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房地产工程本钱管理讲座
1 房地产工程本钱管理观点解析
1.1 不同部门观点的辩论
1.1.1 观点一：合约预算部门是控制工程本钱的核心部门，他们对施工图的工程量进展详细的核算，与承建单位进展商务谈判争取得到最优惠的承包价。
1.1.2 观点二：规划设计部门是控制本钱的核心部门，他们在前期对建筑技术〔包括容积率、使用率等〕、工程技术进展系统的控制，在控制工程本钱方面起到了“四两拨千斤〞的作用。
1.1.3 观点三：现场工程部是工程本钱控制的核心，严把合同关，严格执行设计意图，有效控制设计变更与现场签证，是控制工程本钱的实施部门，作用重大。
1.2 目前流行的观点
1.2.1 工程本钱控制是由设计阶段与工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段〔包括选材用料〕占有70～80％的份量，工程阶段〔包括合约与实施阶段〕30～20％，这是目前比拟流行的观点。是否对呢？
1.2.2 房地产工程规划设计管理与工程本钱的关系
1.2.2.1 规划设计管理控制本钱主要表达在二个方面：
1.2.2.1.1 对国家标准、政策以及当地政府政策的把控，从规划、配套、建筑设计、环境设计与相关政策上，为公司争取利益，节省本钱。
1.2.2.1.2 从技术管理层面，把好规划、设计关，降低工程实际支出本钱。
1.2.2.2 “泛设计〞概念的提出
1.2.2.2.1 传统规划、设计管理的概念。我们常常认为，规划设计管理就是根据地块的规划要点与营销的工程定位报告，给规划建筑设计院下委托或进展设计院选用招标，确定设计院后，要求设计院按照合同要求，进展规划设计、方案设计、扩初设计直至完成施工图设计，施工图设计完成了，规划设计管理工作就剩后期的设计变更管理效劳了。
1.2.2.2.2 “泛设计〞概念。从本钱控制的角度来看，仅仅按传统规划、设计管理的思路就可以有效控制本钱吗？这种传统规划、设计管理的思路，难道可以真的可以起到控制本钱70～80％的作用吗？经历过房地产开发全过程的人都非常清楚，如果规划设计管理仅仅是只目前大陆建筑设计院的工作，那么将规划设计管理可以控制工程本钱的70～80％，我想这个观点就有些牵强。作为房地产公司从事规划设计管理的工程师，除了要完成传统规划、设计管理的工作外，还要向二个方向延伸，一是土地规划、设计性质的整合，二是甲方另行委托的二次设计与选材用料。所以，我提出一个“泛设计〞的概念，我们的规划设计管理工作应该是从土地规划、设计性质的整合一直到甲方的二次委托与选材用料，而不仅仅是指建筑设计院的工作，目前我们大陆建筑设计院对工程本钱的影响达不到70～80％。从土地规划、设计性质的整合上为公司争取利益，其效应往往比技术层面上快得多，这个方面是我们很多房地产公司需要努力的。

1.2.2.3 对国家标准、政策以及当地政府政策的把控，从规划、配套、建筑设计、环境设计与相关政策上，为公司争取利益，节省本钱。
1.2.2.4 从技术管理层面，把好规划、设计关，降低工程实际支出本钱。
1.3 工程本钱控制的投资理念
1.3.1 选用技术方案的标准是什么呢？
◆我们进展工程设计时，首先要明确工程的档次定位，这是超越技术本身的问题。
◆投资决定技术标准。
1.3.2 承建单位的本钱控制与房地产企业的本钱控制的区别 。
1.3.3 房地产企业真正表达水平的、真正具有挑战性的本钱控制，是在一定的合理预算本钱下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同一楼盘各部件的质量档次一致性。
1.4 套用传统定额计价体系的误区
1.4.1 误区之一：费率误区。
1.4.2 误区之二：套用定额计算工程量进展招标控制工程本钱的误区。
1.4.3 误区之三：套用定额价格计算直接费控制工程本钱的误区。
1.5 工程量清单的威力
1.5.1 为什么采用工程量清单可以有效控制本钱呢？为什么事后算帐房地产企业的工程师算不过施工单位的工程师呢？
◆这是信息对称与不对称的问题。
1.5.2 工程量清单的威力
1.5.2.1 工程量清单招标，计价方式简洁，一目了然，便于分析招标商务标，容易比拟投标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有利于工程顺利实施；
1.5.2.2 工程量清单报价，能够比拟准确地反映市场的价格水平，有利于房地产企业依照市场规律控制工程本钱；
1.5.2.3 工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中有效约定，有利于标准现场签证；
1.5.2.4 设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计变更签证效率，便于动态掌握实际工程本钱情况，使动态控制工程本钱成为可能；
1.5.2.5 工程量清单不作调整，结算时只算设计变更引起的工程量增减，有利于提高结算效率。
1.6 工程本钱动态控制的思路
1.6.1 其一，工程本钱控制标准的定位。
1.6.2 其二，各分部工程的本钱测算。
1.6.3 其三，招标控制与签证、设计变更迅速反应。
1.7 坚持工程招标低价中标的原那么
1.7.1 工程招标低价中标的原那么没有错，低价中标的原那么要坚持。
1.7.2 出现争论的问题不在低价中标原那么本身，而在技术原那么上。
1.8 工程招标后是否还需要砍价
1.8.1 工程招标，低价中标，不再砍价 。
1.8.2 工程招标，定标后继续杀价 。
1.8.3 一位知名的房地产专家曾经讲过这样一句话：向承建单位或供给商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本领，砍下来的往往是楼盘的品质。
1.9 99条理由与1条理由
1.9.1 一个不懂造价的工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的工程师。
1.9.2 一个不懂专业或者说不够专业的造价工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的造价工程师。
1.10 工程本钱与财务资金的关系
1.10.1 房地产工程管理是房地产企业公司经营指导下的专业运作。工程本钱管理应该并入财务资金运作一起考虑。
1.10.2 如果有些房地产企业的融资水平较高，可以拿到利息较低的资金，那最好出优惠的付款条件，只要施工单位报价优惠局部比资金财务本钱多，就合算，也就是房地产企业的资金本身也在赚钱。如果房地产企业的融资能力较弱，硬是要借用资金实力强的施工企业的力量，核实给施工企业的利润，就要考虑增加资金本钱局部，增加的额度以社会平均资金本钱为度。
1.11 工程程本钱控制体系中最缺什么？
1.11.1 工程本钱控制体系中最关键的与最难的工作应该是对社会资源的把握。
1.11.2 在我们目前不标准的建筑市场中从事房地产工程管理，工程本钱也好，工程质量也好，最重要与最核心的是对社会资源的把握与配置。
1.11.3 对工程社会资源把握不清楚，源头上都有问题，谈流程管理，谈质量控制，谈本钱控制，都可能是事倍功半的事情。
1.11.4 坐在办公室研究定额是控制不了本钱的。
1.12 房地产工程本钱管理的思路要点
1.12.1 房地产工程管理是房地产企业经营路线指导下的专业运作。工程本钱管理应该并入财务资金运作一起考虑。
1.12.2 房地产企业的工程本钱控制，需要突破传统定额计价方式，实现市场定价，反映市场的工程本钱是科学的本钱。
1.12.3 房地产企业的工程本钱控制，需要突破承建市场的本钱控制观念，建立投资控制的理念。
1.12.4 房地产企业的工程本钱控制，需要建立、完善以工程营销定位与技术管理为依托的本钱控制体系，实现工程本钱的全程控制。
1.12.5 房地产企业的工程本钱控制，要坚持工程招标低价中标的原那么。
1.12.6 对于低价中标后再砍价，不应采用，因为这样会做乱我们自己的工程市场，从长远来看，不管是对标准管理还是控制工程本钱都是不利的。
1.12.7 一个不懂专业或者说不够专业的造价工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的造价工程师。
1.12.8 房地产企业的工程本钱控制体系中最关键的工作是对社会资源的把握。

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第115楼
2 房地产工程本钱管理流程思路
2.1 公司经营层面
2.2 产品定位层面
2.3 规划、设计层面
2.4 工程层面
3 案例：某公司目前工程本钱流程
3.1 房地产工程营销产品定位，确定工程档次。见某庭工程开展报告工程定位局部
3.2 现金流分析，与财务部门一起确定付款条件或合作方式。工程本钱费用方案及现金流分析实例
3.3 规划指标控制：各类规划指标参数控制，比方：容积率、地质条件、退红线、小区市政道路管网等等。
3.4 方案设计阶段：主要是产品参数控制，比方：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。
3.5 扩初设计阶段：
3.5.1 建筑参数控制
3.5.2 构造选型及参数控制，见某工程构造设计技术措施
3.5.3 设备参数控制，见LG-QP-PR009规划设计管理程序文件，某庭扩初设计任务书
3.6 施工图设计阶段：主要设计细部控制，见某庭施工图设计指导书
3.7 选材用料标准确定：见某庭选材用料标准
3.8 编制工程本钱控制指标：见LG-QP-PR005工程本钱控制程序，某庭本钱控制指标
3.9 承建单位考察、工程技术调研，见工程部LG-QR-PR012工程技术管理程序，某庭电梯梯调研报告
3.10 确定工程技术标准，组织招标，技术标准见：某庭铝型材技术标准，某庭铝合金门窗施工技术标准
3.11 技术标分析、商务标分析，见：某庭铝合金门窗技术标分析、某庭铝合金门窗商务标分析、某庭外墙涂料技术标分析
3.12 定标：低价中标确定中标单位，见合约部工程分判流程图
3.13 工程部执行合同，把好现场签证关，见工程部本钱控制流程、甲方认价流程
3.14 工程竣工，进展决算，见预算部结算、保固金支付等等流程
4 具体案例
4.1 如何快速对工程进展盈亏平衡分析？
4.1.1 案例引导：房地产工程具有资金密集、运作周期长、牵扯的部门多等特点，是高风险工程，躲避风险至关重要，所以在决定投资之前，要算清楚帐，最好进展多方案比拟，做到心中有数。
4.1.2 练习目的：学会工程盈亏平衡分析。
4.1.3 操作流程：
◆系统全面地收集有关本钱数据。
◆根据营销定位，确定销售价格。
◆制定运算表格。
4.1.4 案例参考：房地产工程盈亏平衡计算分析表
4.2 如何确定工程选材用料的档次？
4.2.1 案例引导：开发房地产工程，工程本钱当然是大家十分关注的。现在业界流行“规划、设计控制说〞，却少有关注影响工程本钱的最大因素原来是工程的档次定位，确定工程档次才是控制工程本钱的第一步。
4.2.2 练习目的：学习选材用料的方法。
4.2.3 操作流程：
◆根据营销工程定位，考察工程周边竞争楼盘的选材用料档次，将竞争楼盘各分局部项工程的材质、工艺进展描述，并根据市场价格水平，估算其价格档次。
◆根据调查的情况，营销、规划设计、工程部门一起，确定工程每一个分局部项工程的选材用料档次 。
4.2.4 案例参考： 某楼盘工程选材用料标准。
4.3 何如控制门窗工程本钱？
4.3.1 案例引导：建筑门窗是建筑物重要的分部工程，关系到建筑的品质，房地产企业如何有效地控制门窗的质量与本钱呢？请大家探讨选用建筑门窗的思路。
4.3.2 案例参考：选用建筑门窗的步骤。
4.3.3 练习目的：
◆强调工程技术以产品为中心，即以营销为中心的理念。
◆强调房地产工程技术的市场性。
◆强调同一技术原那么下的最低价中标原那么。
◆强调技术与本钱的关系。
4.4 如何制定房地产工程目标本钱？
4.4.1 案例引导：房地产工程本钱管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做〞，而不是“做完后再算〞，要实现这个目标，我们就要对房地产工程本钱目标进展测算，做到花钱明明白白。
4.4.2 练习目的：学习制定工程目标本钱，强化目标本钱的市场性。
4.4.3 操作流程：
◆根据工程的设计特点、选材用料标准、财务利润要求与类似楼盘的本钱经历，测算工程的单方建筑安装本钱 。
◆根据工程特点与公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装本钱分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位本钱，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤。
4.4.4 案例参考： 某楼盘工程目标本钱实例。
4.5 如何分析房地产工程业务现金流？
4.5.1 案例引导：资金是房地产工程运作的生命线，要保证房地产工程开发过程中不出现资金断流、资金利用率最大化，就必须认真分析房地产工程业务现金流。
4.5.2 练习目的：学习分析业务现金流，学会运用资金。
4.5.3 操作流程：
◆将工程、设计、营销本钱数据汇总。
◆根据房地产工程开发进度方案，测算出资金需求方案。
◆根据资金情况，确定付款条件。
4.5.4 案例参考：工程本钱费用方案及现金流分析实例、房地产工程开发方案实例、房地产工程施工控制方案实例
4.6 如何实现房地产工程本钱的动态控制？
4.6.1 案例引导：工程本钱目标有了，但是市场是千变万化的，如何保证我们最终能够守住工程目标本钱呢？ 或者在工程实施过程中，实时掌握工程本钱的控制情况呢？
4.6.2 练习目的：培训工程本钱动态控制思路。
4.6.3 操作流程：
◆根据营销工程定位，制定工程本钱控制目标。
◆推行工程量清单招标，合同中尽可能少留“活口〞。
◆对建筑市场材料价格进展动态掌握，当出现重大波动时，进展定量测算。
◆每定一个工程标，都要与目标本钱进展比照，并分析对总本钱的影响程度。
◆做好现场签证的控制管理，较大设计变更或现场签证及时反应。
◆当出现可能突破目标本钱时，必要时调整选材用料标准。
4.6.4 案例参考：某楼盘本钱动态控制表实例。
4.7 如何把好现场签证关？
4.7.1 案例引导：现场签证关是我们工程本钱控制的一个重要环节。在房地产工程管理中，现场签证失控的情况不在少数，少那么几十万，多那么几百万，如何有效地控制现场签证呢？
4.7.2 练习目的：探讨控制现场签证的方法，培训现场签证技巧。
4.7.3 思路参考：
◆控制现场签证的原那么：防止签证、减少签证、标准签证。
◆密切与营销接触，了解营销意图，及时反应信息，防止营销签证。
◆施工样板先行，防止施工签证 。
◆办理好场地移交，防止责任签证。
◆施工措施事先明确并定价，防止施工措施签证，有效控制措施费。
◆搞清工程范围划分及其搭接关系，防止出现漏项或重叠工程，从源头上防止现场签证。
◆把好设计关，减少现场签证 。
◆建立设计变更审核制度，减少不必要的签证 。
◆设计变更施工确认，防止“变而不做或少做〞 。
◆三方签证，标准签证行为。
◆建立现场签证事先报告制度，甲方确定签证范围与做法后再实施，标准签证流程 。
◆遵行合同，防止索赔。

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