深圳可园物业管理实施方案佳兆业.doc

深圳可园物业管理实行方案(佳兆业)

方案目录
A、 FANGANMULU

u 方案编制说明……………………………………………………… 1
u 物业概况…………………………………………………………… 2
u 物业管理思绪……………………………………………………… 5
u 管理目的和分项指标……………………………………………… 8
u 机构设立和人员配备……………………………………………… 10
u 物质装备计划 …………………………………………………… 14
u 物业管理费用及相关测算 ……………………………………… 20
u 管理措施…………………………………………………………… 32
u 急需解决的问题…………………………………………………… 45
《费用测算表》
《住户手册》
《装修管理规定》
《前期物业管理协议》及《业主公约》
《可园VI指示系统》

方案编制说明
B、 FANGANBIANZHISHUOMING

一、依据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)及其实行细则以及国家、省、市物业管理有关法律法规；
二、根据委托方提供的及我公司目前所了解的关于“可园”建筑特点、物业规模、地理位置、使用功能等相关资料；
三、我公司管理制度及ISO9000质量体系规定；
四、我公司历年丰富的物业管理从业经验。

物业概况
C、 WUYEGAIKUANG

可园位于深圳市龙冈区布吉镇木棉湾，占地面积100210.4平方米，总建筑面积266770 平方米，住宅面积248370 平方米，绿化率大于35%。共有住房 套，居住人口约 人。配套有地下停车场约 平方米共 个车位；有幼儿园、会所、社区健康服务中心文化动站、老年活动中心、居委会等多种配套设施。
可园铺设了先进的光纤通信系统，采用先进的局域网技术，实现宽带高速上网服务。家居智能安防系统、燃气远程抄表、闭路监控、停车场和门禁“一卡通”、离线式电子巡更系统、电梯运营监控系统、可视楼宇对讲系统等智能设施一应俱全。先进的智能化配套设施，使住户尽享高科技、高标准服务带来的安全舒适的生活。

可园物业明细表
类别
序号
项目名称
单位
数量
合计
备注

1
社区占地总面积
㎡
100210.4

小
2
住宅占地总面积
㎡

区
3
住宅建筑总面积
㎡
266770

规
4
住宅总面积
㎡

模
5
绿化面积
㎡
33000

6
住宅总套数
套
2500

7
商业总面积
㎡
12400

1
办公室
㎡
576.00

2
宿舍
㎡
166.40

1+2+3+4=2045.6㎡
综
3
食堂
㎡
366.40

=管理用房面积

4
文体中心(管理自用房)
㎡
936.80

合
5
居委会
㎡
131.20

6
直饮水、库房配套用房
㎡
171.40

楼
7
商业用房
㎡
954.00

8
超市
㎡
1472.00

7+8+9+10=5869.2㎡

9
地下超市
㎡
1312.00

商业总面积

10
肉菜市场
㎡
2131.20

公
共
设
施
3
幼儿园
所
1

5
地下停车场
个
3

6
停车位
个
1180
49000㎡

7
停车场出入口
个
9

8
戏水池
个
1

可园公共设施设备明细表
类别
序号
项目名称
单位
数量
总计
备注

1
岗亭
个
4

四个出入口

2
路口道闸
个
4

四个出入口

3
楼顶蓄水池
个
15
298方
1个/栋(在每栋楼顶)
公
4
地下生活水池
个
2.00
400方
C区2栋地下一、二层各1
共
5
地下消防水池
个
4.00
900方
C区2栋地下一、二层各2
设
6
化粪池
个
7
600方
5X100+2X50
施
7
交配电房
个
3

8
电话机房
个
3

9
有线电话房
个
3

10
智能互换机房
个
1

1
电梯
台
28
840 KW
28 X 18.5 KW/台

2
柴油发电机
台
4
800~900KW
2 X 200 + 1 X 400~500

3
变压器
台
8
7500 KW
5X800+2X1250+1X1000

4
高压开关柜
台
11

5
低压开关柜
台
71

电
6
低压电容柜
台
6

7
排水泵
台
118
289 KW
108 X 2.45KW/台

8
喷水泵
台
4
148 KW
4 X 37 KW/台

9
生活水泵
台
4
220 KW
4 X 55 KW/台

10
水幕保护泵
台
2
300 KW
4 X 75 KW/台

11
消防水泵
台
2
150 KW
2 X 75 KW/台

12
排风机
台
2
6 KW
2 X 3 KW/台
力
13
排风扇
台
14
4.2 KW
14 X 0.3 KW/台

14
排烟风机
台
10
73 KW
10 X7.3 KW/台

15
送风机
台
4
22 KW
4 X 5.5 KW/台

16
通风机
台
1
15 KW
1 X15 KW/台

17
正压风机
台
20
252 KW
20 X 12.6 KW/台

18
防火卷帘门
台
76
102.6 KW
76 X 1.35 KW/台
设
19
消防报警主机,电脑,联动柜
台
3
24 KW
3 X 8 KW/台

20
壁灯
盏
760
45.6 KW
760 X 0.06 KW/盏

21
扁圆吸顶灯
盏
942
37.68 KW
942 X 0.04 KW/盏

22
单管日光灯
盏
620
24.8 KW
620 X 0.04 KW/盏

23
三管日光灯
盏
16
0.96 KW
16 X 0.06 KW/盏

24
双管日光灯
盏
880
70.4 KW
880 X 0.08 KW/盏
备
25
环境路灯
盏
200
50 KW
200 X 0.25 KW/盏

26
庭院灯
盏
70
1.4 KW
70 X 0.02 KW/盏

27
楼层指示灯
盏
700
0.75 KW
700 X 0.0025 KW/盏

28
筒灯
盏
3500
87.5 KW
3500 X 0.03 KW/盏

29
应急标志灯
盏
800
3.6 KW
800 X 0.0045 KW/盏

30
应急筒灯
盏
390
4.29 KW
390 X 0.01 KW/盏

物业管理思绪
D、 WUYEGUANLISILU

数字化社区 零距离服务

——可园物业管理思绪

可园是深圳市住宅局开发建设的一个高规格、高档次的纯高层、福利房住宅社区，居住的人员涵盖了政府各级机构的公务员，具有较高的文化素养和生活品位。该社区规划、设计、建筑上较之以前的微福利房均有新的突破，所以，在物业管理上，我们将根据可园的综合情况，进行新的突破。“尊重业主需求和盼望，提供业主期待的服务”是我们为业主提供服务的理念和质量方针，“数字化社区、零距离服务”是我们管理新思绪的集中体现。

建立服务平台，为业主提供零距离服务

建服务平台，为业主提供零距离服务是公司针对可园独特的智能化、网络化、科技化硬件条件，而设计的独特服务。
一是在每栋楼大堂设立事务员岗位，让每个大堂成为管理处的一个前端服务中心，每位大堂事务员通过电脑综合布线与服务中心联系，可以直接现场办公，解决业主平常需要办理的事务，为业主提供方便、节省时间，也提高了办公效率；设立大堂事务员后大堂保安员取消，来访接待事务由大堂事务员负责；同时大堂事务员代替管理处事务助理进行本栋楼的装修、安全巡视检查等综合工作。大堂事务员集办公、事务解决、大堂保安三者职能于一身，是管理处服务的前线指挥者和执行者。
二是在管理处设立综合服务中心，实行一站式管理，提供24小时服务，让业主的入住装修、平常费用缴交、投诉解决均可在综合服务中心一次性所有完毕。综合服务中心与前端服务中心、一线服务人员、数字化网络系统构成一个系统服务体系，是管理处服务的神经中枢。
三是对各级服务人员实行“首问责任制”，管理处规定：管理处任何人员，接到业主的信息，不管时间、地点、事由，均要在最短的时间内给业主有效的解决或指引，否则责任均由第一个接到信息者负责。
四是运用社区网络增长服务、沟通渠道，通过社区网络将我们的服务与业主的需求无时无刻联系在一起，无论业主在任何场地，只要他乐意可随时满足他的物业管理服务需求。

建数字化社区，实行数字化管理与服务

可园是一个智能化设备比较齐备的社区，可园智能化设施重要由社区宽带局域网、家居智能化系统、闭路监控、电子在线巡更系统、电梯运营监控系统、可视楼宇对讲系统、LED电子公告系统、停车场智能管理系统和门禁“一卡通”等组成。良好的硬件条件是建立数字化社区的前提条件，管理处将运用现有的硬件条件，把可园建设成一个数字化社区，实行数字化管理。
管理处运用社区网络设备建立独立的社区网络，在单独申请连入城市电信网络后，由管理处进行运营和管理。业主在可以通过社区网络高速地连接到Internet，也可以分享社区自有网站带来的便捷的物业管理服务，如业主可以进行网上申报、查询、缴费、投诉、建议和了解管理动态等。同时管理处运用网络开展增值服务，低价提供VOD视频点播，免费为业主提供巨大的娱乐和学习资源库，开发网上购物、网上教育等网络功能。
运用社区智能化设备、设施，管理处在可园建立物业管理系统网络，并通过公司办公自动化系统的支持，管理处将实行数字化管理与服务。
通过家庭数据控制终端（NDT）对可园所有家庭进行安全监控、自动抄送水电气三表数据；通过电子在线巡更系统的模拟图示方式，随时了解保安人员的执勤情况，以便服务中心进行调控；通过可视对讲系统可以直接观看来访者并与之通话、提供不在家时的来访者图像和语音留言；通过社区闭路电视监控系统对社区大门、电梯、公共场合、地下停车场等处进行全天候监视，并将数据进行存储解决；通过停车场管理系统的IC卡和车辆图像自动辨认，对出入社区车辆实行智能化管理；通过使用品有住户身份辨认、车辆进出辨认、门禁启动、银行业务、社区消费功能的社区“一卡通”，实行个性化管理；通过社区网络、电子对讲室内显示器、社区室外LED电子显示器发布各类告知、信息和社区公益宣传，涉及对业主的收费信息和平常需告之的内容等。
实行“数字化数区，零距离服务”是一个系统管理工程，在采用以上管理方式和措施外，实行规范管理是基础保障。我公司是较早通过ISO9000国内国际双认证的公司之一，通过六、七年的运作，公司的管理体系已相称科学、完善，在可园的平常管理上，我们将严格按公司ISO900质量管理体系进行运作。为让可园的物业管理契合物业管理的发展趋势，在可园实行ISO9000质量管理体系的同时，将在社区逐步推行实行ISO14000环境管理质量体系、OHSAS18000安全管理质量体系，让可园的业主享受更高档次的服务管理。除此之外我们将在可园实行更多的特色服务：生活垃圾采用分类收集、电瓶车集中清运和最后的生化解决；车辆管理采用人车分流、IC卡和车辆图像自动辨认；社区文化挖掘传统功能，突出多样化、个性化，增长网络文化，引进家政、培训、健身等服务等功能。

E、 管理目的和分项指标
F、 GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO

一、总体目的
在管理协议期内把可园管理成“安全、文明、优美、舒适”的住宅区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，在可园住宅区达成硬件指标后，承诺：
管理协议生效后，可园住宅区所有建筑物及配套设施完善、所有正式竣工验收交付使用一年内达成深圳市物业管理优秀社区的管理标准，并获得有效证书；三年内达成省级或国家级物业管理示范社区的管理标准，并获得有效证书。

二、分项指标

序号
指标名称
国家标准
指标测定依据
管理指标实行措施
1
房屋及配套配设施完好率
98%
《深圳市物业管理考核评选标准》
《全国城市物业管理优秀住宅社区达标评选细则》
采用分区管理与管理中心控制相结合的工作方法，责任到人。建立完善的分区事务助理巡查制度，严格装修审批管理，健全档案记录。
2
房屋零修、急修的及时率
99%
《深圳市物业管理考核评选标准》
《全国城市物业管理优秀住宅社区达标评选细则》
建立严格的修缮制度，规定维修人员接到维修单后携带工具3分钟内到现场，零修工程及时完毕，急修工程但是夜。并建立回访制度和回回访制度。以优质服务为本，实行24小时值班制度。
3
维修工程质量合格率
100%
《深圳市物业管理考核评选标准》
分项监督，工程技术部严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时回访保证功效。
维修工程质量回率
100%
《深圳市物业管理考核评选标准》
建立维修回访制度，及时征求住户意见，保证反馈渠道畅通，以保证维修服务质量。
序号
指标名称
国家标准
指标测定依据
管理指标实行措施
4
清洁保洁率
99%
《深圳市文明住宅社区、文明住宅组团评选标准》

区内保洁贯彻到人，进行24小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，实行10%淘汰制。
5
道路完好率及使用率
95%
《深圳市物业管理考核评选标准》
《全国城市物业管理优秀住宅社区达标评选细则》
贯彻责任到人，坚持对道路、路灯及停车场等到公用设施进行平常巡视检修和定期维护保养，由工程技术部监督执行，各分共事务助理配合检查贯彻。并建立建立健全档案记录，完善规章制度，保证公共设施完好并正常使用。
停车场、单车棚完好率
95%
6
路灯完好率及使用
95%
7
社区内治安案件发生率
0.1%以下
《《深圳市文明住宅社区、文明住宅组团评选标准》
《全国城市物业管理优秀住宅社区达标评选细则》
实行24小时保安巡查制度,分快速、中速、慢速巡查，由管理中心24小时值班，接受报警及实行调度，根据实际情况，确立入住期“人防为主，技防为辅”，平常期“技防为主、人防为辅、全面防范”的治安思绪。明保证安职责，层层防卫,以保证社区居民人身财产安全。
单车、摩托车、汽车被盗率
0.1%以下
8
火灾发生率
0.1%以下
《深圳市物业管理考核评选标准》
全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安进行平常巡视，发现隐患及时解决，保证社区安全。
9
违约发生率
0.5%以下
参照国家建设部及深圳市有关规定,依据莲花物业公司物业管理公司标准
建立交叉巡视制，跟踪管理，及时发现及时解决，加强宣传工作，杜绝违约发生并建立相应的回访记录。
违约解决率
90%以上
10
住户有效投诉率、住户设诉率、投诉回访率
0.2%以下95%以上95%以上
《全国城市物业管理优秀住宅社区达标评选细则》
《深圳市物业管理考核评选标准》
按照政策规定做好做细各项工作，采用措施，加强一住户的沟通，定期走访住户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为住户排忧解难。投诉解决有结果、有记录和回访。
11
居民对物业管理的满意率
95%以上
《全国城市物业管理优秀住宅社区达标评选细则》
《深圳市物业管理考核评选标准》
采用现代化的科学管理手段，开展温馨服务、亲情服务、助残服务，完善社区服务，在平常工作中注意收集住户的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以保证业主对物业管理工作的满意。
12
绿化完好率、绿地率
95%
30%
《深圳市物业管理考核评选标准》
建立专业化管理养护队伍，责任到人，分区负责与巡查制度相结合，发现问题，及时修复，保证社区公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露。
13
大型及重要机电设备完好率
95%
《全国城市物业管理优秀住宅社区达标评选细则》
《深圳市物业管理考核评选标准》
完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有维修人员所有持证上岗，实行24小时专人值班。出现故障及排除。

机构设立和人员配备
G、 JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI

一、机构设立
根据可园的实际情况，成立了可园客户服务中心，具体的机构和人员安排如下：

主任1人

副主任1人

事
务
管
理
组
28
人
工
程
技
术
组
16
人
公
共
秩
序
组
107
人
环
境
管
理
组
52
人
设备管理组
6
人

事务助理4人
网络工程师1人
队长1人助理2人班长 3 人
队长1人

电梯技术员2人
电器技术员2人
给排水技术员2人

事
务
员
6
人
出
纳
1
人
大
堂
事
务
员
14
人
食
堂
管
理
3
人
机
电
运
行
7
人
网
络
维
护
2
人
维
修
6
人
车
管
24
人
治安巡逻73人
值
班
人
员
4
人
绿
化
8
人
保洁43人

二、人员配备及素质规定

（一） 管理人员(28人)

岗位
人数
工作职责
文化素质
专业素质
主任
1
全面负责社区物业管理工作
本科
工程师
副主任
1
分管社区物业的各项工作
大专
经济师
事务助理
4
1. 社区内住户服务共2名，负责对各专业队监督、协调、服务各项事务和对内、对外协调解决业主建议、投诉等工作。
2. 分管内务1名，负责接待、办公室事务、社区服务、后勤管理等。
3. 分管工程技术1名，负责机电正常运营和公共设施的维护。
本科2人
专科2人

经济师1人
工程师1人
助工2人
事务员
6
1. 2名，协助事务助理，分担住户服务、对各专业队的工作监督、协调、服务和对内、对外协调解决业主建议、投诉等工作。
2) 2名，负责前台接待、收费、业主征询等工作。
3) 1名，协助内务事务助理，负责物品保管、食堂、宿舍、公共水电抄录等。
4) 1名，负责社区活动、电脑资料解决、社区文化等。
本科1人
大专2人
中专3人
助工1人
助理经济师2人
大堂事务员
14
负责大堂现场办公，来访接待事务，对本栋楼的装修、安全巡视检查。
大专
助工10人
出纳兼资料员
1
负责管理处的财务收支、办理住户托收、管理业主档案和住宅技术档案资料管理等工作。
大专
助理睬计师
饮事员
3
负责管理处膳食和食堂的管理。
高中
二级厨师

注：以上人员所有持物业管理上岗资质证书。

（二） 工程技术组人员(16人)

岗位
人数
工作职责
文化素质
专业素质
网络工程师
1
分管社区计算机网络系统、社区网站和家庭智能化系统建设、维护、运营等工作。
本科
工程师
网络管理员
2
负责社区网站和家庭智能化系统建设、维护、运营等工作。
大专
助工
机电运营人员
7
负责社区机电设备、消防设施的正常运营，监察运营状况和及时解决设备的一般故障。
本科2名
大专5名
工程师1人
高级电工3人
中级技工3人
维修工
6
负责社区公共设施的维修养护及业主室内有偿维修服务，前期重要是负责保修服务。
大专1人
中专5人
中级电工4人
中级技工2人

（三）公共秩序组人员(107人)

岗位
人数
工作职责
文化素质
专业素质
队长
1
全面负责社区的治安和车辆管理。
大专
助理经济师
助理
2
协助队长负责社区的治安和车辆管理。
中专15人
高中92人
均有专业上岗证书
班长
3
负责当班社区的治安和车辆和理。(1人/班)
道口
24
负责社区四个出入口的治安和车辆进出(发卡等)。(2人/口)
大堂
28
负责14栋大楼大堂的人员和货品的进出和检查等(1人/栋),白班由大堂事务员负责。
楼内巡逻
21
负责楼宇内各层的公共安全巡视等，(1人/2栋)
地下停车场巡逻
12
负责ABC区地下停车场的巡视和车辆管理(夜班抽调出来加强地面和道口，1人/ B、A区，2人/ C区)
地面巡逻
12
负责社区(提成4个区域)的巡视和治安。(1人/区)
值班室
4
监控中心值班,负责安防、消防、机电运营的监控和调度

（四）环境管理组人员(52人)

岗位
人数
工作职责
文化素质
专业素质
队长
1
全面负责社区的清洁、消杀、二次供水。
高中
助理医师1人
园艺技工2人

室内保洁员
28
负责社区公共走廊、二边楼梯、室内公共设施、电梯内外、天面平常保洁。
高中15人
初中36人
室外保洁员
10
负责社区绿化带、公共走廊、路面、散水波、雕塑、广告牌、地下室、地下停车场、裙楼、管理处办公室的保洁。
玻璃保洁员
2
负责14栋大堂、各层门窗玻璃清洁和不锈钢的保养。
垃圾清运及消杀员
3
负责14栋室内、地下室、外围除“四害”工作，二次供水水池清洗、加药。
绿化工
8
负责社区绿地修剪、除草、养护

（五）机电组人员(6人)

岗位
人数
工作职责
文化素质
专业素质
电梯技术员
2
负责社区所有电梯的验收和检测，定期进行维修和抢修工作。
大专
中级电梯工2人
电器技术员
2
负责社区所有供配电设备和消防设施的验收和检测，定期进行维修和抢修工作。
大专
助工2人
给排水技术员
2
负责社区供水设备和设施的验收和检测，定期进和维修、清洗和抢修工作。
大专
助工2人

物质装备计划
H、 WUZIZHUANGBEIJIHUA

一、现代化管理设备类

序号
名称
数量
单价
合计(元)
用途或备注
1
计算机
7台
7000
49000
办公自动化
2
笔记本电脑
1台
15000
15000
3
不间断电源UPS
8台
500
4000
4
互换机
1台
1500
1500
5
双绞线
300M
2
600
6
打印机A4幅面
3台
1000
3000
7
打印机A3幅面
1台
4000
4000
8
网络相关软件
1套
20230
20230
9
物业管理软件
1套
100000
100000
10
非接触式IC卡车辆管理系统
1套

车辆管理
11
全自动摄像跟踪辨认系统
1套

自动监控
12
垃圾生化解决机
2部
250000
500000
环保

小计

二、办公用品

序号
名称
数量
单价
合计(元)
用途或备注
1
办公桌、椅
33套
500
16500

2
主任办公桌、椅
1套
3000
3000
3
会议室会议台
1张
3000
3000
4
折叠椅
50张
68
3400
5
主任办公室沙发
1张
6000
6000
6
办公大堂沙发
1张
3000
3000

7
楼宇大堂沙发
7张
1500
10500

8
分体空调
5台
2023
10000

9
柜式空调
2台
6000
12023
10
电话
6部
300
1800

11
传真机
1部
3000
3000

12
保险柜
1个
1500
1500
13
点钞机
1台
1300
1300
14
验钞机
2台
90
180
序号
名称
数量
单价
合计(元)
用途或备注
15
复印机
1台
10000
10000

16
业主资料柜
6个
630
3780

17
文献柜
12个
630
7560
18
资料柜
自做

4000

19
文具
一批

10000

20
业主档案袋
2100个
2
4200
21
投影仪
1部
15000
15000
社区文化活动用
22
数码摄像机
1部
15000
15000
23
数码相机
1部
5000
5000
24
音响
1套
20230
20230
25
彩电29寸
1台
3000
3000
26
交通车
1辆

100000

27
宿舍寝具
150套
500
75000

28
厨房装备用品
1套
40000
40000

小计

三、清洁绿化工具

序号
名称
数量
单价
合计(元)
用途或备注
1
吸尘机
1台
1500
1500

2
剪草机
1台
3400
3400

3
绿篱修剪机
1台
1800
1800
4
机动喷雾器
1台
2023
2023
5
手动喷雾器
2台
50
100
6
不锈钢垃圾车
12部
2500
30000
7
绿化清运车
2台
165
330
8
分类垃圾桶（箱）
8套
360
2880
9
楼层垃圾桶
364个
250
91000
10
果皮箱
80个
30
2400

11
清洁工具
30套
300
9000

12
绿化工具
5套
500
2500

小计

四、维修工具

序号
名称
数量
单价
合计
用途或备注
1
电焊机
2台
800
1600

2
切割机
1台
1500
1500
3
手提砂轮机
1台
260
260
4
疏通机
2台
350
700
5
冲击钻
2台
1500
3000
6
手电钻
2台
500
1000
7
潜水泵
2台
1200
2400
8
4M铝合金梯
1部
150
150

9
2.5M铝合金梯
1部
120
120
10
1.5M铝合金梯
2部
110
220
11
电工工具
4套
600
2400
12
管道工工具
2套
90
180
13
木工工具
3套
300
900

14
瓦工工具
4套
200
800
15
高空作业工具
2套
1000
2023
16
空调工工具
3套
1000
3000
17
常用材料备件
1批
20230
20230

小计

五、治安、交通、消防管理装备

序号
名称
数量
单价
合计
用途或备注
1
无线对讲系统
1套
2023
40000
20机
2
警棍
20根
60
1200

3
警示牌
25块
200
5000

4
车辆减速驳
16块
1000
16000

5
消防云梯
2套
1500
3000

6
推车式1211灭火器
5套
1000
5000

7
消防斧头
14把
50
700

8
专用消防扳手
14把
30
420

9
防毒面具
30套
120
3600
10
钢盔
30套
100
3000
11
消防靴
30套
80
2400
12
手提式1211灭火器
396支
200
79200

13
训练器材
1套
10000
10000

小计

物业管理经费及相关测算
I、 WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN

一、可园物业管理经费收费原则：
1、严格按照深圳市物业管理行业收费指导标准收取；
2、按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取；
3、定期公布管理费收支状况，接受业主监督。

二、可园物业管理经费来源：
管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金（本体基金）、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。
1、管理服务费
在对可园实行“数字化社区、零距离管理”，保障服务质量的情况下，以深圳市微福利房物业管理费用标准作为取可园物业管理收费标准，具体标准暂拟为：
住宅物业： 2.60元/平方米·月
商业物业： 6.50元/平方米·月
2、智能化维护费： 16元/户·月
3、公用设施专用基金
按照《条例》及其实行细则以及市住宅相关规定，市住宅局在可园物业移交时，应一次性向业主委员会划拨专用基金。
基金标准为：开发物业除地价以外的建设总投资的2%。
此基金由福田区住宅局设立专帐管理，专款专用于住宅区内重大设施改造。需使用时，由物业公司申请，经业主管理委员会核准后执行。
（具体执行及相关细节均遵照以上政府文献及法规）
4、房屋本体维修基金
按照《条例》及其实行细则规定，此项收费在物业入住一年后（即保修期满后），由管理处向业主收取。
标准为：0.25元/㎡·月。

5、车辆保管费、车辆场地使用费
按《条例》规定，停车场按照产权分离的原则，即由物业管理公司对辖区停车场进行管理，同时按照相关规定收取车辆停放费用，所得收入计入管理经费，用于管理开支。按照深圳市住宅区车辆停放费用收取最新规定，收取标准为：
地下车库：250元/月.车；
6、向业主(住户)提供多种有偿便民服务费及其它政策规定应收取的费用。

三、管理亏损的解决方法
在保持本方案优质物业管理服务水准的情况下，根据目前测算，可园每月管理费用总收入为86.151万元，总支出为94.167万元，每月实际亏损约8.016万元。
为解决管理亏损，保持可园高水准物业管理良性循环，拟提出如下解决方法：
1、管理单位强化内部管理，采用增效节能措施，减少管理成本。
2、市住宅局按《条例》规定，切实保证“两房、一金”贯彻到位。
3、市住宅局适当增拨商业用房，由管理单位合理经营以填补费用缺口。

四、可园管理费用测算表

可园管理费用测算汇总表

序号
项 目
月费用(万元)
数据来源(附后)
1
总收入
86.151
《收入测算表》
2
总支出
94.167
=(1)+…+(10)
(1)
人员工资
33.285
《人员工资测算表》
(2)
办公费用
4.965
《办公费用测算表》
(3)
公共设备设施维修养护费
11.619
《公共设施设备维修养护费测算表》
(4)
清洁卫生费
3.161
《清洁卫生费测算表》
(5)
绿化养护费
0.842
《绿化养护费测算表》
(6)
公共秩序管理费
5.012
《公共秩序管理费测算表》
(7)
公用电费
21.891
《公用电费及其它费用测算表》
(8)
其它费用
1.702
《公用电费及其它费用测算表》
(9)
物业管理佣金
8.248
《公用电费及其它费用测算表》
(10)
税收
3.442
《公用电费及其它费用测算表》
3
结余
-8.016
=总收入-总支出

收入测算表
类别：收入（万元/月)）

序号
项目
测算依据
测算式
测算结果
占总%
备注
1
住宅管理费
面积197000M2,每平米2.6元,入住率97%
197000×2.6元×97%
49.683
57.7

2
住宅空置管理费
面积197000M2,每平米2.6×60%元,空置率3%
197000×1.56元×3%
0.922
1.1
2.6元×60%
3
商业用房管理费
面积5869.2M2,每平米6.5元
5869.2×6.5元
3.815
4.4
2.6元上浮150%
4
管理处商铺租赁费
总建筑面积291219.2×2‰ =582.4M2,每平米租金65元
582.4×65元
3.786
4.4

5
停车位费
总车位1180个,每个车位250元,收费率80%
1180×250元×85%
25.075
29.1
相关部门免费车位约100个
6
临时停车位
110位/天
110×5元×30天
1.650

7
戏水池经营
综合测算9000元/月
9000元
0.900

8
有偿服务
综合测算3200元/月
3200元
0.320

总收入
1+……+8

86.151

注：空置房管理服务费是根据深住[1997]16号《关于住宅区物业管理接受程序和管理收费有关事项的告知》第六条第(二)项制定。
商业用房管理服务费是根椐深物价[1997]141号《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的告知》第七项。
根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第二十条，高层住宅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房

人员工资测算表
类别：支出（万元/月）

序号
项目
测算依据
测算式
测算结果
占总%
备注
1
主任、副主任
主任1人,副主任1人,每人月总工资6500元
6500元×2
1.300
1.37

2
事务助理
4名事务助理,每人月总工资3500