哈达纳金广场风险评估.docx

拉萨市城关区哈达纳金广场
新建项目
风
险
评
估
报
告

编制单位：西藏建科装饰设计有限公司
编制日期：2014年07月

委托书

西藏建科装饰设计有限公司：
现委托你单位对拉萨市城关区哈达纳金广场新建项目及配套设施建设项目进行风向评估报告的编制，请贵单位按照国家现行相关规范法规进行编制。

委托单位：拉萨市城关区哈达房地产开发有限公司

签 章：

委托时间：2014年07月
商业地产行业概述
近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。
商业地产基本概念
一、商业地产定义
商业地产的定义分为广义与狭义，广义的商业地产，是指各种非产业性，非居住性物业。包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产。
二、 商业地产分类
商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，暂将其分为3类。
表1 商业地产分类表
专业市场
指某类或综合商品批发、零售、经营的商业。
大型购物中心
百货商场
集购物、休闲、美食与一站式的大型商业地产模式
主要在大中型城市繁华地带。
休闲、娱乐商业
以休闲、娱乐为主要依托的商业地产形式。

三、 商业地产的特点
相较于住宅地产，商业地产具有许多特点：
（一） 收益性强，但具有不确定性
住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而具有不确定性和高收益性。
（二） 投资规模大
大型购物中心，等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。
（三） 投资风险大
住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。
（四） 经营方式、内容多样，管理要求高
在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业地产的盈利状况
四、 商业地产在城市经济中的位置
具体说来，商业房地产主要在以下几个方面影响城市经济的发展。
（一） 带动第三产业发展
城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。我国的消费率低于世界平均水平（根据世界银行资料，2002 年，世界平均水平为80.1%），消费有大幅增长的潜力，这也预示着商业地产的广大发展空间。
（二） 改善人们生活品质
商业地产简单的说就是指用于商业用途或者具备商业功能的地产。包括写字楼、商场、MALL、购物中心、酒店等等， 这些地产不仅是一个地区或城市繁华程度的标志，也是提升人们生活品质的基础之一。
（三） 吸纳社会就业人口
第三产业是吸纳社会就业最多的产业。商业地产的发展将有利促进第三产业的发展，从而促进中国就业率的提高。
（四） 承载城市景观功能
大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。“不到南京路就没有到上海，不到王府井就没有到北京”这样的印象已深入人心。
商业地产主要风险分析
一、宏观经济波动风险
房地产行业对宏观经济波动的反应比较敏感，受国际经济环境和宏观经济波动的影响明显。
2008年美国爆发的次贷危机引起全球金融市场动荡风险依然存在，随着金融创新和金融衍生产品交易规模迅速扩大，一些发达国家利用金融优势向发展中国家转嫁风险，将对中国经济发展带来不利影响。
次贷危机引发全球性金融危机，我国宏观经济增长速度减缓，房地产行业的经济发展环境不断恶化，这将对商业地产行业的发展带来诸多风险。最直接的影响就是下游需求的减少，对商业地产需求大幅下滑，导致商业地产价格的下跌，商品房空置面积增加，企业资金链断裂而导致企业破产。
风险防范措施
宏观经济波动风险可以说是最难防范的风险，因为其具有明显的突发性和不可控制性，面对恶劣的经济环境，银行不能故步自封，仍需要进行业务的拓展，此时只能以微观层面（目标客户）为主，以宏观层面（宏观经济）为辅，对各项业务进行谨慎的分析评价，而后决定资金和服务投向。
二、 需求风险
07年7月爆发的美国次贷危机，导致全球信用紧缩及金融市场动荡，并逐渐演变为全球性的金融危机。随着金融危机的蔓延，实体经济也受到严重影响，经济增长速度下滑。在全球经济情况恶化的情况下，中国的经济增长速度也受到影响，各行业的增长速度普遍下降，房地产行业的下游需求减少，行业面临需求风险。
居民收入增速放缓，消费乏力。2010年年末居民储蓄存款余额22.15 万亿元，比上年末增加4.37 万亿元。城镇登记失业率为4.2%，比上年底增加0.2个百分点。受金融危机影响，我国企业裁员显著增加，新招聘员工数量明显减少，大学生就业率较以往大幅降低，但是由于这次危机对就业冲击的一个显著特点是，失业主要发生在农民工的就业市场上，因而城镇登记失业率表现尚不明显。据估计，2010年失业会传导到城镇职工就业市场上，从而推动城市失业率上升。失业率的上升将直接影响居民收入的增加，进而影响居民对餐饮、购物、娱乐等商业需求，因此，不利于商业房地产的发展。
商业行业不景气，企业家信心偏低。我国许多企业，特别是东南沿海出口导向型企业受到金融危机的冲击比较严重，企业效益明显下滑，由于对预期宏观经济走势缺乏信心，企业家信心指数从2007年第四季度开始，连续下滑，到2008年底，已经从本年度第一季度的140.6滑落到94.6。其中，与商业房地产行业直接相关的社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业的企业家信心指数也纷纷大幅下滑，另外，房地产业企业家信心指数下滑幅度最大，从年初的131.1下滑到年底的81.9，2008年-2009年被称为房地产业的寒冬期。
风险防范措施
从目前国内外经济形势和下游行业的发展趋势分析，商业地产行业的需求增长受到很大影响，在经济持续低迷的情况下，商业房地产市场的运行不乐观，销售量上涨动力不足。在行业处于市场低潮时，银行应谨慎对待商业地产行业的信贷需求，调整信贷发放标准，避免增加不良资产。
三、 政策风险
为了帮助房地产企业渡过寒冬，防止房地产市场不景气对宏观经济造成过大的不利影响，促进房地产行业的健康发展，2008年国家出台了一系列扶持房地产市场发展的产业政策和配套政策，相对宽松的政策环境预示着较低的市场准入门槛，短期来看，市场上容易存在房地产企业良莠并存的情况，需要银行花大力气进行筛选鉴别。
2008年央行多次下调存贷款利率，延长房地产企业的最低还款期限，延长房地产开发企业的贷款期限，降低对房地产开发企业建设项目资金占项目总投资的比例等等一系列信贷优惠政策的出台，是政府帮助房地产开发商渡过寒冬的有利措施，但是对银行而言，则蕴含了较大的风险。
风险防范措施
国家的产业政策是规范行业发展的主要标准，银行应密切注意行业的产业政策，避免参与与国家产业政策不符的项目，从而避免政策风险。
商业地产次要风险分析
哈达纳金广场新建工程风险分析主要从市场风险、技术风险、工程风险、资金风险、政策风险、外部协作条件风险、社会风险、工伤风险以及其他风行展开分析，揭示风险的来源、判别风险程度并提出规避风险的对策，从而降低风险造成的损失。
一、项目风险因素识别
1.市场风险
哈达纳金广场新建工程市场风险主要表现为该项目建成后的市场需求与预测值发生较大的偏离；二是项目的市场竞争力与竞争对手情况发生重大变化；三是该开发项目的未知条件变化使得成本与预测价格发生较大偏离。
2.技术风险
哈达纳金广场新建工程技术风险表现为提供的物业管理、咨询服务以及技术专家人员的先进性、可靠性、适用性和和可得性与项目预测方案发生重大变化。从而导致建筑质量，预期目标，及合理性与目标有较大差距，由此增加投资。
3.工程风险
哈达纳金广场新建工程技术风险表现为拟建地点的工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、建设工期延长。
4.工伤风险
哈达纳金广场新建工程技术风险表现为项目在建设期与运营期阶段，工人因工伤及自身或他人的风险，从而导致项目的成本增加甚至造成项目被迫终止建设或者运营。
5.资金风险
哈达纳金广场新建工程技术风险表现为资金供应不足或者来源中断，从而导致项目工期拖延甚至被迫终止。
6.政策风险
哈达纳金广场新建工程政策风险表现为国内政治经济条件发生重大变化或者政府政策作出重大调整，从而导致项目原定目标难以实现甚至无法实现。
7.外部协作条件风险
哈达纳金广场新建工程政策风险表现为项目的交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目的建设和运营带来困难。
8. 其他风险
国内商业地产开发商多从住宅地产转来，项目开发过程中，没有考虑不同业态和不同的商业形态对商业地产有不同的需求，而是盲目的套用自己熟悉的住宅开发模式，按同一模式开发，最终导致开发与经营脱轨，开发出来的商业地产如出一辙，没有新意不能吸引消费者，同事由于没有按照不同业态差别对待，开发出来的物业不适合商业发展，导致招商难度进一步加大，空置率上升，对商业地产未来产生不利影响，并引发较高的运营成本。
二、风险程度分析
将哈达纳金广场新建工程可能出现的风险按照风险等级划分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险四类。
表6，风险因素和风险程度分析表
序号
风险因素名称
风险程度
说明
灾难性
严重
较大
一般
1
市场风险

★

1.1
市场需求量

★

1.2
竞争能力

★

1.3
价格

★

2
技术风险

★

2.1
先进性

★

2.2
适用性

★

2.3
可靠性

★

2.4
可得性

★

3
工伤风险

★

3.1
建设期

★

3.2
运营期

★

4
工程风险

★

4.1
工程地质

★

4.2
水文地质

★

5
资金风险

★

5.1
资金来源中断

★

5.2
资金供应不足

★

6
政策风险

★

6.1
政治条件变化

★

6.2
经济条件变化

★

6.3
政策调整

★

7
外部协作条件风险

★

7.1
交通运输

★

7.2
供水

★

7.3
供电

★

8
社会风险

★

9
其他风险

★

三、防范和降低风险对策
该项目通过从市场风险、技术风险、工伤风险以及、工程风险、资金风险、政策风险、外部协作条件风险、社会风险其他风行展开分析并判别风险程度。该对策主要对较大和严重的风险提出规避风险的对策，从而降低风险造成的损失。
 1）加大和拉萨市城关区市政公司的交流与合作，减小市场风险可能性
该商场建成后，务必加大管理和物业服务安保工作，加强商场建设发展。
2）以防为主，提高风险意识
项目管理的各级人员，必须树立高度的风险意识和危机意识，面对复杂多变的市场形势，要时刻保持清醒的头脑，把可能产生的方方面面的风险，超前分析透彻， 做好风险预测。合同管理人员，必须熟悉和掌握国家有关法律法规，认真研读条款；分析合同文本，通过合同谈判的方式，对条款进行拾遗补缺，避免损害自身利益的条款存在。
3）当风险不能避免或有可能获利时，采取措施保留风险
在买方市场条件下，风险是客观存在且无法避免的，当风险与收益共存时，我们应巧妙把握获利的机会。
4）对项目管理的风险，实现风险转移
通过合理合法的专业分包，寻找有实力、信誉好的合作伙伴，把部分专业性极强的工程分包给专业施工企业，选择、管理、利用好专业劳务分包企业，实现合理的风险转移。既可以提高专业施工的质量，也有利于提高整个工程的利润。
5）强化管理，降低管理风险
抗险能力衡量一个企业或机构管理水平的高低。因此，强化管理，提高管理水平，不仅能够有效地抵御风险，还能减小风险造成的损失。
工程项目作为施工企业效益的源头，是管理的出发点和落脚点。因此，项目管理应以确保工程质量为前提，以追求利润最大化为主线，以贯标和成本控制为切入点，走质量效益型之路。
成本控制是项目管理最终实现效益最大化的关键。在竞争激烈的市场环境下，低价中标已成为不可抗拒的潮流，要生存就要顺应这个潮流，为此，在项目管理上，应实行项目经理管理目标责任制、施工前成本分析预测制、财务审计定期制、预算财会人员公司委派制、项目管理绩效全员考核制等，有效降低效益风险，使施工的成本管理呈现良性发展的态势。如京福高速公路福建某标段，由于投标前对深水基础施工难度估计不足，造成这一项预计亏损1000万元。开工后，项目部深挖管理潜力，多次分析合同条款，寻找薄弱环节，制定变更方案；合理低价进行工程劳务分包，严把材料进价关口，尽可能利用自有资源，减少新购材料的投入，杜绝材料的浪费：优化桥梁的施工方案，缩短工期，增大效益。目前，该项目已经按期竣工，通过上述措施，该项目非但没有亏损，还略有盈余。
 通过上述分析认为：对工程风险的控制，应以管理制度的创新为基础，通过设立风险预测、风险识别、风险分析、风险防范等制度，建立相应阶段具有前瞻性动态决策机制，以风险管理为核心内容，对施工以及运营管理过程中的潜在风险因素和有关细节，进行科学的管理和控制，以降低风险带来的损失，提高盈利能力和资本效率。
四、项目风险市场评估
市场评估
（一）市场报告
纵观拉萨商业地产市场，一方面，拉萨商业地产市场是一个新兴的产业，而未来市场将面临“井喷式”的发展态势，各种商业形态将层出不穷；一方面，拉萨房地产的启动与发展，带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展，另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，对于推动拉萨商业地产市场的繁荣是一个长期利好消息，市场前景看好。可以说，拉萨房商业地产市场是压力与机遇并存。因此，在研究拉萨商业经营的基础上，寻求产品经营的差异性与产品经营的创新，将成为本商业项目经营权销售成功的关键。
因此，本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式，更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨，结合城市发展目标，充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求，对目前所存在的市场需求进行高度概括与提升。通常的策划过程是通过基本的市场调查，然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法，在全面、详实的市场调查的基础上，对市场供求关系进行深入分析，并找到市场饱和点，进而剖析目前产品经营的局限性，从而找到市场空白点，再通过市场空白点，分析出可以为本项目所用的市场机会点，并通过全新的项目分析论证模式——“NMN矩阵分析模型”，找到项目的突破点，同时通过我们创造性的劳动，策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业，并旨在通过切实可行的新概念的提出，引起拉萨投资型房地产业经营模式的革命，最终达到项目成功销售的目的。
（二） 市场现状调查
1、调查综述
1.1. 调查目的
对拉萨商业地产市场及区域房地产业情况进行针对性的调查研究分析，最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证提供决策参考依据。
1.2. 调查原则
客观、全面、深入、有效。
1.3. 调查范围
区域范围：神力时代广场、拉萨百货、乐百隆超市等
1.4. 调查方式
实地考察、目标访谈。
1.5. 调查周期
前期调查：2013年3月18日至3月21日。
后续调查：2014年4月5日至4月10日。
2、拉萨房商业地产市场整体现状分析
2.1. 相对而言的滞后性
拉萨的整体旅游开发开放成果斐然，但相对于它的商业开发功能，其配套服务仍然显得相对滞后。随着拉萨发展驶入快车道。如何合理有序地配置完整、成熟的商业地产及配套并使其有机互动组合，形成不同档次、错位经营，已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。
2.2. 地块增值带动商铺升值
众所周知，地块的增值则将延续至整个区域的地产市场，则使得区域内的商业价值的飙升。
目前，大量的地产投资建设使得拉萨房地产与商业的联系愈加紧密，尤其是布达拉宫的后期形象工程再建，毫无置疑将使拉萨城市中心地块价值再度强劲上扬。而对于寸土寸金的拉萨环内区域而言，其地块的增值程度势必明显高于周边区域，这对拉升其区域的商业地产价值的增长起到了极佳的催化作用。
2.3.新拉萨经济开发区域带动地段增值
除去老城区，象征拉萨地产繁华的就是太阳岛，柳梧新区，东嘎新区。
目前，柳梧新区，太阳岛，纳金乡……“炙手可热的房地产开发焦点、得天独厚开发价值”使得本区域形成了拉萨最为成熟的房地产配套、升值空间与居住条件完善的较好选择。
随着小区的开发，人口的入住，商业空间也有很大的发展潜能，更带动了拉萨周边地区的繁荣发展和城乡一体化。

结论：这说明了各投资者对房地产及商业市场前景的预测是好的，这与近年中心区大规模开发建设的刺激作用有关，也与城市建设的进程相吻合，众联风行认为是一种正常的市场反映。
2.4. 商业地产投资市场现状
2.4.1.小面积商铺市场接受度高
你从去年举办的成渝两地2场房展中的客户意向调查统计明显可见，目前拉萨商铺需求面积集中在50平方米左右，多以投资客作为主要购买群体。一些业内人士指出，商铺中的“小户型”和公寓中的中户型与发达城市小、中户型白领公寓的热销原理相同：在单价逐渐走高的时候，控制面积降低总价、降低支付风险不失为投资的可取之道。
2.4.2. 投资对象较单一
据我司调查数据反映，目前的地产投资主要集中于城市中心区域的房地产，总价相对较低。而小户型出售投资现象目前在拉萨非常少见。
2.4.3. 获益方式较为单一
目前的房地产投资主要以自主经营为主。除少量出租的客户以外，绝大多数都是自用、转让等手段实现投资差价收益，此类经营方式需要投资客的频繁参与，若出租情况不理想，其投资回报也具有一定的风险。
结论：从以上分析可以看出, 拉萨商业地产发展尚处在起步阶段，尚应有较大的发展空间。拉萨商业地产行业未来几年将走向合理化，理性化成熟化、多样化，拉萨商业市场需求量将随经济繁荣而不断上升。

商业地产行业重点企业分析
根据中国房地产业协会，国务院发展研究中心企业研究所，清华大学房地产研究所和中国指数研究院所进行的“2008中国房地产百强企业综合实力TOP10”，我们选取其中在沪深股市上市的前三名企业进行重点分析，分别是万科企业股份有限公司、北京首都开发控股集团有限公司和恒大地产集团有限公司。
第一节 万科地产分析
一、万科集团简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 2008年万科集团总资产94亿元，在中国房地产公司50总资产强排行榜中位居第12。
万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。
万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89％。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
万科现有员工16000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。2007年11月，万科作为唯一一家房地产企业以“雇主品牌”项目，荣获由北京大学管理案例研究中心、《北大商业评论》和企业家与企业管理研究院联合设立的“中国管理学院奖”。2008年1月，万科荣膺第三届“CCTV年度雇主调查”评选“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号。
二、股权关系结构
表1 万科集团股权结构
报告期
股东名称
持股数（万股）
占总股本比例（%）
股份性质
2008-12-31
中国人寿保险（集团）公司－传统－普通保险产品
7397.48
0.67
流通A股
2008-12-31
易方达价值成长混合型证券投资基金
7588.52
0.69
流通A股
2008-12-31
博时价值增长贰号证券投资基金
7400.00
0.67
流通A股
2008-12-31
华润股份有限公司
161909.48
14.73
国有法人股、法人股、流通A股
2008-12-31
博时第三产业成长股票证券投资基金
8209.03
0.75
流通A股
2008-12-31
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005l-fh002深
10139.24
0.92
流通A股
2008-12-31
刘元生
13379.12
1.22
流通A股
2008-12-31
toyo securities asia limited-a/c client.
10058.94
0.91
流通B股
2008-12-31
国际金融－汇丰－jpmorgan chase bank,national association
7769.81
0.71
流通A股
2008-12-31
融通深证100指数证券投资基金
8185.87
0.74
流通A股
数据来源：中国上市公司咨询网
三、经营状况分析
（一）经营状况概述
2008年公司实现营业收入409.9亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%。营业收入上升而净利润出现下降，主要有如下几个原因：
公司2008年净利润较2007年减少8.1亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。报告期内市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。该等存货跌价准备考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润9.2亿元，影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。上述准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。
除存货跌价准备的影响外，公司2008年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点。2008年公司结算均价与2007年基本持平，而单方结算成本增加290元，其中单方土地成本增加244元，单方其他成本增加46元。2008年结算项目中装修房比例有所上升，因此单纯从数据上看，地价外单方成本46元的增加幅度并不突兀。但考虑到2008年公司结算项目中普通住宅比例高于往年的特点，这仍然反映出公司在牛市氛围下，对成本的管理能力有所松懈。
报告期内，公司实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。08年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第3位。
从地域分布看，珠三角区域实现销售面积182.0万平方米，销售收入176.2亿元，分别占公司整体的32.7%和36.8%；长三角区域实现销售面积173.6万平方米，销售收入166.0亿元，分别占公司整体的31.2%和34.7%；环渤海区域实现销售面积137.9 万平方米，销售收入97.5亿元，分别占公司整体的24.8%和20.4%；其它市场实现销售面积63.6万平方米，销售收入39.0亿元，分别占公司整体的11.4%和8.1%。其中深圳共销售41.7万平方米，主要来自深圳万科城、第五园等项目；上海共销售65.6万平方米，主要来自上海白马花园、新里程等项目；在其他城市，沈阳万科城、苏州魅力之城和天津东丽湖等项目都取得了良好的销售成绩，期内分别售出14.6万平方米、13.5万平方米和13.1万平方米。报告期内公司实现结算面积451.4万平方米，同比增长14.6%，结算收入404.9亿元，同比增长15.1%。截至报告期末，公司尚有346.4万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计273.4亿元。
鉴于市场成交量出现大幅下滑，为使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模，同时也使公司有更充裕的时间根据当前购房者的主流需求优化产品结构，公司于08年中期和三季度两度下调开竣工面积，全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。截至报告期末，公司实际完成新开工面积523.3万平方米，比2007年减少32.6%，比年初的计划数减少38.3%；完成竣工面积529.4万平方米，比2007年增加18.9%，比年初的计划数减少23.2%。全年的开发面积与销售面积基本匹配。
（二）财务状况分析
1．盈利能力分析
受金融危机和我国房地产拐点论的影响，2008年万科的盈利能力比以往几年没明显下降。2003年至2007年以来，万科的销售毛利率和净利率均逐年增长。2008年三季度万科销售毛利率和净利均较2007年年末都有所下降。2008年第三季度总资产收益率和净资产收益率同2007年年末相比明显下滑，其中，总资产收益率由2007年年末的6.4583%下滑至2008年三季度的2.055%；净资产收益率由2007年年末的16.55%下滑到2008年三季度的7.57%。
2．经营能力分析
2003年至2007年，万科的应收帐款周转率逐年提高，存货周转率和总资产周转率逐年下降。2008年三季度同2007年年末相比，经营能力大幅下降，应收帐款周转率、存货周转率和总资产周转率纷纷下滑。
3．偿债能力分析
2003年至2008年，万科的资产负债比逐年升高，这一方面说明万科筹资能力的增强，另一方面也预示着万科经营风险的加大。此外，2008年万科的流动比率、速动比率和利息保障倍数与前三年相比都有较大下滑，综合偿债能力较前几年有所下降。
4．发展能力分析
2003年至2007年以来，万科的发展能力逐年增强。主营业务收入增长率、营业利润增长率、净利润增长率、利润总额增长率、净资产增长率每年均有较大幅的的提高。但是，2008年万科的发展能力同2007年相比有所下降，收入与利润率增长率较2007年均有较大幅度的下滑，净资产和总资产增长率发也分别从2007年的96.1252和100.5103下滑到2008年三季度的15.263和27.8214，不过总的来说，万科的增长前景仍然很好。
2008年受国际金融危机和国内房地产市场下行影响，万科的各项财务指标均出现不同程度的下滑，获利能力、经营能力和发展能力均比2007年有较大程度的下降。
表2 万科集团财务指标
报告期
2008-9-30
2007-12-31
2006-12-31
2005-12-31
2004-12-31
2003-12-31
获利能力:

销售毛利率(%)
40.4834
41.9946
36.1477
34.7947
30.9089
27.2753
销售净利率(%)
10.0991
13.6355
12.8242
12.7889
11.4514
8.4994
总资产收益率(%)
2.055
6.4583
6.3908
7.1967
6.7291
5.7759
净资产收益率(%)
7.57
16.55
15.39
16.25
14.16
11.534
经营能力:

应收账款周转率(次)
27.4474
57.7906
48.3027
28.0687
23.7923
22.3171
存货周转率(次)
0.1744
0.4095
0.4668
0.5422
0.5513
0.6335
总资产周转率(次)
0.2034
0.4736
0.4983
0.5627
0.5876
0.6795
偿债能力:

流动比率(倍)
1.7238
1.9566
2.1921
1.827
2.4062
2.1293
速动比率(倍)
0.4381
0.5937
0.6402
0.4626
0.7331
0.3211
利息保障倍数(倍)
14.745
22.2562
25.5055
123.008
-297.6222
-1036.7954
资产负债比率(%)
69.6607
66.1124
65.0369
60.9809
59.4162
54.9243
发展能力:

主营业务收入增长率(%)
59.043
98.2696
69.6996
37.7141
20.1748
39.4743
营业利润增长率(%)
26.2794
123.3179
67.7554
60.662
54.4192
55.7792
净利润增长率(%)
18.7624
110.8129
70.1678
53.7987
61.9129
41.7992
利润总额增长率(%)
26.975
122.4957
73.7944
56.7988
51.7798
59.6824
净资产增长率(%)
15.263
96.1252
79.6541
33.9783
31.9235
34.0578
总资产增长率(%)
27.8214
100.5103
126.9868
41.5719
47.0917
28.5451
数据来源：中国上市公司咨询网
四、发展趋势分析
2007年底以来，房地产行业出现了持续的调整。2009年以来政策也出现了积极的转变，万科对房地产市场的局势仍然持比较谨慎的态度。降息、税费减免等措施会在一定程度上帮助房地产市场回暖，但是宏观经济的趋势的不明朗，给房地产市场的企稳和转暖带来较大的不确定性。但长期来看，我们并不认为存在供给与需求的长期矛盾，新进家庭户数要远大于竣工数量，改善性住房的需求还未释放完毕。因此，2009年行业面临的确定因素是房地产市场潜在发展空间并未发生逆转，政策决心和力度将有助于消费者购买信心的逐步恢复；而面临的不确定因素是宏观环境局面复杂，短期走势仍难预测，市场的自我调整是否能够完成，调整的幅度和时间仍然需要观察。在这样的市场环境下，持有较为充分的现金是相对安全的选择。
2008年万科集团的盈利能力、经营能力、综合偿债能力和发展能力较以往几年均有较大程度的下滑，考虑2008年国内外宏观经济环境和万科集团财务指标，以及2008年政府针对房地产市场出台的系列救市措施效果已在2009年1季度有所显现，我们预测2009年万科这一房地产行业的巨头会慢慢从寒冬中率先苏醒，各项业绩指标将好于2008年。
第二节 北京首都开发控股集团有限公司
一、集团公司简介
北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称首开集团），是经北京市人民政府批准，北京市国资委决定，由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。首开集团注册资本为10亿元人民币，总资产达到500亿元人民币，年开复工能力超过500万平方米，销售总额约100亿元人民币，员工总数近万人，其房地产开发主业综合实力在全国名列前茅。
原城开、天鸿两大集团作为北京房地产行业中的大型国有骨干企业，年房地产开发投资额、开复工面积、竣工面积、销售面积等主要指标在行业中均名列前茅。两大集团成立20多年来，累计竣工建筑面积达3500万平方米，物业管理面积2100万平方米。以方庄、望京新城为代表的商品房项目；以回龙观为代表的经济适用房项目，为拉动首都经济增长、改善首都投资环境、提升城市功能和提高居民居住水平发挥了重要作用；亚运村和大运村高效、优质、如期竣工并投入使用，为提高我国和北京市的国际声望作了重要贡献。旗下还拥有京内外一大批精品房地产项目；两家上市公司；包括海内外在内的十几家三星级以上的中高档酒店和旅游设施以及办公楼宇。目前正在开发建设的200