上海徐汇区市场调查报告.doc

上海市徐汇区版块商务写字楼盘调查分析报告上海中企物业管理有限公司2011年11月11日目 录一、报告说明1二、数据分析1（一）徐家汇版块1（二）淮海西路版块4（三）万体馆版块5三、总结分析及建议6II一、 报告说明 此次报告的调查范围是上海市徐汇区，涉及到三个板块，分别是徐家汇版块、淮海西路版块、万体馆版块。调查的对象是甲级商务写字楼。调查目的是为了了解市场情况，对目前市场存在的相类似品质的商务楼盘进行有效的数据分析，让公司领导决策者能够更清楚地了解市场动态，给公司决策定位提供有力参考价值。本次报告的调查方式采取抽样式，但由于调查范围比较集中相对范围较小，因此数据较有代表性。二、 数据分析（一）徐家汇版块商务楼名称地址开发商物业公司圣爱广场漕溪北路88号中房集团华东置业股份有限公司第一太平洋戴维斯汇鑫国际大厦蒲汇塘路150号上海盛汇置业有限公司高力国际百丽国际广场柳州路928号上海中晶置业有限公司上海丽程物业飞雕国际大厦肇嘉浜路1065号飞雕集团有限公司狮城怡安物业管理(上海)有限公司华宜大厦中山西路2020号大华集团上海华宜置业有限公司上海德一置行中金国际广场漕溪北路333号上海赛达置业发展有限公司新加坡狮城怡安(上海)物业管理有限公司金轩大厦南丹东路238号上海金轩大邸房地产项目开发有限公司上房物业管理有限公司之俊大厦斜土路1221号上海之俊置业有限公司上海陆家嘴物业管理有限公司上海实业大厦漕溪北路18号上海实业开发有限公司上海上实物业管理有限公司均瑶国际广场肇嘉浜路789号上海均瑶实业投资有限公司上海仲量联行物业管理有限公司青松城肇嘉浜路777号上海青松城经济发展有限公司上海锦江国际管理有限公司港汇中心二座虹桥路3号上海港汇房地产开发有限公司仲量联行物业管理有限公司500视觉园瑞金南路500号锦和集团，上海锦瑞企业管理有限公司上海锦瑞企业管理有限公司亚太企业大楼肇嘉浜路333号上海兴大房地产发展有限公司兴大物业发展有限公司申通信息广场淮海西路55号上海交大产业投资管理(集团)有限公司上海申通物业管理有限公司美罗大厦天钥桥路30号上海汇美房产有限公司戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司汇峰大厦天钥桥路380弄向阳房地产有限公司惠新物业江山大厦肇嘉浜路1065号上海江山大厦房地产开发有限公司新加坡狮城怡安(上海)物业管理有限公司怡甸大厦肇嘉浜路746号上海怡甸置业有限公司上海怡甸物业有限公司坤阳国际商务广场肇嘉浜路798号坤阳房地产发展(上海)有限公司坤阳物业管理有限公司中粮大厦中山南二路440号上海中粮置业发展有限公司上海中粮物业管理有限公司表1 表1中的21个楼盘数据便是此次调查的主要对象。数据显示约28.5%的楼盘是聘请外资物业公司进行管理的，28.5%的楼盘是开发商自己旗下的物业公司管理即自管模式，33.3%的楼盘则是聘请国内的物业公司管理。基本三方持平，还是体现了三分天下的格局：外资模式、国产模式、自管模式。商务楼名称物业费出租费车位费电梯数（客/货）车位数（上/下）汇峰大厦12元/平米*月2元左右/平米*天600元/月客：2货：1100/150之俊大厦14元/平米*月3元左右/平米*天800元/月客：4货：1200/100百丽国际广场15元/平米*月4.5元左右/平米*天1000元/月客：7货：135/267500视觉园15元/平米*月4元左右/平米*天620元/月客：1货：1150/300怡甸大厦15元/平米*月3元左右/平米*天1000元/月客：2货：120/30金轩大厦18元/平米*月3元左右/平米*天600元/月客：4货：170/305坤阳国际商务广场18元/平米*月4元左右/平米*天1000元/月客：4货：130/180中粮大厦18元/平米*月2.5元左右/平米*天1200元/月客：4货：110/50青松城21元/平米*月4元左右/平米*天1000元/月客：5货：120/200亚太企业大楼21元/平米*月4元左右/平米*天2000元/月客：4货：110/80圣爱广场22元/平米*月4元左右/平米*天1200元/月客：8货：1240/220华宜大厦24.5元/平米*月4元左右/平米*天1200元/月客：5货：150/179申通信息广场24元/平米*月4元左右/平米*天1000元/月客：5货：230/228飞雕国际大厦25元/平米*月4.5元左右/平米*天800元/月客：5货：130/45均瑶国际广场25元/平米*月4元左右/平米*天1200元/月客：8货：230/150江山大厦25元/平米*月4.5元左右/平米*天1500元/月客：6货：250/170汇鑫国际大厦26元/平米*月4元左右/平米*天1200元/月客：6货：130/256上海实业大厦28元/平米*月4.5元左右/平米*天1600元/月客：7货：1300/253中金国际广场29元/平米*月6元左右/平米*天1500元/月客：4货：230/353美罗大厦30元/平米*月6元左右/平米*天1500元/月客：6货：120/220港汇中心二座32元/平米*月9元左右/平米*天1500元/月客：14货：260/300表2通过表2中数据可以得出以下数据：徐家汇版块物业费均价为22.97元/平米*月。出租费均价为4.21元左右/平米*天。车位费均价1143元/月。电梯配置数据客梯是平均5部/楼，货梯基本上市每楼1部，个别是配备了2部货梯。车位平均数据显示：72/477（地上/地下）地下车位数基本是地上车位数的7倍左右。这些数据基本反映了该楼盘的基本概貌了。商务楼名称物业费总建筑面积是否涉外空调类型网络通讯汇峰大厦12元/平米*月7850平米否集中式中央空调电信之俊大厦14元/平米*月46000平米是集中式中央空调电信、联通、移动百丽国际广场15元/平米*月45669平米是集中式中央空调电信、联通、移动500视觉园15元/平米*月5755平米否分体空调电信、联通、铁通怡甸大厦15元/平米*月14254平米是集中式中央空调电信、联通金轩大厦18元/平米*月32000平米否半集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动坤阳国际商务广场18元/平米*月29000平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动中粮大厦18元/平米*月20606平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通青松城21元/平米*月40714平米是半集中式中央空调电信、联通、移动、有线通亚太企业大楼21元/平米*月30632平米是集中式中央空调电信、联通、铁通圣爱广场22元/平米*月46000平米是分体空调电信、联通、长城、移动华宜大厦24.5元/平米*月40412平米是集中式中央空调电信、联通、移动申通信息广场24元/平米*月26000平米是集中式中央空调电信、联通、移动飞雕国际大厦25元/平米*月33657平米是集中式中央空调电信、联通、长城、移动均瑶国际广场25元/平米*月75000平米是集中式中央空调电信、联通、移动江山大厦25元/平米*月47000平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动、卫通汇鑫国际大厦26元/平米*月50000平米是集中式中央空调电信、联通、长城、移动上海实业大厦28元/平米*月67000平米是集中式中央空调电信、联通、长城、移动、有线通中金国际广场29元/平米*月103155平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动、有线通美罗大厦30元/平米*月43000平米是集中式中央空调电信、联通港汇中心二座32元/平米*月64000平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动表3 表3数据显示，目前徐家汇版块基本85.7%的商务楼都是涉外商务楼，少数是不涉外的。另外数据显示从物业价格从低到高排列可以看到价格和楼盘总建筑面积基本成正比，所管理的面积越多自然物业费成本越高，很好理解。还可以从该表看出，目前徐家汇版块各商务楼在空调设备上基本都采用集中式中央空调，个别还采用家庭式的分体空调。此外结合表2和表3来看，可以看出凡商务楼的通信设施较好的，那么其物业费和出租费也相对较高。（二）淮海西路版块商务楼名称地址开发商物业公司爱美高大厦淮海中路1325号上海金海大厦有限公司上海永南物业管理有限公司嘉华中心淮海中路1068号上海嘉汇达房地产开发经营有限公司仲量联行物业管理(上海)有限公司淮海国际广场淮海中路1045号上海平安欣仑物业发展有限公司戴德梁行(上海)物业管理有限公司世纪商贸长乐路989号上海新汇房地产开发有限公司上海世邦魏理仕物业顾问有限公司悟锦世纪大楼富民路291号上海悟锦投资管理有限公司仲量联行物业顾问（上海）有限公司表4 表4中数据是徐家汇淮海西路版块，由于临近淮海路较长，而属于徐汇区范围内的淮海西路商圈的商务写字楼相对较少，特此说明。该淮海西路版块的物业公司，从表中可以看到，绝大部分是以外资物业公司为主体的。商务楼名称物业费出租费车位费电梯数（客/货）车位数（上/下）嘉华中心03元/平米*月4元左右/平米*天1500元/月客：17货：250/500悟锦世纪大楼26元/平米*月6元左右/平米*天1200元/月客：3货：10/70爱美高大厦29元/平米*月7元左右/平米*天2000元/月客：4货：150/400淮海国际广场31元/平米*月8元左右/平米*天1500元/月客：8货：130/255世纪商贸33元/平米*月8元左右/平米*天1800元/月客：20货：220/300表5 表5中数据是5个楼盘物业费从高到低得排列。淮海西路版块物业费均价是24.4元/平米*月，出租费均价为6.6元左右/平米*天，车位费均价为1600元/月，客梯数平均为10部/楼，货梯基本1-2部/楼，车位均数是30/305.，地下车位数基本是地上车位数的十倍。商务楼名称物业费总建筑面积是否涉外空调类型网络通讯嘉华中心03元/平米*月86202平米是集中式中央空调电信、联通悟锦世纪大楼26元/平米*月17908 平米是集中式中央空调电信、联通爱美高大厦29元/平米*月24525平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动淮海国际广场31元/平米*月73016平米是集中式中央空调电信、联通世纪商贸33元/平米*月87300平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动表6 表6中数据显示物业费和总建筑面积成正比，该淮海西路区域的商务写字楼盘基本都是涉外的，空调类型也基本全是集中式中央空调，网络条件以电信、联通为主。（三）万体馆版块商务楼名称地址开发商物业公司永升大厦中山西路2025号上海益壹置业有限公司(旭辉地产)上海永升大厦物业管理有限公司兆丰环球大厦中山西路1800号伟恒通(上海)有限公司伟恒通(上海)有限公司中煌大厦中山南二路1007号上海万盛龙邦有限公司上海东湖物业管理有限公司明申中心大厦凯旋路3131号上海天行房地产开发有限公司上海天行物业管理公司光启城宜山路425号上海俱进建设实业有限公司(大华集团企业成员)上海德一置行物业管理有限公司景鸿大厦宜山路508号景鸿集团海佳房地产开发有限公司景鸿集团海佳房地产开发有限公司嘉汇国际广场天钥桥路325号华中房地产开发有限公司置梁行物业管理有限公司汇智大厦漕溪北路398号上海汇智置业有限公司上海高力国际物业服务有限公司飞洲国际广场零陵路899号上海飞洲置业有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司华鼎广场中山西路2368号上海华颐房地产有限公司上海锦日物业管理有限公司宏汇国际广场中山西路1538号上海宏汇置业有限公司仲量联行物业管理（上海）有限公司天华信息科技园龙漕路漕溪路上海巨航投资管理有限公司上海巨航投资管理有限公司腾飞大厦天钥桥路333号裕廊腾飞置业（上海）有限公司上海世邦魏理仕物业顾问有限公司表7从表7数据中来看，外资物业有5家、自管物业有4家、国产物业有4家，正如徐家汇版块所反映的一样，三分天下的格局：外资模式、国产模式、自管模式。商务楼名称物业费出租费车位费电梯数（客/货）车位数（上/下）天华信息科技园06元/平米*月3元左右/平米*天500元/月客：3货：220/500华鼎广场08.5元/平米*月3元左右/平米*天400元/月客：4货：220/193中煌大厦15元/平米*月3元左右/平米*天650元/月客：5货：150/400景鸿大厦16元/平米*月3元左右/平米*天800元/月客：3货：180/150嘉汇国际广场16元/平米*月3.5元左右/平米*天1200元/月客：6货：220/180明申中心大厦18元/平米*月3元左右/平米*天500元/月客：3货：160/120飞洲国际广场21元/平米*月4.5元左右/平米*天1500元/月客：10货：150/250兆丰环球大厦22元/平米*月4元左右/平米*天1000元/月客：7货：150/340永升大厦24元/平米*月3.5元左右/平米*天1000元/月客：6货：1100/200汇智大厦26元/平米*月4.5元左右/平米*天1500元/月客：7货：20/160光启城27元/平米*月4.5元左右/平米*天600元/月客：7货：2100/700宏汇国际广场29元/平米*月4.5元左右/平米*天1000元/月客：12货：20/600腾飞大厦29元/平米*月6元左右/平米*天1500元/月客：5货：10/300表8表8数据中计算出万体馆版块的物业费均价是19.8元/平米*月，出租费均价为3.96元左右/平米*天，车位费为934.6元/月，客梯均数6部/楼，货梯基本1-2部/楼，车位均数为42/314（地上/地下）。商务楼名称物业费总建筑面积是否涉外空调类型网络通讯天华信息科技园06元/平米*月130000平米是分体空调电信、联通、有线通华鼎广场08.5元/平米*月15000平米否分体空调电信、联通、长城、移动中煌大厦15元/平米*月16000平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动景鸿大厦16元/平米*月25298平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动嘉汇国际广场16元/平米*月100000平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动明申中心大厦18元/平米*月37425平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动飞洲国际广场21元/平米*月77500平米是半中式中央空调电信、联通、长城、移动兆丰环球大厦22元/平米*月58604平米是集中式中央空调电信、联通、移动永升大厦24元/平米*月41000平米是集中式中央空调电信、联通、长城、移动汇智大厦26元/平米*月39000平米是半集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动光启城27元/平米*月26387平米是集中式中央空调电信、联通、移动宏汇国际广场29元/平米*月61800平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动腾飞大厦29元/平米*月59000平米是集中式中央空调电信、联通、移动表9表9数据中可以了解到物业费随建筑面积成正比，万体馆版块基本都是涉外商务写字楼，空调目前主流以集中式中央空调为主，网络条件越好其物业费也越高。三、 总结分析及建议图1 图1中是将徐汇区三个版块的物业费均价进行了比较。可以看到，淮海西路版块均价最高24.4元/平米*月，万体馆最低19.8元/平米*月，徐家汇版块列中间22.97元/平米*月。图2图2所显示的是徐汇区三个版块的出租费均价对比。排列第一的是淮海西路版块6.6元/平米*天，其次徐家汇版块4.21元/平米*天，最低是万体馆版块3.96元/平米*天。图3图3显示是徐汇区三个版块车位费均价对比。数据显示仍然是淮海西路最高1600元/月，第二徐家汇1143元/月，第三万体馆934.6元/月。从徐汇区的整体数据分析来看，基本已经明朗，办公成本和地段有直接关系，淮海西路版块身处黄金地段，因此该版块的商务写字楼办公成本最高，其次第二黄金地段的徐家汇版块，最后是万体馆版块。调查员在调查中发现大楼建设越新，大楼品质越好，在同地段中直接决定出租费的高低。当然地段好坏以及交通是否便捷等因素也直接影响到出租费的高低。纵观中企物业其他相类似品质的商务楼，并考虑到中企物业的管理水准来说，物业费价格并不算高，基本处在中游，价格比较合理。从价格角度分析，很难提高物业费用。考虑大环境，中国经济的飞速发展，中小企业队伍的日益壮大，物价上涨，中小企业老板对办公成本高低十分重视，如果管理品质查不多，中小企业宁可选择较低廉的物业公司管理。而我公司是具有一级资质的物业公司，要在众多新兴物业中独占鳌头，则必须打出自己的品牌。建议如下：物业价格不能降，从目前形势看只有小幅缓慢上升的空间。公司的品牌效益很重要，作为一级资质的物业公司，在做出很多成绩的前提下，绝对不能为了降低成本而降低服务标准，这无疑是搬起石头砸自己的脚。在保持原有服务标准的基础上，继续狠抓服务。提高软竞争力，加强员工的培训，进一步规范服务流程，重视细节的服务。在如今多元化信息化市场主导的情况下，物业行业将面临一个饱和再洗盘再饱和再洗牌的过程。企业不能只满足原有服务，必须提高竞争力，扩大业务涉及范围开拓自己业务范围：除了提供原有传统物业服务，增加特色服务。结合我国国情，参考全球物业五大行业务涉及面，来提升自己的业务涉及面。可以考虑中企商务餐饮业的发展。9