土地估价实务成本逼近法讲解与试题分析考试试卷.docx

2021土地估价实务：本钱逼近法讲解与试题分析〔4〕考试试卷
一、单项选择题〔共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意〕
1、现有一宗规划为商住综合的土地，其所在区域的商业用途价格为800元／平方米，商住混合用途价格为1000元／平方米，那么该宗土地的评估价值应为元／平方米。
A：800
B：900
C：1000
D：1800
E：时间因素
2、在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的进展的。
A：替代原那么
B：供需原那么
C：变动原那么
D：预期收益原那么
E：时间因素
3、统计分组应遵循。
A：区别差异原那么与正确汇总原那么
B：穷举原那么与区分差异原那么
C：穷举原那么与互斥原那么
D：正确汇总原那么与区分差异原那么
E：土地
4、以下属于非法批地行为的有__。
A．县级人民政府批准农用地转用
B．省级人民政府批准征收根本农田以外的土地300亩
C．省级人民政府批准占用根本农田
D．国务院批准征收根本农田
E．市级人民政府批准农用地转用
5、以下指标中__属于时点指标。
A．产品产量
B．能源生产总量
C．年末人口数
D．商品零售额
6、按报表填报时间分为年报与定期报表两类，土地统计年报以__。
A．上年10月1日到本年9月30日截止
B．上年10月1日到本年10月31日截止
C．上年12月1日到本年11月30日截止
D．上年11月1日到本年10月31日截止
7、根据马克思地租理论，是源于农业工人创造的剩余价值。
A：级差地租与垄断地租
B：绝对地租与垄断地租
C：矿山地租与垄断地租
D：级差地租与绝对地租
E：时间因素
8、某物业用地面积10000平方米，建筑物10层，1～3层每层建筑面积6000平方米，4～10层每层建筑面积4000平方米，那么建筑容积率为。【2004年考试真题】
A：1．8
B：2．8
C：4．6
D：10．0
E：时间因素
9、影响建筑物价格的最根本因素是。
A：建筑年代
B：建筑用途
C：建筑楼层
D：建筑构造
E：时间因素
10、选择同类或相似资产作为参照物而确定重置本钱的方法属于__。
A．细节分析法
B．功能价值法
C．物价指数法
D．统计分析法
11、路角地如有陆桥或地下道出入口，那么在该路角地单价的根底上以为限进展修正。
A：加成10％
B：加成20％
C：减成10％
D：减成20％
E：合法性
12、按照?中华人民共与国土地管理法?的规定，新增建立用地的土地有偿使用费，专项用于 。
A：耕地保护
B：农民社保
C：城市建立
D：耕地开发
E：35％～50％
13、政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为。【2007年考试真题】
A：交易底价
B：公告价格
C：基准地价
D：标定地价
E：时间因素
14、在城镇基准地价评估过程中，以下关于基准地价内涵界定的说法中正确的选项是〔〕。
A．考虑到基准地价是区域平均价格，基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度
B．考虑到基准地价是区域平均价格，在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平
C．基准地价的平均容积率可以按级别确定，也可以全市统一确定
D．考虑到基准地价是区域平均价格，土地开发程度应根据宗地红线内外的根底设施状况设定
15、一个经济主体的行为，不通过市场交易而直接对其他经济主体的经济环境与经济利益产生影响，这种现象称为。
A：集聚效应
B：扩散效应
C：规模效应
D：外部效应
E：土地
16、地籍按表现形式可分为__。
A．初始地籍、日常地籍
B．常规地籍、数字地籍
C．城镇地籍、农村地籍
D．税收地籍、产权地籍
17、凡中华人民共与国公民，遵纪守法并具备以下条件之一的，均可报名参加土地估价师考试，条件包括__。
A．取得大专学历且从事相关工作满2年
B．取得本科学历且从事相关工作满1年
C．取得博士学位、硕士学位或第二学士学位，研究生班毕业
D．不具备上述规定学历要求，但具有中华人民共与国认可的中级以上相关专业技术职称
E．不具备上述规定学历要求，但具有中华人民共与国认可的初级以上相关专业技术职称
18、我国地价体系的核心是。
A：交易地价与标定地价
B：基准地价与标定地价
C：交易地价与成交价格
D：基准地价与公告地价
E：合法性
19、20日内不能作出行政许可决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长__日，并应当将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。
A．10
B．15
C．20
D．30
20、在影响土地价格的诸多因素中，根底与公用设施条件属于。
A：一般因素
B：区域因素
C：个别因素
D：经济因素
E：合法性
21、新旧程度折旧法适用于__进展估价的场合。
A．对单个建筑物
B．同时对少量建筑物
C．同时对大量建筑物
D．同时对大量土地
22、城市性质指各城市在全国城市网络中的．【2006年考试真题】
A：大小位次
B：职能分工
C：规模位次
D：行政分工
E：土地
23、根据法律规定，各省、自治区、直辖市规定的根本农田应当占本行政区内耕地的__。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
24、中发[1997]11号文件规定，农地转为非农建立用地的土地收益，__，原那么用于耕地开发，具体方法国务院另行规定。
A．全部上缴中央
B．全部留给地方
C．上缴中央30%，留给地方70%
D．上缴中央70%，留给地方30%
25、1995年，我国城镇居民家庭人均生活费收入达3893元，扣除物价因素，比1990年增长__%，年平均增长7.7%。
二、多项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分〕
1、选择性货币政策工具包括。
A：优惠利率
B：证券保证金比率
C：消费信用控制
D：贷款额度控制
E：再贴现利率
2、市城内必须控制开发的地域包括__。
A．风景名胜区
B．湿地
C．水源保护区等生态敏感区
D．历史文化保护区
E．特定市场经营场地
3、连续年金是按照__来划分的。
A．年金的支付时间与支付金额是否确定
B．年金的支付期限长短
C．年金的支付周期不同
D．年金开场支付的时间不同
4、从土地管理的角度来看，以下对土地含义理解正确的有。 【2004年考试真题】
A：土地是其各组成要素相互联系、相互依存的有机综合体
B：土地包括人类过去与现在的活动结果
C：土地是地球外表的陆地局部，不包括内陆水域与海洋滩涂
D：土地是地球外表的客体，只包括地表、地面，不包括地上、地下的空间范围
E：土地报酬递减的可能性
5、在综合分析中，常用的统计分析方法有。
A：动态趋势分析法
B：相关分析与回归分析法
C：概率分析法
D：大量观察法
E：敏感性分析法
6、依据?中华人民共与国企业国有资产法?，国有企业改制涉及土地使用权折算为国有资本出资或者股份的，应当以__作为确定出资额或股份数额的依据。
A．资产账面原值
B．评估确认价格
C．资产账面净值
D．拍卖成交价格
7、土地执法监察的方法中，以下不属于超前控制方法具体做法的是。
A：公开用地审批制度
B：各项用地实行顺序排队制度
C：实行定期现场观察制度
D：公开土地监察方法与制度
E：35％～50％
8、本钱推进型通货膨胀理论认为，造成本钱提高的原因有。
A：工资本钱增长
B：材料本钱推进
C：工会组织
D：间接本钱增加
E：直接本钱增加
9、从本质上说，保险表达了一定的__。
A．法律关系
B．权利与义务关系
C．市场关系
D．经济关系
10、一般来说，债券具有的根本特征．【2007年考试真题】
A：归还性
B：高风险性
C：收益性
D：流动性
E：平安性
11、?土地估价师资格考试管理方法?规定，被取消考试资格未满__年的，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效。
A．2
B．3
C．4
D．5
12、以出让方式取得的土地使用权，。
A：必须按出让合同约定的土地用途、开工开发期限开发土地
B：超过出让合同约定的开工开发日期6个月未开工开发的，可以征收土地出让金20％以下的土地闲置费
C：超过出让合同约定的开工开发日期1年未开工开发的，可以征收土地出让金20％以下的土地闲置费
D：满2年未开工开发的，可无偿收回土地使用权
E：满2年未开工开发的，可有偿收回土地使用权
13、?招标拍卖挂牌出让国有建立用地使用权规定?规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门根据__，编制国有建立用地使用权出让年度方案，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。
A．社会经济开展方案
B．产业政策
C．土地利用总体规划，土地利用年度方案
D．城市规划与土地市场状况
E．当地房地产市场报告
14、据统计分析，某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。设A宗地单位地价为2000元/m2，容积率为3.6；B宗地容积率为3.2，那么在其他条件一样的情况下，B宗地单位地价估计应为__元/m2。
A．2200
B．1667
C．1692
D．2364
15、建筑物折旧的影响因素主要有。
A：物理因素
B：环境因素
C：功能因素
D：经济因素
E：土地
16、地价与地租的关系是__。
A．10年的地租相当于地价
B．类似资本与利息的关系
C．地价的上下取决于地租的上下
D．地价是地租的资本化
E．地租收取的多寡主要受制于地价的上下
17、采用平安利率加风险值调整值法求取土地复原率时，平安利率可以采用。【2021年考试真题】
A：同时期一年期国债年利率
B：同时期一年期银行定期存款年利率
C：同时期一年期银行贷款年利率
D：同时期银行活期存款年利率
E：政府统计的经济增长率
18、房地产开发工程财务评价的根本报表是__。
A．损益表
B．生产预算表
C．现金流量表
D．资金来源及运用表
E．资产负债表
19、产权具有的根本特征有__。
A．独立性
B．专裁性
C．固定性
D．排他性
E．可分性
20、生地价格、熟地价格、毛地价格是按__进展分类的。
A．权利类型
B．价格形成方式
C．价格表示方法
D．土地的存在形态
21、经国务院批准占用根本农田的工程，满1年不使用而又可以耕种并收获的，应当。
A：由原耕种集体恢复耕种
B：由原耕种个人恢复耕种
C：由用地单位组织耕种
D：无偿收回土地使用权
E：重新划入根本农田保护区
22、土地市场的微观管理主要包括。
A：对土地市场客体的管理
B：对土地市场主体的资质审查
C：土地市场中介管理
D：土地市场价格管理
E：土地市场交易程序的标准
23、资本市场包括。
A：证券市场
B：股权市场
C：生产要素市场
D：产权交易市场
E：劳动力市场
24、某地方政府欲进展高新产业集中区建立，拟征收40hm2集体建立用地，那么市、县人民政府土地行政主管部门呈报建立工程用地申请材料时，需要拟订__方案。
A．供地
B．补充耕地
C．土地征收
D．农用地转用
E．征地补偿安置
25、按照保险基金的来源不同，可将保险分为等．【2006年考试真题】
A：商业保险
B：政策保险
C：财产保险
D：人身保险
E：信用保险
第 15 页