房地产估价理论与方法教案.doc

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房地产估价理论与方法教案房地产估价理论与方法教案适用专业：房地产经营与估价编写人：安顺学院09房产谢编制时间：2010年2月15日第一章房地产估价概论第一节　对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义熟悉　　1.专业估价与非专业估价的本质区别　　提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。　　专业估价与非专业估价的不同（五大不同点）：由专业机构和人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。　　例题某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（　）【2007年真题】　　提示：参见教材P2 　　答案：× 　　【解析】必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。提示：参见教材P2。　　与非专业估价相比，专业估价的特点有（　）。【2007年真题】　　A.是一种专业意见　　B.估计价格或价值　　C.实行有偿服务　　D.承担法律责任　　E.估价作业日期长　　提示：参见教材P2 　　答案：ACD 　　【解析】专业估价与非专业估价的五大不同。提示：参见教材P2。　　2.房地产估价的概念　　房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。　　估价的主体是估价师和估价机构　　估价的客体是估价对象的价值　　估价时间是估价时点　　估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序　　估价中采取的手段（三手段）　　价值分析手段，对影响估价的因素进行分析　　价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值　　价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定　　估价的最终目的，对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见　　3.估价与评估的异同　　估价是指价值评估（范围窄）　　评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）　　房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价衍生业务和咨询顾问业务。如价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。　　例题评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（　）业务。【2008年真题】　　A.传统评估业务　　B.价值分配　　C.相关经济损失评估　　D.价值减损评估　　提示：参见教材P4 　　答案：C 　　【解析】房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。提示：参见教材P4。　　4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义　　美国 Real Estate Appraisal 　　英联邦国家 Property Valuation 　　日本和韩国不动产鉴定评价　　香港物业估值或物业估价　　台湾不动产估价二、房地产估价的本质（五点本质）掌握　　本质1 是评估房地产的价值而不是价格　　尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格　　价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中价格偏离价值是普遍现象。　　价值决定价格，估价实践中从价格来了解价值。　　（判断题）房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（　）　　【2006年真题】　　提示：参见教材P5 　　答案：× 　　【解析】评估房地产的价值而不是价格。提示：参见教材P5。　　本质2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价　　估价是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。定价是当事人个人行为。　　房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，而不是个别人的价值判断，是房地产市场机制形成房地产价格，估价师是在调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示或发现出来。价值原本存在，估价师利用知识去揭示这个价值，而非发明创造出价值。　　房地产估价从某种意义上讲是（　）房地产的价值。　【2007年真题】　　A.发明　　B.发现　　C.创造　　D.确定　　提示：参见教材P6 　　答案：B 　　本质3 是提供价值意见而不是作价格保证　　估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价师对自己的专业意见要承担法律责任　　估价专业意见分类咨询性或参考性意见－为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品。鉴证性或证据性意见－为第三方使用而提供的估价，属公共产品。鉴证性或证据性作用的估价的法律责任一般大于咨询性或参考性作用的估价的法律责任。　　刑法、公司法、证券法中有关于估价法律责任的条款。承担法律责任时，能证明自己没有过错的除外（有举证责任）　　本质4 估价有误差，但误差应在合理范围之内　　对估价准确性的认识　　①由于信息的不完全与不确定，估价师只能得出近似的评估价值（误差不可避免）。　　②所有的估价都会有误差：评估价值＝真实价值＋误差。　　③估价的允许误差较大，但是应该有合理的误差度。　　④判断估价误差，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。　　⑤一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定　　防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等　　目前我国的技术规范和职业道德规范3个：①房地产估价规范；②城市房屋拆迁估价指导意见；③房地产抵押估价指导意见　　不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（　）。【2007年真题】　　A.掌握的有关信息不同　　B.作出的估价师声明不同　　C.估价对象状况不同　　D.委托人不同　　提示：参见教材P8 　　答案：A 　　【解析】由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近拟的评估价值（估价不可避免）提示：参见教材P8。　　一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（　）【2007年真题】　　提示：参见教材P8 　　答案：√ 　　【解析】判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。　提示：参见教材P8。　　本质5 既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。　　估价师的实践经验很重要　　影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化　　必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于估价师个人的综合判断艺术水平　　因此估价师一般要求有一定年限以上的估价实践经验　　三、房地产估价的必要性熟悉　　1.专业估价存在的前提独一无二、价值量大　　2.房地产需要专业估价的原因　　房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序　　房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　）的特性。【2005年真题】　　A.独一无二和供给有限　　B.独一无二和价值量大　　C.流动性差和价值最大　　D.不可移动和用途多样　　提示：参见教材P11 　　答案：B 　　3.房地产估价在估价中占主体地位　　房地产“量大面广”，其他资产数量相对较少　　房地产需要估价的情形（转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、课税、保险等）较多，其他资产需要估价的情况相对较少　　房地产估价还普遍提供咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身第二节　房地产估价要素　　一、估价当事人——估价师、估价机构、估价委托人熟悉　　1.房地产估价师　　知识＋经验＋职业道德＝好的房地产估价师　　只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。　　2.房地产估价机构　　具备足够数量的估价师，依法设立并取得专业资质，以有限责任公司或合伙企业形式设立；法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；资质等级分为：暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质；依法从事的估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具　　3.估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象　　【注意辨析】估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的异同　　估价对象权利人：估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人　　估价对象利害关系人：估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人　　估价报告使用者　　估价委托人　　联系与区别权利人一定是利害关系人，而利害关系人不一定是权利人。委托人不一定是权利人或报告使用者。　　（判断题）在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（　）【2008年真题】　　提示：参见教材P15 　　答案：错误　　【解析】判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。　　二、估价目的掌握　　估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。　　估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、抵押、租赁、征用征收补偿、分割、损害赔偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险、企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合资合作、资产重组、产权转让、租赁、清算、争议房地产估价复核与鉴定）。一个估价项目一般只有1个估价目的。估价目的根据委托人的需要，还可以进一步细分。　　估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结果。　　如有租约限制的房地产价值。评估价值时，要考虑合同租金与市场租金的差异，对房地产价值的影响。而如果是有租约限制的房地产是出于拆迁补偿价值评估，就可以不考虑租约的限制，视为无租约的房地产进行评估。　　（判断题）任何一个估价项目都有估价目的（　）。【2008年真题】　　提示：参见教材P15 　　答案：对　　三、估价对象掌握　　即估价客体，也称为被估价房地产，估价标的。当估价对象为房屋所有权和土地使用权以外的某种房地产权益时，也可称为被估价权益。　　可作为估价对象的情况有在建工程、未来状况下的房地产（期房）、对已经灭失的房地产（如已损毁的房屋）、房地产的局部、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分（如承租房的装饰）、含有房地产附属财产　　一般类型土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产　　某餐厅资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。当该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（　）。【2008年真题】　　A.土地　　B.建筑物　　C.装饰装修　　D.动产　　E.特许经营权　　提示：参见教材P17 　　答案：ABC 　　　　四、估价时点熟悉　　也称为价值时点、价值日期。是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。　　估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在先，评估价值确定在后。　　　　五、价值类型掌握　　价值类型有两种含义，一是价值的种类，二是由估价目的决定的需要评估的特定价值　　基本价值类型有六种市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。同一估价对象可能有不同类型的价值，但同一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一的。　　六、估价依据熟悉　　估价依据是指估价项目中估价所依据的法律法规和标准。包括相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料　　估价师应当对委托提供的有关情况和资料进行必要的核查　　国家标准是估价的底线，是最基本和最低的要求，实际估价中要严于估价标准要求，在不违反法律法规和标准的前提下，有所创新。（09新增）　　七、估价假设熟悉　　估价假设是估价项目中估价师对那些估价所必要，但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与现状不同之处的说明（09新增）。　　如：规划条件不明时，评估房地产开发用地价值的假定。　　估价假设的作用：规避估价风险，保护估价机构和估价师，保护估价报告使用者。（09新增）　　八、估价原则熟悉　　估价原则是指在房地产估价的理论与实践中，总结、提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。　　估价原则使得不同的估价师，对房地产估价的基本前提认识一致，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。　　估价6原则在第五章专门详细介绍。　　九、估价程序（一般12步）熟悉　　业务两步获取估价业务、受理估价委托　　规划一步制定估价作业方案　　外业两步搜集所需资料、实地查看估价对象　　关键三步分析、测算、判断估价对象价值　　后续四步撰写估价报告、内部审核、交付估价报告、估价资料归档　　履行必要的程序，才能规范估价行为、保障估价质量、提高工作效率、防范估价风险。　　十、估价方法熟悉　　　　十一、估价结果熟悉　　估价师分析、测算、判断的估价对象价值及其提供的相关专业意见。估价结果应该客观公正。　　估价师不得有以下行为迁就客户、未完成估价之前与估价委托人或者利害关系人讨论估价结果、未估价之前就征求估价委托人对估价结果的意见、迎合估价委托人第三节　房地产估价的现实需要 09教材中顺序有调整　　一、国有建设用地使用权出让的需要掌握　　□ 招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价　　□ 拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的最高出价　　□ 挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的最高报价　　□ 协议出让方式中，协议出让的最低价和最高价　　　　二、房地产转让和租赁的需要熟悉　　转让方式增多买卖、互换、赠与、作价入股、作价出资、抵偿债务等。　　租赁有房屋租赁、土地租赁、建设用地使用权出租等。　　三、房地产抵押贷款的需要掌握　　抵押人担保债权不得超出抵押物价值。　　抵押对房地产估价的需要（7种）初次抵押估价、再次抵押估价、增加抵押贷款估价、抵押期间估价、转抵押估价、续贷抵押估价、处置抵押房地产估价　　　　四、房地产征收征用补偿的需要掌握　　征收是强制收买，所有权变更，不返还　　征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人　　五、房地产分割的需要熟悉　　一般采取折价或者拍卖变卖价款分割　　六、房地产损害赔偿的需要掌握　　　损害赔偿的情况　　□ 因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估　　□ 在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等造成相邻房地产价值损失的评估　　□ 因施工中挖基础不慎使邻近建筑物倾斜造成邻近房地产价值损失的评估　　□ 因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成的损失的评估　　□ 因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估　　□ 使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的评估　　□ 因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的评估　　□ 因异议登记不当，造成房地产权利人损害的评估　　□ 因非法批准征收，使用土地，对当事人造成损失的评估　　□ 其他相关评估　　七、房地产争议调处的司法鉴定的需要掌握　　八、房地产税收的需要熟悉　　九、房地产保险的需要了解　　十、企业有关经济行为的需要熟悉　　十一、房地产行政管理的需要了解　　十二、其他方面的需要　　□ 建设用地使用权期间届满需要的估价服务　　□ 房地产开发经营过程中需要的估价服务　　□ 会计计量需要的估价服务　　□ 为出国需要提供财产价值证明的估价　　□ 为房地产证券化服务的估价　　第四节　房地产估价师的职业道德掌握　　房地产估价师的职业道德是房地产估价师在房地产估价活动中应当遵循的行为规范的总和。包括职业品德、职业情感、职业行为习惯。　　概括为　　■ 独立、客观、公正　　　■ 专业胜任能力　　■ 诚实守信　　■ 勤勉尽责　　■ 保守秘密　　　　■ 公平竞争　　　■ 社会责任　　下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有（　）。【2008年真题】　　A.做到诚实正直公正执业　　B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目　　C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开　　D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用　　E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章　　　提示：参见教材P34、P35 　　答案：ACE 　　08年教材中有不得以不正当理由或者名目收取额外费用（2009教材已经删除这句话），那么D应该也是正确选项　　第五节　中国房地产估价行业发展概况熟悉（09教材调整了顺序）　　□ 以法律形式确立了房地产估价的地位房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度　　□ 建立了房地产估价师执业资格制度　　下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（　）。【2007年真题】　　A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署　　B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办　　C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师　　D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一　　　　提示：参见教材P36 　　答案：C 　　□ 设定了房地产估价师和房地产估价机构资质行政许可项目行业准入资格　　□ 成立了房地产估价行业自律性组织中国房地产估价师与经纪人学会，地方性的行业自律组织　　□ 发布了房地产估价的部门规章和规范性文件　　□ 制定了房地产估价国家标准和相关指导意见　　房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见　　□ 形成了较完善的房地产估价理论方法体系　　□ 深化拓展了房地产估价业务　　□ 形成了公平竞争的房地产估价市场　　　　□ 积极开展了国际交流合作第　二　章　房地产及其描述第一节　房地产的含义　　一、房地产的含义　　房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体　　房地产与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。【2008年真题】　　A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位　　C.实物、权利、位置 D.实体、权益、位置　　提示：参见教材P45 　　　　答案：B 　　二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义（熟悉）　　土地的三维范围　　　　土地的地表范围——该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域　　　　土地的地上空间范围——以飞机的飞行高度为限　　　　土地的地下空间范围——以人类的能力所及为限　　建筑物的含义　　　　广义的建筑物－包括房屋和构筑物　　　　狭义的建筑物－仅指房屋，不包括构筑物　　　　建筑物范围最大，包括房屋和构筑物　　　　房屋和构筑物的区别　　　　□人是否直接在里面生产生活，是则为房屋　　　　□是否有门、窗、顶盖，有则为房屋　　其他土地定着物的含义（熟悉）　　　　指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外　　　　土地定着物与土地或建筑物物理上不可分。虽然可分离，但是从经济角度不合理。　　三、实物、权益和区位　　1.房地产实物　　指房地产中看得见、摸得着的有形部分。包括有形的实体、该实体的质量和该实体组合完成的功能。　　　　房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（　）。【2004年真题】　　A.相应配套的基础设施　　B.土地的形状　　C.组合完成的功能　　D.立体空间　　　提示：参见教材P48 　　答案：C　　　　　2.地产权益的含义（掌握）　　是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。　　房地产的各种权利——所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等　　受到其他房地产权利限制的房地产权利——如设立了抵押权的房屋所有权和建设用地使用权　　受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利——如城市规划对土地用途、容积率、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封而其处分收到限制　　房地产的额外利益或收益——如楼顶的广告收益　　　房地产权利的总类房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）所有权形式有　　■单独所有　　　■共有（按份共有\共同共有）　　■建筑物区分所有（专有部分的所有权+专有部分以外的共有部分的持有权+因共同关系所产生的成员权）　　房地产所有权可分为独有，共有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。（　）【2005年真题】　　提示：参见教材P49 　　答案：对　　建筑物区分所有权包括（　）等。【2004年真题】　　A.按份共有所有权　　B.专有部分所有权　　C.共同关系成员权　　D.共同部分持份权　　E.长期使用租赁权　　　　提示：参见教材P49、P50 　　答案：BCD　　　　建设用地使用权（实质上是空间利用权利，或空间权，地表、地上、地下可分设）　　国有建设用地使用权，包括出让土地使用权、划拨土地使用权、其他建设用地使用权　　宅基地使用权宅基地使用权人依法对集体所有土地享有的占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施　　土地承包经营权　　地役权：房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利。如：通行地役权——在他人的土地上通行的权利；排水地役权、眺望地役权。　　抵押权：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿　　租赁权：以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。租赁权是债权，其他权利都是物权　　物权与债权　　物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；物权是绝对权，对世权。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务无关的人作为或者不作为；债权是对人权、相对权。　　如果特定的房地产，既有物权又有债权的，优先保护物权。如果有两个以上物权的，优先保护先设立的物权。　　所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。　　（判断题）房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（　）【2007年真题】　　提示：参见教材P51 　　答案：对　　实物和权益对房地产的影响　　有形资产价值主要由实物决定。无形资产价值主要由权益决定。房地产价值决定中，实物和权益都很重要　　3.房地产区位的含义（掌握）　　房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。包括：位置、交通（通达性accessibility）、周围环境和景观、外部配套设施等 4.房地产的其他称谓（了解） 5.房地产的基本存在形态（了解）　　房地产－可单指土地、可单指建筑物，也可指土地与建筑物的综合体　　土地－仅指土地部分　　建筑物－仅指建筑物部分　　房地－专指土地和建筑物的综合体　　第二节　房地产的特性（10特性）　　1.不可移动（位置固定性）（掌握）　　房地产位置固定，不可移动。其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。　　不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费，不能在不同地区之间调剂余缺，因此房地产市场不是全国统一市场，而是地区区域市场　　房地产具有供给有限特性，本质上在于（　）。【2004年真题】　　A.土地总量有限　　 B.规划限制　　C.房地产不可移动　 D.价值量大　　　提示：参见教材P60 　　　　答案：C　　　　2.独一无二（掌握）　　也称为独特性、异质性、非同质性、个别性　　没有两宗完全相同的房地产　　难以出现相同的大量供给，使房地产之间不能完全替代，价格容易受个别因素的影响，房地产交易难以采取样品交易方式　　尽管如此，房地产存在一定程度的替代性和相互间的竞争，这是估价替代原理的基础　　房地产的独一无二特性导致了（　）。【2007年真题】　　A.难以出现相同房地产的大量供给　　B.房地产市场不能实现完全竞争　　C.房地产交易难以采取样品交易的方式　　D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响　　E.房地产价值量大　　　　提示：参见教材P58 　答案：ABCD　　　　3.寿命长久（熟悉）　　对于土地而言，也称不可毁灭性或永续性，建筑物寿命长久。　　可以为其占用者带来持续不断的利益　　注意土地出让年限对房地产使用收益年限的限制转让房地产后，受让房地产人的使用期限不得超过原出让年限扣减已经使用年限后的余额　　住宅建设用地使用权期间届满自动续期，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者申请续期但是依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。　　4.供给有限（熟悉）　　供给有限造成房地产具有独占性　　原因　　　■土地总量不可增加　　　■房地产不可移动造成了供给不能调剂　　5.价值量大（熟悉）　　单价高，总价大　　6.用途多样（熟悉）　　也称为用途的竞争、转换及并存的可能性　　一宗房地产可以有多种不同的用途　　用途不可以随意转换的原因　　政府的用途管制——符合城市规划（合法原则）　　不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳使用原则）　　7.相互影响（熟悉）　　房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响　　房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受邻近房地产的影响　　外部性正外部性——某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。负外部性——某经济主体行为使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。　　8.易受限制（熟悉）　　政府对房地产限制的四种特权　　管制权——对房地产的利用作出直接限制，如利用城市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业项目。　　征收权——为了公共利益而征收　　征税权——对房地产课税　　充公权——政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产　　9.难以变现　　也称为变现能力弱、流动性差　　变现能力是在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度　　房地产交易手续复杂，成交时间长，变现能力差　　当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现　　影响房地产变现能力的主要因素（七项）通用性（用途转化的能力）、独立使用性、房地产价值的大小、房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的市场状况　　10.保值增值（了解）　　引起房地产价格上升的原因（五方面）对房地产进行投资改良——投资增值，外部经济——自然增值，需求增加导致稀缺性增加——自然增值，通货膨胀——保值，房地产使用管制改变——自然增值　　房地产具有保值功能——能抵御通货膨胀　　房地产增值的速度可以抵消货币的贬值速度　　房地产的保值是从总体趋势来讲，波浪式上升，不排除波动　　房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（　）引起的。【2005年真题】　　A.装饰装修改造　　B.通货膨胀　　C.需求增加导致稀缺性增加　　D.改进物业管理　　E.周围环境改善　　　　提示：参见教材P45 　　　　答案：CE　　　　【解析】三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变　　AD 属于投资增值而非自然增值　　B 属于保值而非自然增值　　房地产的特性包括（　）。　　A.独一无二　　B.需求有限　　C.流动性好　　D.相互影响　　E.保值增值　　　提示：参见教材P57~65 　　　　答案：ADE 　　第三节　房地产的种类　　　　1.按用途分类（10类）　　　居住房地产　　　商业房地产　　　办公房地产　　　旅馆房地产　　　餐饮房地产　　　体育和娱乐房地产　　　工业房地产　　　农业房地产　　　特殊用途房地产　　　综合用途房地产　　2.按开发程度分类（5类）　　　生地——无基础设施　　　毛地——有基础设施＋未拆迁　　　熟地——完善的基础设施＋场地平整可直接建造建筑物　　　在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件（包括缓建工程）　　【重点】　　缓建工程也是在建工程　　判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志，有无工程竣工验收报告　　现房——已建造完成＋可直接使用　　【重点】熟地的类型　　三通一平，平都是指场地平整，三通指水、电、路五通指水（供水和排水）电、路再加上电信七通再加上热力和燃气　　　　某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（　）元/平方米。【2008年真题】　　A.98 　　　B.102　　　C.108　　　D.116 　　提示：参见教材P66 　　　答案：A　　　　【解析】五通指水（供水和排水）电路再加上电信。上题为道路20＋供水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98 　　3.按实物形态分类（9类）　　土地——分为空地和有建筑物的土地　　建筑物　　土地与建筑物的综合体　　　■土地＋现房　　　■土地＋在建工程　　房地产的局部　　未来状况下的房地产——期房　　已经灭失的房地产——如已拆迁和完全损毁的房屋　　现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分　　　■建筑物的装饰装修部分　　　■不可修复的房地产损害造成的价值减损　　以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产　　整体资产中的房地产　　4.按权益状况分类20类　　“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。“干净”的含义（6大特征）　房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。　　“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产，如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房　　“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等　　共有的房地产共有包括：按份共有和共同共有。　　处分共有房地产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。　　按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。　　一般情况下共有人承担连带债务。　　共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。　　管理按约定，无约定的各共有人都有管理的权利义务。　　有限产权或部分产权的房地产。　　有租约限制的房地产。　　设立了地役权的房地产。　　设立了抵押权的房地产。　　有拖欠建设工程价款的房地产。拖欠形式有：拖欠施工方价款，拖欠银行价款。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。　　已依法公告列入征收、征用范围的房地产。　　被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。　　开发建设手续不齐全的房地产。　　房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。　　临时用地或者临时建筑的房地产。　　违法占地或者违法、违章建筑的房地产。　　房地产的租赁权。　　地役权。　　房地产的抵押权。　　房地产的空间利用权。　　房地产中的无形资产。　　　5.按是否产生收益分类　　收益性房地产　　非收益性房地产　　判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力　　6.按经营使用方式分类　　销售——可采用市场法　　出租——可采用收益法　　营业——可采用收益法　　自用——主要用成本法　　第四节　房地产状况描述（掌握）　　1.基本状况描述（6项）　　名称　坐落　四至　规模　用途　权属　　2.区位状况描述（14项）　　　位置描述　　　　　

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