东华广场公寓部分产品设计报告全终稿.doc

3、项目产品设计建议
一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在北京房地产市场竞争异常激烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。这已经成为竞争中关键的一环。本建议从规划、户型、景观、建筑外观、配套设施、物业管理、智能化、车位配置等几方面对产品设计进行详细阐述。
3.1本项目产品定位
个性化、新现代主义、
商住公寓、酒店式公寓分区一体化高档物业
产品定位支撑点
个性化：当今时代，是个性大突破与大发展的时代，本项目客群定位的认识更加如此,顺应他们的观念与潮流才能使他们认同本项目。
新现代主义：本项目地处东直门地区，将会形成国门商务区，在此来往的多是受过高等教育，品味卓越的人群，本项目产品方面站在时代的前沿才能吸引目标客户的注意。这里的新现代主义涵盖了三个方面：一方面，在建筑外立面采用具有超级现代感的新现代主义风格；另一方面建议本项目园林设计风格采用极具现代感的新技术现代园林；第三方面，智能化采用时代尖端产品，用以强调本项目超前的时代感。
商住公寓、酒店式公寓分区一体化：本项目集商务公寓与酒店式居住公寓功能为一体，为实现功能划分的清晰与管理上的顺畅提供条件，商务公寓与酒店式公寓楼座入口分开，实现商、住分区。
高档物业：本项目定位在高档公寓，集中在于产品各方面品质卓越，本项目从规划、建筑、园林、配套设施、物业服务等均需要细致研究与探讨，作出精品，从而成为本地区的一大亮点。
3.2总体规划设计建议
规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。
3.2.1建议依据
3.2.1.1本项目的市场定位
本项目定位为：“东直门六维交通枢纽核心区商·住分离升级版+国际商旅酒店模式、灵活型高档公寓”，综合性、精致到位是要着重考虑的因素。
3.2.1.2本项目的目标客户群
本项目的目标客户群为：酒店式公寓以投资者为主、自住者为辅，商住公寓以自用者为主、投资者为辅。
看好房地产投资的国内、国外人士；他们购房经验丰富，看重项目的综合品质，及未来的出租率和收益率，对项目本身比较挑剔。
3.2.1.3规划设计未来空间发展模式
住宅规划设计以往是以平面模式为主的，而未来空间发展模式更加倾向于向空间渗透的模式。
未来空间渗透
半公共空间
通过绿化和开放空间，作为业主接触大自然的场所，并可改变居住小气候。
纯静空间
保证安静、安全、安逸。
步行空间
步行空间的景观布置和休息场地的设计是精华所在。
平台分流
在平台的两边设计绿地，使人流汇集在中间，避免对一层的视线干扰，再者，采取人车分流，保证人行的安全。
架空空间
是景观的重要组成部分，可获得在室外不同的感觉。
本项目更适于半公共空间的营造，建议开发商在此方面加以重视。
3.2.2建议内容
3.2.2.1总体规划思路
本项目根据自身市场定位、客群定位及产品定位，建设
商务、生活兼顾；
根据商住公寓、酒店式公寓特点布局；
结合综合项目的配套优势的高档物业。
为客户提供快捷、舒适、高品质的生活、工作环境。
3.2.2.2规划平面布局建议

A、总体规划布局建议

B、交通方式
采用人车分流方式，从而为业主提供安全、宁静的居住环境。机动车通过出入口进入地下车库，住户可通过电梯直接回到家中，人流从人行入口进入社区，可步行穿行庭院内部回到家中或办公室。
3.3建筑风格
3.3.1建筑风格的未来走势
3.3.1.1个性化时代来临
现代生活丰富多彩，现代风格推崇个人主义，突出人的个性张扬。人在对住宅的需求上，同样要求有更多内涵丰富、形式多样的楼盘供现代人选择，这其中尤其对楼盘外立面的新颖创新上有关更强烈的要求，鲜明突出的楼盘至今还留给人们深刻的印象。建筑风格应体现出建筑的品味和质感，社区的外在形象一定要能体现目标客群内在身份的需求，建筑外立面和建筑风格能满足目标顾客的个性心理和社会心理需求，楼盘能使目标客户从项目上找到归属感、自豪感和荣誉感，这个楼盘就成了人格化的建筑物，就有了极强的生命力和号召力。
3.3.1.2设计理念更加理性成熟
开发商所希望的种种风格，亦不过是取代一些专业人士难以名状的建筑形式，这终究是为了美的愉悦，所以设计师有义务主动引导社会的审美，走出“某某风格”的误区，用本质的创造去代替风格的模仿。
3.3.1.3建筑风格多样化
随着经济的发展、建筑科技的进步以及消费需求的多元化，住宅风格也会日益多样化。
3.3.1.4建筑风格景致化
随着消费品位的提高，建筑风格将更为完美、精致、那种粗制滥造、各不符实的风格将无市场。
3.3.2本项目建筑风格建议
综上所述，敝司建议本项目采用：
简洁明快，独具特色、超时代
新现代主义建筑风格

建筑风格与整体区域的建筑风格相配合，展示新世纪东直门地区的新地标项目。

新现代主义风格建筑外立面

3.3.3建筑风格的表达
3.3.3.1建筑风格表达的四大法则
实现
对称和均衡
结合材料质感
与色彩配置

风格

确定尺度、
比例和模数
设置虚实对比
和节奏感

3.3.3.2建筑风格表达的要素
A、立面
建筑的立面包括墙体、梁柱、墙墩等结构构件，也包括门窗、阳台、外廊和内部使用空间等连通部件，以及台基、线脚、檐口等辅助部件。
本项目建议外立面以全落地阳台、外飘窗、角窗及线角的设计，产生丰富的立体感，营造高雅、时尚及个性的居住气氛。
B、材质
在北京地区，因为天气及大气环境的状况，空中的灰尘较多，在北京地区进行室外墙面装饰，容易因此变的污浊。建筑外观材质可选用铝合金型材与双层真空玻璃相结合，使之具有较强的视觉冲击力。并可以达到整洁的效果，并能保持持久。展现楼宇的现代感。
C、色彩
色彩与整个社区的色调相协调，建议采用白色、银灰、灰蓝、蓝银、淡绿等色调，局部楼体线条可采用主色调的复合色，以衬托其楼体线条。
D、单元入口
采用简洁明快的现代感造型，展示物业的高档定位。
3.3.4建筑风格实现更好价值的方法
A、发展商自身建筑审美能力的提高，建议聘请国际国际知名设计所及设计师。
B、对住宅设计的重视程度要提高，在费用、时间等方面上给予设计人员更多的空间。
C、详细进行项目策划，给予设计人员更多的指引。
3.4园林景观建议
根据本项目的自身特点，制定合理的景观设计方案，却是我们需要深入讨论的。本部分建议从景观的价值、主题风格到特色卖点进行一一阐述。
3.4.1园林景观的主题风格建议
3.4.1.1主题风格建议内容
本项目公寓部分所围合成的园林面积大约7000平米，不是很大，敝司考虑与建筑群整体风格相结合，建议园林景观的主题风格定位建议为：
自由、个性化、高科技现代园林
3.4.1.2支撑点
自由、个性化：现代人的思想观念里越来越追求彰显个性，追求自由，本项目带给客户的既是满足他们这样的心理需求，给他们施展的机会和场所。
高科技现代园林：整个东环广场建筑群以现代感为主调，在公寓园林设计中，敝司建议配合整体建筑群的现代感的方向，采用高科技现代园林，即采用新材料和新工作方法去设计的一种园林。它不仅是一个单一的园林风格，还含概了一些新观念，反映了当代设计领域的多样化发展特点。其中包括独具创造性的再循环技术及复杂的高科技，它提供的是一种更为开阔的视野，更加反映现代生活方式。

高科技现代园林

3.4.1.3具体风格营造
高科技园林以塑料、金属、玻璃、合成材料，采用现代技术诸如再循环技术等，在材料和方法应用上摒弃了以往园林的常规，是一种令人激动的、充满活力的新方法。简洁、明快、有活力、现代感十足，具有强烈的时代感的视觉冲击力，高科技园林风格较为硬朗，所用的材料的反光度也都很强，其特点就是高科技材料与植物之间对比鲜明的并列。这些新材料是植物的一个有机补充，例如：镜子般的表面能给色彩和图案添加一种特殊的效果。这种风格充分显示高科技技术在现代生活中的地位及产生的影响。

玻璃砖、织物及木材完美结合的园林景观
金属与玻璃的完美造型的园林景观

金属与花的结合产生意想不到的现代园林效果

3.4.2绿化设计建议
3.4.2.1绿化环境设计
扩展“绿化环境”设计的内涵，集中公共绿地不仅供观赏、游戏、而且利用中心设置的水景周围吸引了业主停留交往。在绿色生态社区的绿化环境设计中不容忽视的工作是依据各种植物的隔声、减噪作用及生态效应（主要针对吸收CO2释放O2、抗SO2、杀菌、滞尘、吸热及增湿等作用）选择树种并确定数量、搭配和布置。绿化设计包括树木的造型、草地的选种和布置、花卉的选种和布置，争取做到社区内四季常青、三季有花草，即使在冬季落叶树也要有优美的树型，同时要保证树在生长过程中便于管理，并具有良好的观赏性。
3.4.2.2树种建议
建议以北方本地的常见易活树种为主，用整体的表现手法，通过设施及硬质铺装表现园林的风格。这样，不但能保证树木的成活率，并且减少成本的投入。
3.4.3境设施设计建议
3.4.3.1环境设施设计概述
外部环境的体现是多方面的，其中，室外硬质景观设计也是一个不可疏忽的重要组成部分。
环境设施景观，是相对于由植物形成的软质景观而言的，它包括除绿化和建筑物本身以外的一切有形物体，路面铺砌、建筑小品等。
分类
内容
建筑小品及设施
园林设计
漏窗、门窗洞、围墙、绿景、水景、日晷、牌坊、碑、匾额、小桥、丁步、铺地、亭、廊、榭、石灯、叠石
建筑附属设施
通廊、门廊、院门、围墙、室外坡道、踏步、栏杆、护栏
景观设施
雕塑、照明（街灯、装饰照明）、喷泉、瀑布、水池、花坛、绿景、地面铺装
3.4.3.2各种环境设施建议
A、主入口

现代风格的社区入口可树立社区整体形象，增加社区凝聚力，给客户一个良好的印象。

别致的大门显示社区的风格

B、中心水景

主题叠泉瀑布，展现物业整体对外形象，体现居住区崇尚人文文化、富有现代、个性化的风格定位。同时将简洁的水池及具有超级现代感的小品造型合为一体，以水为主要手段，满足人的亲水心理，水声淙淙，使寂静地庭院增添了自然的活力。

现代风格喷泉水景

C、道路

人行的道路可采用具有现代感的材质如：瓷砖、玻璃砖等，进行地面铺装，要力图时尚感和个性化。

玻璃砖铺地

D、园林小品

建议在社区内适当点缀各种园林小品，以充分渲染项目定位。作为社区环境要素的亭、廊、花池、坐椅、灯柱、雕塑等建筑小品，不但应具有非常强烈的现代感，也应具有近人的尺度和恰当的功能，让人能够贴近它们，使用它们，参与其中享受无究的乐趣。在风格上，建议与整个园林的风格相一致，充分显示现代感。

张拉膜与水景 组合的景观

金属与张拉膜组合的现代凉棚

国际象棋小品

E、特色设施
屋顶露天花园：建议在东西向商住楼顶建设屋顶花园，商住用户可在天气好的时候登上屋顶享受美好的景观绿化，充分体现项目的人性化。并可方便其他较高楼层的客户观景。

屋顶花园

F、灯饰
夜景是展示项目的绝好机会，建议精心设计夜景，包括园林照明与楼宇照明。
Ø具有品位能画龙点睛的灯饰
Ø用来点缀草地的草皮灯
Ø造景射灯

夜景效果

灯饰

G、音乐
并可配置社区广播系统，用背景音乐营造高雅、轻灵的氛围，提高社区的档次，并建议音箱设备被巧妙的装饰之后，设置在园区内。
3.4.4发挥景观的促销作用
以深圳、北京等地为代表，邀请国际名师已成为一股热潮。本项目园林面积不大，但同样可以体现社区的品位。建议本项目园林设计邀请国际知名设计师进行设计，建设小巧景致的景观园林，形成本项目的一个卖点。
3.5户型设计建议
户型是房地产项目产品体现人性化的最重要载体之一，也是一个住宅项目成为精品的关键性因素。因此，一个房地产项目的成功与否，户型设计是极其重要的。敝司基于对本案所处区域的市场调查、目标客群消费心理分析及房地产市场户型设计的发展趋势的分析，提出针对本项目的户型设计建议。
3.5.1商住公寓户型设计建议
3.5.1.1建议依据
A.区域市场商住样本项目调查及分析

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表1：区域市场商住样本项目户型情况调查表
物业名称
一居
二居
三居
四居及以上
非平层
面积(平方米)
比例
面积(平方米)
比例
面积(平方米)
比例
面积(平方米)
比例
面积(平方米)
比例
阳光都市（一期）
65.8－108
40%
100.6－171.4
15%
167-198.3
25%
259.2－240.2
5%
160.5-491
15%
凤凰城（一期）
74
10%
104.21－144.4
20%
145.78－193.04
50%
—
—
129.39-174．89
20%
华普花园
—
—
145.83－169.62
33%
177.63－199.94
33%
205.1
16%
274.94－425.77
19%
国展家园
90.4
10%
135－152
30%
198－226.13
30%
230.8
25%
276－353
5%
瑞城中心
—
—
—
—
249.71－276.33
95%
—
—
554.77－890.12
5%
世纪财星
—
—
—
—
—
—
—
—
148.56－186.2
100%
华世隆国际公寓
—
—
140－210
80%
238
20%
—
—
—
—
雍景台国际公寓
—
—
188.4
11%
187.7－273.5
11%
238.8－362.4
72%
496
6%
国际港
66－79.66
10%
87－121
30%
127.82－135
35%
167－187
20%
204－256
5%
蓝筹铭座
46－56
10%
92－103
10%
145－180
40%
200
10%
220－300
30%
东方银座
57.6－90.4
50%
109.8－149
30%
139.2－169
20%
—
—
—
—
旺座中心
100－110
33%
156－187
33%
250－280
33%
—
—
—
—
鹏丽国际公寓
102.5－115.6
25%
166.7－202.5
25%
201.1－240.7
40%
—
—
391.2－457.7
10%
东方瑞景
84
40%
133－156
30%
213
25%
—
—
300
5%

表2：区域市场商住样本项目各户型平均面积及比例统计表
户型
一居
二居
三居
四居及以上
非平层
平均面积（平方米）
83
146
202
228
340
面积范围（平方米）
76-90
130-163
188-217
215--241
287-394
平均比例
18%
21%
41%
9%
11%

分析：从上述表1和表2的统计结果发现，区域市场商住项目在户型面积上要大于纯居住项目，但超出并不是很多，这主要是由于商住办公对于面积的需求较大，而本区域市场中又没有象住邦2000那样的纯办公的商住项目，多数商住项目只是在居住的基础上允许商住，所以在户型上呈现出的特点依然是居住公寓的户型特点，只是在面积上稍大而已；在户型比例方面，商住项目主力户型为三居，所占比例为40%略强，其次为二居，一居和四居所占比例较小；复式和跃层的分层结构使办公空间布局相对困难，利用率降低，并且在实际使用中不便于同事间的相互沟通，商住客户也不愿选此类户型，因此，几乎所有项目的复式和跃层所面对的销售压力都是最大的。
B.市场定位
通过敝司对该区位周边环境、项目自身条件的深入研究和分析、与竞争对手的比较以及对特定消费层消费心理的把握。并基于对宏观经济环境和国家政策的充分理解，结合本项目的实际情况将本项目市场定位于“东直门六维交通枢纽核心区的商·住分离升级版+国际商旅酒店模式、灵活型高档公寓”。本案商住公寓部分的户型应围绕此市场定位进行设计，其户型结构和布局要符合商住的特点。
C.客群定位
根据前述对本案市场调研相关数据的统计和对本案高档公寓部分的客群定位及分析，得出购买该区域商住类物业的主要目标客群是各类中小型企业；同时，还包括一部分投资者，但比例较小。因此，敝司认为本案商住公寓部分应本着这类目标客群的实际需求进行户型设计。
D.户型需求分析
价格因素
市场需求
客户需求
户型需求

价格因素：市场上之所以会出现商住类产品，是因为市场中总有这样的资金和规模有限而又注重办公成本的成长型中小企业，写字楼并不完全适合它们。在很多情况下，价格往往会超越其它因素而成为它们购买行为的决定性因素；同时，价格也直接关系到开发企业的经济效益。
客户需求：敝司对本案所处区域市场部分商住样本项目的客群情况统计见表3。
表3：部分商住样本项目客群情况统计表
物业名称
客群特征分析
阳光都市（一期）
自住：20%；投资20%；商住60%
客户来源：聚龙花园、华普花园、使馆新城（海晟名苑）的截流；东四十条附近高收入人群（相当多）；港澳台及国外人员（近期增加）。
客户类型：杂，包括投资者（老面孔）、自住者（文化、影视圈）、演艺界等，客户类型较为复杂。
凤凰城（一期）
投资客户较多
国展家园
材料供应商、国内企业老板、演艺界人士、外国人（美国、法国）、华侨等
瑞城中心
华侨、老板、少量外国人等
世纪财星
中小型公司
华世隆国际公寓
中小型公司
蓝筹铭座
商住楼客群为小型公司
东方银座
客户以投资为主
旺座中心
投资客户、出租、国贸以及嘉里中心现有的住客
东方瑞景
投资客户及讲究居住品质的高收入人士

由表3中可以看出，商住样本项目的客群中有较大比例的投资客户和中小型公司，主要原因在于该区域位于城区繁华地段，区内配套设施齐备，商住氛围十分浓厚，不论是商住项目还是居住项目，其升值前景十分看好。
市场需求：由于当前许多区域写字楼的供给结构存在一定的缺陷，无法全面满足各档次规模的企业的需要。因此，商住产品应运而生，成为写字楼尤其是乙级写字楼的替代品。
与写字楼相比，商住项目具备以下几种特点：
1）销售价格低，可以按照住宅办理按揭，能获得更高的货款成数和更长的年限；
2）付款方式灵活，客户资金压力小，且月供较写字楼的租金要低得多；
3）位置比同等价位的写字楼优越；
因此，对规模和资金有限而又注重办公成本和形象的成长型中小企业有很大的吸引力，对投资客的吸引也很大。
3.5.1.2户型总体规划建议
敝司认为本案应立足项目本身，并结合本案所处区域市场特点及未来商住公寓的发展方向，进行合理的户型规划设计。由于本案高档公寓部分都存在光线遮挡的问题，而商住客户对采光、朝向的要求敏感度低一些，故此，建议将高档公寓部分东西向的四栋楼座和地块最北边南北向的两栋楼座定位于本案的高档商住公寓，这样可有效地回避了光线遮挡和朝向不好对后期销售所带来的困难。
本案商住公寓户型总体规划建议为：
东西向楼座全部为三居；
南北向楼座以二居为主，一居为辅；
合理适中的户型面积；
可组合、可拆分的灵活的户型设计
户型总体规划的诠释：
东西向楼座全部为三居、南北向楼座以二居为主，一居为辅：商住产品有可能只是过渡型的产品，是因为政府法规的不完善而在市场上造成的一种不平等的竞争态势。商住最大的危机不是市场，而在于政府的法规变化。敝司认为本案在两年后才能建成，届时北京，尤其是本案所处东直门地区的商住市场情况将可能发生很大变化。建议将东西向的楼座全部设计为三居的商住户型，以迎合目前市场的需求，并建议较早的投入市场；将南北向的楼座设计成二居为主、一居为辅的可灵活拆分的户型，可稍晚于东西向的商住公寓投放市场，贵方可依据当时的市场状况，灵活地调整户型，适应市场的变化。
合理适中的户型面积：本案商住户型的功能不仅要满足居住的要求，更重要的是要满足现代商住办公的需要，因此在进行户型面积的设计时，要重点考虑区域市场商住办公的实际需求，进行合理的户型面积选择，既不要偏大超过目标客群的购买力，又不要过小，影响商住办公的舒适性。
可组合、可拆分的灵活的户型设计：可组合、可拆分的灵活的户型设计，不仅可以为商住办公提供更大的选择空间，而且可以在一定程度上避免商住市场的风险。将南北向楼座的商住公寓户型设计成可组合、可灵活拆分的小户型，根据当时的市场情况，可采用“1+2”或“1+1”的组合方式，即：一个一居和一个二居合成一个“三居”或两个一居合成一个“二居”的组合方式，以迎合市场的需要。
3.5.1.3户型构成及配比建议

户型的构成比例比较复杂，与诸多因素有关。如下图：
目标客户群

需求层次
市场需求

规划设计
户型构成

需求变化

平面布局

容积率

A.建议依据
以目标客户群细分来确定具体的户型构成比例
本项目的目标客户群多为各类中小型企业，这类企业多为成长型企业，规模和资金实力有限，因此，没有足够的资金或不需要去购买或租用写字楼，而商住公寓恰恰迎合了他们的实际需求。
B.建议内容
针对本案自身特点及所处区域市场特征，将本案产品定位为商、住分区一体化的高档精品公寓。敝司建议本案高档公寓部分东西向四栋楼座的户型构成全部为三居；最北边南北向两栋楼座的户型构成以二居为主，一居为辅，其中二居占65%，一居占35%。
3.5.1.4户型面积大小建议
A.建议依据
区域市场商住户型面积需求分析
依据前述市场调研结果及对目标客群的需求分析得出，区域市场商住项目在户型面积上要大于纯居住项目，但超出并不是很多，这主要是由于商住办公对于面积的需求较大。
B.建议内容
建议本案商住公寓户型面积大小为：
三居：140平米--180平米
二居：90平米--120平米
一居：60平米--70平米
3.5.1.5户型结构布局设计建议
合理的户型结构布局可以为客户提供舒适、方便、灵活的办公空间。针对本案的商住公寓户型结构布局，敝司提出以下几点建议，供贵方参考：
1）进门即玄关或门厅，不留走道等浪费面积；
2）建议采用大客厅、小房间的结构布局；
3）客厅、餐厅方正实用、无凸显的柱体、缺角或变形；
4）建议客厅、餐厅联合设置，以增加有效使用面积， 便于办公空间的布置；
5）将厨房、卫生间等集中布置，与客厅、卧室等分开，避免日常生活等操作对办公的影响；
6）厨房、卫生间等服务用房属于商住公寓的辅助用房，因此，面积适当小一些；
7）建议将厨房、卫生间等服务用房的各种管道集中设置，最好设在边角处，并做隐蔽处理，以便于灵活布置商住办公空间；
8）考虑到商住公寓的卧室一般用来做经理室、财务室等功能，建议面积可以适当偏小，但客厅面积要做大；
9）设置一个观景阳台，面积适当小一些；
10）各房间均预留足够的电话端口和网络端口，以满足现代商住办公的需要。
3.5.1.6户型结构面积设计建议
敝司建议本案商住公寓户型采用大开间设计，灵活布局。具体的户型结构面积见表4。

表4：商住公寓户型结构面积建议表
户型
一居（南北向）
二居（南北向）
三居（东西向）
一室一厅
一卫一厨
二室二厅
一卫一橱
二室二厅
一卫一橱
三室二厅
二卫一厨
三室二厅
二卫一厨
销售面积
60-70
90-105
105-120
140-160
160-180
起居室
32
44
50
60
68
餐厅
主卧室
12
15
18
18
20
次卧室
—
10
12
15
18
次卧室
—
—
—
10
12
厨房
4
5
6
6
8
主卫生间
4
4
4
5
5
次卫生间
—
—
—
4
4
观景阳台
—
2
2
2
2
总使用面积
52
80
92
120
137

3.5.1.7户型特色卖点建议
自由分割户型----实现兼顾“商”与“住”的双重功能
随着住房制度的改革，人们对户型品质要求越来越高，个性化需求已经成为众多购房者的首选要求，人们迫切需要多样化的平面布置。自由分割户型是应用无粘结预应力楼板，创造大空间灵活分隔的剪力墙结构的典型户型，从而实现了平面布置的多样化。采用预应力板不仅可以增加高层建筑整体刚度，使整体结构布局合理，而且除去了传统结构不必要和多余的梁、柱，加大了建筑有效利用面积（约增加使用面积3%），改善了房间内部使用条件，有利于建筑施工和增强建筑装饰艺术效果等多重效益。
敝司建议本项目商住公寓户型设计可有不同的方案选择，发展商可根据不同需要，灵活的调整建筑空间，满足各种不同层次、不同需求的客户需求，同时，兼顾“商”与“住”的双重功能。
3.5.1.8细部处理建议
A.层高设计建议
本项目定位为高档精品商住公寓，其客群更重视办公的实际需要，因而建议本项目商住户型层高3.0米。
B.窗户设计建议
建议本案商住公寓窗户的设计采用高窗低沿的窗体形式，以扩大室内采光及观景度；丰富室内的空间感受。
C.阳台设计建议
造型别致的阳台，不仅可以丰富楼体的立面效果，而且增加灵活、生动的局部效果，建议本项目商住公寓设全落地玻璃观景阳台，扩大室内采光。
3.5.2酒店式公寓户型设计建议
3.5.2.1建议依据
A.区域市场纯居住样本项目调查及分析

表5：区域市场纯居住样本项目户型情况表
物业名称
一居
二居
三居
四居及以上
非平层
面积（平方米）
比例
面积（平方米）
比例
面积（平方米）
比例
面积（平方米）
比例
面积（平方米）
比例
当代万国城
88
10%
119－184
50%
157－229
40%
—
—
—
—
得易家—银街俊景（一期）
58－88
10%
76
35%
137－185
35%
—
5%
160
15%
新城国际
60－80
20%
100－120
30%
177.71－184.31
40%
300
10%
—
—
杰座
49.1－92
70%
117.9－118
30%
—
—
—
—
—
—
康堡花园
85.7－98.46
14%
110.24－132.05
42%
155.42-167.06
35%
213.8
7%
265
2%
怡禾国际中心
—
—
—
—
163－280
100%
—
—
—
—
华府景园
76－81
10%
74－111
35%
134－177
35%
216
10%
182－350
10%
元嘉国际公寓
48－51
70%
—
—
—
—
—
—
118.5－229.7
30%
光彩国际公寓
—
—
—
—
217－238
30%
411－435
30%
304－400
40%
雍和家园
69
1%
96－109
29%
153－197
65%
261
5%
—
—
海晟名苑（一期）
—
—
94－130
30%
130－200
40%
280－480
15%
370－430
15%
怡景园
81－105
25%
120－140
30%
188
7%
198－309
38%
—
—
棕榈泉国际公寓(一期)
—
—
120－134
20%
170－186
30%
364
40%
370
10%

表6： 区域市场纯居住样本项目各户型平均面积及比例表
户型
一居
二居
三居
四居及以上
非平层
平均面积（平方米）
76
117
183
301
284
面积范围（平方米）
68-84
103-131
162-204
280-322
253-314
平均比例
11%
29%
38%
16%
6%

分析：在调研过程中发现，90平方米以下的一居室及小二居销售情况最好，原因在于这类户型在对于居住品质影响不大的情况下，有效地降低了房屋总价，并且对于投资型客群而言，投资风险降低，投资价值增加；另外，几乎所有项目的复式和跃层所面对的销售压力都是最大的，原因在于对于居住目的来说，复式和跃层的户型面积过大，导致总价相对过高，而对于居住品质而言并不提高许多，而有能力购买这类户型的人群对于居住品质的要求更接近于别墅的水平，可以说这类产品是市场中比较尴尬的产品，因此其销售压力要远大于其他户型。
B.市场定位
本项目市场定位于“东直门六维交通枢纽核心区的商·住分离升级版+国际商旅酒店模式、灵活型高档公寓”。依据此市场定位，本案酒店式公寓部分的户型应本着人性化、特性化、的原则进行设计，做出户型特色、个性。
C.客群定位
依据敝司对本案酒店式公寓的客群分析和定位，得出本案酒店式公寓的主力客群为国内私营企业主、中、外企业高级管理人士、看好房地产投资的国内、国外人士，以及少数外企金领、高级白领及其他自用或投资人士等。因此，敝司认为本案酒店式公寓部分应本着这类目标客群的实际需求进行户型设计，户型面积不宜过大，户型结构和布局在满足使用功能的情况下，能够有所创新。

D.户型需求分析
户型需求

三级市场
客户需求
价格因素

价格因素：客户在购买类似于房子这样的大型不动产时，单价只是一种感观性的心理价位，即参考价，而非决定性的价位，最终确定是否购买的决定性因素是该产品的总价。
客户需求：本案的主力目标客群以投资人士居多，这类人群更加注重投资的回报率、收回投资的时间等方面，他们比较热中于户型小、地理位置好、配套齐全的物业。
三级市场：近几年，北京房地产市场政策逐部放宽，三级市场逐渐活跃起来，使得房地产交易的难度降低。随着三级市场的成熟，市区住宅小型化的趋势是必然的。
E.户型设计新概念
近几年，房地产行业飞速发展，人们对房地产产品的品质要求也越来越高。日趋激烈的市场竞争使得开发商逐渐认识到户型设计的重要性，愈来愈注重产品与消费者需求的契合，因此，在很大程度上促进了房地产产品品质的飞跃，使得户型设计出现了许多新颖的理念，详见表7。
表7：
设计
要求
具体技术指标
注 释
面积
趋向
新布局形式
传统住宅实用率低，功能质量差，受市场冷落。户数较少，多边形的平面布局使得户型设计更趋于合理。
户内实用率
公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积的减少，使得户型使用率比传统住宅高。

功能
配置
主人房
及卫生间
主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。
工作阳台设置
把家务操作与观景分开，使得使用更加方便、合理。
配套空间
书房、儿童房、健身房、衣帽间的配置,使室内生活更加丰富多彩,更舒适。
玄观设计
能增加空间的层次感，使入室更衣换鞋等新风尚成为可能，促进了居家健康。
功能
分区
空间层次
与分区
三大分区理念：动态静态空间划分、工作空间与生活空间划分、公共空间与私密空间的划分使得居家使用上更加科学合理。
户型设计
利用凸出的边角台阶隐避走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。
户型
设计
更为
体贴
厨房设计
是出于现代家庭居家细节设身处地的为住户考虑。
卧室门的朝向
朝向注意避免与其它门相对的现象。
打破单纯
外延空间
落地窗、外飘窗、角窗的设计新思路打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。
低窗台设计
可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。
体现个性品位
中小户型采用自由间隔设计，充分展现个性品味。
设计
观念
朝向观念改革
在追求户户朝阳的同时,景观与朝向变的同样重要。
需求观念改革
购房群体日趋理性与个性，户型设计呈多样化的特征。
户型设计
的重视程度
日趋激烈的市场竞争使得开发商认识到户型设计的重要性，加强了与设计单位的沟通协商。

3.5.2.2户型总体规划建议
结合本项目自身特色、所在区域市场特点及未来住宅产业发展方向，敝司认为本案应在立足项目本身，以及周边齐全的市政及生活配套的基础上，进行合理的户型规划设计。依据前述敝司对本项目的总体规划布局建议，建议将高级公寓部分最南边南北向的两栋楼座定位于本案的高档酒店式公寓。
本案酒店式公寓的户型总体规划建议为：
以精致小户型为主导
实现户型设计多样化
户型总体规划的诠释：
以精致小户型为主导：建议本案高档酒店式公寓的户型设计按照一居为主、二居为辅的原则进行设计配比（详细见图1），以符合区域市场的需求特征。在户型面积不大的情况下，仍然要做到户型结构布局的合理、舒适，实现户型的“巧而精” 。
户型设计精彩多样：多样化的户型结构布局可丰富楼体的内容、扩大客户的选择空间、增加销售卖点。
3.5.2.3户型构成及配比建议
A.建议依据
a.布局不宜过杂，战线不宜拉长
户型构成尽可能多兼容并满足各种要求的设计思想是不可取的；战线过长，往往无法集中力量满足某一种需求层次，从而不能实现合理的户型布局体现楼宇的档次和品位的要求。
b.主力户型差异不宜过大，否则定位亦不准确
主力户型差异过大，会造成客户群体的较大差异，而不同层次的业主有不同的生活圈，难免交叉各自的生活区，给后期的物业管理带来相当大的难度。
c.具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定
本项目的目标客户群多为国内私营企业主、中、外企业高级管理人士、看好房地产投资的国内、国外人士，以及少数外企金领、高级白领及其他自用或投资人士等。这些群体普遍偏年轻化，家庭人口构成简单，对物业周边环境、工程质量、配套设施更加关注，受同一阶层人士的影响较大。
B.建议内容
针对本案自身特点及所处区域市场特征，将本案产品定位为商住公寓、酒店式公寓分区一体化的高档精品公寓。敝司建议本案酒店式公寓的户型构成及配比见图1 。
图1：

3.5.2.4户型面积大小建议
A.建议依据
区域位置：普遍看法为市区中心户型小的好、郊区户型可以做大。
区域市场纯居住户型面积需求分析：针对该区域特殊的地理位置以及客户的消费心理，敝司认为本案的酒店式公寓应以小户型为主，并且小户型是该区域市场空白。从敝司市场调研结果分析可知，该区域市场缺乏小户型产品，尤其是30－50平方米的小户型较少。
B