心。为追求生活品质和居住感受，把购买高层居住看作彰显成就的象征；注重商业投资、市场前瞻性和的尊贵感，首次购置别墅类住宅作为第一居所。这部分人群追求成功的生活，期望通过别墅物业的小区规划、景观塑造、建筑单体细部处理、物业管理等方面体现身份的尊贵感；并希望通过生活功能空间的合理设计来满足追求舒适生活的需求。
目标客户主要来源：70%以上的客户主要来自于闵行、徐汇、松江等西南片区。
目标客户对片区及本案的认知：经济型别墅扎堆片区，250万元之内、400万元左右及500-600万元之内三价段的别墅，在片区相关项目均可选购。
目标客户特征：
年龄结构：60％客户年龄在31-45岁
家庭结构：50％客户为三口之家、40％客户为三代同堂
职业特征：80％客户是公司高管、私企业主、政府公务员等
家庭年收入：60％客户家庭年收入在30－50万元

小区实景

示例12、项目销售方式及销售预测
本项目采用委托代理公司销售的方式，开发商通过市场细分，目标客户锁定，将产品优势和目标客户的关注点相结合，顺利将优势转化为市场价值点，迅速提升销售业绩；在区域竞争中，通过差异化竞争策略，以及过程中目标客户，营销推广渠道的精准分析，达成销售目标。
本项目代理公司为上海新景祥房地产投资咨询有限公司，隶属新景祥控股集团。新景祥控股集团是中国最具规模的专业房地产综合服务公司之一，是行业领先的中国房地产策划代理综合实力TOP10企业，累计为百余家开发企业及机构提供长期、优质、稳健、个性化的综合性服务，合约面积逾3850万平方米。
新景祥在华东区域进行全程代理的项目主要有：
l 上海· 丽水馨庭
l 南京·万科金域缇香
l 南京·金地自在城
l 南京·万科金域蓝湾
l 南京·名店王朝
l 南京·锦江丽舍
l 南京·花开四季
l 南京·新城市广场
l 南京·金鼎湾
l 南京·香山美墅
l 苏州·冠城水景
l 苏州·梧桐花园

1.1.1 销售前景分析

示例13 、房地产项目总投资预测

22 / 22