建筑物区分所有权与物业管理.doc

第八章 建筑物区分所有权与物业管理（12300）

第一节 建筑物区分所有权

1.简述建筑物区分所有权的概念？
答：建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。
所谓建筑物，涉及住宅和经营性用房；
所谓区分，涉及纵的区分，如分幢，也涉及横的区分，如分层，更多是纵切和横切的混合。
所谓业主，及建筑物区分所有权人，按照《物业管理条例》规定，业主是指房屋所有权人，即专有部分所有权人，不涉及房屋承租人、占有人等。
2.简述建筑物区分所有权的特性？
答：（一）权利构成的复合型
建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权组成，表现出复合型。
（二）权利客体的特定性与观念性
建筑物区分所有权的客体，涉及专有部分（特定性），也涉及共有部分（观念性）。
（三）权利存续与处分的整体性
《物权法》明确规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”
（四）属人性强
建筑物区分所有权关系并非单纯的财产关系，其中管理关系占相称的比重，共同管理权占据突出的位置，这是一般所有权不具有的。
3.简述建筑物区分所有权的内容？
答：建筑物区分所有权涉及以下三部分内容：
（1）专有部分单独所有权。
（2）共有部分的共有权。
（3）共有部分的共同管理权。
4.简述建筑物区分所有权中成为专有部分的条件？
答：需要具有以下条件，才可以作为建筑物区分所有权中专有部分的客体：
（1）构造上的独立性。
即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。
（2）合用上的对立性。
即被区分的各部分，可认为居住、工作或其他目的使用。
（3）可以登记成为业主所有权的客体。
5.简述专有部分的合理使用？
答：虽然业主对专有部分有单独所有权，但法律对业主专有部分的使用有一定限制：
（1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主批准。
（3）专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
6.简述共有部分的共有权概念？
答：共有权，及区分建筑物的共有部分的所有权，是指业主依照法律的规定或管理规约及业主大会的决定，对建筑物内住房或经营性用房的专有部分以外的部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
7.简述建筑物共有部分的共有权和一般共有权的差异？
答：共有权与一般共有权存在如下差异：
（1）权利人的身份具有复合性。
他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团队一员，而一般的共有权人的身份是单一的。
（2）此类共有权的客体非常广泛。
不仅涉及法定共有部分，还涉及约定共有部分，而一般共有权客体仅限于一项财产。
（3）这种共有权的变动取决于专有权的变动，而一般共有权的变动没有主从关系。
一般共有权转让时，其他共有权人有优先购买权，但此种共有权随着专有权的转让而转让时，其他共有权人没有优先购买权。
（4）这种共有权的行使要遵循法律和管理规约，经常采用共有持份（业主对共有部分的潜在的应有份额）的方式。
8.简述区分建筑物共有部分的构成？
答：共有部分涉及三种情形：
一是专有部分以外的部分。
如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造、以及外墙、电梯走廊等；
二是不属于专有部分的建筑物附属物。
如供应建筑物的自来水，、电力、天然气、管线设备等与建筑物在效用上不可分或与业主生活不可或缺的部分。
三是不属于专有部分的建筑物的从物。
如独立的锅炉房、会所、游泳池、蓄水池等
9.简述共有部分的分类？
答：共有部分依据不同标准可以分为以下几类：
（1）法定共有与约定共有
衣服法律规定，业主共同拥有建筑的某些部分乃至整栋建筑物、建设用地使用权，此类共有部分不得作为专有部分使用，也不得由业主约定为专有部分，属于法定共有部分，如走廊、电梯等。
与此有别，业主和开发商就建筑区划内的停车位、停车库、地下室等，约定属于业主共有的场合，此类停车场等为约定共有部分。
（2）全体业主共有与部分业主共有
建筑物或其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划内的全体业主共有，这些共有部分为全体共有。锅炉房、建设用地使用权、绿地等一般都属于全体共有。而某层配电室、保洁工具存放室、走廊灯，仅仅供一部分业主使用，一般定位部分业主共有部分。
10.简述共有部分的合理使用？
答：共有部分需要共有人合理使用：
（1）业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，无偿运用屋顶以及其专有部分相相应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约、损害别人合法权益的除外。
（2）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
（3）业主转让建筑物内的住宅、经营性用房的，其对共有部分享有的共有和共同管理权一并转让。
（4）业主依据法律规范、协议以及管理规约，对共有部分享有的共有的共同管理的权利一并转让。
（5）在没有特别规定或当事人约定的情况下，部分共有人共有部分所需费用由该部分的共有人承担，产生的收益由该部分业主分享；而全体共有部分所需费用则由所有共有人分担，产生收益由全体共有权人分享。

第二节 物业管理概述

1.简述物业的基本含义？
答：物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托与该实体上的权益。
这一概念包含以下基层意思：
（1）物业是已经投入使用的和已经可以投入使用的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。
尚未竣工验收的，及正在建设尚未竣工投入使用的项目属于在建工程，不是物业。
（2）物业是由各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的可以独立存在或独立享有的单宗房地产。
（3）物业不仅指房地产实体，还涉及依托该实体上的权益，如相邻关系的利益、地役权利益等。
2.简述物业管理的基本含义？
答：所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务公司，由业主和物业服务公司按照物业服务协议约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
这一概念包含以下基层含义：
（1）从物业角度，管理重要是维修、保养、修缮的意义。
（2）从社区环境角度，管理重要是保安、清洁、绿化养护意义。
（3）从物业的运用秩序角度，管理重要表现为阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的使用行为和阻止业主对共用部分进行妨害别人运用的行为。
其中（1）和（2）基本上是对物的管理，事实上是一种行为，（3）是针对人的管理，其目的在于约束物业使用人的行为，建立物业运用秩序。
3.简述物业管理的法律性质？
答：物业服务公司或者其他管理人根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主监督。
物业管理的内容重要是服务，而不是管理，实质上是非行政意义上的管理与被管理关系，而是在物业服务公司与业主之间形成的平等的、服务性质的法律关系。物业管理关系基于物业服务协议产生，是通过赚钱性的公司——专业化的物业管理服务公司来实现的。物业管理公司实行的管理、提供的服务是有偿的。
4.简述物业管理与业主的建筑物区分所有权的关系？
答：现代物业管理的产生于建筑物区分所有权密切相关。具体地说：
（1）在建筑物区分所有的安排下，业主不仅独立享有专有空间，并且还存在共有或共用部分。各个业主的专有共有部分互相结合成为一个整体。客观上规定业主们共同对区分所有的物业进行共同管理。
（2）区分共有的物业一般为少则数人，多则几十人、几百人对众多区分所有建筑物的管理，需要通过一种机制协调彼此的权利义务，从而实现对物业社区的共治。这种机制及业主自治。
5.简述物业管理与业主自治？
答：物业管理的本质是业主自治，它不同于单个业主的自治，而是多个乃至上百个业主所形成的团队团队组织的自治机制。
具体来说：
（1）对区分所有的物业的管理，不是个人自治，而是业主共同自治，是按全体或法定多数的业主的共识形成的团队组织决议，进行的业主团队自治，全体业主形成的共批准志及其反映的共同利益，是团队自治的核心，是业主自治管理的主线基础。
（2）由于自然的和法律的联结使物业的购买人形成法律上的团队，取得了住宅区物业管理的主体资格，业主团队有权按团队意志对自己的物业实行自治管理。换言之，这种业主自治是通过一定的组织机构实现的。
（3）物业服务公司的受托管理是业主团队自治管理的延伸。建立在业主团队自治基础上的物业管理，必须遵循社会大分工的原则，规定专业化，社会化的物业服务公司的辅助，通过业主自治团队选聘物业服务公司，建立委托法律关系来实现双方对物业管理的分工、合作。

第三节 业主、业主大会与业主委员会

1.简述业主的概念？
答：房屋的所有权人称为业主。
2.简述业主的权利和义务？
答：业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（1）按照物业服务协议的约定，接受物业服务公司提供的服务；
（2）建议召开业主大会会议；
（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（4）参与业主大会会议，行使投票权；
（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（6）监督业主委员会工作；
（7）监督物业服务公司履行物业服务协议；
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的使用；
（10）法律法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中履行下列义务：
（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；
（5）准时缴纳物业服务费用；
（6）法律、法规规定的其他义务。
3.业主大会的概念和性质？
答：业主大会由全体业主组成，是管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
对业主大会性质，可以从以下几个方面理解：
（1）业主大会是自治组织；
（2）业主大会是独立的社会组织。
4.简述业主大会的职责？
答：下列事项由业主共同决定：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务公司；
（5）筹集和使用专项维修资金；
（6）改建、重建建筑及其附属设施；
（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
5.简述业主大会会议的决定？
答：业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主并且占总人数2/3以上的业主批准：
（1）筹集和使用专项维修资金；
（2）改建、重建建筑及其附属设施。
业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主批准：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会；
（4）选聘和解聘物业服务公司；
（5）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消。
6.简述业主委员会的概念？
答：业主委员是业主大会执行机构，是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
业主委员会由业主选举组成，统一领导到自治权限范围的物业管理各项工作，对业主大会负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权。
7.简述业主委员会的备案制度？
答：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会应由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
8.简述业主委员会职责？
答：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列事项：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实行情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务协议；
（3）及时了解业主、物业使用人意见和建议，监督和协助物业服务公司履行物业服务协议；
（4）监督管理规约的实行；
（5）业主大会赋予的其他职责。
9.简述管理规约的概念？
答：所谓管理规约，是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产管理的具体规则。它是全体业主之间的共同行为，是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定。管理规约关系重大，需要全体业主共同制定和修改。
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
10.简述业主大会、业主委员会的指导和监督？
答：业主大会、业主委员应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人们政府，应当责令限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主。

第四节 物业服务公司

1.简述物业服务公司的概念？
答：物业服务公司是指依法设立接受委托从事物业管理服务的公司法人。从事物业管理活动的公司应具有独立的法人资格，以自己名义独立管理服务业务。
物业服务公司在工商登记机关注册领取营业执照后，应及时向所在地的物业行政主管部门备案。物业服务公司设立时一般不需要通过物业行政主管部门的审批。
2.简述物业服务公司的法律地位？
答：（1）物业服务公司的管理权来源于物业服务协议授予权限。
（2）物业服务公司与业主在法律地位上的平等的。
（3）物业服务公司与业主大会、业主委员会必须依法依约建立合作关系。
3.简述各资质等级物业服务公司的业务范围？
答：国家对从事物业管理活动的公司实行资质管理制度。
物业服务公司资质等级分为一、二、三级。新设立的物业服务公司，其资质等级按照最低等级核定，并设一年暂定期。
未经主管部门进行资质等级评估并取得资质证书的物业服务公司不得从事物业管理业务，获得资质证书的物业服务公司只能在其资质等级相应的范围内从事物业管理业务。
一级资质物业服务公司可以承接各种物业管理项目；
二级资质物业服务公司可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；
三级资质物业服务公司可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
4.简述物业服务公司违反资质管理的法律后果？
答：违反相关规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万以下的罚款；给业主导致损失的，依法承担补偿责任。
物业服务公司超越资质等级承接物业管理业务的，有县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
5.简述取得资质等级的条件？
答：各资质等级公司的条件如下：
（1）注册资本数额。
资质等级一级的注册资本为500万以上，二级300万以上，三级50万以上。
（2）专业人员数量。
一级规定相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人，其中具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
二级规定专职管理和技术人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
三级规定专职管理和技术人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
（3）管理物业的类型和面积。
其中一级、二级都规定管理二种以上类型的物业，并且达成一定面积；
三级则只规定有委托的物业管理项目。
（4）制度建设和经营管理业绩。
各级资质的物业服务公司都规定建立并严格执行服务质量、服务收费等公司管理制度和标准，建立公司信用档案系统；其中一级资质还规定有优良的经营业绩，二级资质则规定有良好的经营业绩。
6.简述物业服务公司资质、资质证书的使用和管理？
答：物业服务公司取得资质证书后，不得减少公司的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。资质证书是物业服务公司资质的证明文献。任何单位和个人不得伪造、涂改、出借、转让资质证书。
《资质管理办法》对资质证书遗失后的补领，资质证书的变更、注销和撤消的情形都作了规定，具体地说：
（1）物业服务公司遗失资质证书的，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。
（2）物业服务公司发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。
（3）物业服务公司的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质部门办理资质证书变更手续。物业服务公司不及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。
（4）公司破产、歇业或者因其他因素终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
（5）有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤消资质证书；
第一，审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务公司资质审批决定的；
第二，超越法定职权作出物业服务公司资质审批决定的；
第三，违反法定程序作出物业服务公司资质审批决定的；
第四，对不具有申请资格或者不符合法定条件的物业服务公司颁发资质证书的；
第五，依法可以撤消审批的其他情形。
根据《物业管理条例》，以欺骗手段取得资质证书或有其他严重违法行为的物业服务公司，除承担相应的法律责任外，还将被吊销资质证书。具体地说：
（1）以欺骗手段取得资质证书，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
（2）物业服务公司将一个物业管理区域内的所有物业管理一并委托给别人，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
（3）挪用转型维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第五节 物业管理服务

1.简述物业服务协议的概念、性质和特点？
答：物业服务协议指业主委员会代表业主大会，与业主大会选聘的物业服务公司，订立的关于提供物业管理服务的各方权利和义务的书面协议。
受托方只能是具有物业管理服务资质的法人组织，委托方必须为依法成立并备案的业主团队组织。
物业服务协议的法律性质：
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务公司或者其他管理人管理。但是物业服务协议不是一般的委托协议，更不是代理协议、承揽协议。因素在于：
（1）物业服务公司实行的行为重要是事实行为而非法律行为。
（2）委托协议是委托人和受托人约定，由受托人解决委托人事务的协议。基于委托协议，可以产生受托人的对外代理委托人的关系，但如委托协议是针对一般事务的解决，并不产生代理关系。
物业服务协议的特点：
（1）综合性的协议。
委托事项不仅是某一项，而是多项的概括，涉及承揽、保管、服务等多种性质的委托关系。
（2）有偿、双务性质的协议
物业服务公司接受委托管理服务是要取得对价的，因而是有偿协议，业主的重要义务是支付物业服务费，物业服务公司的重要义务是管理服务义务。
（3）物业服务的标的是行为。
物业服务协议的标的是行为。
2.简述物业服务协议的分类？
答：根据签订的主体不同分为：
（1）前期物业服务协议。
前期物业服务协议是指物业管理区域内的业主大会成立前由房地产开发商委托物业服务公司所签订的协议。
（2）普通物业服务协议。
普通物业服务协议是指由业主大会或业主委员会代表物业区域内全体业主与物业服务公司所签订的物业服务协议。
3.简述物业服务公司在物业服务中的义务和责任？
答：（一）不得改变物业管理用房的用途；
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会批准，物业服务公司不得改变物业管理用房的用途。
（二）做好物业管理的交接、房屋资料移交和物业验罢手续。
物业服务公司的交接验收义务涉及：
（1）物业服务公司承接物业时，应当与业主委员会办理物业验手续。
（2）物业服务协议终止时，物业服务公司应当将物业管理用房和物业有关资料交还给业主委员会。
（3）物业服务协议终止时，业主大会选聘了新的物业服务公司时，物业服务公司之间应当做好交接工作。
（三）对物业事项中违法行为的制止
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务公司应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
（四）安全防范和安全职责
物业服务公司应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
物业服务公司雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
（五）法律责任
物业服务公司未能履行物业服务协议约定，导致业户人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
4.简述业主和物业使用人在物业管理中的义务和责任？
答：（一）交纳物业服务费
业主应当根据物业服务协议的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）装饰装修事先告知义务
违反物业服务协议约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务公司应当将房屋装饰装修中的严禁行为和注意事项告知业主。
（三）法律责任
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反法律法规及管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
5.简述物业管理服务的转委托？
答：物业服务公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务公司，但不得将该区域内的所有物业管理一并委托给别人。
6.简述物业服务收费原则、收费对象、服务报酬及公用事业费代收？
答：（一）收费原则
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务公司按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务协议中约定。
（二）收费对象
物业服务的一般收费对象是取得房屋所有权的业主；已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
（三）服务报酬及公用事业费代收
物业服务公司可以根据业主的委托提供物业服务协议约定以外的服务项目，服务报酬双方约定。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务公司接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第六节 建设单位的前期物业管理义务

1.简述前期物业管理的概念？
答：前期物业管理是指物业管理区域内的业主大会成立之前由建设单位选聘的物业服务公司所实行的物业管理服务。在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，建设单位选聘物业服务公司的，应当签订书面的前期物业服务协议。
2.建设单位在前期物业管理中的法定义务？
答：前期物业管理是建设单位应负的义务。建设单位在前期物业管理中的法定义务有以下几方面：
（一）通过招投标的方式选聘物业服务公司
（1）招投标是法定的选聘物业服务公司的方式。
国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务公司。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务公司。
（2）经批准在特定情况下采用协议方式选聘物业服务公司。
投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在的的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务公司。
（3）建设单位选聘物业服务公司应签订物业服务协议。
在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，建设单位选聘物业服务公司的，应当签订书面的前期物业服务协议。建设单位与物业买受人签订的买卖协议应当包含前期物业服务协议约定的内容。
（4）前期物业服务协议的期限。
前期物业服务协议可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务公司签订的物业服务协议生效的，前期物业服务协议终止。
（二）制定临时管理规约
（1）临时管理规约的内容和原则
建设单位应当在销售之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用，维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得损害买受人的合法权益。
（2）建设单位明示和说明义务
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖协议时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
（三）其他重要事项
（1）物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分，物业服务公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
（2）物业管理资料的移交
在办理物业承接验罢手续时，建设单位应当向物业服务公司移交有关物业管理的相关图纸资料。
（3）物业管理用房的配置
建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
（4）承担物业的保修责任
建设单位应当按照国家的保修期和保修范围，承担物业保修责任。

第七节 物业的使用和维护中的重要法律问题

1.简述物业管理区内公共建筑和共用设施的用途改变及运用经营？
答：（一）用途改变
物业管理区内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法拟定需变更公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务公司；物业服务公司确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定批准后，由业主依法办理有关手续。
（二）运用经营
运用经营共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务公司的批准后，按照规定办理有关手续。
2.简述物业管理区内道路、场地的占用、挖掘和管线、设备维修养护？
答（一）道路、场地的占用、挖掘
业主、物业服务公司不得擅自占用、挖掘物业管理区内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务公司的批准；物业服务公司确需临时占用、挖掘道路、场地，应征得业主委员会的批准。业主、物业服务公司应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
（二）有关管线、设施设备的维修、养护
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。上述规定的单位维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
3.简述专项维修资金的概念？
答：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
4.简述专项维修资金的使用？
答：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修更新、改造，不得挪作他用。
下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（4）根据物业服务协议约定，应当由物业服务公司承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
5.简述住宅专项维修资金的管理？
答：业主大会成立之前，已售公有住房专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。
业主大会成立后，住宅转型维修资金应当划转业主大会管理。
住宅转型维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度，业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。
6.简述有安全隐患物业的维修养护？
答：物业存在安全隐患，危及公共利益及别人合法权益时，负责人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。负责人不履行维修养护义务的，经业主大会批准，可以由物业服务公司维修养护，费用由负责人承担。
第八章 建筑物区分所有权与物业管理
第一节 建筑物区分所有权
1.简述建筑物区分所有权的概念？
2.简述建筑物区分所有权的特性？
3.简述建筑物区分所有权的内容？
4.简述建筑物区分所有权中成为专有部分的条件？
5.简述专有部分的合理使用？
6.简述共有部分的共有权概念？
7.简述建筑物共有部分的共有权和一般共有权的差异？
8.简述区分建筑物共有部分的构成？
9.简述共有部分的分类？
10.简述共有部分的合理使用？
第二节 物业管理概述
1.简述物业的基本含义？
2.简述物业管理的基本含义？
3.简述物业管理的法律性质？
4.简述物业管理与业主的建筑物区分所有权的关系？
5.简述物业管理与业主自治？
第三节 业主、业主大会与业主委员会
1.简述业主的概念？
2.简述业主的权利和义务？
3.业主大会的概念和性质？
4.简述业主大会的职责？
5.简述业主大会会议的决定？
6.简述业主委员会的概念？
7.简述业主委员会的备案制度？
8.简述业主委员会职责？
9.简述管理规约的概念？
10.简述业主大会、业主委员会的指导和监督？
第四节 物业服务公司
1.简述物业服务公司的概念？
2.简述物业服务公司的法律地位？
3.简述各资质等级物业服务公司的业务范围？
4.简述物业服务公司违反资质管理的法律后果？
5.简述取得资质等级的条件？
6.简述物业服务公司资质、资质证书的使用和管理？
第五节 物业管理服务
1.简述物业服务协议的概念、性质和特点？
2.简述物业服务协议的分类？
3.简述物业服务公司在物业服务中的义务和责任？
4.简述业主和物业使用人在物业管理中的义务和责任？
5.简述物业管理服务的转委托？
6.简述物业服务收费原则、收费对象、服务报酬及公用事业费代收？
第六节 建设单位的前期物业管理义务
1.简述前期物业管理的概念？
2.建设单位在前期物业管理中的法定义务？
第七节 物业的使用和维护中的重要法律问题
1.简述物业管理区内公共建筑和共用设施的用途改变及运用经营？
2.简述物业管理区内道路、场地的占用、挖掘和管线、设备维修养护？
3.简述专项维修资金的概念？
4.简述专项维修资金的使用？
5.简述住宅专项维修资金的管理？
6.简述有安全隐患物业的维修养护？