事务部工作指导书.doc

事务部作业指导书

拟制： 日期：

审核： 日期：

批准： 日期：

　版 本 号：
　　　　　　　生效日期：　

日常管理工作手册目录

一、 工作规程
（一） 物业接管验收
1. 物业的接管规程--------------------------------------------------------(3)
2. 物业的接管标准及方法--------------------------------------------------(7)
( 二 ) 物业入伙、装修
物业入伙
1. 物业入伙管理规程------------------------------------------------------(19)
2. 入伙流程--------------------------------------------------------------(23)
3. 业主入伙流程(对内)-----------------------------------------------------(24)
4. 入伙须知--------------------------------------------------------------(25)
5. 入伙通知--------------------------------------------------------------(26)
6. 入伙收费表------------------------------------------------------------(27)
7. 商场交铺流程---------------------------------------------------------(28)
8. 商场交铺须知---------------------------------------------------------(29)
9. 交铺通知--------------------------------------------------------------(30)
10. 钥匙管理规程---------------------------------------------------------(31)
装修
1. 物业装修管理规程-----------------------------------------------------(33)
2. 装修审批管理流程-----------------------------------------------------(39)
3. 装修管理服务流程-----------------------------------------------------(40)
4. 施工证收发流程-------------------------------------------------------(41)
5. 住宅室内装修管理服务协议---------------------------------------------(41)
6. 装修注意事项---------------------------------------------------------(46)
( 三 ) 内部运作
员工服务管理规程--------------------------------------------------------(47)
( 四 ) 服务规程
1.法律程序审批程序-----------------------------------------------------(55)
2. 项目评估程序---------------------------------------------------------(55)
3. 优惠审批程序---------------------------------------------------------56)
4. 有偿服务流程---------------------------------------------------------(57)
5. 会所记录表 ---------------------------------------------------------(57)
6. 专项维修基金使用公开流程---------------------------------------------(58)
7. 控制文件管理规程 ----------------------------------------------------(59)
8. 品质工作检查规程 ----------------------------------------------------(60)
9. 社区文化活动管理规程 ------------------------------------------------(62)
10. 异常天气、暴雨防范处理规程 -----------------------------------------(63)
11.小区巡视检查管理规程 ------------------------------------------------(65)
12. 有偿便民服务规程 ---------------------------------------------------(68)
( 五 ) 前台与客服
1.客服前台紧急情况处理流程 ---------------------------------------------(71)
2. 公司公示牌制作流程 --------------------------------------------------(72)
3. 管理费用收缴流程 ----------------------------------------------------(73)
4. 客户服务项目 ---------------------------------------------------- ---(74)
5. 与客户沟通行为规范 --------------------------------------------------(75)
6. 邮件报刊分发规范 ----------------------------------------------------(77)
7. 用户意见征询表 ---------------------------------------------------- -(78)
( 六 ) 报修及投诉
1. 住户报修处理规程 ----------------------------------------------------(79)
2. 物业报修服务流程 ----------------------------------------------------(81)
3. 业主/住户投诉处理规程 -----------------------------------------------(82)
4. 业主投诉处理流程 ----------------------------------------------------(84)
( 七 ) 档案管理
1. 业户档案管理规定 ----------------------------------------------------(85)
2. 业户档案管理规程 ----------------------------------------------------(86)
3. 业户档案的保密规定 --------------------------------------------------(87)
4. 业主资料收集途径 ----------------------------------------------------(88)
二. 质量记录、表格
各表格见附件页码 ----------------------------------------------(123)
（一） 物业接管验收
物业的接管验收规程
1 目的
明确对物业的入伙管理实施控制的职责、方法和要求，以确保业主顺利而有秩序的入住。
2 适用范围
适用于公司所承接的物业的入伙管理。
3 职责
3.1 小区服务中心负责入伙管理中的主要事务。
3.2 财务部负责制定入伙预交费用标准，并向业主收取入伙预交费用。
3.3 工程部负责入伙管理中必要的维修服务，及消防、闭路监控、停车场自动控制等验收。
3.4 秩序部负责对消防、安防等硬件设施的验收。
4 工作流程
物业接管、验收工作流程
物业服务公司与开发商签订委托物业服务合同
物业服务公司成立筹备项目管理处
管理处对物业进行接管验收

对接管验收的问题进行整改
钥匙移交
签收移交清单
移交管理用房
管理处进入物业正式管理
4.1接管前期的策划
4.1.1 当物业服务公司与开发商达成委托管理服务意向时，物业服务公司应成立项目筹划小组，编制委托物业管理服务工作计划。
4.1.2 通过协商，物业服务公司与委托方签订《前期物业服务合同》。
4.1.3 《前期物业服务合同》签订后，物业服务公司成立项目服务中心，并任命服务中心主任／副主任，各部门主管人选，筹备前期接管验收工作。
4.1.4 项目服务中心的筹备工作包括以下内容：
4.1.4.1 组织编写《用户手册》、《内部管理制度及考核办法汇编》、《工作手册等》。
4.1.4.2 根据所接管物业的特点和实际情况编制《物业管理方案》，其内容包括：
a. 物业概况及范围；
b. 项目服务中心职责权限；
c. 服务中心组织架构、岗位设置及各岗位职责描述；
d. 物业项目的经费收支测算；
e. 管理服务的质量目标；
f. 提供管理服务的主要内容（清洁绿化、治安消防、保安车辆、日常维修、收费、分包项目等）
4.1.5 向社会公开招聘部份员工完善定编工作，并对新招聘员工进行岗前培训及考核。
4.2 接管前的准备
4.2.1 项目服务中心接到公司的物业接管通知后，由服务中心主任组织各部门人员成立接管验收小组，对物业进行接管检查。
4.2.2 接管验收小组根据开发商提供的原设计图纸、设计变更、竣工图纸，编制接管方案和验收标准，由开发商、施工单位向服务中心进行移交工作。
4.2.3 接管验收标准按照GB《建筑安装工程质量检验评定标准》执行。
4.2.4 服务中心会同开发商按照系统进行，主要对图纸资料、房屋本体、公用设施、机电设施设备等进行逐步逐项接管验收。
4.3 正式接管与验收
4.3.1 资料的接管：行政部、技术部接管小组按《图纸资料移交清单》对物业产权、技术资料，进行核对登记：
4.3.1.1 物业产权资料：
a. 项目开发批准报告；
b. 规划许可证；
c. 投资许可证；
d. 土地使用合同；
e. 建筑开工许可证；
f. 用地红线图。
4.3.1.2 综合竣工验收资料：
a. 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
b. 建设工程竣工验收证书；
c. 建设消防验收合格证；
d. 公共配套设施综合验收合格书；
e. 供水合同；
f. 供电协议书、许可证；
g. 供气协议书、许可证；
h. 有线电视合格证；
i. 通信设施合格证；
j. 电梯准用证；
k. 施工日志
l. 房屋使用手册
m. 住宅质量保证书与住宅使用说明书。
4.3.1.3 施工设计资料：
a. 地质报告书；
b. 工程预决算报告书；
c. 重要的施工会议纪要；
d. 隐蔽工程验收记录；
e. 沉降观测记录；
f. 其他可能会影响将来管理的原始记录。
4.3.1.4 机电设备资料：
a. 机电设备出厂日期；
b. 机电设备使用说明书（要求中文）；
c. 机电设备安装、调试报告；
d. 设备保修卡、保修协议。
4.3.1.5 业主资料
a.业主姓名、位置、面积、联系地址、电话等；
b.业主的付款情况或付款方式。
4.3.1.6 租户资料：
a. 已租房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；
b. 已租房业主的付款情况或付款方式。
4.3.2 物业硬件设施的接管与验收：
4.3.2.1 技术组对每套单元房的水、电、土建部分和相关配套设施进行全面检查、对没有明显不合符检验标准要求的房屋和配套设施，由服务中心接收钥匙。对仍存在缺陷的房间，待其整改验收合格后再接管钥匙。
4.3.2.2 钥匙的移交：
a. 管理员将开发商提供的房屋、公用设施全套钥匙逐一检查，登记在《钥匙移交一览表》内，然后由移交双方签字确认。
b. 技术部主管将开发商提供的机电设备、设备房全套钥匙逐一检查，登记在《钥匙移交一览表》内，然后由移交双方签字确认。
c. 安管队主管将开发商提供的消防、监控系统全套钥匙逐一检查，登记在《钥匙移交一览表》内，然后由移交双方签字确认。
4.3.3 机电设施、设备的接管与验收：技术接管小组按《设施设备移交清单》对辖区各类设施设备的规格、型号、性能、容量、数量、制造厂、安装位置进行核对登记。
4.3.4 接管验收完工后，物业服务公司与开发商签章《物业整体移交验收表》。
4.3.5 开发商向项目服务中心移交管理用房。
4.3.6 项目服务中心进入小区办公，对接管资料，按类别、编号、性能进行存档，并做好入伙准备工作。
4.4 接管验收遗留问题的处理
4.4.1 遗留问题的登记确认：
4.4.1.1 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题统计表》中并交开发商相关人员签字确认；
4.4.1.2 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题统计表》中并请开发商相关人员签字确认。
4.4.2 对资料遗留的问题，接管小组应当积极同开发商联系补齐；对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时以书面形式上报公司，请求公司协助解决。
4.4.3 对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，服务中心应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备录。
5 相关文件和质量记录表格

物业接管验收标准及方法
1. 目的
明确物业接管标准，确保接管工作规范。
2. 适用范围
适用于公司所承接物业的房屋、公用设施及室内水电配套设施等接管和验收。
3. 职责
3.1 项目服务中心负责对本公司所承接的物业进行接管和工作。
4. 工作流程
1.1 标准
参照建设部ZBP30001一90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管标准》及达到用户的合理要求。
1.2 释义与验收方法
1.2.1 接管验收是物业公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
1.2.2 验收方法为观感验收法和使用验收法。
1.3. 接管验收标准和验收方法
1.1.1 房屋本体设施的接管验收标准
1.3.1.1 主体结构（梁、柱、板）：
a. 外墙不得渗水；
b. 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏；
c. 房内无变形、凹凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；
d. 无钢筋外露。
1.3.1.2 楼地板与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块 料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
1.3.1.3 内墙面：
a. 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
b. 块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
1.3.1.4 顶棚：
a. 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；
b. 无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。
1.3.1.5 墙面：
A 毛地面：平整，无裂纹；
B 块料（如瓷砖）面层：
a. 粘贴牢固，无缺棱掉角；
b. 面层无裂纹。损伤、色泽一致，对缝线条顺直；
c. 对缝砂浆饱满，线条顺直；
C 水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷；
D 卫生间、厨房和前后阳台地面：
a. 用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水， 倒 灌水；
b. 第二天到楼下检查楼面有无渗漏；
1.3.1.6 门、窗：
a. 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；
b. 门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
c. 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
d. 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
e. 电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；
f. 不锈钢房盗门表面光亮，无刮花、变形；
g. 高档装饰门装饰完整。
1.3.1.7 楼梯、扶手：
a. 用力轻摇无晃动，安装牢固；
b. 钢筋无锈蚀，无弯曲；
c. 木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手；
1.3.2 公用设施的接管验收标准
1.3.2.1 基础设施：
A 房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；
B 散水坡：
a. 无下陷、断裂，与墙体分裂；
b. 面层平整，无脱层；
c. 无倒泛水现象；
1.3.2.2 天台：
A 屋面隔热层、防水层：
a. 板端缝、伸缩缝油膏紧贴；
b. 隔热板、防水层表面无裂缝，
B 天沟、落水口畅通，管道完好；
C 到天面扶栏：无破损、变形，无明显锈蚀；
1.3.2.3 公用天线：配件齐全，安装到每家每户，收视效果良好；
1.3.2.4 屋面避雷设施：各种避雷装置的所有连接点牢固可靠；
1.3.2.5 消防设施（消防栓、消防箱）：
A 消防栓：
a. 油漆均匀，无少刷、漏刷现象；
b. 阀门完好，无渗漏水；
B 消防箱：
a. 消防管、消防带等配套齐全；
b. 箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如；
c. 消防管无渗漏水，阀门完好；
1.3.2.6 小区路灯：
a. 按设计要求安装；
b. 灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；
c. 灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花；
1.3.2.7 绿化：
a. 按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98％以上，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草丛生，绿地纯度98％；
b. 绿化用水：绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过100米，布局覆盖率100％，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；
1.3.2.8 小区道路：
a. 道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；
b. 路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤；
c. 块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角；
d. 路牌标志清楚，地面线条顺直；
1.3.2.9 垃圾池（箱）：
A 冲洗水管：
a. 垃圾池通水率100％，水管安装牢固，接口处密实，无漏水；
b. 水阀开关灵活无漏水；
c. 水阀箱装锁，箱面无锈迹，油漆面均匀，锁头开启灵活；
B 砌筑类：
a. 砌筑平直，底层无起砂，无裂纹，无空鼓；
b. 装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角；
c. 出入口和进出铁门：无锈迹，油漆完好均匀，安装牢固，开启自如；
d. 进出口铁门安装小锁，小锁开启灵活；
C 铁箱类：油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；
D 塑料类：桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损；
1.3.2.10 垃圾转运站：密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。
1.3.2.11 岗亭：
a. 铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍；
b. 砌筑类：参照4.3.2.9的2）；
c. 电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；
1.3.2.12 停车场：
A 露天（地下）停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；
B 地下停车场：
a. 地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。
b. 车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀；
C 露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准；
D 单车架：焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；
E 照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；
F 排水系统：设有专门的排水沟，参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准；
G 地下车库通风设施：参照《机电设备接管验收标准》。
1.3.2.13 沙井、检查井和化粪池：
a. 池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕；
b. 检查并和化粪池进出水口高差不小于5cm，井盖搁置稳妥并设置井圈；
1.3.2.14 明暗沟：
a. 沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；
b. 到沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；
1.3.2.15 挡土墙、坡：
a. 砌筑密实，沙浆沟缝饱满；
b. 按设计要求设有泄水孔；
1.3.2.16 门台阶：参照相关的面层砌筑材料的验收标准；
1.3.2.17 水池、水箱：
a. 按设计要求和有关卫生标准进行验收；
b. 无渗漏水现象；
c. 内外爬梯无锈蚀现象；
1.3.2.18 报箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；
1.3.2.19 景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收。
1.3.3 机电设施、设备的接管验收标准
1.3.3.1 供配电系统
A 高压开关柜
a. 高压开关的型号规格、容量与移交清单相符；
b. 开关与电缆线（或母线）连接紧密、牢固；
c. 开关操作灵活、准确；
d. 高压开关及其支架、操动机构的接地（零）线连接牢固，截面积选择正确；
e. 开关通断标志正确，电源指示正常。
B 干式变压器
a. 变压器型号规格、容量与移交清单相符、母线、电缆线与变压器连接紧密、牢固；
b. 带负荷运行声响正常；
c. 变压器高、低压绕组绝缘合乎要求；
d. 并列运行的变压器满足并列条件；
e. 接地（零）线截面积选择正确。
C 低压配电柜
a. 配电柜（屏）及开关型号规格、容量与移交清单相符；
b. 柜（屏）内设备的导电接触面积紧密与母线连接接触紧密、牢固；
c. 小车、抽屉式柜，动、静触头接触紧密，二次回路的切换接头或机械、电气联锁装置动作正确、可靠；
d. 母线的相序排列对称、色标正确；
e. 电缆的标志、标志牌清晰齐全；
f. 电容补偿自动、手动切换可靠；
g. 绝缘器件完好无损；
h. 柜（屏）及其支架接地（零）线连接紧密、牢固，截面积选择正确；
i. 计量仪表运转正确。
D 照明系统
a. 照明器具、配电箱（盘）及开关规格型号与移交清单相符；
b. 配电箱（盘）盖开闭灵活，箱内接线整齐，回路编号齐全、正确；
c. 电缆线（导线）与开关连接紧密、牢固、截面积与移交清单相符；
d. 线路走向合理、色标准确；
e. 配电箱（盘）及其支架接地（零）线连接紧密、牢固，截面积选择正确。
E 备用电源系统
a. 发电机组的规格型号、容量与移交清单相符；
b. 机组手动、自动启、停正常；机组不漏水、漏油、漏气；
c. 机房应急照明工作正常；
d. 开机试运行正常，仪器仪表指示正确；
e. 转换开关机械、电气联锁装置动作正确、可靠；
f. 蓄电池输出电压合乎要求；
g. 机组与电缆线（或母线）连接紧密、牢固，色标准确；
h. 燃油油箱安装防爆管（或防爆装置）；
i. 机组及其支架接地（零）线连接紧密、牢固，截面积符合要求。
F 防雷接地系统
a. 避雷针（网）的材料质量与移交清单相符；
b. 接地装置的接地电阻值符合设计要求；
c. 焊接连接的焊缝饱满，无气孔等缺陷，螺栓连接紧密、牢固、有防松措施；
d. 防雷接地引下线的保护管固定牢靠。
G 接线盒
a. 单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；
b. 用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头；
H 室内配电箱
a. 安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常；
b. 开关型号符合安全规定；
c. 导线与设计相符，布线规范；
d. 目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活。
I 开关
a. 安装牢固，目视盖板无损坏；
b. 开关灵活，开启接触效果良好；
J 照明灯具
a. 用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；
b. 打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；
c. 产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。
1.3.3.2 给排水系统
A 室外给排水系统
a. 管道、阀门的规格、尺寸与移交清单相符；
b. 管道、阀门完好，无渗漏水，阀门位置、进出口方向正确，连接牢固、紧密；
c. 油漆种类和质量符合设计要求，无脱皮、起泡和漏涂；
d. 污水、雨水管道无堵塞。
B 室内给排水系统
a. 管道、阀门的规格、尺寸，水泵规格、型号、容量与移交清单相符；
b. 管道、阀门完好，无渗漏水，闸阀、止回阀（单向阀）位置、进出口方面正确，连接牢固、紧密；
c. 水箱水位自动控制装置动作灵敏、可靠；
d. 给水加压泵手动、自动启、停正常，运转方向正确；
e. 运行泵与备用泵手动、自动切换正常；
f. 排水管道无堵塞。
1.3.3.3 消防系统
A 消火栓灭火系统
a. 管道、阀门、水泵规格型号与移交清单相符；
b. 管道、阀门完好，无渗漏水；
c. 消火栓箱内配套设施完好、齐全；
d. 手动报警按钮动作灵敏、可靠；
e. 破玻璃按钮动作时能直接启、停消防泵。
B 自动喷淋灭火系统
a. 管道、阀门、水泵规格型号与移交清单相符；
b. 管道、阀门完好，无渗漏水，水流指示器、温式报警阀动作正常；
c. 喷淋泵、补压泵启、停压力控制器动作正常；
d. 喷淋头完好、齐全。
C 消防联动控制系统
a. 能控制消防水泵、喷淋水泵启、停；
b. 正确显示启动按钮启动的位置；正确显示水流指示器和闸阀位置信号；
c. 正确显示消防水泵、喷淋水泵的工作、故障状态；
d. 火灾确认后，电梯能自动迫降至首层，并能接受反馈信号，非消防电源自动切断。
D 消防火灾报警系统
a. 消防火警探测器、报警控制器等设备型号规格与移交清单相符；
b. 火警探测器完好、齐全，动作可靠；
c. 火灾报警时，排烟风机、正压送风机可靠动作，并发送其反馈信号；报警控制器能显示探测器编号；
d. 事故照明和疏散指示灯完好。
E 通讯系统
a. 消防广播设备、对讲设备型号规格与移交清单相符；
b. 对讲电话通话正常、标志正确；
c. 紧急广播、背景音响工作正常；
d. 楼层对讲电话安装牢固。
1.3.3.4 电梯系统
A 驱动系统
a. 驱动电机、调速装置及其配套设备的规格型号、容量符合设计要求；
b. 制动器的制动弹簧调节合理，制动带无异味，温度不超过规定范围；
c. 驱动电机温度符合设计要求。
B 电气控制系统
a. 控制柜内主要电气部件符合设计要求；
b. 层站召唤按钮、轿厢内操作按钮动作正常、可靠；
c. 轿厢内和层站的指层灯工作正常；
d. 平层装置、造层器运作正常、可靠。
C 门系统
a. 轿厢门、层门动作灵活，门缝间隙符合设计要求，关门时无撞击声；
b. 开门机构、联动机构、门锁等动作灵活、可靠。
D 轿厢
a. 轿厢平稳；
b. 轿厢与楼层自动平层；
c. 轿厢内照明、通风装置完好。
E 安全保护系统
a. 限速器、安全钳、缓冲器动作可靠、能起保护作用；
b. 报警装置（如警铃、对讲电话等）紧急照明工作正常、可靠；
c. 系统接地保护可靠。
1.3.3.5 中央空调空调系统
a. 设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全；
b. 标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。
1.3.3.6 智能化系统
A 电话
a. 引入（进户）电缆、程控交换机、分线箱等规格型号与移交清单相符；
b. 交接间内照明、插座正常；
c. 分线箱内布线整齐、标志准确；
d. 交接间设备、分线箱、电缆屏蔽层有可靠的保护接地。
B 闭路监控
a. 系统设备（如监视器、视频切换控制器、摄像机、录像机、信号传输线等）的规格型号与移交清单相符；
b. 系统能正确显示、记录和切换视频信号；
c. 监视器图像清晰、视频切换控制器手动、自动切换可靠；
d. 有报警信号发生时能自动切换相应部位的摄像机图像，并能记录；
e. 系统设备应有可靠的保护接地。
C 停车场管理
a. 系统设备（如读卡器、闸门机、感应器等）的规格型号与移交清单相符；
b. 车辆出入的检测装置和控制装置动作正确、可靠；
c. 自动计时收费系统工作正常、可靠；
d. 有车位显示时，其车位检测装置动作准确、可靠；
e. 系统设备应有可靠的保护接地。
D 可视对讲
a. 主机电源、主机、分机、信号传输线的规格型号与移交清单相符；
b. 图像清晰、对讲语音无杂音；
c. 主机按键动作可靠、安装牢固；
d. 线路标志正确、门锁密码设定正确；
e. 系统设备有保护接地。
E 楼宇设备自动化
a. 系统设备（计算机、监视器、探测器、传感器、信号传输线等）与移交清单相符；
b. 传感器工作灵敏、准确，执行器动作正确可靠；
c. 系统监测清晰、准确，控制灵敏、可靠，记录正确；
d. 系统设备有保护接地。
F 共用天线电视和卫星电视接收系统
a. 卫星接收设备（信号接收器、功分器、制式转换器、调制器、信号传输线等）；
b. 共用无线设备（接收无线、放大器、混合器、信号传输线等）的规格型号与移交清单相符；
c. 卫星接收器、天线及支架安装牢固有保护接地、防水措施合理，振子排列、安装方向正确；
d. 电视图像清晰、频道数目满足要求；
e. 卫星接收系统机房设备有防雷安全措施，防火措施；
f. 馈线连接正确、牢固，接地、防潮、防腐蚀满足要求。
3.0.0.0其它
A 晾衣钩、室内吊扇挂钩
a. 用软绳等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃，日视钢筋挂钩表面无裂纹，弯处无断裂；
B 防盗网（窗）
a. 安装牢固，焊接点密实，面漆均匀，无脱皮和漏刷现象，无明显锈迹。
C 门铃
a. 室外按钮安装牢固，盖板完好，操作灵活，操作一次检查；
b. 室内预留线盒参照3．8；
5.相关文件和质量记录表格
1.3 《物业的接管验收规程》
1.1 《物业接管验收遗留问题统计表》

（二）、物业入伙﹑装修
1. 物业入伙
物业入伙管理规程
1.目的
明确对物业的入伙管理实施控制的职责、方法和要求，以确保业主顺利而有秩序的入住。
5. 适用范围
适用于公司所承接的物业的入伙管理。
6. 职责
3.5 小区服务中心负责入伙管理中的主要事务。
3.6 财务部负责制定入伙预交费用标准，并向业主收取入伙预交费用。
3.7 工程部负责入伙管理中必要的维修服务，及消防、闭路监控、停车场自动控制等验收。
3.8 秩序部负责对消防、安防等硬件设施的验收。
7. 工作流程
4.1 入伙工作流程图：见第五页附一
4.2 入伙准备工作
4.2.1 服务中心在入伙前一个月应制定入伙工作计划，计划中应明确：
4.2.1.1 开发商约定的入伙时间；
4.2.1.2 负责入伙工作的人员及职责；
4.2.1.3 入伙手续；
4.2.1.4 入伙过程中使用的文件和表格。
4.2.2 入伙工作计划应由公司经理批准。
4.2.3 《入伙通知书》由开发商向业主户发出，详细说明：
4.2.3.1 需用户准备的证明材料；
4.2.3.2 需用户填写的表格；
4.2.3.3 办理入伙手续的程序。
4.2.4 办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告和明确的指示标识，并指定专人负责业主办理入伙手续时的各类咨询和引导，以便于用户办理各项手续。
4.3 入伙审查登记
4.3.1 服务中心应建立《入伙登记册》，服务中心对用户提交的《入伙通知书》进行查验，确认无误后收取《入伙通知书》，在《入伙登记册》中注明，并向入伙申请人发放资料，入伙资料应包括：
4.3.1.1 《入伙指南》；
4.3.1.2 《业主手册》；
4.3.1.3 《临时管理规约》；
4.3.1.4 《房屋使用说明书》；
4.3.1.5 《房屋质量保证书》；
4.3.1.6 《预交费用项目一览表》；
4.3.1.7 《房屋交付验收表》；
4.3.1.8 《装修指引》；
4.3.1.9 《装修申报表》；
4.3.2 上述发放的资料应在《入伙登记册》中由业主签收，或由管理人员注明，并按运作规程文件《提供给用户的文件的控制》进行控制。
4.3.3 在提供给用户的《入伙指南》中应明确由用户填写并提交的资料，一般包括：
4.3.3.1 入伙通知书；
4.3.3.2 购房合同的正本及复印件；
4.3.3.3 《装修申报表》。
4.3.4 管理中心对用户提交的资料进行审核验证，验证内容包括：
4.3.4.1 《临时管理规约》和《前期物业服务合同》是否已签署；
4.3.4.2 业主身份证明文件与购房合同、及《住户家庭成员登记表》是否一致；
4.3.4.3 各项表格填写是否完整、正确和清晰。
4.3.5 审查通过后，入伙管理员按用户的栋号房号进行建档编号，《业主档案》中应包括的内容：
4.3.5.1 入伙通知书；
4.3.5.2 购（租）房合同复印件；
4.3.5.3 业主居民身份证复印件
4.3.5.4 已签署的《临时管理规约》、《前期物业服务合同》；
4.3.5.5 《房屋交付验收表》；
4.3.5.6 《装修申报表》。
4.4 预交费用
4.4.1 管理中心财务部根据《入伙预交费用项目一览表》向用户收取各项费用，并开立相应票据给用户。费用项目包括：预交半年物业服务费、水电费保证金、管道燃气开户费等。
4.4.2 发放钥匙及房屋验收
4.5.1 上述手续完成后，服务中心查验收费票据，向业主发放钥匙，并在《钥匙发放登记表》上登记。
4.5 验房
4.6.1 管理员与业主一起验收其物业，登记水、电表底数，双方在《房屋交付验收表》上签字确认。
4.6.2 验收过程中双方确认需维修的事项，用户记录在《房屋交付验收表》中，由服务中心通知相关部门。具体参见运作规程《业主维修安装服务规程》。
4.6 入伙后的装修管理
4.7.1 物业管理部在提供给用户的文件中应明确装修管理的要求，具体内容参见运作规程《物业装修管理规程》。
附一
持《入伙通