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华润置地有限公司物业工程前期介入手册（V1.0）编制：张志敏日期：2013/11/21 审核：于春立日期：2013/12/03 批准：唐勇日期：2013/12/09 物业管理部 2013.11 物业工程前期介入手册 1 / 26 目录 1. 目的...............................................................................................................................2 2. 适用范围 .......................................................................................................................2 3. 工作要求与职责 ............................................................................................................2 3.1 地产相关部门工作要求...........................................................................................2 3.1.1 项目部..........................................................................................................2 3.1.2 设计部门......................................................................................................2 3.1.3 成本部门......................................................................................................2 3.1.4 综合业务部门...............................................................................................3 3.1.5 营销部门......................................................................................................3 3.2 物业公司职责.........................................................................................................3 3.2.1 前介对口职能部门 .......................................................................................3 3.2.2 项目物业服务团队 .......................................................................................4 4. 流程示意图....................................................................................................................5 5. 方法和过程控制 ............................................................................................................9 5.1 前期介入的总要求..................................................................................................9 5.2 规划设计阶段.......................................................................................................10 5.2.1 规划阶段....................................................................................................10 5.2.2 初步设计.....................................................................................................12 5.2.3 施工图设计 ................................................................................................14 5.3 施工建设阶段.......................................................................................................15 5.3.1 招标 ...........................................................................................................15 5.3.2 施工图深化 ................................................................................................17 5.3.3 现场质量顾问.............................................................................................18 5.4.承接查验阶段........................................................................................................18 5.4.1 竣工验收....................................................................................................18 5.4.2 承接查验....................................................................................................19 5.4.3 遗留问题处理..............................................................................................22 5.4.4 备品备件移交.............................................................................................23 6. 相关文件 .....................................................................................................................24 7. 相关记录 .....................................................................................................................25 8. 附录.............................................................................................................................26 物业工程前期介入手册 2 / 26 1.目的通过明确、规范物业公司前期介入（以下简称“前介”）工作，形成专业化、可操作的前介工作流程，以协助优化地产产品开发、控制物业后期运营成本及风险、提高客户使用的便利性及实用性，从而有效提升客户满意度。 2.适用范围适用于华润置地各大区及各城市物业公司的物业前介工作。 3.工作要求与职责地产项目开发团队包括项目部、设计部门、成本部门、综合业务部门、营销部门、财务部门、客服部门、法律部门、物业公司等，其中有关物业前介工作的部门工作要求及职责如下： 3.1 地产相关部门工作要求 3.1.1 项目部联络协调各方关系和资源，建立地产项目开发团队并统筹项目开发计划，明确需物业公司前介工作内容并提供相关信息资料，保持沟通畅通。 3.1.2 设计部门根据项目开发计划提供设计方案、图纸资料和技术规范，针对物业公司提出的建议意见共同研讨商榷并给予及时回复，参与相关专题会。 3.1.3 成本部门 3.1.3.1 将经审批的涉及新能源、新技术、设备选型、设施设备供应标准等物业前介相关信息纳入工程量清单。 3.1.3.2 审核物业公司提交的物业服务启动相关预算，并纳入项目开发整体预算中。 3.1.3.3 与确定的物业公司签订《前期物业服务委托合同》。物业工程前期介入手册 3 / 26 3.1.3.4 将经审批的物业建议书等信息纳入招标文件，并组织实施招标工作。 3.1.4 综合业务部门依照所在地的相关法规要求选聘前期物业服务单位。 3.1.5 营销部门向物业公司提供项目目标客群的定位分析报告和业主信息。 3.2 物业公司职责物业公司分别由前介对口职能部门和项目物业服务团队承担物业前介工作，以集中入住前 6 个月为工作交接的节点。 3.2.1 前介对口职能部门 3.2.1.1 设置专职前期介入岗，加入地产项目开发团队，负责物业前介工作的具体落实。 3.2.1.2 在前介各阶段，通过充分的调研、审图、沟通，向地产项目开发团队提供与物业服务相关的意见建议，并予以跟进。 3.2.1.3 根据项目开发进度需求编制并提交项目物业服务启动相关测算，即物业项目启动费。 3.2.1.4 通过对产品、客户、市场的充分调研及分析，确定项目未来物业服务模式及定位，并测算与之匹配的物业服务费，编制项目物业服务可行性分析报告并提交地产项目开发团队审核。 3.2.1.5 协助地产公司进行物业服务单位选聘的相关工作。 3.2.1.6 在物业前介各阶段组织协调物业公司内部专业资源开展相关工作。 3.2.1.7 协助和指导项目物业服务团队在项目封顶之后的物业前介工作。物业工程前期介入手册 4 / 26 3.2.2 项目物业服务团队 3.2.2.1 确定项目物业服务团队负责人及工程前介人员，承担与前介对口职能部门工作交接后的物业前介工作。 3.2.2.2 对物业前期建议的现场落实工作进行跟进；对隐蔽工程、施工样板进行现场检查；对设备设施的安装工作进行跟进、调试和试运行。 3.2.2.3 对项目共用部位及共用设施设备进行承接查验；受项目部委托实施各专项服务。物业工程前期介入手册 5 / 26 4.流程示意图 4.1 物业前期介入与项目开发对接示意图 4.2 物业工程前期介入各阶段工作示意图规划设计阶段阶段名称工作框架成果输出规划阶段获取信息获取项目具体位置、项目规模、规划业态、初步开发节奏、市调信息、项目定位、周边市政规划等信息资料；与项目部、设计部建立联系，并了解开发整体成本预算确定的时间。《新项目开发团队联系表》、《前介档案目录》、新项目开发基础信息及资料现场考察现场考察的内容包括具体位置、周边现有/规划交通情况、周边现有/规划配套等方面。《项目现场考察情况说明》规划方案审核按照“规划阶段工作要点”所列项审核项总规划方案总说明、总平面图、楼座平面/立面图、首层及地上平面图、设计标准等内容。《项目规划前置建议书》、《项目规划专项建议书》初步设计获取信息获取项目初步设计图纸（包括房屋本体、地下车库、园林景观、附属配套等），并核对规划阶段建议的落实情况；获取开发对未来物业服务定位、物业服务费定价区间的要求，以及营销部门对客群的详细分析新项目初步设计图清单及图纸初设图纸审核按照“初步设计阶段工作要点”所列项审核项目初设图纸，包括建筑本体、水电暖通、消防安防等方面。《项目初步设计审图建议书》、专题会《会议纪要》、终版项目施工图清单及图纸施工图设计获取信息获取项目施工图设计图纸（包括房屋本体、地下车库、园林景观、附属配套等），并核对初步设计阶段建议的落实情况。新项目施工图清单及初稿施工图审核按照“施工图设计阶段工作要点”所列项审核项目初设图纸，包括建筑本体、水电暖通、消防安防等方面。《项目施工图审图建议书》、专题会《会议纪要》营销策划阶段阶段名称工作框架成果输出获取信息获取项目定位、客群定位分析报告等信息。《前介档案目录》物业服务市场调研初步调研的内容包括项目位置、交通、规模、物业费、服务内容、配套设置、车位配比、车位管理费、新能源新技术使用等方面。《XX 项目初步调研报告》物业服务方案编制与物业服务费测算结合开发对物业服务定位和物业费区间的要求，以及营销的客群定位信息，组织相关调研，编制物业服务方案，并进行物业费测算。《XX 项目物业服务可行性分析报告》、《XX 项目物业费测算表》物业服务单位招标及其它协助协助地产进行前期物业服务单位选聘、项目预售证办理等工作。无施工建设阶段阶段名称工作框架成果输出招标邀标书及总分包投标书技术标审核审核邀标书（除物业前介建议外，还应包括维保条款要求、备品备件要求、新能源新技术要求、品牌要求等）；参与邀标答疑、投标方实地考察和开标工作。《邀标书定稿会签单》工程合同维保条款审核按照“维修维保条款工作要点”对工程合同的维保条款进行审核。《工程合同维保条款》及会签单备品备件准备按照“备品备件预留工作要点”所列比例确认需准备的备品备件名称、规格型号、供应单价、数量、技术支持等信息。《备品备件清单》施工图深化按照“施工图深化阶段工作要点”对总分包进场后的施工图深化工作进行把控，关注幕墙、安防、消防、给排水、电气、共用部位精装等内容。《施工图深化设计建议书》现场质量顾问按照“现场质量顾问阶段工作要点”的要求，对物业前期建议的现场落实工作进行跟进；对隐蔽工程、施工样板进行现场检验；对共用设备设施的安装工作进行跟进、调试和试运行。《现场质量顾问工作周报》、《项目前期介入提案及跟进记录》、《质量顾问现场检查记录》、《共用设备设施安装调试试运行记录》承接查验阶段阶段名称工作框架成果输出竣工验收根据地产公司的需求，协助进行项目竣工验收工作。无承接查验成立承接查验小组，制定相应的方案并按“承接查验工作要点”实施承接查验工作（包括共用部位/共用设施设备承接查验、分户验收），并完成后续备案等工作。做好相关图纸、资料的移交《新建物业承接查验方案》、《新建房屋一览表》、《物业附属物料清单》、《工程验收记录表》、《房屋承接查验记录表》、《整改通知单》、《工程移交单》遗留问题处理确定遗留问题处理的职责、流程和时限；整理遗留问题清单，筛选紧急重要问题；使现场具备问题处理所需的条件，并进行处理和验收。《工程承接查验问题整改跟踪记录》、《验收通过证明书》备品备件移交按照“承接查验阶段工作要点”中相关要求，从项目部/总分包单位处查验交接备品备件。《备品备件交接验收清单》集中交付 4.3 物业工程前期介入流程图详见：附录 8.2 规划设计阶段工作流程图附录 8.3 营销策划阶段工作流程图附录 8.4 施工建设阶段工作流程图附录 8.5 承接查验阶段工作流程图 8.2 规划设计阶段工作流程图.pdf 8.3 营销策划阶段工作流程图.pdf 8.4 施工建设阶段工作流程图.pdf 8.5 承接查验阶段工作流程图.pdf 物业工程前期介入手册 9 / 26 5.方法和过程控制 5.1 前期介入的总要求 5.1.1 物业公司前期介入应结合国家/地方的法律法规、客户的使用需求、当地的消费心理、民俗习惯、以往项目开发常见问题等因素，提出合理化建议。提交建议时，在坚持客户导向的基础上，应充分听取关于成本、设计、施工、营销等方面的意见，兼顾各方面的可行性。应注意在有利于客户使用和后期物业服务经营管理、涉及到项目整体的规划设计环节、涉及到安全管理重大事项等关键环节时，积极主动地参与讨论和提交专项建议，提高前介的效率和质量。 5.1.2 前期介入组织架构 5.1.2.1 组织架构分为前介对口职能部门和新项目物业服务团队两部分，一般以项目集中入住前 6 个月为节点，由前介对口职能部门向新项目物业服务团队移交前介工作，所需移交的内容包括：所有施工图纸、审图纪要、设计变更、通讯录、与地产相关联系函件、现场遗留问题的跟进处理资料以及工程后期设施设备安装资料、合同、合格证、使用说明书等，建立资料清单。 5.1.2.2 在前介对口职能部门中，除设置专职前介岗之外，其它专业技术岗位可采取松散型结构，有工作需要时由专职前介岗进行召集。在新项目物业服务团队中，由团队负责人主责并协调团队资源开展前介工作。 5.1.3 前期介入工作原则 5.1.3.1 书面确认原则品质部/工程部专职前期介入岗土建专业电气专业暖通专业新项目物业服务负责人工程主管兼前介工作 …… 现场各岗人员移交物业工程前期介入手册 10 / 26 在开展前介工作时，对于向地产相关部门提供的意见建议和反馈、例会/专题会议题决议、信息资料传递、文件会签等工作，均应留存书面记录。 5.1.3.2 工作跟进原则在开展前介工作时，应与地产各相关部门密切对接和沟通，积极跟进意见建议和决策的落实情况，并填写《物业前期介入提案及跟进表》，必要时可通过公文会签、组织专题会（会议纪要）等形式强化跟进落实的有效性。 5.1.3.3 信息报送原则周报：项目施工封顶后，项目物业服务团队应每周将项目施工进度和重要节点、现场质量顾问工作情况（问题、建议，并附图）、本周期前介工作内容、需协助事项等内容填写周报，并报送至物业公司前介对口职能部门。月报：物业公司前介对口职能部门结合收集的周报信息，编制物业公司前介工作月报，包含各新项目施工进度和重要节点、本月公司前介工作内容及完成情况、下月公司前介工作计划等内容，并按物业公司信息管理要求报送。 5.1.3.4 要点前置确认在前介工作中，物业前介人员应在各阶段介入时，根据项目实际情况，结合附件中《物业工程前介工作要点及标准》，形成 7.1《物业前介标准确认单》，在项目例会/专题会上与相关部门进行沟通，最终形成书面确认意见。对书面确认意见存在分歧的内容，物业前介人员应以建议书形式报公司领导审批后按批示执行。 5.2 规划设计阶段 5.2.1 规划阶段 5.2.1.1 获取信息目的：获取项目开发基础信息，与地产相关部门建立联系，便于物业及时介入并提供有效意见建议。工作内容：获取项目具体位置（地址、四至、交通路线-公交/自驾）、项目规模（占地面积、物业工程前期介入手册 11 / 26 总建筑面积、楼宇高度）、规划业态（住宅、写字楼、商业、配套、其它）、初步开发计划（包括规划方案、初步设计、施工设计、五证获取、开盘、施工、交付）、项目定位、周边现状及规划（交通、购物、餐饮、医疗、金融、教育等）等项目开发基础信息及资料。对接部门：项目部、设计部门工作方式/流程：地产公司在拿地后，启动开发工作时，将项目开发信息传递至物业公司。物业公司应确定具备管理经验的工程专业人员担任该项目前介专职人员，在新项目开发首次启动会时介入，融入地产项目开发团队，明确团队中各部门对接人、参加地产项目例会、获取新项目开发基础信息及资料。物业前介人员应建立新项目前介档案，按照开发基础信息（见“工作内容”描述）、图纸（规划方案、初步设计、施工图、深化设计等）、物业意见建议、物业服务方案及测算、物业招投标资料、现场质量顾问记录、物业承接查验资料、与地产往来公文（含会议纪要、邮件、会签记录等）等进行分类管理。档案管理执行物业公司档案管理规定。注意事项：保持主动良好的沟通；获取的信息及往来公文应完整全面。成果输出：《新项目开发团队联系表》、《前介档案目录》、新项目开发基础信息及资料 5.2.1.2 现场考察目的：获得对项目地块的直观认识，便于规划阶段提供准确的规划前置建议。工作内容：现场考察的内容包括项目开发分区（以市政路为界）、周边道路等级/宽度/走向、毗邻建筑物规模/业态、周边环境污染源（光、噪音、水等）。对接部门：项目部、设计部门工作方式/流程：获得 5.2.1.1 所列信息资料后，物业前介小组安排人员至项目现场进行考察。前期可通过互联网等途径收集信息数据，至现场后进行核对，拍照/录影记录，条件允许时还可对周边进行走访。根据现场考察内容并依据总规编制要求编制考察报告，提出相应的规避措施和建议，包括项目出入口设置、交通流线、车位配比、配套设置，毗邻建筑影响的规避，污染源应对措施等。考察报告应于现场考察后 3 个工作日内完成并提交至地产公司项目部/设计部门，用于项目总规划方案的输入。注意事项：考察过程中注意交通安全及进入项目地块时的人身安全。成果输出：7.2《项目现场考察报告》物业工程前期介入手册 12 / 26 5.2.1.3 审核项目规划方案目的：对项目规划图和总规划方案提出相关意见建议，解决业主后期使用的便利性、安全性；使后期物业服务符合国家相关法律法规、地方物业服务标准及上市公司物业服务标准；控制物业后期管理成本及风险。工作内容：审核项目规划方案总说明、总平面图、楼座平面/立面图、首层及地上平面图、设计标准等内容。对接部门：项目部、设计部门工作方式/流程：项目规划方案在定稿报规前，应由物业公司共同参与审核。设计部门应于总规划方案初稿完成时，向物业公司提供。物业前介人员组织建筑专业工程师在充分考虑《项目现场考察报告》中的措施和建议的基础上，依据“规划阶段工作要点”对规划方案进行审核，于 3 个工作日内形成《项目规划方案专项建议书》提交至地产公司项目部/设计部门，作为优化项目规划方案的输入。在编制《项目规划方案专项建议书》之前，可先通过编制《项目规划设计前置建议书》与项目部/设计部门进行初步沟通。注意事项：审图人员应熟悉 CAD 软件操作；审核过程中与设计部保持充分沟通，必要时可召开专题会进行充分研讨并形成会议纪要。成果输出：7.3《项目规划设计前置建议书》、7.4《项目规划方案专项建议书》、专题会《会议纪要》。 5.2.2 初步设计 5.2.2.1 获取信息目的：获取项目初步设计图纸，为后续审核初设图纸做准备。工作内容：收集初步设计图纸，包括建筑（目录、说明、平面图、立面图、剖面图、节点图等）、结构（目录、说明、平面图、立面图、剖面图、节点图等）、电气（目录、说明、图例、系统、平面图、立面图、剖面图、详图）、给排水（目录、说明、图例、系统、平面图、立面图、剖面图、详图）、暖通（目录、说明、图例、系统、平面图、立面图、剖面图、详图）、园林（目录、说明、图例、苗木表、平面图、铺装图、绿化种植图、园林电气图、园林给排水图、详图等）、空调（如有，目录、说明、图例、系统、平面图、立面图、剖面图、详图）、市政（综合管网图）等。物业工程前期介入手册 13 / 26 对接部门：项目部、设计部门工作方式/流程：物业公司应参与新项目初步设计图审核工作,物业前介人员应依据新项目开发计划及时向设计部门确认初步设计图初稿完成时间节点，在初步设计图初稿完成后应主动索取。物业前介人员索取初步设计图时，应分专业依据图纸目录逐项核对，防止遗漏。在获取初步设计图后，物业前介人员应建立档案目录并存档，使用时按照物业公司档案借阅制度执行。注意事项：保持主动良好的沟通；获取图纸应完整全面；分批次获取时应与设计部确定准确时间并按时索取，保障审图工作的顺利开展。成果输出：新项目初步设计图清单及图纸 5.2.2.2 初步设计图纸审核目的：对项目初步设计图提出相关意见建议，解决业主后期使用的便利性、安全性；使后期物业服务符合国家相关法律法规、地方物业服务标准及上市公司物业服务标准；控制物业后期管理成本及风险。工作内容：审核 5.2.2.1 所获取的初步设计图。核对规划阶段建议的落实情况。对接部门：项目部、设计部门、成本部门工作方式/流程：物业前介人员组织各专业工程师在充分考虑《项目规划方案专项建议书》的基础上，依据“初设阶段工作要点”对初步设计图进行审核，于 5 个工作日内形成《项目初步设计审图建议书》提交至地产公司项目部及设计部门。新能源、新技术、设备选型等建议在提交批准后，报成本部门作为招投标工作的输入。在审图过程中，审图人员应熟悉项目总平面图，清楚项目初步设计图在总规划方案基础上的深化程度。分专业审图时，各专业审图人员均应首要识别专业图纸设计说明和图例，再按照平面图——立面图——剖面图——详图的顺序分别审核。其中电气专业应首先关注系统图，园林方面重点关注方案效果图。注意事项：审图人员应熟悉 CAD 软件操作；在安防设计、园林初设审图过程中应由具备安保管理经验、园林养护经验的专业人员配合；在审图过程中，各专业审图人员应保持密切沟通交流，识别各专业之间的冲突，并关注图纸设计中设备选型事项；分批次索取初步设计图时，《项目初步设计审图建议书》可分批次提交，最终提交时间为末批次获取初步设计图后 5 物业工程前期介入手册 14 / 26 个工作日内；审核过程中与设计部门保持充分沟通，必要时可召开专题会进行充分研讨并形成会议纪要。成果输出：7.5《项目初步设计审图建议书》、专题会《会议纪要》 5.2.3 施工图设计 5.2.3.1 获取信息目的：获取项目施工图设计图纸，为后续审图工作做准备。工作内容：获取项目施工图设计图纸，包括建筑（目录、说明、平面图、立面图、剖面图、节点图等）、结构（目录、说明、平面图、立面图、剖面图、节点图等）、电气（目录、说明、图例、系统、平面图、立面图、剖面图、详图）、给排水（目录、说明、图例、系统、平面图、立面图、剖面图、详图）、暖通（目录、说明、图例、系统、平面图、立面图、剖面图、详图）、园林（目录、说明、图例、苗木表、平面图、铺装图、绿化种植图、园林电气图、园林给排水图、详图等）、空调（如有，目录、说明、图例、系统、平面图、立面图、剖面图、详图）、市政（综合管网图）等。对接部门：项目部、设计部门工作方式/流程：物业公司应参与新项目施工图内审工作,物业前介人员应依据新项目开发计划及时向设计部门复核施工图初稿完成时间节点，在施工图初稿完成后应主动索取。物业前介人员索取施工图时，应分专业依据图纸目录逐项核对，防止遗漏。在获取施工图后，物业前介人员应建立档案目录并存档，使用时按照物业公司档案借阅制度执行。注意事项：保持主动良好的沟通；获取图纸应完整全面；分批次获取时应与设计部门确定准确时间并按时索取，保障审核工作的顺利开展。成果输出：新项目施工图清单及初稿 5.2.3.2 施工图审核目的：对项目施工图提出相关意见建议，解决业主后期使用的便利性、安全性；使后期物业服务符合国家相关法律法规、地方物业服务标准及上市公司物业服务标准；控制物业后期管理成本及风险。工作内容：审核 5.2.3.1 所收集的项目施工图设计图纸。核对《项目初步设计审图审图建议物业工程前期介入手册 15 / 26 书》中建议落实情况。对接部门：项目部、设计部门、成本部门工作方式/流程：物业公司应参与新项目施工图内审。物业前介人员组织各专业工程师在充分考虑《项目初步设计审图建议书》的基础上，依据“施工图设计阶段工作要点”对施工图进行审核，于 3 个工作日内形成《项目施工图审图建议书》提交至地产公司项目部及设计部门。新能源、新技术、设备选型、设施设备供应标准类建议在提交批准后，报成本部门作为招投标工作的输入。施工图内审应根据规划、初设建议分专业、分系统、分区域实施，并审核各专业之间的相互关联交叉事项。首先熟悉总平面图，然后区分水、电、暖通、土建综合等专业，每个专业均应熟知相应的设计说明和图例，再按照平面图——立面图——剖面图的顺序分别审核。其中电气专业还应首先关注系统图。注意事项：在施工图外审定稿后，应向设计部门索取终版施工图，并对照审批完成的《项目施工图审图建议书》逐项复核，复核结果无误后，将终版施工图、建议书存档，以供施工建设阶段使用。成果输出：7.6《项目施工图审图建议书》、专题会《会议纪要》、终版项目施工图清单及图纸 5.3 施工建设阶段 5.3.1 招标 5.3.1.1 邀标书及总分包投标书技术标审核目的：确认规划设计阶段所采纳的物业前介建议已列入邀标书，以及邀标书中与物业相关的其它信息的合理性。并从有利于后期维修维保和物业服务的角度参与总分包投标书技术标的审核工作。工作内容：审核邀标书（除物业前介建议外，还应包括维保条款要求、备品备件要求、新能源新技术要求、品牌要求等）；参与邀标答疑、投标方实地考察和开标工作。物业工程前期介入手册 16 / 26 对接部门：成本部门工作方式/流程：根据项目开发计划，了解各项工程招标时间节点，并密切与成本部门的沟通，确认物业公司参与邀标书定稿会签流程，在会签过程中按照“招标阶段工作要点”审核规划设计阶段被采纳的物业前期建议是否已完全并合理列入邀标书中，以及确认邀标书中与物业相关的其它信息的合理性。进入投标阶段后，物业公司应参与邀标答疑、投标方实地考察（核心设备及新能源、新技术）、开标等工作事项。在开标过程中，应从有利于后期维修维保和物业服务的角度审核各投标书中与物业相关内容的符合性。注意事项：由专人跟进成本部门招采计划及实际工作动态。成果输出：《邀标书定稿会签单》 5.3.1.2 工程合同维保条款审核目的：规范工程合同维保条款的约定，提高维修维保工作效率。工作内容：按照“维修维保条款工作要点”对工程合同的维保条款进行审核。对接部门：成本部门工作方式/流程：根据项目开发计划，了解各项工程合同拟定时间节点，并密切与成本部门的沟通，确认物业公司参与工程合同维保条款会签工作。在会签工作中，物业公司前介专业人员应组织相关专业工程师按照“维修维保条款要点”对工程合同维保条款进行审核，并在 5 个工作日内提交审核结果。重点关注以下内容：驻场人员：包括电气、消防、电梯、土建、机电、精装等专业，应按照集中维保期（集中入住后 3-6 个月）和集中维保期后至维保期结束两个时间段设置相应的驻场人员数量，电梯维保应按照已交付电梯数量的比例配置驻场人员并持续全部维保期。响应及处理时限：响应时限的设置应区分一般维修和大型维修，并且考虑影响客户生活的紧急事项和是否有维保驻场人员等因素。应急及处罚：针对合同责任单位违反维保条款约定的情况，在合同中应明确相应的应急措施及处罚约定（如委托物业公司或第三方处理，相关费用由责任单位承担）。注意事项：无成果输出：《工程合同维保条款》及会签单。物业工程前期介入手册 17 / 26 5.3.1.3 备品备件准备目的：提前确定所需备品备件，为后期维保和物业正常运营提供保障。工作内容：按照“备品备件预留工作要点”所列比例确认需准备的备品备件名称、规格型号、供应单价、数量、技术支持等信息。对接部门：项目部、成本部门工作方式/流程：在成本部门开始进行招标工作启动时，应梳理招标工程相关工程物料备品备件清单，数量按照备品备件预留比例标准配置。将清单与项目部、成本部门进行专题讨论并会签确认，确定最终数量。清单形成后，提交成本部门纳入成本预算及招标文件。注意事项：对于不确定性备品备件应与设计部门、项目部充分沟通。成果输出：7.7《备品备件清单》 5.3.2 施工图深化目的：协助项目部确认总分包单位的施工图深化工作，便于物业后期运行与维护。工作内容：按照“施工图深化阶段工作要点”对总分包单位进场后的施工图深化工作进行审核，重点关注幕墙、安防、消防、给排水、电气、共用部位精装等内容。对接部门：项目部、总/分包单位工作方式/流程：在项目开工后，项目部应将总分包单位进行施工图深化的时间节点传递至物业公司。物业公司应关注项目的开工建设情况，并要求在施工图深化的审核流程中增加物业公司审核环节。物业公司在收到施工图深化审核文件后，由前介专业人员组织相关专业工程师按照“施工图深化阶段工作要点”进行审核，并在 5 个工作日内形成《施工图深化设计建议书》，提交至项目部，由项目部督促总分包单位对施工图深化设计进行调整，过程中若有疑义，应及时沟通协调。注意事项：施工图深化工作应关注关键节点处理、具体点位设置、便于后期运行维护等方面。成果输出：7.8《项目施工图深化设计建议书》物业工程前期介入手册 18 / 26 5.3.3 现场质量顾问目的：促进各阶段物业前期建议的有效落地；促进关键施工节点符合设计标准；熟悉共用设备设施安装、调试和试运行的情况。工作内容：按照“现场质量顾问阶段工作要点”的要求，对物业前期建议的现场落实工作进行跟进；对隐蔽工程、施工样板进行现场检验；对共用设备设施的安装工作进行跟进、调试和试运行。对接部门：项目部、总/分包单位工作方式/流程：根据项目部的需求，物业公司设置 2-3 人的现场质量顾问，包括土建、

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