项目建设规模与规划.doc

第一章 项目建设规模及规划
一、 总体规模
二、 建设规划
（一） 项目定位
构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑和居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。
（二） 规划要求
1.环境要园林化
幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。
2．配套要完善化
小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。
3.设计要人性化
平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；要保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于140mm，踏面宽度不小于300mm，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。
4.生活要智能化
配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。
5.户型要合理化
充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，户型设计要个性化、合理化。
6.建筑要艺术化
在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。

（三） 社区构架
项目社区分服务区、生活区、活动区、动力区、生态区、景观区六大功能区。
服务区：服务区布置场区的北侧，布置有综合楼、餐饮服务中心，综合楼内一层设有接待大厅、老年超市、银行、旅游接待部、教室兼会议室、阅览室、棋牌室、健身室、理发馆。二层设医疗服务中心，有医生办公室、护士站、注射室、药房、病房、康复室、药疗足疗室、理疗室、观察室（临终关怀室）、器材库。三、四层全部为全护理失能老人公寓。五层为办公区，设经理室、对外联络部、财务部、后勤部、信访接待部、人力资源培训部、大会议室等。
生活区：生活区布置在场区的东、西两侧部分，各布置六栋老年公寓，接待全自理和半自理老人。活动区：活动区布置在场区的中部和西南部，设有户外运动器材和露天运动场。景观区：布置在场区中部，设有花坛、凉亭、水系、景观石、休息长廊。生态区：布置在场区的东南部，设果园、蔬菜基地、暖棚。动力区：布置在场区东北部，设锅炉房、二次加压水泵房、箱变、洗衣房、污水处理站，清水池、消防泵房。
生活区的六栋公寓楼和综合楼之间，楼和楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。
场区的主入口大门布置在场区的南侧，紧临公路，作为人流大门。设警卫室、监控室、公厕、物业办公室。
场区的次入口大门布置在场区的东北侧，面临公路，作为物流大门。设警卫室、车库、停车场。
场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。
场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于50％。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。
（四） 平面布置
所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15°，避免“兵营”式排列，没有层次感），沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层，要正确处理低层和多层的平面布置关系。

三、 建设内容
本项目老年公寓建筑按二星级标准建设，标准双人间：每套56平方米，共1038套。
（1）生活区：老年公寓楼12栋，建筑面积60900平方米。每栋七层，带电梯，精装修，建筑面积5075平方米，占地725平方米（12.5米*58米）。共两种户型：
一是，标准二人间，每间开间3.6米，进深10米，套内面积36平方米，走廊宽2.5米，每间建筑面积约56平方米，每层12套。仓库一间20平方米，每栋每层设服务室，共两栋。
二是，二居室，两室两厅一厨一卫，套内面积72平方米，每间建筑面积102平方米，每层7套。共10栋。总床位数=（7*2*7*2）床+（7*7*2*10）床=1316床，接待全自理和半自理老人。

（2） 综合楼，六层建筑，带电梯，精装修、建筑面积4800平方米，占地面积800平方米（12.5米*64米），其中底层裙房800平方米为餐饮服务中心，一层为接待大厅、老年超市、银行、教室（会议室）、娱乐健身活动中心。二层为医疗康复中心。三、四层为标准二人间公寓15间*2层=30间60张床，接待不能自理全护理老人。五层为办公区。

（3） 动力区：建筑面积480平方米，占地面积480平方米。锅炉房和二次加压水泵房360平方米，占地360平方米； 液化气站120平方米，占地120平方米；洗衣房100平方米，占地100平方米。

（4） 后勤区：建筑面积692平方米，占地面积692平方米。物业办200平方米，占地200平方米；门卫室（含小区外部监控室）80平方米,占地80平方米；车库320平方米，占地320平方米4.室外公厕92平方米，占地92平方米。

（5） 生态区：建筑面积560平方米，占地面积13120平方米。花房400平方米，占地400平方米；蔬菜大棚4个720平方米，占地720平方米。蔬菜基地4000平方米，占地4000平方米；果园8000平方米，占地8000平方米。

（6） 总建筑面积59192平方米，建筑物占地面积12492平方米。容积率0.6，总用地面积100050平方米（150亩），建筑密度12.5%。

（7）其他
1．围墙：1400延长米，高2.3米透式铸铁围栏。
2．道路：24000平方米，6米宽抗压步道砖。
3．停车场：2000平方米，c20混凝土结构。
4．户外运动场：2000平方米，c20混凝土结构。
5.绿地：50000平方米，绿化率50%。
6.凉亭（含连廊）600平方米，防腐木结构。
7．埋地式污水处理装置一套。
8．室外给水管网。
9．室外采暖管网。
10．室外消防、灌溉给水管网。
11．室外排水管网。
12．室外燃气管网。
13．室外供电线路。
14．室外通讯线路。
15．室外有线电视线路（含地面接收设备）。
16．室外监控线路和设备（含紧急救援信号系统） 。
17．室外温泉给水管网。
18．室外太阳能路灯系统。
一、 功能设计
（一） 老年公寓楼
户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式除别墅外，主要包括：一室一厅一厨一卫、和两室一厅一厨一卫，户型面积在25-60M2。
（二） 老年活动中心
建设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、从业培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小卖部；和之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。
（三） 老年大学
老年大学是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。根据学员的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法学、现代科技等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室，还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。
（四） 户外活动场所
离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。
二、 建筑设计
（一） 出入口
1.设计原则
建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。
2.设计规范：
（1）出入口内外留有不小于1.5m×l.5m的轮椅回旋面积。
（2）标志鲜明，易于辨认。
（3）门前平台和室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。
（4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶和坡道两侧设栏杆扶手。
（5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。
（6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。
（二） 过厅和走道
1.设计原则
老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。
2.设计规范
（1）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。
（2）户室内面对走道的门和门、门和邻墙之间的距离，不小于O.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。
（3）户室内通过式走道净宽不小于1.20m。
（4）项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。
（5）老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。
（6）通过式走道两侧墙面0.90m和O.65m高处设φ40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。
（三） 楼梯、坡道和电梯
1.设计原则
体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。
2.设计规范：
（1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。
（2）缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。
（3）该项目多层老年公寓楼，1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ 50）的有关规定。
（4）楼梯和坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆和扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。
（5）本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。
（四） 居室
1.设计原则
（1）老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心和活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。
（2）老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室和卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。
（3）老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。
（4）房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。
2.设计规范
老年公寓的起居室使用面积不小于14㎡，卧室使用面积不小于10㎡。老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6m2。
（1）老年人用床尺寸：单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.40～0.45m； 双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40～0.45m。
（2）急救担架长度2.30m，宽度0.56m。
（3）轮椅应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ 50有关规定。
（4）家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。
（五） 居室厨房
1.设计原则
老年公寓除设公共餐厅外，各户设独用厨房。
2.设计规范
（1）供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不小于6.00㎡，其最小短边净尺寸不小于2.1Om2。
（2） 厨房操作台面高不小于0.75～O.80m，台面宽度不小于0.50m，台下净空高度不小于0.60m，台下净空前后进深不小于0.25m。
（3）厨房设吊柜，柜底离地高度为1.40～1.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。
（六） 居室卫生间
1.设计原则
老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。
2.设计规范
（1）老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。
（2）独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。
（3）公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。
（4）卫生间内和坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ ∏’形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。
（5）卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。
（6）卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。
（七） 居室阳台
1.老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于1.50m。
2.疗养室、老人病房设净深度不小于1.50m的阳台。
3.阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。
4. 供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不小于0.60m。
（八） 门窗
1.建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。
2.老年公寓、别墅的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽均不小于0.80m。
3.起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。
4.窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。
（九） 室内装修
1.建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做和墙体粉刷齐平的护角。
2.居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。
3.地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色和黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。
因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：
（1）楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。
（2）居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。
（3）居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m以上的贮藏空间。
（十） 建筑设备和室内设施
1.公寓楼采用地热供暖，每户均有卫生间、厨房、橱柜、电视、电风扇、电热水壶，并设置太阳能热水供应设备、温泉水系统、宽带和紧急救护系统。
2.老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于45dB，空气隔声不小于50dB，撞击声不大于75dB。
3.建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。
4.老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台和踏步联结部位，在其临墙离地高O.40m处设足部灯光照明。
5.起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为O.60～O.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.80～1.00m。
6.起居室、卧室设闭路电视插孔。
7.厨房设燃气泄漏报警装置。
8.电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00～1.20m。
9.公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。
10.老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。
三、 建筑结构设计
（一） 主要依据
1.《岩土工程详细勘察报告》；
2.《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
3.《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；
4.《建筑地基基础设计规范》GB50007-2001；
5.《混凝土结构设计规范》GB50010-2011；
6.《砌体结构设计规范》GB50003-2011；
7.《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
8.《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
9.《城市居住区规划设计规范》；
10.《住宅设计规范》GB50096-2011;
11.《高层民用建筑设计防火规范》；
12.《住宅建筑设计标准；
13.现行有关专业设计规范、规定等。
（二） 结构材料
1.地震设计及荷载取值
抗震设防烈度：7度
框架抗震等级：三级
建筑抗震设防类别：丙类
建筑结构安全等级二级
基本风压:0.55KN/m2,
基本雪载:0.4KN/m2
楼面均布活荷载：卧、厅、厨、卫2.0KN/m2，楼梯3.5KN/m2，室内地沟3.5KN/m2，不上人屋面0.5KN/m2，上人屋面2.0KN/m2，挑出阳台：2.5KN/m2。
设备用户及附属用房按需要取值。
2.结构材料
砼强度等级：基础垫层C10，基础C20，其他构件C25—C35。
钢筋：Ⅰ级钢fy=210KN/m2。
Ⅱ级钢fy=310KN/m2。
Ⅲ级钢fy=400KN/m2
墙体：砖混结构±0.00以下采用240mm厚标准新型承重砖墙。框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。
结构：框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。
基础：采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。
（三） 结构选型
1.公寓12栋楼，建筑长58米，宽12.5米，六层建筑，层高3米，展开面积为725平方米，为钢筋混凝土框架结构。
2.综合楼，建筑长64米，宽12.5米，五层建筑，一、二层层高3.3米，三、四、五层层高3米，展开面积为800平方米，为钢筋混凝土框架结构。综合楼裙房（餐饮）建筑长64米，宽12.5米，层高4.2米，单层钢筋混凝土框架结构。展开面积800平方米。
3.锅炉房和二次加压水泵房、消防水池消防泵房，长20米，宽18米，层高4.2-7米，钢筋混凝土结构，展开面积360平方米。
4.其他建筑,全部单层，砖混结构，层高3.0米。
（四） 建筑物一览
序号
名称
面积（m2）
层数
结构
类型
层高(m)
占地面积（m2）
备注
1
公寓1号楼
4350
六层
框架
3.0
725
介助半自理老年公寓
2
公寓2号楼
4350
六层
框架
3.0
725
3
公寓3号楼
4350
六层
框架
3.0
725
全自理老年公寓
4
公寓4号楼
4350
六层
框架
3.0
725
5
公寓5号楼
4350
六层
框架
3.0
725
6
公寓6号楼
4350
六层
框架
3.0
725
7
公寓7号楼
4350
六层
框架
3.0
725
8
公寓8号楼
4350
六层
框架
3.0
725
9
公寓9号楼
4350
六层
框架
3.0
725
10
公寓10号楼
4350
六层
框架
3.0
725
11
公寓11号楼
4350
六层
框架
3.0
725
12
公寓12号楼
4350
六层
框架
3.0
725
13
综合楼
4000
1-5层
框架
3.3
800
三、四层为全护理老年公寓
14
餐饮楼
800
0层
框架
4.2
800

15
门卫室
80
单层
砖混
3
80

16
物业办
200
单层
砖混
3
200

17
车库
320
单层
砖混
4
320

18
厕所
92
单层
砖混
3
92

19
锅炉房
200
单层
钢混
7
200

20
水泵房
160
单层
钢混
4.2
160

21
液化气站
120
单层
钢混
4.2
120

22
洗衣房
100
单层
砖混
3
100

23
花房
200
单层
钢塑
3.6
200

24
蔬菜大棚
720
单层
钢塑
3.6
720

合计

59192

12492

- 21 - / 21