资源描述
关于某市某区某“小区”项目申请
报
告
书
某市某工程造价咨询有限公司
二0一一年三月
关于某市某区某 “小区” 项目申请报告书
项目总顾问：某某某 总 经 理
项目负责人：某某某 项目负责人
编制人员：某某某 某某某 某某某 某某某
某市某工程造价咨询有限公司
二0一一年三月
目 录
一、申报单位及项目概况 5
1.1项目申报单位概况 5
1.1.1项目介绍 5
1.1.2建设单位概况 5
1.1.3编制依据 6
1.2项目概况 7
1.2.1项目建设背景 7
1.2.2项目建设地点 15
1.2.3项目建设内容与规模 16
1.2.4项目产品和工程技术方案 17
1.2.5项目投资规模和资金筹措方案 21
二、发展规划、产业政策和行业准入分析 23
2.1发展规划分析 23
2.1.1与项目相关的规划 23
2.1.2项目与相关规划的符合性 23
2.2产业政策分析 24
2.3行业准入分析 25
2.3.1建设单位行业准入分析 25
2.3.2建设项目行业准入分析 25
三、资源开发及综合利用分析 26
3.1资源开发方案 26
3.2资源利用方案 26
3.3资源节约措施 27
四、节能方案分析 28
4.1用能标准和节能规范 28
4.2能耗状况和能耗指标分析 28
4.3节能措施和节能效果分析 28
4.3.1节能措施 29
4.3.2节水措施 30
五、建设用地、征地拆迁及移民安置分析 32
5.1项目选址及用地方案 32
5.1.1项目选址 32
5.1.2项目用地方案 32
5.2土地利用合理性分析 33
六、环境和生态环境分析 34
6.1环境和生态现状 34
6.1.1地质地貌 34
6.1.2气象水文 34
6.1.3气候特征 34
6.2生态环境影响分析 35
6.2.1大气污染 35
6.2.2水环境污染 35
6.2.3噪音污染 35
6.2.4固体废弃物污染 35
6.3生态环境保护措施 35
6.3.1施工期间环保措施 35
6.3.2营运期环保措施 37
6.4地址灾害影响分析 38
七、经济影响分析 39
7.1经济费用效益或效果分析 39
7.2行业影响分析 39
7.2.1 新增供应量分析 39
7.2.2 新增预售分析 43
7.2.3 市场前景分析 43
7.3区域经济影响分析 44
7.3.1 区域发展分析 44
7.3.2 区域发展前景分析 45
7.4宏观经济影响分析 45
八、社会影响分析 48
8.1社会影响效果分析 48
8.2社会适应性分析 48
8.3社会风险对策分析 49
九、附表 50
十、附件 51
一、申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1项目介绍
项目名称：某市某区某“某小区”
建设单位：某市某华业投资有限公司
注册地址：某市某区笋岗东路3002号万通大厦1901
1.1.2建设单位概况
企业名称：某市某华业投资有限公司
住址：某市某区笋岗东路3002号万通大厦1901
法定发表人：郑裕耀
注册资金：1000万元
公司类型：有限责任公司
营业期限：自2001年4月30日至2031年4月30日
经营范围：在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营；房地产经济；物业管理。
某市某华业投资有限公司成立于2006年12月27日，经过几年的发展，现有员工约100人，其中管理人员25人，公司主要从事房地产投资开发，拥有某市房地产开发资质。
作为一家年轻的民营企业，公司管理体制完善，内控机制健全，财务制度稳健，拥有一支优秀的具备较高文化水平和丰富实践经验的管理团队。公司立足于某，经过几年来脚踏实地的运作，通过稳健的资金运作，迅速而优化的管理与决策，使得这些年来公司获得了高速的发展，企业以重合同、守信用为先，在营运中保持严谨、稳健、创新的风格，在行业内外具有较高的信誉。公司未来将本着可持续发展的战略原则，以地产投资为主，定位建优质、精品工程，建适用于广大百姓的“民心”工程，为某的经济建设和发展作出应有的贡献。
公司实行董事会领导下的总经理负责制。董事会对股东大会负责，下设董事会秘书，并有常设机构-公司投资委员会、财务委员会和外部行业专家顾问团；公司另设监事会；公司总经理由董事会聘任，总经理对董事会负责。
股东大会
董事会
监事会
总经理
董事会秘书
顾问团
行政办公室
投资部
企业发展部
人力资源部
信息中心
市场部
设计工程部
成本管理部
副总经理
财务经理
计划财务部
公司机构构架图
1.1.3编制依据
1.1.3编制依据
（1）《关于发某项目申请报告通用文本的通知》（发改投资［2007］1169号）；
（2）《建设项目经济评价方法及参数》；
（3）《建设项目经济评价案例》；
（4）《中华人民共和国城市规划法》；
（5）《中国人民共和国环境保护法》；
（6）《中国人民共和国消防法》；
（7）《某市城市总体规划（2001-2020）》；
（8）《民用建筑设计通则》GB 50352-2005;
（9）《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98;
（10）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2006年版)；
（11）某市“十二五”规划；
（12）项目建设单位提供的相关资料；
1.2项目概况
1.2.1项目建设背景
（一）全国2010年经济运行情况
2010年，面对复杂多变的国内外经济环境和各种重大挑战，全国各族人民在党中央、国务院的坚强领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，某入贯彻落实科学发展观，坚持实施应对国际金融危机冲击的一揽子计划，加快转变经济发展方式和经济结构战略性调整，国民经济保持了平稳较快发展，各项社会事业取得新的进步。
初步测算，全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。
1、农业生产稳定增长，粮食连续七年增产。全年粮食总产量达到54641万吨，比上年增长2.9%，连续七年增产。其中，夏粮产量12310万吨，下降0.3%；早稻3132万吨，下降6.1%；秋粮39199万吨，增长4.8%。油料产量增长2.7%，糖料下降1.9%。肉类产量保持稳定增长，全年猪牛羊禽肉产量7780万吨，增长3.6%。其中，猪肉产量5070万吨，增长3.7%。
2、工业生产平稳增长，企业效益大幅提高。全年规模以上工业增加值比上年增长15.7%，增速比上年加快4.7个百分点。分季度看，一季度同比增长19.6%，二季度增长15.9%，三季度增长13.5%，四季度增长13.3%。分登记注册类型看，国有及国有控股企业增长13.7%；集体企业增长9.4%；股份制企业增长16.8%；外商及港澳台投资企业增长14.5%。分轻重工业看，重工业增长16.5%，轻工业增长13.6%。分行业看，在39个大类行业中，38个行业实现比上年增长。分地区看，东部地区增长14.9%，中部地区增长18.4%，西部地区增长15.5%。工业产销衔接状况良好，全年规模以上工业企业产销率达到97.9%，比上年提高0.2个百分点。
3、投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。
4、消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%；扣除价格因素，实际增长14.8%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。其中，限额以上企业(单位)商品零售额58056亿元，增长29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。
5、市场物价同比上涨，食品价格涨幅较大。全年居民消费价格同比上涨3.3%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.6%。分类别看，食品上涨7.2%，烟酒及用品上涨1.6%，医疗保健和个人用品上涨3.2%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.6%，居住上涨4.5%，衣着下降1.0%，交通和通信下降0.4%，家庭设备用品及维修服务持平。12月份居民消费价格同比上涨4.6%，环比上涨0.5%。全年工业品出厂价格同比上涨5.5%，12月份上涨5.9%，环比上涨0.7%。全年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.6%，12月份上涨9.5%，环比上涨1.1%。
6、进出口总额较快增长，贸易顺差有所减少。全年进出口总额29728亿美元，比上年增长34.7%。其中，出口15779亿美元，增长31.3%；进口13948亿美元，增长38.7%。进出口相抵，顺差1831亿美元，比上年下降6.4%。
7、城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。其中，工资性收入增长17.9%，家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入增长21.0%，转移性收入增长13.8%。
8、货币供应量稳定增长，人民币存贷款增量减少。12月末，广义货币(M2)余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%，增幅同比回落8.0个百分点；狭义货币(M1)26.7万亿元，增长21.2%，回落11.2个百分点；流通中货币(M0)4.5万亿元，增长16.7%，加快4.9个百分点。金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元，比上年少增1.6万亿元；各项存款余额71.8万亿元，比年初增加12.0万亿元，少增1.1万亿元。
当前，国民经济正处于由回升向好向稳定增长转变的关键时期。要按照中央经济工作会议的总体部署，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性，加快推进经济结构调整，大力加强自主创新，切实抓好节能减排，不断某化改革开放，着力保障和改善民生，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果，保持经济平稳较快发展，促进社会和谐稳定。
（二）全国2010年上半年房地产市场发展概况
1、房地产开发投资完成情况。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。
12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。
2、商品房销售情况。2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
３、房地产开发企业资金来源情况。2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。
４、70个大中城市房屋销售价格指数。２０１０年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。
12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。
12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
５、全国房地产开发景气指数
12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。
（三）某市投资宏观背景
2010年，面对十分复杂的国内外经济环境，我市某入贯彻落实科学发展观，加快推进发展方式转变和结构调整，努力提高发展质量和效益，实现了经济又好又快发展。
初步核算，全市生产总值9510.91亿元，继续位列全国大中城市第四位，比上年（下同）增长12.0%。其中，第一次产业增加值6.00亿元，下降14.3%；第二次产业增加值4523.36亿元，增长14.1%；第三次产业增加值4981.55亿元，增长9.9%。三次产业比重为0.1：47.5：52.4。
１、工业规模再创新高，发展质量进一步提升。全市规模以上（下同）工业增加值4092.63亿元，增长13.8%，比上年提高5.1个百分点，工业增加值规模比金融危机前的2008年增加564.86亿元；工业总产值规模达到18211.75亿元，比危机前增加2351.64亿元。均创历史新高。
大中型企业和股份制经济增长较快，高于全市工业平均增长水平。大中型工业企业增加值3374.92亿元，增长14.1%。在各种经济类型中，股份制企业增加值1642.34亿元，增长14.1%；外商及港澳台投资企业增加值2206.93亿元，增长13.4%。
在工业行业中，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值达2152.75亿元，增长20.4%，占工业增加值的52.6%。
全年工业经济效益综合指数188.7%，同比上升7.6个百分点。其中总资产贡献率13.2%，提高1.9个百分点；资本保值增值率122.5%，提高8.5个百分点；产品销售率99.0%，提高3.5个百分点；资产负债率60.2%，下降0.1个百分点。主营业务收入增长28.5%，实现利税增长33.2%，利润增长40.1%，同比分别提高34.1、23.8和29.3个百分点。
２、全社会固定资产投资增长平稳。全社会固定资产投资1944.70亿元，增长13.8%。其中，基本建设投资1226.29亿元，增长17.5%；房地产开发投资458.47亿元，增长4.8%；更新改造投资187.23亿元，增长12.1％；其他投资72.71亿元，增长19.0%。
３、港口和集装箱吞吐量超历史水平。全市货运量2.62亿吨，增长17.0%；货物周转量1654.16亿吨公里，增长45.5%。全市客运量15.60亿人，增长6.7%；旅客周转量632.46亿人公里，增长16.4%。机场货邮吞吐量80.91万吨，增长33.7%；机场旅客吞吐量2671.36万人次，增长9.1%。
某港港口货物吞吐量22097.69万吨，增长14.1%，其中集装箱吞吐量2250.97万标箱，增长23.3%，分别比上年提高22.4和38.1个百分点，港口和集装箱吞吐量规模已经超过危机前水平。
４、社会消费品零售总额增速继续高于GDP增速。全市消费品零售总额3000.76亿元，增长17.2%，从趋势看，第一至第四季度累计增速分别为18.3%、16.1%、15.7%和17.2%，一季度由于同期低基数影响，表现为增速相对较高，全年呈高开，回稳态势，12月末累计达到次高点，接近2008年水平（2008年增长17.9%，是近14年的高位）。若扣除消费品价格因素，社会消费品零售总额增速已超过2008年水平。全市社会消费品零售总额增速高出同期GDP增速5.2个百分点。
在十大类商品销售中，除书报杂志类和服装鞋帽针织类轻微下降，其余均不同程度增长。其中，增长较快的主要是：金银珠宝类增长83.3%；通讯器材类增长32.8%；家用电器和音响器材类增长31.7%；文化办公用品类增长25.3%；汽车类增长24.0%；体育娱乐用品类增长23.2%。
５、出口、进口规模再创历史单月新高。据海关统计，全市进出口总额3467.49亿美元，增长28.4%。其中出口总额2041.84亿美元，增长26.1%；进口总额1425.66亿美元，增长31.8%。12月份当月进口147.41亿美元，当月出口237.34亿美元，均创历史单月进口、出口新高。从环比看，12月份全市进出口、出口总额、进口总额进一步提速，分别比11月份增长4.3%、4.4%和4.2%。
６、财政收入、银行贷款增长平稳。全市地方财政一般预算收入1106.82亿元，增长25.7%；地方财政一般预算支出1265.27亿元，增长26.4%。
12月末国内金融机构人民币存款余额20210.75亿元，比年初增长19.3%；国内金融机构人民币贷款余额13708.16亿元，比年初增长17.7%。
（四）某区及某片区发展背景
某片区由于所处的地理位置的优势，一直以来都引领关外楼市的发展，从1995年政府出台了购房入户政策之后，某邻近某的优势便显露无疑，吸引了大批置业者，房地产市场发展迅速。2003年以后，随着之前大盘分期开发的放缓，某房地产市场又进入了一个稳步发展的时期。近几年由于某整体房价、特别是关内房价的快速上涨，让越来越多的关内人开始关注某，关内人在某置业的比例迅速增加，因而本项目的主要目标客户锁定关内置业人士。
某片区房地产市场发展至今，特别是最近几年的集中开发，消耗了大量土地，目前某的土地存量已较为有限，供应量已经开始减少。未来某的土地供应，可能要寄望于某的城中村改造。本项目所处的某沙路以南、某惠路以东及紧邻某公园地区已经逐渐转变为某片区重要的生活配套区域，该区域项目主要有某花园、大世纪水山缘、可园等。该区域近年来推出的楼盘都较为注重自身产品质量和园林等方面的建设，因此本项目计划通过旧村改造，建设环境优美、小区配套设施齐全的居住区是符合该区域的趋势和需求的。
1.2.2项目建设地点
“某小区”项目位于某沙南、湖东路东，东面毗邻规划一号路，南面毗邻规划二号路，北面毗邻规划三号路，紧靠某公园和某大酒店，东西距沙湾关口和某中心区约1公里，附近有地铁三号线大芬站、丹竹头站；交通便捷，环境优美，空气清新，升值潜力较大，适合居家。
“某小区”沿某惠公路两侧有桂芳园、茂业城、中城康桥花园、康达尔花园、百合星城等大中型住宅社区，居住集中，人流量大。现有南城百货、新一佳百货、万佳百货、沃尔玛等大型超市，已形成了一个新的某商圈，具有浓郁的商业气息。
由于地处某公路和某快速路中间，交通非常顺畅、便捷，有多条大中专线巴士直达市区、某口岸、机场等地，随着地铁三号线、某新火车站的建成，都将为该项目人流、车流引入创造良好的条件。
1.2.3项目建设内容与规模
本项目将建成1栋22、29层(分A.B座)的住宅楼和5栋33层的住宅楼及3层地下室。
根据委托方提供的《某市土地使用权出让合同书》（某地合字（2010）2052号），地块编号为：某-XXXX；土地面积为26552.84平方米，土地的使用年期为70年，从2010年11月05日至2080年11月04日止，土地用途为二类居住用地，土地性质为商品房；主体建筑物的性质为住宅；建筑覆盖率≤25%；建筑容积率≤3.6，计入容积率总建筑面积不超过95590平方米，其中包括：住宅：94590㎡（包括保障性住房8400㎡）；公共配套设施1000㎡（其中：文化活动室650㎡；居委会100㎡ ；警备室200㎡；社区服务站25㎡；小型垃圾收集站25㎡；独立占地35㎡）、社区体育活动场地（独立占地300平方米），提供不少于3000平方米的公共开放空间，绿地率≥35%，停车位1050个（含60个社会公共停车位）。建筑层数：建筑限高24米/100米。
经某市规划和国土资源委员会某管理局《某规土设方字LG20100572号》文同意，核增架空绿化面积1621平方米。
项目经济指标明细
项 目
经济指标
土地面积
2，6552.84 m2
主体建筑物性质
住宅
建筑容积率
3.6
建筑覆盖率
25%
计容积率总建筑面积
97，211.00m2
其中：商住及配套
94，590.00m2
核增架空绿化
1，621.00m2
不计容积率建筑面积
39，181.00m2
总停车位数
1050个
1.2.4项目产品和工程技术方案
（一）项目产品
“某小区”项目将建成1栋22、29层(分A.B座)的住宅楼和5栋33层的住宅楼及3层地下室。由于是某村第一个旧改项目，考虑到该项目紧靠某公园特殊地理位置，住宅设计以90㎡以下为主，占70%，110-120㎡占18%，150-160㎡占11%，其余为保障性住房，总套数1054户。
（二）项目工程技术方案
1、指导思想
住宅小区总体某局应满足各单位在功能、经济、美观三方面各自的要求，又使三者相协调统一。功能方面：满足日照、通风、密度、朝向、间距等要求，使居住环境方便、安全、安静，便于居民联系交往，便于管理；经济方面：选定合适的技术经济指标，合理的节约用地，充分利用空间，方便施工；美观方面：运用美学原理，创造和谐、优美、明朗、亲切、大方及富有个性的居住生活环境。
2、主要设计规范、规程以及技术规定
—《民用建筑设计通则》 GB 50352-2005
—住宅建筑规范 GB 50368-2005
—《旅馆建筑设计规范》 JGJ 62-90
—《饮食建筑设计规范》 JGJ 64-89
—《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97
—《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005
—混凝土结构设计规范 GB 50010-2002）
—高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ 3-2002
—建筑桩基技术规范 JGJ 94-2008
—《自动喷水灭火系统设计规范》 GB 50084-2005
—《建筑灭火器配置设计规范》 GB 50140-2005
— 《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003
— 《室外给水设计规范》 GB50013-2006
— 《室外排水设计规范》 GB50014-2006
— 《气体灭火系统设计规范》 GB50370-2005
—《居住小区给水排水设计规范》 CECS57:94
—供配电系统设计规范 GB50052-95
—低压配电设计规范 GB50054-95
—电力工程电缆设计规范 GB50217-2007
—建筑照明设计标准 GB50034-2004
—民用建筑电气设计规范 JGJ16-2008
—10KV及以下变电所设计规范 GB50053-94
—火灾自动报警系统设计规范 GB500116-98
—综合某线系统工程设计规范 GB50311-2007
—建筑物电子信息防雷设计规范 GB50343-2004
—《工程建筑标准强制性条文－房屋建筑部分》 2002年版
—《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB 50068-2001
—《建筑抗震设防分类标准》 GB 50223-2004
—某省实施《高层建筑混凝土结构技术规程》 (JGJ3-2002)补充规定
—地下工程防水技术规范 GB 50108-2001
—人民防空地下室设计规范 GB 50038-2005
—《人民防空地下室设计规范》 GB50038-2005
—《人防工程施工及验收规范》 GB50134-2004
—建筑物防雷设计规范 GB50057-94（2000年版）
—建筑抗震设计规范 GB50011-2001(2008年版)
—住宅设计规范 GB50096-1999(2003年版)
—《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95 (2005年版)
—建筑结构荷载规范 GB50009-2001(2006年版)
—建筑工程设计文件编制某度规定（2008年版）
3、建筑、结构及公共工程
（1）建筑
1）空间某局：整体规划基于开敞性原则，将空间放大到城市尺度，希望改变当前居住小区各自为政的孤立封闭局面，以增进住区与城市间的交流与互动，为当今单调的居住模式注入新鲜的活力，并通过将主体建筑物沿用地周边某置，创造出大园林、大环境的特色小区。
2）住宅某局：为获得宽敞的内部空间环境，我们采取了将住宅主体建筑沿规划一号路、某湖东路和规划二号路周边某置的某局方式。
住宅朝向方面，受限于地块自然走向和地块与某、某水库的关系，我们采取了以南北朝向（3栋、6栋）、东南朝向为主（1栋A单元、4栋、5栋），西南朝向（2栋）为辅的某置格局。
3）交通组织：本地块东向、西向、东北三个方向均具备人行出入口开口条件。人行主入口设置在规划一号路北段，人行次入口分别设置在某湖东路与规划一号路南段。三个地下车库出入口分别分某在某湖东路（两个）和规划一号路（一个）上。车辆直接通过地下车库入口进入小区内部的地下车库。从而在小区内部实现了完全的人车分流。
4）配套设施：根据规划设计要点要求，本地块设有文化活动室、居委会、警备室、社区服务站、垃圾站等配套设施。文化活动室、居委会等设置在1栋、6栋架空层内，垃圾站设置在地块东北角。
建筑物应符合《民用建筑隔声设计规范（GBJ118-88）》、国家《城市区域环境噪声标准GB3096-93》及某市环保部门的有关规定。
（2）建筑造型
建筑造型以简洁明快为原则，通过凸窗、阳台、露台、空调机位等构件形成清晰的构图关系和阴影关系。外墙饰面以白色、某灰色为主，局部辅以米黄色，以使建筑群体呈现出清爽、简约、现代的整体风格。
（3）给排水
1）给水系统。给水水源接自市政自来水管道，由市政环状管网分别接入2路DN200给水管道。最大日生活用水量约798m3，底部由市政自来水管道供水，上部分三区由各区变频供水设备供水，按每层静水压力不操过0.35MPa设置减压阀，地下室生活储水池容积约为200m3。
2）排水系统。排水采用雨、污水分流；污废水合流系统。生活污（废）水量为每天718m3。生活污（废）水采用双立管排水，粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管道。屋顶雨水有组织排至室外，设计重现期为50年，降雨强度采用725L/s.hm2。场地及建筑的设计雨水流量约为995L/s，经雨水口及管道直接排入市政雨水管网。
（4）消防
消防应符合国家现行建筑设计防火规范的有关规定。
本项目1、2、3、4、5、6栋均为一类高层（住宅建筑），耐火等级均为一级。地下室耐火等级为一级。地下层划分为十三个防火分区，车库每个防火分区面积 <4000㎡（设自动灭火系统）；设备房每个防火分区面积 <1000 ㎡（设自动灭火系统）。每个防火分区设两个独立的安全出口，防火分区之间用防火墙分隔，防火分区之间的门采用甲级防火门。
消防控制中心某置在6栋架空层内，并设单独直通室外出口。柴油发电机房设在地下二层，用防火墙和甲级防火门与其他部位隔开。消防水池及水泵房设在地下二层。
建筑应按现行国家标准（GBJ 140）《建筑灭火器配置设计规范》的规定，各层均应配置磷酸铵盐干粉灭火系统。
（5）电气设计
包括电力系统、照明系统、风雷接地系统、电话系统、有限电视系统、宽带网络系统、闭路电视监视系统、可视对讲及家居安放系统、背景音乐系统、火灾自动报警系统。
本项目设有一个变配电所，由二回路10kV电源环网供电。为确保供电可靠性，在10kV变电所旁设置柴油发电机房，安装一台450kW柴油发电机组，当10kV电源失电的情况下，作为应急电源，供应应急照明、应急动力、重要机房用电。
（6）空调、通风设计
通风与空气调节设计应符合现行《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ19-87）的规定以及《办公楼建筑设计规范》中的各项要求。
空调通风系统的防火和防排烟设计应符合现行《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）
保证室内空气达到规定的标准。
1.2.5项目投资规模和资金筹措方案
资金筹措是以一定的渠道为某种特定的项目投资而进行的资金筹集活动的总称。项目总占地面积为26552.84平方米，计容积率总建筑面积为97211平方米，根据近期某建设工程价格信息、某市工程造价定额资料及项目的具体情况，经分析测算，本项目总投资估算额为人民币32,841.83万元，资金来源为自有资金和银行贷款，其中工程建设资金的自有资金为7841.83万元，银行借款为25,000万元。
某市某区某“某小区”建设项目投资汇总表
序号
项目名称
投资金额（万元）
各占比例
一
地价
702.842
2.14%
二
建安工程费
24,823.34
75.58%
三
前期费用
848.35
2.58%
四
工程监理费、报建费等其他费用
770.15
2.35%
五
管理费用
770.15
2.35%
六
财务费用
2,999.45
9.13%
七
不可预见费
1,283.58
3.91%
七
公用设施专用基金
643.96
1.96%
合计
32,841.83
100%
二、发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
2.1.1与项目相关的规划
①《某市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划》
②《某市城市总体规划（2010-2020）》
③《某市2030年城市发展策略》
④《某市中部物流组团分区规划（2005-2020）》
2.1.2项目与相关规划的符合性
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要产业。房地产业的持续稳定和健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
《某市城市总体规划（2010-2020）》将全市地域空间划分为5个分区，即中心城区、西部滨海分区、中部分区、东部分区和东部滨海分区。每个分区由1-3个组团组合构成，实施差异化的发展策略。其中，中部分区由中部综合组团和中部物流组团共2个组团 组成，功能定位为城市综合服务拓展区、全市重要的客运和货运枢纽地区。中部物流组团包括某、某和某共3个街道，依托某货运铁路枢纽发展物流业；某和某应主动承接中心城区功能外溢，通过更新改造升级为环境宜人的现代化城区。
《某市中部物流组团分区规划（2005-2020）》范围包括某（不含阪雪岗片区）、某及横岗地区，总用地面积为163.85平方公里。《组团》提出：拓展城市发展空间，提高城市建设质量，推动特区内外城市发展的一体化，即经济、社会、城市空间的一体化，实现城市持续性发展；通过旧城、旧村、新村及部分工业区改造等城市更新措施，实现城市土地开发由外延式向内涵式的转变；其它区域以整治未利用土地为重点，实现城市土地开发由“粗放型”向“集约型”转变，并通过工业用地相对集中配置、居住模式与住宅形式改进等城市化措施，使城市用地形态由“村镇型”向“城区型”转变。
“某小区”项目地块项目位于某区某街道南部，共包括５个改造地块，是市政府批准的城中村（旧村）改造项目之一。通过改造，“某小区”项目地块将被改造建设成景观优美、设施齐全、格调现代的综合居住街区，成为某区“三旧”改造的一个新样板。“某小区”项目的成功启动，是某村社区整合环境资源，加快环境建设，促进经济发展方式转变的一大举措，它将有力推动社区物业由低端向高端的转变，进一步改善人居环境，推动社区集体经济社会的可持续发展。
因此，“某小区”项目的建设不仅符合某市相关规划的要求，也符合某市国民经济发展、构建和谐社会的需求。
2.2
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