2023年二三级城市商业地产开发的模式与机会.doc

二、三级都市商业地产开发模式与机会
一、提纲
一股商业地产开发热席卷中华人民共和国各个都市，二、三级都市商业开发更是遍地开花。这两类都市商业地产开发与中心都市有着明显区别。
都市人口变化带来商业格局变化
(一) 目前都市商业地产开发展现四级梯队层次：
第一种层次：“超级都市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
第二个层次：“一级都市或中心都市”，市区人口在500万-1000万左右。重要是各地方省会级都市及省级单列市。
第三个层次：二级都市，市区人口在100万-500万之间，重要是地级都市。
第四个层次：三级都市，市区人口在50万-100万之间，重要是县级都市或大型镇级都市。
由于超级都市与一级都市论述得比较多了，本文重要探讨二、三级都市开发。
(二)都市人口汇集形式：
1、人口流动形式
第一级流动形式 ：农村人口城镇化
乡村多出人口流向：→ 乡镇 → 县镇
这一流动，使县城人口迅速增长，而要想在县城生活下去，必要拥有工作与生活舞台，县城工厂少，人们只能从事某些“商业服务性”工作，从而迅速形成新县城商业中心与新商业街区。
在这种状况下，只有拥有自己商业店铺，才能养活全家，并使下一代能有更好生活机会与发展机会。
第二级流动形式：地区性都市中心化
县城(“有钱人”)流向：地级都市(生活、居住、学习、工作)
这一流动，使地级都市人口迅速扩大，这是中华人民共和国流动最快人流导向，也是农村人口演化成都市人口标志。据调查，中华人民共和国内，地级人口将每年有8%-10%以上增长速度。
人口重新汇集，必然会形成新地区商业中心，形成新商业需求，从而使地级商业布局重新洗牌。商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生。
第三级流动形式：区域性都市中心化
地级都市人口流向：省会都市
这一流动，使本来省会都市人口迅速攀升，形成新区域中心，省会都市将从一般都市向国际化都市前进。
这一渐变过程必然使省会级都市商业布局走向国际化，形成愈加现代国际型都市商业新格局，必然出现各类全新商业业态。大量商业中心重新规划与建设。
第四级人口流动形式：、世界各地人口流向：超级都市
这一流动不仅是国内人口流动，国外也将有大量人口流向超级都市，使之成为国际化大型都市；从而使商业规划与布局面临全新规定与挑战。
从这四个流向可以看出，每个流向都将形成不一样都市形态，从而发明出不一样消费需求，进而形成新商业规划与布局。
二、三级都市商业发展具有如下几种特点：
1.商业中心比较集中，且只有一种商业中心(规模)。
一种二级都市一般只有一种商业中心，并且商业中心基本上波及了商业各个业态，同步也是该都市人们购物重要场所。
2.商业面积供求关系比较轻易到达饱和(面积)。
由于都市小，且应有可开发商业土地比较富余，因此很轻易商业开发与建设。商业面积供应往往轻易过剩。
3.商业位置很敏感(位置)。
开发商业项目对位置、商圈很敏感，往往离开商业中心几十米距离，商业经营便面临挑战。经营状况比大都市更难，因此对商业位置选用，决不能来自大都市研究成果与理论。
4.租金收入与投资回报不相符(租金)。
正常商业投资回报期是，即投资回报率是10%；而二、三级都市商业投资回报期一般在甚至，是很长回报期。作为开发者必要考虑清晰。
5.商铺投资人往往有着很好投资判断(商圈)。
由于都市比较小，她们对于都市已经相称理解，对于一种商业项目认识往往超过了大都市商业投资人，小都市商业布局毕竟比较简朴，很轻易做出判断，而大都市由于都市复杂，很难做出比较精确判断。
6.商铺价格比较敏感，不会有超值价值升值空间。(售价)
二、三级都市人们对商铺售价比较敏感，重要是可类比项目与价格，影响人们高期望值判断。
那么，在二、三级都市应怎样进行商业开发呢？
1.充足进行市场调查，研究出该都市未来发展空间。
对于都市特点、都市文化、消费习惯、消费构造，以及都市未来规划与发展，进行充足有效研究与调查，寻找该都市商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。
2.精确市场定位
定位是项目发展关键，定位应充足考虑该都市未来，以发展与前瞻眼光予以定位。定位重要有如下几方面考虑：
第一，总体定位。即项目是做什么，是百货商场、购物广场、商业街，还是临街底商、特色商业、超市等。
第二，产品定位。即本项目是以租赁为主还是销售为主。相称关键是，假如是以销售为主，必要要推出愈加“好卖”商铺，并且必要研究清晰哪类商铺“好卖”。一般而言，二、三级都市应重点推出某些临街商铺，市场往往轻易接受。而怎样做好商业街，这就是前期概念设计关键。
第三，面积定位。即商业总规模大小，商铺面积大小。规模大了，面积租金会低，商铺总价会高，对于发售会有很大困难。
第四，价格定位。即对商铺租金和商铺销售价格定位。由于商业特点,每个位置租金水平都会有所差异，从而每个位置售价也有不一样。诸多开发商由于对商业位置价值理解深度不够，往往定价过于简朴，从而不能充足地将每个位置商业潜力最大化。
第五，投资人与租赁人定位。精确地判断出多种不一样投资人与租赁人，根据其特点确定整体营销方式、营销理念、推广渠道等。
3.符合市场概念设计与规划
概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充足考虑未来商业经营者使用需要。二、三级都市不要有太前卫设计。例如“欧洲城”、“罗马街”等等。
4.直效营销与概念营销
二、三级都市经营者对于本都市有着很深理解。都市里发生一件事很轻易被人传播与懂得。营销重点应放在“真诚告知”与“未来分析”上。二、三级都市都市扩展与都市发展充足显示了该都市新商业形态形成，精确地把握市场，是成功开发关键。