2023年上半年甘肃省房地产估价师制度与政策房地产法律体系考试试题.doc

2023年上半年甘肃省房地产估价师《制度与政策》：房地产法律体系考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1 000元／㎡，容积率为3。后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。
A：100
B：200
C：300
D：600
E：工业用地的监测点评估价格
2、房地产估价师续期注册的有效期为__年。
A．一
B．二
C．三
D．四
3、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。
A．5
B．15
C．10
D．30
4、房地产开发公司销售商品房的保修期从__之日起计算。
A．房屋竣工
B．房屋质量验收合格
C．房屋交付用户使用
D．业主委员会成立
5、在净收益每年不变且连续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。
A．等于报酬率
B．大于报酬率
C．小于报酬率
D．无法知道
6、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
7、房地产项目盈亏平衡分析中，不涉及（）分析。
A．最低租售价格
B．最低租售数量
C．最低利润水平
D．最高土地取得价格
8、一个国家的城市规划体系一般不涉及。
A：规划法律体系
B：规划行政体系
C：规划运作体系
D：规划核心体系
E：执行层的组织协调
9、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所相应的时间。
A：估价结果
B：估价假设
C：估价目的
D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
10、城乡土地使用税是房地产开发投资公司在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。
A：土地出让金
B：占用面积
C：经营收入
D：销售收入
E：借款协议
11、房地产需求的交叉价格弹性是指__。
A．房地产需求量变化的比例与其价格变化的比例之比
B．房地产供应量变化的比例与其要素价格变化的比例之比
C．一种房地产需求量变化的比例与另一种房地产或商品价格变化的比例之比
D．在一定期期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反映限度
12、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不同而划分的。
A．被保险标的
B．保险资金来源
C．保险的实行方式
D．保险责任承担的顺序
13、砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。
A．4%
B．3%
C．2%
D．1%
14、关于融资成本，下列说法不对的的是（）。
A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C．融资成本涉及债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本涉及资金筹集费和资金占用费
D．资金筹集费涉及利息、承诺费、手续费、担保费、代理费
15、房地产价格是由房地产的三者互相结合而产生的．【2023年考题】
A：有用性、稀缺性、有效需求
B：供应、需求、运用状况
C：权利、租金、利率
D：价值、使用价值、供求
E：工业用地的监测点评估价格
16、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达成（）的极限值。
A．利润为零
B．允许的最低经济效益指标
C．最大费用
D．最大利润
17、下列关于建筑材料的耐久性，表述错误的是。
A：材料被用于建筑物后，要长期受到来自使用方面的破坏因素及来自环境方面的破坏因素的作用
B：材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力
C：采用耐久性好的材料有时会增长成本、提高价格
D：不同材料的耐久性相同，影响其耐久性的因素也相同
E：执行层的组织协调
18、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式也许有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)．规定在成交日期时一次付清。(2)．假如在成交日期时一次付清，则给予折扣5％。(3)．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来2023内按月等额支付。(4)．约定一年后一次付清。(5)．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。
A：第(1)种情况
B：第(2)种情况
C：第(4)种情况
D：第(5)种情况
E：工业用地的监测点评估价格
19、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为__元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。
A．7999
B．7967
C．7996
D．8028
20、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2023年考题】
A：通货膨胀影响
B：投资利息因素
C：资金时间价值
D：投资风险补偿
E：工业用地的监测点评估价格
21、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发公司的注册资本应在万元以上。
A：50
B：100
C：800
D：2023
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为2023期、年利率5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用钞票支付。假如该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前钞票回报率为。
A：9．00％
B：8．05％
C：30．00％
D：7．52％
E：借款协议
23、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不对的的是__。
A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告
C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见
24、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。
A．城市环境保护规划
B．控制性具体规划
C．城市总体规划
D．修建性具体规划
25、对于（）的公司，它们反映模式难以捉摸，在特定场合也许采用也也许不采用行动，并且无法预料它们将会采用什么行动。
A．从容不迫型竞争者
B．选择型竞争者
C．凶猛型竞争者
D．随机型竞争者
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安顿协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则__。
A．必须经房屋拆迁管理部门批准
B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C．实行“一裁终局制”
D．只有一方依据补偿安顿协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理
E．对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理
2、我国《物权法》规定的物权重要有等。
A：使用物权
B：他物权
C：所有权
D：担保物权
E：用益物权
3、某房地产估价机构调查了所在城市2023年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。
A．楼盘
B．1
C．2
D．3
E．4
F．5
G．6
H．7
I．8
J．9
K．10
L．11
M．12
N．价格/元/m2
O．4500
P．1800
Q．2400
R．1980
S．1980
T．2800
U．2800
V．3000
W．5880
X．1980
Y．2460
Z．1980
4、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍合用的技术性原则，即普适技术性原则，重要有__。
A．客观原则
B．合法原则
C．最高最佳使用原则
D．估价时点原则
E．替代原则
5、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
A：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地
B：私有住宅转让后不用于居住的
C：按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D：根据城市规划土地使用权应当出让的
E：转让的房地产可以拟定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的
6、直接资本化法的优点是__。
A．不需要预测未来许数年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C．每期的净收益或钞票流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
7、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由__构成。
A．直接费
B．间接费
C．利润
D．税金
E．预备费
8、房地产的__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A．权益和区位
B．权益
C．实物和权益
D．区位
9、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体规定涉及。
A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B：在运用收益法估价时，估价未来收益也许高也也许低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完毕后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
10、不是导致某种房地产需求量变化的重要因素是__。
A．相关房地产的价格水平
B．该种房地产的开发成本
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
11、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是项目。
A：短期投资
B：累计折旧
C：未分派利润
D：存货
E：执行层的组织协调
12、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于__，土地复垦费、土地荒凉费用于土地的调整与治理。
A．集体财政
B．国家财政
C．土地开发与农业发展
D．土地管理部门的业务开支
13、超额利润有以下三种。
A：创新利润
B：风险利润
C：垄断利润
D：正常利润
E：平均利润
14、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。
A：使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人
B：商业汇票在同城和异地均可使用
C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础
D：商业汇票一律不记名，允许背书转让
E：商业汇票由银行印制和发售
15、住房公积金所有归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。
A．购买财产保险
B．购买
C．翻建
D．装修和大修
E．建造
16、与非专业估价相比，专业估价的特点有。
A：是一种专业意见
B：估计价格或价值
C：实行有偿服务
D：承担法律责任
E：估价作业日期长
17、城乡规划涉及。
A：城乡体系规划
B：城市规划
C：镇规划
D：乡规划和村庄规划
E：总体规划和具体规划
18、物业管理的社会化有两个基本含义，即。
A：房地产施工公司要到社会上去选聘物业服务公司
B：物业服务公司要到社会上去寻找房地产施工公司
C：物业服务公司要到社会上去寻找可以代管的物业
D：物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务公司
E：政府职能部门要到社会上去选聘物业服务公司
19、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是．(2023年试题)
A：房地产上市公司发行公司债券
B：权益型REITs
C：房地产上市公司发行股票
D：商业银行贷款
E：借款协议
20、当计息周期为1年时，名义利率i与实际利率r的关系是__。
A．i＝r
B．i＞r
C．i＜r
D．i＝1+r
21、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有。
A：预购商品房设定抵押
B：在建工程设定抵押
C：房屋所有权转让
D：房屋所有权设定抵押
E：购买预售商品房
22、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为__人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。
A．7935
B．8260
C．8290
D．7964
23、写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。
A．全租金方式
B．毛租金方式
C．净租金方式
D．基本租金方式
24、承租人__，出租人有权终止协议。
A．将承租的房屋擅自转租
B．故意损坏承租的房屋
C．无合法理由拖欠房租3个月
D．无合法理由闲置承租房屋
E．擅自改变房屋用途
25、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是__。
A．完毕工程设计和协议约定的各项内容
B．对本地居民有所安顿
C．建设单位已按协议约定支付工程款
D．有施工单位签署的工程质量保修书