信义锦绣花园入伙工作方案.doc

信义锦绣花园入伙工作方案
根据信义锦绣花园项目的进展情况，结合信义锦绣花园入伙工作计划表的工作安排，现制定信义锦绣花园入伙工作方案如下：
一、信义锦绣花园管理处入伙装修阶段组织机构及人员到位时间：
1、组织架构（共61人）：
经理1人

维修工4人
客服助理2人人
清洁工
15
人

保安队长1人人
综合管理员2人
维修主管1人人

门岗6人
前台及资料管理
监控中心3人
班长3人
巡逻岗
6人
停车场3人
大堂门童12人

绿化工
2
人

2、人员到位时间及其工作任务：
序号
介入时间
介入人员
主要工作内容
1
入伙前45天
经 理
分房验收、接管验收准备及客户服务中心的筹备工作
维修班长
前期设备设施的了解、分房验收及工程验收
2
入伙前一个月
客服助理
入伙准备及员工培训工作
维修工
设施设备的接管验收工作
保安队长
现场安全管理及保安员培训
3
入伙前15天（管理处人员全部到位）
综合管理员
收费准备工作
保安员
现场的安全管理工作
清洁工
现场清洁工作
绿化工
绿化养护工作（绿化移交后再配置）
二、物业接管现场验收：
分户验收工作现基本完毕，接管验收工作将于入伙前半个月至一个月进行，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面：
1、现场验收

验收项目
验收内容
地建工程
屋面排水坡度
伸缩缝、地面有无渗水
地下室墙面有无渗水
地面有无空鼓及渗水
进出口坡道防滑
前广场及架空层绿化小品
消防门、通道、楼梯
装饰工程
各栋大堂电梯厅
各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花
门和门框及附件
护栏及扶手
灯具及其他小电气设施
外墙面
公共区域设施设备的外装饰
各种标识及区域图示
垃圾中转站、各设备及管理用房、信报箱
供配电系统
正常供配电设备
应急供配电设备
油箱及油库、各配电房的防鼠
各强电检查井内管线及电箱
避雷装置
公共照明、用电器具
给排水系统
各供水、消防水泵及电机房
各水箱
给排水管网、接头及阀门
检查井内管线、水表及阀门
化粪池及室外排污、雨水井
消防栓、消防供水管网、接头、阀门
人防工程及相应供水系统
电梯系统
各电梯运行、梯门、井道、机房及电机
空调系统
空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口
空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机
空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口
通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统
弱电系统
消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等)
楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等)
弱电检查井内管线、接线箱等

2、资料交接

验收项目
交接内容
产权资料
项目批准文件
用地批准文件
建筑开工有关资料
丈量报告
技术资料
竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)
各类公共设备使用说明书及调试报告
地质勘察报告
工程合同及开、竣工报告
工程预决算分项清单
图纸会审记录
工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)
隐蔽工程验收记录
沉降观察记录及沉降观察点布置图
竣工验收证明书
钢材及水泥等主要材料的质量保证书
新材料及构配件的鉴定合格证书
设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书
砂浆及混凝土试块压报告
供水管道的试压报告
机电设备订购合同
设备开箱技术资料
试验记录及系统调试记录
验收资料
工程竣工验收证书
消防工程验收合格证
综合验收合格证书
用电许可证
供用电协议书
用水审批表及供水合同书
电梯使用合格证
电话保养及验收协议

3．其他交接
3.1设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。
3.2具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。
3.3公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井信报箱钥匙等。

4．接管验收注意事项
4.1在接管验收前，客户服务中心将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等)，同时要统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。
4.2接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。
4.3针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可；属于无法返修的项目，报告发展商记录备案。
4.4设施设备试运行
为保证小区启用后设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，客户服务中心的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由客户服务中心工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

三、入伙具体实施：
为了确保信义锦绣花园入伙工作的顺利进行，在正式入伙前进行三次入伙模拟，入伙地点定于信义锦绣花园临时客户服务中心。具体方案如下：
1、模拟入伙时间及人员安排：
定于第一次入伙模拟时间为2007年4月17日（入伙前一个月），第二次入伙模拟时间为2007年4月30日（入伙前半月），第三次入伙模拟时间为2007年5月14日（入伙前三天），参加人员如下：
指 导：黄任超
组 长：石 斌
副组长：黄立新、段加良、徐林海、傅力争、杨 干、王秀芬
组 员：
入伙现场总协调：徐林海
现场咨询组：黄立新、段加良、傅力争
现场布置负责人：徐林海　成员：信义锦绣花园事务助理
资料组负责人：肖家锐　成员：胡 月、刘闽江、秦文生、何 川、吴雪茹、涂家西、信义锦绣花园事务助理
收费组负责人：杨 干　成员：侯 静、汪文娟、晁慧芳、陈 润、彭海波
钥匙组负责人：徐林海　　成员：信义锦绣花园综合管理员
验房组负责人：傅力争　　成员：信义锦绣花园维修工5人及其他小区协助维修人员
秩序组负责人：李怀国、文建勇　　成员：信义锦绣花园保安员
后勤组负责人：黄立新　　成员：陈伟
装修咨询组负责人：傅力争　　成员：信义锦绣花园事务助理一人
2、模拟入伙工作前各小组准备事项：
咨询组负责业主提出的各种问题进行现场解答；
资料组负责入伙现场的资料填写及业主身份的验证，在第一次入伙模拟前要对资料组所有成员进行培训，熟悉如何验证业主身份、填写入伙资料；
现场布置组要提前到入伙现场进行场景布置，准备好公司的宣传版、必备的桌椅、饮水、条幅、入伙流程图、装修流程图、业主接待等。
收费组在第一次模拟前一天要准备好足够的票据，熟悉收费项目及收费依据。
钥匙组要在第二次模拟前准备好钥匙，并进行分类。
验房组要在第一次模拟前对验房人员进行培训，熟悉验房的注意事项。
秩序组要在第一次模拟前对所有保安员进行培训，熟悉小区内的路线，停车管理、安全保卫、消防隐患。
后勤组要在第一次模拟前准备好条幅、桌布、入伙资料、装修资料并加盖公章、水牌、标语。
装修咨询组要熟悉装修流程，准备好装修资料。

四、培训工作：
1、 入伙培训：培训人员包括入伙工作小组的所有成员，培训课目包括小区简介、入伙装修管理、员工行为规范等有关入伙流程方面：
2、 客户服务中心培训：客户服务中心所有人员的培训，包括：相应的法律法规、小区简介、工作职责、入伙装修管理、员工行为规范等，由公司各职能部门负责人担任培训师，在正式入伙前半个月内开始实施；
3、 正式入住后的培训：重点培训员工的礼仪礼貌、工作职责及日常管理所需的只是。由客户服务中心自行组织，人力资源部监督检查。

五、需开发商协助解决的相关事项：
1、 物业管理用房及员工宿舍完善的时间(临时管理用房须于4月15日前完工并交付)；
2、 《入伙通知书》及《入伙须知》等资料的邮寄；
3、 入伙后续办理地点的简单装饰；
4、 楼宇的清洁及交付；
5、 相关导向牌的制作。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　深圳市世房物业管理有限公司
2006年7月14日

6 / 6