精英公寓前期物业管理方案.doc

镇江新区
精英公寓（二期）

前
期
物
业
管
理
方
案

扬州嘉宏物业管理有限公司
精英公寓（二期）前期物业管理方案

通过我司市场部和拟驻场项目经理的多次考察，结合产权单位的介绍，根据项目现状结合精英公寓从规划规模和配套设施及周边环境，我们建议将此项目定位为“高档物业管理”品质项目，因此，从前期入场之日起就要高标准管理，创一流服务，就应严格按照ISO9000国际质量管理体系运作，努力使之成为镇江市此类物业 “高档物业特征、优质服务标志”的象征，让精英公寓的业主真正享受到“精诚服务”与“精彩生活”，使得入住精英公寓的各界精英倍感尊贵和自豪。
一、管理总体思路及管理目标
（一）总体思路:
针对镇江市物业发展现状和精英公寓项目的实际情况，我们确定精英公寓物业管理的总体思路为：
一体化管理；高质素队伍；半军事化管理；规范化运作；高标准服务。
（二）管理目标
以“超越业主期望”为管理目标，通过高标准的物业管理服务模式，营造一个具有现代生活气息和幽雅生活环境相结合高档社区，开启镇江白领公寓居住文化新时代。
二、管理处组织架构和人员配置

（一） 组织架构：

扬州嘉宏物业管理有限公司

产权单位

市物业处

行业指导

精英公寓物业管理处

监督考核核

隶属关系

客服中心
环保部

工程维修部
秩序维护部

管
（二）人员的配备：
序号
岗 位 设 置
人 数
备 注
1
管理处经理
1

2
经理助理
1

3
客服中心主管
1

4
客服内勤
1

5
出纳
1

6
客户接待
3

7
文员
1

8
管理员
4

9
工程部主管
1

10
维修工
4

11
安全秩序维护部主管
1

12
门岗
16

13
巡逻岗
8

14
车辆秩序岗
4

15
消控、监控控制中心值班员
4

16
环保部主管
1

17
保洁员
16

18
园艺工
1

19
绿化工
4

合计
73

三、精英公寓物业管理服务内容
物业的接管验收

入 伙

门岗、道口检查

楼层、外围巡逻
安全护卫服务

楼层清洁
消控中心监管

清 洁

地面清洁
清洁绿化服务

园林绿化养护

绿 化
园景修枝造型

物

业

管

理

房屋本体维护

水电设备维护

消防设备维护
公共维修

维 修 服 务

公用设施维护

住宅维护
智能化系统维护护

装修管理
水电维修有偿服务

物品搬运放行
日常管理服务

投诉来访处理
代订代办各类家政服务

客户特约服务
开展各类义务劳动服务

举办各类社区文化活动

四、精英公寓物业管理服务模式设计
目前，大多数成功的物业管理企业基本上是严格按照ISO9000质量管理体系运作，但精英公寓物业定位在一个高品质、高品位、高享受、充满浓郁人文精神的高档公寓，因而建议在建立ISO9000质量管理体系标准的基础上，将精英公寓导入我司成熟的酒店式物业管理服务，竭诚为精英公寓租户业主展示其尊贵、高雅、浪漫。
（一）、建立接待服务中心
(二)、建立酒店服务模式
（三）、提供标准、规范、有序的服务
（四）、为业主提供针对性、便利性的专项服务
（五）、受业主委托提供尽善尽美的特约服务
除为业主提供专业服务和专项服务外，还可为满足业主的个别需求而随时提供单一的特约服务。
五、管理范围、内容、标准
1、服务范围
精英公寓二期规划红线范围内。
2、服务内容、标准
按《镇江市普通住宅小区物业管理服务等级标准》以下简称《市级》，商业用房参照此标准执行
基本要求: 按《市级》五级执行
房屋管理: 按《市级》五级执行
公共设施设备维修养护: 按《市级》五级执行
协助维护公共秩序: 按《市级》五级执行
保洁服务: 按《市级》五级执行
绿化养护管理: 按《市级》五级执行
环境设施设备： 按《市级》五级执行
六、物业管理人员、装备保障
（一）人员保障承诺
人员采取由公司提供主要管理人员，一般工作人员在外部招聘，并参加公司组织的培训考核，考核及格后正式录用，人员组织设计按标准进行，在数量上和质量上不打折。
（二）装备配置及管理方式
（1）物业项目的开办物品可由我司申报预算，物业开办费预算经产权单位审核同意后，由我公司采购。
另外也可有产权房采购，开办物资购进后形成固定资产，按固定资产统一管理。
（2）前期开办费
开办物品明细清单
项目
子项目
数 量
单价
合计（元）

办
公
设
备
电脑
4
4000
16000
复印件
1
7500
7500
传真机
0
500
0
打印机
1
1600
1600
电话机
6
200
1200
数码相机
1
3500
3500
柜式空调
2
4500
9000
挂壁空调
7
2600
18200
饮水机
1
450
450
标志标识
1
10000
1000

办
公
桌
椅
接待台
1
5000
5000
休息桌椅
1
1200
1200
经理办公
1
1200
1200
管理人员
13
600
7800
值班室
2
600
1200
文 件
柜
经理办公室
2
600
1200
行政办公室
3
600
1800
验钞机
1
200
200
保险柜
1
500
500
沙发、茶几
6
2500
15000
会议桌椅
1
5000
5000
员工服装
工作服
66
600
39600

维
修
工
具
数字万用表
1
200
200
组合工具
1
800
800
钳形电流表
1
300
300
兆欧表
1
350
350
工具柜
2
500
1000
管道疏通机
1
1500
1500
电焊机
0
300
0
冲击钻
1
300
300
电锤
1
1500
1500
高压水枪
1
1200
1200
绿
化
工
具
草坪修理机
1
3800
3800
打草机
1
2500
2500
修边机（绿篱剪）
1
3500
3500
小推车
3
300
900
保洁用品
垃圾桶
20
400
8000
保安用品
对讲机
8
500
4000
低
值
易
耗
品
办公用品
一批
10000
10000
清洁工具
一批
10000
10000
维修工具
一批
10000
10000
绿化工具
一批
10000
10000
保安器材、消防器材
一批
10000
10000

合 计

218000
注：前期物资装备的配置含上述表内，不在重新列表。后期根据管理服务实际需要逐步配置到位，不另行追加装备配置及其他开办费用。

七、管理费用测算（分酬薪制和包干制）
（1）前期介入管理费用测算（酬薪制）
前期（酬薪制）人员配置表
序号
岗 位 设 置
人 数
备 注
1
管理处经理
1

2
客服内勤
1

3
客服中心主管
1

5
物业管理员
2

6
工程部主管
1

7
维修工
2

8
安全秩序维护部主管
1

9
门岗
8

10
巡逻岗
3

11
车辆秩序岗
2

13
环保部主管
1

14
保洁员
8

15
园艺工
1

16
绿化工
1

合计
33

注：此配置为项目实际需要由产权单位和我公司协商配置，除（薪酬制费用明细表）所列费用外，其他费用由产权单位列支。如今后仍按薪酬制管理，其人员配置及管理费用按项目进展及时调整。
薪酬制费用明细表
序号
项目内容
说明
费用（元）
1
人工工资及福利
33人*4000元/月*人，
132000
2
通讯费
800元/月计，
800
3
交通费
800元/月计，
800
4
办公用品
办公用品、耗材、按2000元
2000
5
误餐费
人均8元/天*33人*30天计
7920
6
管理酬金加合理利润
按1-5项10%计
14352
7
税收
按1-6项8.6%计
13577
8
小计

171449
9
开荒保洁费用
总建筑面积112000*1
112000
10

11
合计
283449

（2）管理费用测算（包干制）
物 业 服 务 费 测 算
理论收入（月）
序 号
项 目
面 积
单价： 元/平方米*月
金额： （元）
1
镇江新区精英公寓
11.20万平方米
2.50
28万元
一、行政人员综合报价（月）
职称
人数
工资
社保
(2170*32.4%)
工作餐
意外伤害险
(160/12)
年假
(工资/22.5*5/12)
节假日加班
(工资/22.5*3*11/12)
小计
经理
1
4500
703.08
200
13.3
83.3
550.0
6050
助理
1
3500
703.08
180
13.3
64.8
427.8
4889
主管
4
2800
703.08
150
13.3
51.9
342.2
16242
管理员
4
1800
703.08
150
13.3
33.3
220
10799
内勤
1
1800
703.08
150
13.3
33.3
220.
2920
出纳
1
2000
703.08
150
13.3
37
244.4

3148
接待
3
1800
703.08
150
13.3
33.3
220
8760
文员
1
1800
703.08
150
13.3
33.3
220.
2920
合计
16
37400

52708

二、维修工综合报价（月）
职称
人数
工资
社保
（2170*32.4%)
工作餐
意外伤害险
(160/12)
年假
（工资/22.5*5/12）
节假日加班
(工资/22.5*3*11/12)
超时加班
工资
小计
水、电工
2
2000
703.08
150
13.3
33.3
244.4
0
6296.04
维修工
2
2000
703.08
150
13.3
33.3
244.4
-0
6296

4
8000

12592

三、绿化工综合报价（月）
职称
人数
工资
社保（2170*32.4%)
工作餐
意外伤害险
(160/12)
年假
（工资/22.5*5/12）
节假日加班
(工资/22.5*3*11/12)
小计
园艺师
1
2000
703.08
150
13.3
37.0
244.4
3148
园艺工
4
1800
703.08
150
13.3
33.3
220
11680
园艺临时工
200工
100
0
0
0
--
--
20000
合计
5
9200

34828
四、保洁员综合报价（月）
职称
人数
工资
社保（2170*32.4%)
工作餐
意外伤害险
(160/12)
年假
（工资/22.5*5/12）
节假日加班
(工资/22.5*3*11/12)
小计
保洁员
16
1500
703.08
150
13.3
27.8
183.3
41240
合计
16
24000

41240
五、秩序维护员综合报价（）
职称
人数
工资
社保（2170*32.4%)
工作餐
意外伤害险
(160/12)
年假
（工资/22.5*5/12）
节假日加班
(工资/22.5*3*11/12)
小计
门岗
16
1600
703.08
150
13.3
29.6
195.6
43072
巡逻岗
8
1600
703.08
150
13.3
29.6
195.6
21536
车辆管理员
4
1600
703.08
150
13.3
29.6
195.6
10768
消控中心值班员
4
1600
703.08
150
13.3
29.6
195.6
10768
合计
32
51200

86144

收入测算（月）
1
项目
面积
单价/元/平方米
金额（元）

精英公寓
112000
2.5元/平方米
280000

物业公司消耗测算表（月）
1
工资
129800

2
劳保、福利
97712

3
行政办公费
3000
含物业公司自用水电费。
4
公共设施维护保养费
933
按0.1元/年/平方米。
5
绿化养护费
749
按0..08元/年/平方米。
6
保安易耗品
1000

7
垃圾处理费
5000

8
保洁易耗品
2000

9
公共电费
-
公共设施设备用电按租赁面积比例分摊。
10
公共水费
-
公共设施设备用水按租赁面积比例分摊。
11
设备维保费
-
电梯、消防等特种设备维保费用由产权单位列支。
12
税金
15009
1-8项6.1%
13
合计
261055

收支平衡表（月）
序号
项目
金额
备注
1
收入
280000

2
支出
261055

3
收入—支出
18945

4
企业所得税
4736
利润*25%
5
利润
14209

6
结论
14209/28000=0.5%
税后管理费、利润为5%

注：此利润不包含不可预见费、员工遣返费。开荒保洁费用另计。

八、结 束 语
专业之道，惟一惟臻。凭籍优异之品牌、先进之管理技术、丰富之管理经验，嘉宏物业致力于向精英公寓高级白领客户提供完善之物业管理服务。
通过我们所提供的专业技术及管理品牌，定能为精英公寓客户带来良好、舒适、安全的生活环境，同时我们将不遗余力把该项目打造成同类物业管理之精品。

扬州嘉宏物业管理有限公司
2014年3月8日
13