苏宁竞争对手研究.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中国管理资讯网 www.L,竞争对手研究-苏宁电器集团,企业发展部,080328,目 录,发展史,组织架构,地产核心团队,全国城市布局,土地储备类型分析,拓展方向,相关业态选址分析,融资计划预测,苏宁电器地产战略总结,启示与对策,1990.12-*苏宁电器代理空调销售，完成资本原始积累,*-*进行全国一、二线核心城市空调连锁战略扩张布局，初步建立物,流、售后服务体系,*-*苏宁电器转型3C+运营商，实现电器连锁全国运营,*获取玄武区上、下五旗地块，开发高档别墅，正式进军房地产业,*.7.21 子公司苏宁电器在深交所挂牌上市（SZ 002024）,*.6.28 先后获取白下区淮海路东地块和清凉门大街湛江路地块，开发商业,和住宅物业,*购置店面计划启动，分别完成重庆、武汉、南京、成都、上海等地,物业的购置,*.6-*拓展徐州、连云港、上海、无锡等城市，并成功获取多幅商业用地,*以后 进行战略转型，形成“商业地产+电器连锁+高端住宅物业”经营发,展格局，由电器连锁商向商业地产开发商转型,竞争对手苏宁电器报告发展史,企发部,08.03.28,苏宁电器集团,电器管理总部,苏宁置业,连锁发展,管理中心,人力资源,管理中心,营销,管理中心,财务,管理中心,筹建管理,中心,规划设计,中心,开发中心,银河索菲特,酒店管理,公司,南京银河,房地产,江苏苏宁,置业,地铁,商铺,钟山高尔夫,别墅项目,新华分社,项目,索菲特钟山,高尔夫,酒店管理公司,索菲特,银河大酒店,索菲特钟山,高尔夫酒店,徐州彭城广场,东侧项目,无锡一院,项目,连云港,陇海饭店项目,上海黄浦区,163街坊项目,银河,天启花园,南京钟山,高尔夫置业,竞争对手苏宁电器报告组织架构 企发部,08.03.28,淮海路,东地块,威海,地块,南京物流中心,改造地块,伯乐电器,并购项目,湖南路地下,商业街项目,银河百货,管理有限,公司,银河,购物中心,成都蜀都,大厦物业,重庆嘉年华,大厦物业,武汉中建,大厦物业,上海远东,大厦物业,注：黄埔区163地块实际控制方为苏宁电器集团，未来业态定位为购物中心和办公，因此归并于苏宁置业旗下,竞争对手苏宁电器报告地产核心团队 企发部,08.03.28,姓名,职务（部门）,背景,职责,副总裁（总裁办）,南京万泰实业集团创始人，,*年万泰被苏宁电器并购,集团战略规划、,设计管理、项目管理,投资发展中心主任,（投资发展中心）,江苏苏宁电器（苏宁电器,股份控股方）法定代表人,项目投、融资管理,商业地产部经理,（投资发展中心）,-,商业地产拓展、,投资管理,企业并购部经理,（投资发展中心）,-,物业并购、企业并购；,前期拆迁管理,北京,连云港,南京,武汉,竞争对手苏宁电器报告全国城市布局（1）企发部,08.03.28,徐州,重庆,成都,无锡,上海,威海,*集团拓展城市,苏宁电器拓展城市,购置物业,总建面合计2.66万,规划业态：电器卖场、零售,购置物业,总建面合计1.55万,规划业态：电器卖场,购置物业,总建面合计2.06万,规划业态：电器卖场、零售,储备地块,总建面合计1.75-2.1万,规划业态：电器卖场,购置物业,总建面合计5万,规划业态：百货、酒店,储备地块,总建面合计6.58万,规划业态：百货、零售,储备地块,总建面合计19.59万,规划业态：百货、零售、,酒店、酒店式公寓,储备地块,总建面合计32.32万,规划业态：百货、零售、,电器卖场酒店、酒店式公,寓、写字楼,储备地块（含自有地块改造）,总建面合计22.81万,规划主力店：百货、零售、,酒店、酒店式公寓、别墅,苏宁电器商业地产拓展区域：江苏省内一线、二线城市、上海市及区域总部所在一线城市；江苏省内城市布,局与*类似，竞争态势明显,苏宁电器在江苏徐州、连云港、南京、无锡获取项目多为商业综合用地，体量巨大；地块多为城市中心商业,综合体，显示苏宁正逐步向商业地产开发商转变,购置物业,总建面合计1.83万,规划业态：电器卖场,竞争对手苏宁电器报告全国城市布局（2）企发部,08.03.28,威海,连云港,上海,无锡,南京,徐州,北京,武汉,重庆,成都,苏州,常州,杭州,扬州,泰州,南通,盐城,合肥,天津,沈阳,哈尔滨,兰州,西安,广州,福州,马鞍山,郑州,苏宁电器购置物业主要出于自持物业良好的经济效益和区域总部战略扩张需要，因此未来苏宁依然会在江苏,省内、西北、华南、东北、华中区域选择合适物业进行购置，业态主力店规划为电器卖场；适当配置零售、餐饮,受国家和南京市宏观调控和地价影响，苏宁电器商业用地（物业）储备战略方向将是江苏苏中和苏北二线城,市，对于大体量的商业、住宅混合用地和城市商业综合体项目将非常关注,未来拓展城市,已进入城市,目标性城市（预计）,：,沈阳、广州、西安、天津、,北京,机会性城市（预计）,：,哈尔滨、兰州、盐城、扬州、,泰州、合肥、杭州、常州、,南通、福州、马鞍山、苏州、,郑州,竞争对手苏宁电器报告苏宁土地储备类型分析 企发部,08.03.28,苏宁电器全国土地储备中，商业办公酒店用地可建建面达到77.4万平米，占总储备面积的77.4%；其中南京地,区的商业办公酒店用地可建建面13.8万，占南京总储备面积的49%，目前除现有的别墅用地外，苏宁电器在南,京市已有3年无新增居住用地储备。,储备用地情况看，苏宁电器对商业用地的获取热情远大于住宅类用地项目,地块（物业）类型多元化：购置物业主力店多为电器卖场；储备地块主力业态则多为购物中心、百货和酒店；,显示苏宁电器正将百货和五星级品牌酒店业务作为新的业务利润增长点,竞争对手苏宁电器报告苏宁全国购置物业明细 企发部,08.03.28,购置物业,区域,城市,商圈,购置总价（万元）,总建筑面积（万）,成交均价,（元/）,楼层,发展业态,购置时间,出售方,陇海饭店,华东,连云港,-,22600,5,4520,-,百货、酒店,2007-8-20,连云港市,商业资产,管理,中建大厦,华中,武汉,中南,20400,2.06,9890,5,电器、零售,2007-3-27,武汉中建,房地产,远东大厦,华东,上海,陆家嘴,53200,1.83,28997,3,电器,2007-4-18,上海远东,商厦,蜀都大厦,西南,成都,春熙,30000,1.55,19355,6,电器,2008-3-19,攀钢集团、,成都倍特,投资,嘉年华,大厦,西南,重庆,观音桥,32239,2.66,12129,8,电器、零售,2008-1-8,金融街,重庆置业,合计,158439,13.1,-,-,-,-,-,注：连云港陇海饭店为产权转让项目,竞争对手苏宁电器报告苏宁全国储备地块明细（南京市单列）企发部,08.03.28,地块,编号,城市,商圈,项目位置,占地面积（万),总建筑面积（万),容积率,成交价,（万元）,楼面地价（元/）,获取时间,用地性质,规划业态,交地标准,锡国土2007-40,无锡,胜利门,新生路西南侧,2.305,19.59,8.5,120100,6130,2007-9-4,商业（含五星级酒店）、办公,购物中心、五星级酒店、写字楼,毛地,2007-37,徐州,彭城广场,彭城路东、河清路南,3.982,32.32,5.5/10,11100,343,2007-11-5,A商业办公；B商业、办公、酒店式公寓,大型综合商场、高等级酒店及商业、写字楼、酒店式公寓,毛地,-,上海,南京路,163街坊,1.370,6.58,4.8,440400,66930,2007-7-11,商业、,办公,购物中心、写字楼,净地,-,威海,-,和平路18号,1.167,1.75-2.10,1.5-1.8,17520,8335-10000,2008-1-30,商业金融,电器卖场,净地,合计,-,-,-,8.824,60.49,-,589128,-,-,-,-,注：黄埔区163地块实际控制方为苏宁电器集团，预计未来在公开市场将以股权转让方式从苏宁房地产收购该项目,竞争对手苏宁电器报告苏宁南京土地储备排名 企发部,08.03.28,目前南京地区开发商中可建建面储备最高的仍为苏宁环球集团，储备面积高达370万平米；前十名中外地开发,商占据5席，分别为恒大、金地、万达、仁恒和万科等全国和区域扩展的实力开发商,苏宁电器目前可建面积储备位于第三梯队中游，且储备用地多为商业综合用地，显示苏宁对于商业地产项目的,偏爱,第三梯队,第二梯队,第一梯队,竞争对手苏宁电器报告苏宁南京土地储备明细 企发部,08.03.28,项目名,项目位置,占地面积（万),总建筑面积（万),已销售面积（万),储备土地面积（万),储备建筑面积（万),开盘,时间,用地,性质,规划,业态,交地标准,备注,钟山高尔夫别墅,玄武区上、下五旗地块，西至环陵路,北至宁镇公路,东至绕城公路,南至马群立交,69,10,0.96,62.52,9.04,2006-12-28,别墅,独栋别墅,毛地,占地面积不包含高尔夫球场用地面积,天启花园,鼓楼区清凉门大街以南，湛江路以西地块,2.4,5.5,5.116,0,0.3833,2007-10-27,居住、商业、办公、文化娱乐混合用地,住宅、商铺、SOHO公寓,毛地,住宅销售完毕；目前销售尾盘76套SOHO公寓和车库。项目卖点：双学区房，成熟配套；,淮海路东地块,淮海路东、苏宁电器大厦旁,0.924,5.5460,0,0.9243,5.54604,-,商业,购物中心、写字楼、酒店式公寓,毛地,拆迁完毕，尚未动工；业态初步规划中，尚未最终确定,新华分社地块,东到新华书店，南临正洪街广场，西至破布营，北到中山东路,1.271,8.2674,0,1.2719,8.26741,-,商业、办公、酒店式公寓,购物中心、写字楼、酒店式公寓,毛地,正进行拆迁谈判阶段；部分租户补偿完毕,江东门物流基地改造地块,江东门积贤街,2.666,7.5（按容积率2.8估算）,0,2.6667,7.5,-,二类居住（预计）,住宅,毛地（预计）,自有地块改造；江东门商圈西侧,湖南路地下商业街,湖南路,-,-,-,-,-,-,商业,商业,毛地,参股项目,合计,-,76.26,36.81,6.076,67.38,30.74,-,-,-,-,-,竞争对手苏宁电器报告苏宁南京地区未获取地块明细 企发部,08.03.28,地块,编号,所属板块,地块,位置,获取,途径,交地,标准,占地面积（万),总建筑面积（万),放弃价位（万元）,放弃楼面地价（元/）,用地,性质,获取方,备注,NO.2007G33,江宁九龙湖,江宁开发区内环路以北、牛首山河以南地块,挂牌,净地,27,54,178000,3268,二类,居住,上海朗达实业(万科子公司),07年江宁地王；案名:万科金域蓝湾;苏宁竞价至最后一轮,NO.2007G34,江宁九龙湖,江宁开发区前庄路以东、甫东街以南地块,挂牌后转让,净地,2.75,5.5,-,-,二类,居住,南京汉典,苏宁前期欲并购此项目,后放弃;现为恒大获取,NO.2005G51,江宁九龙湖,江宁区前庄路以东,挂牌后转让,净地,10.96,21.92,-,-,二类,居住,南京汉典,苏宁前期欲并购此项目,后放弃;现为恒大获取,NO.2007G39,河西北片,下关区滨江大道河西下关段及三汊河片区地块,挂牌,毛地,10.24,30.98,67200,2169,二类居住及综合配套用地,南京交通投资置业,07年河西毛地地王，苏宁、首创置业、交通置业竞价竞争,NO.2002G24,城东北片,玄武区北至聚宝山、南至宁镇公路,挂牌后转让,净地,64,49,-,-,一类居住、二类居住,江苏阳光集团,02年城北地王；案名：阳光聚宝山庄；苏宁、亚东前期均欲并购该项目，后放弃,竞争对手苏宁电器报告苏宁南京地区拓展方向 企发部,08.03.28,老城,绕城公路,万科金域蓝湾,恒大绿洲,红太阳柳洲路项目,交通置业三汊河地块,阳光聚宝山庄,伯乐项目,银河天启花园,江东门物流,改造地块,钟山高尔夫,别墅,新华分社地块,淮海路东地块,苏宁电器主要拓展领域：城北和江宁地区（住,宅）、城中新街口、湖南路商圈（商业、办公）,住宅用地中苏宁倾向于获取体量大、周边有一定,景观资源的地块,商业用地方面倾向于在核心商圈、核心地段获取,土地；通过政府公关，以毛地挂牌并低价摘牌,新城创置湖北路地块,南京饭店物业,徐庄软件园,（前期运作）,湖南路0405地块,（前期运作）,放弃项目,前期运作项目,自有项目,拓展领域,银河国际广场,竞争对手苏宁电器报告重点物业（银河国际广场）企发部,08.03.28,规划指标,占地面积：1万,总建筑面积：11万（地上45层、地下8层）,业态：购物中心（1-8层）、写字楼（9-25层，其中10-16层,自用）、5星级酒店（26-42层，自持物业,）,销售现状,写字楼累计销售面积：15451.6（含认购）；,成交均价：18393元/,户型段：168-351,百货累计销售面积：约1150（预计未来此部分面积将回购，,以保证购物中心业态规划完整性）,酒店管理,银河索菲特酒店管理公司（合资）,客房数：278间,竞争对手苏宁电器报告苏宁银河百货南京选址分析,企发部,08.03.28,银河百货,苏宁环球购物中心,太平洋百货,山西路百货,新街口百货,中央商场,大洋百货,东方商城,金陵百货,德基广场,金鹰国际商城,金鹰天地购物中心,新世界百货,苏宁银河百货位于湖南路商圈边缘地带；商圈,以零售和中、低档餐饮为主，整体购物层次不,高，无法吸引高端客群,苏宁银河曾租赁商贸广场1-5层开设百货二店，,因定位不明、品牌管理和运营能力薄弱，最终,关闭,湖南路商圈,金盛,华联商厦,银河百货二店（已关闭）,竞争对手苏宁电器报告银河百货规划 企发部,08.03.28,银河百货总运营面积约4万平米，共计6层，按名品、职业女装、少女装、男装、童装和休闲运动分布,百货店内布局和购物动线设计合理，装修档次较高，产品品类注重合理搭配，规划设计无重大失误,竞争对手苏宁电器报告银河百货品类管理 企发部,08.03.28,楼层,定位,品牌,1,名品矜贵馆,H20、资生堂,、AUPRES、欧莱雅、思加图、百丽、千百度周大福、OLAY、天福茗茶、宝庆银楼、佰草集、宝齐莱、艾美、天梭、依波璐、梅花、雷蒙威、哈森、奥卡索、FED、依伴、JC、天美意、薇姿、美宝莲、露华侬、ZA、星期六、康莉、曼诗贝丹、他她,2,优雅职场丽人馆,宝姿,、贝拉维拉、D.NADA、依瑶、玖姿、名邦、圣诺兰、scofield、Ein、依梦来、高田、丽莱、弗茜、珂曼、马天奴、城市俪人,3,绚丽流行少女馆,艾格、纳帕佳、黛安芬、VERO MODA、ONLY、ROEM、Scat、TEENIE WEENIE、马克华菲、g2000、E-LAND、JESSIMODE、欧尼迩、季候风、安莉芳,4,精品名典绅士馆,卡尔丹顿、柏朗亚高、萨托尼、报喜鸟、九牧王男装、海螺、老人头、ZIPPO、圣大保罗、虎都、烟斗、西班牙啄木鸟、度文,5,缤纷休闲童趣馆,杰克琼斯,、萍果、LEE、UCLA、耐克360、丽婴房、安奈尔、水孩儿,6,激情运动生活馆,阿迪达斯、耐克、美津浓、锐步、彪马、李宁、富仕、堂皇、华庭、雅芳婷、茵宝、日高,银河百货涵盖化妆品、少淑装、少女装、男装、童装、休闲运动、名品、茶烟酒等7大系列，品类齐全，,显示百货初次招商能力较强,百货中一线主导品牌较少，仅有H2O、资生堂和宝姿等；品牌调整力度和范围都不大，对百货整体档次提,升产生不利影响,百货运营中存在的关键问题在于以电器运营思路管理购物中心，促销频繁，损伤百货高端定位形象,竞争对手苏宁电器报告苏宁索菲特酒店南京选址分析,企发部,08.03.28,维景大酒店,金丝利,喜来登大酒店,状元楼大酒店,古南都饭店,侨鸿皇冠,假日酒店,金陵饭店,苏宁环球,套房饭店,玄武饭店,索菲特,银河酒店,索菲特,高尔夫酒店,华美达,怡华酒店,中山大厦,江苏世纪大酒店,丁山,大酒店,凤凰台饭店,中心大酒店,新纪元大酒店,山水大酒店,黄埔大酒店,国信大酒店,南京国际会议大酒店,苏宁与法国雅高集团合作的2座索菲特五星级酒店均位于,南京市内绝版地段-湖南路商圈和南京紫金山；,湖南路商圈近年来商业商务办公氛围浓厚，高端商务群体,从新街口向湖南路扩张，为高端酒店业务带来客源；紫金,山有绝版稀缺景观资源，成为偏爱景观、举办大型会议公司,的首选,预计索菲特与苏宁在徐州、无锡、连云港等新储备地块继续,合作开发五星级酒店,竞争对手苏宁电器报告苏宁电器旗舰店选址分析,企发部,08.03.28,苏宁新街口旗舰店,苏宁山西路旗舰店,苏宁商茂店,苏宁集庆门店,苏宁珠江路店,苏宁孝陵卫店,五星新街口店,国美正洪街店,国美洪武路店,国美江东路店,五星国药大厦店,五星山西路店,国美马台街店,苏宁电器连锁店选址一般位于核心商圈的核心位置；,其中旗舰店面积一般在8000-10000平米；,普通店面4000平米,南京地区旗舰店分别位于新街口和山西路；其中新街口,地区开有2家连锁店，同区双店可能导致单店竞争，对单,店营业额收入提升带来不利影响,竞争对手苏宁电器报告苏宁南京住宅物业选址分析,企发部,08.03.28,钟山高尔夫别墅,储备建面：9万,中冶中鼎雅居,储备建面：12万,阳光聚宝山庄,储备建面：39万,江东门物流项目,储备建面：7.5万,中海凤凰西街项目,储备建面：56万,万科金域缇香,储备建面：5万,仁恒江湾城,储备建面：77万,交通三汊河项目,储备建面：31万,凤凰和熙苑,储备建面：12万,苏宁电器对于大规模、有景观资源、交通便捷的地块较为,关注,苏宁电器的4个住宅项目（2个自有，2个处于前期运作）,中钟山高尔夫别墅周边同类竞争项目建面储备约51万；,江东门物流改造项目竞争楼盘建面储备约181万平米，显,示未来两片区大项目的客群分流效应明显，销售压力较大,徐庄软件园,南侧地块（前期）,伯乐地块（前期）,竞争对手苏宁电器报告别墅、住宅规划分析 企发部,08.03.28,钟山高尔夫别墅：,项目卖点在于紫金山绝版景观资源，规划一般，为,兵营排布式,银河天启花园：,项目规划特点在于小中做大，注重营造中庭和人工,水系景观，绿化面积较大，环境品质较周边楼盘高,鉴于北侧的莫愁变电站，用办公楼和1栋小高层隔档,，最大限度降低变电站影响,变电站,竞争对手苏宁电器报告别墅、住宅户型分析 企发部,08.03.28,银河天启花园户型设计专业；2房、3房的双阳、三阳设计,较为人性化，房屋利用率高，浪费较少；,另外动静区、干湿区分割，动线无交叉，宽面窄进深保证,了户内采光度达到最大,竞争对手苏宁电器报告融资计划（资金来源预测）企发部,08.03.28,项目,资金来源,金额,（万元）,备注（截止日2008.12.31）,序号,科目,1,住宅、写字楼、车库销售收入,156951,-,1.1,天启花园（含车位）,71520,普通住宅54603.71，均价9560元/；商铺1671；均价38000元/；车位343个，均价20万元/个；SOHO 办公4073；均价15000元/；预计08年销售完毕,1.2,别墅销售收入（含车位）,62020,1、2期销售24808；均价25000元/；预计08年底2期销售完毕,1.3,写字楼销售收入（含车位）,23410,可售面积15451.6；均价：18393元/；预计08年底销售80%,2,酒店运营收入,11009,酒店单间收入按1100元/间/天计算；套间共计278间；总收入未剔除雅高集团应享有的管理费用，08年全年预计,3,套现收益（非经营性利得),556419,-,3.1,已解除限售已出售股份,244392,高管减持上市流通股份合计，截止日2008年2月5日,3.2,已解除限售未出售及未解除限售股份,312026,高管持有股份；未包含控股股东江苏苏宁电器有限公司股份，按08年3月31日交易价格计算,4,股份公司（002024）,现金及现金等价物支持,0,因关联方占款需对外披露且考虑电器股份（002024）自身发展，未预计支持资金额,5,投资性房地产收益,2100,07年12月5日转租商茂1-5层，租金收入年均2100万（正常年份，含税）；关联交易,6,固定资产折旧,0,-,合计,-,726479,-,注：1、因购置的物业资产产权归属于苏宁电器股份（002024），募股资金由苏宁电器股份完成，故未将此类资产列入本次,资金来源预测中,2、统计日：*1.1-*12.31日，数据来源：苏宁电器股份公告、年报、网上房地产,竞争对手苏宁电器报告融资计划（资金使用预测）企发部,08.03.28,项目,资金使用,合计,（万元）,新华分社项目,淮海路东项目,徐州彭城广场项目,江东门物流改造项目,上海163街坊地块,无锡一院地块,连云港陇海饭店,序号,科目,1,土地出让金,595200,1000,0,11100,0,440400,120100,22600,2,拆迁费用,176000,75000,40000,20000,1000,0,40000,0,3,建安成本,313408,35302,24811,105710,15500,39520,78565,14000,4,管理费用,9402,1059,744,3171,465,1186,2357,420,5,营销费用,6268,706,496,2114,310,790,1571,280,合计,1100279,113067,66052,142096,17275,481896,242593,37300,注：1、因购物物业资产产权归属于苏宁电器股份（002024），募股资金由苏宁电器股份完成，故未将此类资产列入本次,资金使用预测中,2、本次资金使用中淮海路东项目、徐州彭城广场项目、无锡一院地块拆迁补偿金为估算；陇海饭店项目拆迁补偿金无,法估算,3、未估算机电购置费、室内外管网费用、各项目销售费用及因此产生的营业税金附加、土地增值税、项目所得税费用,竞争对手苏宁电器报告融资计划（融资途径）企发部,08.03.28,苏宁电器集团,地产项目,*年度资金缺口,=110亿-72亿,=,38亿元,资产打包上市,徐州彭城广场项目、,上海163街坊地块、,淮海路东地块、,新华分社地块、,无锡一院地块、,湖南路0405地块,国内地产宏观调控政策、,证监会严审地产企业上市,美国次级债券危机,香港,联交所,新加坡,证交所,或,目前境外上市直接融资难度加大，,此途径有风险,寻求海外财团或房地,产基金合作开发,境外财团和投资基金趁国内地产调,整，进入上海、广州、北京等一线,城市投资并购物业；苏宁优质项目,资源易获得外资垂青,银行贷款,目前国内银根紧缩，宏观调控趋紧；,开发型贷款获批艰难,竞争对手苏宁电器报告苏宁电器地产战略总结 企发部,08.03.28,地域方面,江苏省内重点拓展南京、无锡、徐州等区域中心城市,在区域中心城市的核心地段获取旧城改造项目,江苏省外配合股份公司完成购置物业，以电器卖场为主力店,住宅物业拓展以南京市江宁区、主城城北地区为主,出让环节,擅长政府公关，获取最有利的规划要点指标,设置出让门槛，屏蔽潜在竞争对手,毛地出让，善于控制拆迁费用,资金环节,以住宅、别墅销售回款，反哺商业地产,通过二级市场抛售解禁股票获取开发资金,可能考虑引进战略合作方（海外财团和房地产基金）,运营环节,住宅、别墅、办公、酒店式公寓纯出售；善于捂盘获取最大收益,酒店、商业自持；以自有百货、电器卖场为主力店，获取租金回报,酒店、电器运营能力较强；百货和写字楼运营能力薄弱,