湖南省房地产估价师相关知识：中国现行法律制度体系模拟试题.docx

湖南省房地产估价师《相关知识》：中国现行法律制度体系模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。

A．2.4%

B．3.0%

C．3.8%

D．7.2%
2、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以的方式取得。

A．转让

B．赠送

C．出让

D．买卖
3、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（）年。

A．15

B．20

C．25

D．30
4、的建筑规模一般都在3万m2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

A．市级购物中心

B．区购物商场

C．居住区商场

D．邻里服务性商店
5、购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为。

A．6.0

B．6.9

C．8.8

D．9.0
6、不应计入收益性物业经营费用的是．(2008年试题)

A：抵押贷款利息

B：公共设施维修费

C：房产税

D：物业保险税

E：借款合同
7、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。

A：使用估价对象房地产的实际成交价格

B：使用政府公布的房地产交易指导价格

C：使用近一年内房地产的平均成交价格

D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

E：工业用地的监测点评估价格
8、需求的交叉弹性是指。

A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度

B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度

C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度

D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度

E：执行层的组织协调
9、收益法的本质是以房地产的为导向求取估价对象的价值。

A．预期收益大小

B．预期收益能力

C．预期价格高低

D．预期价格涨落
10、是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。

A．独立、客观、公正原则

B．合法原则

C．最高最佳使用原则

D．估价职业道德
11、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12％，届时转让税费为售价的6％，资本化率为9％．该房地产目前的价值为。

A：923万元

B：1111万元

C：1353万元

D：1872万元

E：工业用地的监测点评估价格
12、通常是构成城市居住区的基本单位。

A．居住小区

B．居住组团

C．胡同

D．四合院
13、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可适当提高，但最高不超过规定税额的。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%
14、土地使用税采取的税率。

A．比例税率

B．地区差别税率

C．分类分级的幅度定额税率

D．超额累进税率
15、如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造特点，应查找。

A：建筑平面图

B：建筑立面图

C：结构施工图

D：建筑剖面图

E：执行层的组织协调
16、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是。

A：空置量

B：空置率

C：空置水平

D：空置面积

E：借款合同
17、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％。该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。

A：维持现状

B：改变用途

C：重新装修

D：重新开发

E：工业用地的监测点评估价格
18、某新建写字楼的公开售价为6000元2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元2，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说。

A．比售价优惠

B．不如售价优惠

C．与售价一样

D．难以判定是否给予了优惠
19、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件

C．估价方法

D．估价对象
20、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是．(2008年试题)

A：税前现金流=有效毛收入-经营费用

B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

C：税后现金流=税前现金流-所得税

D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

E：借款合同
21、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。(2009年试题)

A：面积

B：套

C：成交价格

D：件

E：执行层的组织协调
22、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4
23、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。

A：独一无二和供给有限

B：独一无二和价值量大

C：流动性差和价值量大

D：不可移动和用途多样

E：工业用地的监测点评估价格
24、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。

A．房地产净收益按－固定数额逐年递增

B．房地产净收益按－固定数额逐年递减

C．房地产净收益按－固定比率逐年递增

D．房地产净收益按－固定比率逐年递减
25、市场的客体通常是指。

A．买家

B．卖家

C．交易对象

D．交易价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。

A：投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应

B：联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任

C：投标人可以以低于成本的报价竞标

D：投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益

E：投标人可以以他人的名义投标
2、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为年。

A．4

B．3

C．2

D．1
3、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A．利润为零时

B．利润最大时

C．允许的最低经济效益指标

D．允许的最高经济效益指标
4、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。

A：农用地

B：其他农用地

C：建设用地

D：商业用地

E：未利用地
5、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则。

A：必须经房屋拆迁管理部门同意

B：前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议

C：实行“一裁终局制”

D：只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理

E：对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理
6、是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金利润率

D．偿债备付率
7、以下关于地价的说法中，正确的有。

A：地价本质上不是劳动价值的货币表现，但围绕劳动价值上下波动，是地租的资本化

B：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大，形成时间通常较短

C：由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，对于某种用途的土地来说，土地的供给是完全无弹性的

D：地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求

E：在中国有使用期限的建设用地使用权的情况下，土地应计提折旧
8、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元2。则理论上应补地价万元。

A．1270

B．1271

C．1272

D．1273
9、标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。

A：平方的离差的算术平均数的平方根

B：离差的平方的算术平均数的立方根

C：离差的平方的算术平均数的平方根

D：离差的立方的算术平均数的平方根

E：执行层的组织协调
10、保险合同的终止主要包括。

A：保险期限届满

B：保险公司因解散、破产等原因而终止

C：保险标的因除外责任原因而灭失

D：当事人解除保险合同

E：保险人未履行赔偿或给付义务
11、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除后的数额。

A．空置等造成的收入损失

B．运营费用

C．抵押贷款还本付息额

D．期末转售收益

E．承租人权益价值
12、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括。

A．融资期限长

B．流动性差

C．资金交易量大

D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要
13、土地使用权的出让方式中，适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

A．招标方式

B．拍卖方式

C．协议出让

D．挂牌转让
14、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和住宅等概念应运而生。

A．酒店式

B．期贷式

C．季节性

D．概念型
15、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。

A：应采用客观成本而不是实际成本

B：应采用实际成本而不是客观成本

C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
16、城镇房屋拆迁的货币补偿金额，按照被拆除房屋的等因素，以房地产市场评估价格确定。

A．区位

B．用途

C．权益

D．建筑面积

E．产权性质
17、住房公积金属于所有。

A．缴存住房公积金的单位

B．缴存住房公积金的职工

C．缴存住房公积金的单位及个人

D．住房公积金管理中心
18、下列关于工程量清单计价法中的建筑安装工程费构成，表述正确的有。

A：建筑安装工程直接费由直接工程费和措施费组成

B：直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费

C：措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费等

D：建筑安装工程费依然由直接费、间接费、利润和税金构成

E：税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的企业所得税、土地使用税
19、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是。

A．保本点分析

B．敏感性分析

C．现金流量分析

D．统计试验分析
20、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。

A：按房产余值计证的为1．2％

B：按房产余值计征的为2．4％

C：按房屋租金计征的3％

D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收

E：按房屋租金计征的为12％
21、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有。

A：房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本

B：大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售

C：依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理

D：房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益

E：无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
22、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。

A：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日

B：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日

C：开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

D：建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

E：销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
23、2009年1月，A市B担保公司以国家规定最低实有资本成立，2009年5月，开展了第一笔担保业务，其担保贷款总额，不得超过万元人民币。

A：1000

B：3000

C：10000

D：30000

E：执行层的组织协调
24、延长闲置土地开发建设期限，最长时间为。

A．6个月

B．12个月

C．18个月

D．24个月
25、在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位？（）

A．土地使用权出让

B．派出所

C．商品房销售

D．学校

E．工厂
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