浅谈商品房买卖合同的解除.doc

法 进 企 业

第11期
（总第21期）

江山市司法局编 2023年11月20日

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浅 谈 商 品 房
买卖协议的解除
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一、商品房买卖协议概述
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第一条的规定，商品房买卖协议，是指房地产开发公司将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的协议。可见，我国的商品房买卖协议可以分为商品房现售协议和商品房预售协议两种。
在实践中，还出现有商品房认购书，即商品房买卖认购，订购，预订等协议，是指商品房买卖协议双方当事人在签署预售或买卖协议之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。其性质为商品房买卖预约协议，而非正式买卖协议，是开发商在取得预售许可证之前和买房人所签订的预约协议，但同样对当事人具有法律约束力。根据《解释》第五条的规定，假如商品房认购书具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖协议的重要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖协议。
目前最常用的商品房买卖协议文本是国家工商行政管理局和建设部于2023年联合制定的《商品房买卖协议》示范文本(GF—2023—0171)(以下称示范文本)。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订协议的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中该示范文本已经成为各房地产公司签订协议的首选甚至是唯一文本。
二、商品房买卖协议的解除事由
(一)商品房买卖协议的解除事由种类
商品房买卖协议解除的立法目的在于，给予一方当事人根据协议履行中出现了的法定事由，为避免因协议的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因协议的解除获得不妥的利益。
商品房买卖协议的解除事由分为约定解除和法定解除，约定解除又分为协议解除和约定解除权的解除。协议解除是指在协议履行过程中，当事人经协商一致批准解除协议。约定解除权的解除是指在协议中约定解除协议的事由，待约定的事由出现时，享有解除权的一方或各方当事人有权解除协议。法定解除是指在履行协议过程中出现法律规定的解除协议的情形，享有解除权的一方或各方当事人有权解除协议。《协议法》和《解释》均规定了协议的法定解除事由。假如当事人将法定解除事由在商品房买卖协议申明确约定出来，此时本来本为法定的解除事由则成为了约定解除权的解除事由。
在商品房买卖协议纠纷中，约定解除权的解除和法定解除，特别是法定解除的合用较为普遍。
(二)商品房买卖协议的法定解除事由
《协议法》第九十四条规定的协议解除事由，相对于商品房买卖而言是一般规定，当然可合用于商品房买卖协议，在此不赘述。
《解释》涉及协议解除的条文多达10条，占所有解释条文28条的35．7％，这些条文对解除事由作了明确的列举规定。概括起来，重要有以下几种：
1、主线违约：①商品房买卖协议订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；②商品房买卖协议订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安顿房屋的事实；④房屋主体结构质量不合格；⑤房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
2、迟延履行：①出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；②办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的因素，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
3、其他解除情形：①面积误差比绝对值超过3％；②商品房买卖协议约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方因素未能订立商品房担保贷款协议并导致商品房买卖协议不能继续履行的。
三、商品房买卖协议纠纷的类型与协议解除及对策
在司法实践中，下列各类纠纷均也许导致商品房买卖协议解除，也是比较常见的商品房买卖协议纠纷的几个类型：
1、逾期不能正常交付型。逾期交房是非常普遍的现象，导致逾期交房的因素是多方面的，既有开发商自身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商不能控制的因素。示范文本第九条有关于开发商逾期交付房屋，购房人有权解除协议的规定。不管什么因素，只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。建议开发商本着公平对等的原则签订本条，假如出现逾期交房，应及时告知客户，确属己方责任的要积极积极承担责任；不应承担责任的，说明理由争取客户谅解。实践证明，只要解决得当，绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。
2、权属证书缺失型。买房人不能在规定期间内取得房产证的因素比较复杂，如开发商土地使用手续不合法，开发商未支付所有土地使用权出让金，开发商违章建房，开发商不能向主管部门提供规定的相关资料等。在此种情况下，假如双方选择合用示范文本第十五条第1项解决方式，买受人可以解除协议。同时，《解释》第十五条亦规定了买受人的协议解除权。建议开发商按约定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料及时报送房屋所在地房地产行政主管部门。在为业主办理房产证的过程中，一定要履行告知业主的义务，要注意保存证据，证明曾经告知过业主办理房产证，以免由于个别人没有告知到而没有在约定或法定期间内为业主办理房产证。
3、“一房二卖”型。由于两份协议涉及的标的为同一房屋，而开发商已将房屋交付给其中一份协议的相对人，该违约行为致使另一份协议的相对人与开发商之间的协议目的不能实现，该当事人有权解除协议。《解释》第八条对此予以了明确规定，在司法实践中不乏这样的案例。
4、房屋质量低劣型。涉及商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或交付使用后经检查确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情形。在上述情形下，《解释》第十二条和第十三条规定了买房人有解除协议的权利。对于买房人来说，在接受房屋时一定要查验开发商提交的工程竣工验收合格书、工程质量保证书和房屋使用说明书，并对交付的房屋进行验收。
5、房屋面积误差型。《解释》第十四条规定，产权登记面积与协议约定面积误差比绝对值超过3％的，买受人享有解除权。示范文本第五条也有与之相同的供当事人选择的面积差异解决方式。对于开发商来说，应采用措施避免或减少暂测面积与实测面积的差距。这样即使选择该种解决方式也不会导致损失和变更价款之烦。
四、商品房买卖协议解除的程序
(一)商品房买卖协议解除权的行使
《解释》重要从实体上特别规定了解除商品房买卖协议的事由，对其解除程序则应根据我国协议法的规定解决。根据《协议法》第九十六条的规定，当事人主张解除协议，应当以告知的方式告知对方，商品房买卖协议自告知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除协议的效力。可见，行使商品房买卖协议解除权的一方应当履行告知的程序。没有告知的，法院应当行使释明权，规定主张解除的一方及时向对方告知解除。问题是，告知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张协议解除的告知人对于协议解除的效力便处在不拟定状态，须由法院裁判。作为法院，在解除商品房买卖协议的诉讼实践中，应当围绕上述法律规定所列举的情形来审查主张解除协议的理由是否成立，从而确认解除商品房买卖协议的效力。
(二)商品房买卖协议解除权的期限
根据《协议法》第九十五条的规定，当事人应当在法律规定或者当事人约定解除权行使期限内行使解除权，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
值得特别注意的是，《解释》第十五条对开发商迟延交付房屋或买房人迟延支付房款的情形下解除协议的期限作出了特别规定。在上述迟延履行的情形下，经催告后违约当事人在三个月的合理期限内仍不履行，另一方当事人才享有协议解除权。并且，当事人享有解除权后在一定期限内不行使，则会丧失解除协议的权利：假如法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，律师提醒，对于商品房买卖协议的当事人来说，要保存好催告对方的告知手续，在三个月内对方仍不履行的，另一方便可以解除协议了。同时违约一方当事人有权催告享有解除权的一方在合理期限内行使解除权，享有解除权的一方收到催告后应尽早告知是否解除协议，否则超过规定期限就会丧失解除权。
五、商品房买卖协议解除后的损害补偿
协议解除后，违约一方给对方导致损失的，应当补偿对方的损失。其补偿范围不仅应涉及无过错方积极损失的补偿，还应当涉及可得利益损失即期待利益损失的补偿，其结果是实现协议如约履行后的状态。关于商品房买卖协议解除后的损害补偿，以下两个问题值得注意：
(一)房屋升值部分在法律上应作为什么种损失规定出卖人补偿
一方面来看，可得利益是当事人在订立协议时盼望通过协议履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益规定出卖人补偿。再看，房屋买卖协议成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以拟定的，并且已为买受人实际享有。不动产需要返还时，此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应当属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应当作为直接损失规定出卖人予以补偿。当然，买受人规定出卖人补偿房屋的升值部分，至少应当符合以下几个条件：1、商品房买卖协议成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；2、商品房买卖协议被解除，房屋需返还；3、房屋自然升值，升值部分的拟定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
(二)违约和欺诈处罚性补偿
《解释》第八条和第九条规定了开发商既构成主线违约，又构成欺诈的情况(　（一）商品房买卖协议订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖协议订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安顿房屋的事实)，买受人可以请求解除协议、返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的补偿责任。也就是说假如发生了上述规定的几种情况时，购房者可以要回款项的最高额为已付购房款加上相称于已付购房款的处罚性补偿金再加上已付购房款的利息及导致的损失，即双倍的已付购房款、利息和损害补偿金。
六、商品房买卖协议解除对按揭贷款协议的影响
按揭贷款协议是指在买房人与开发商订立商品房买卖协议之外，由开发商，银行，买房人三方共同订立商品房按揭贷款协议，由买房人首付部分房款给开发商，由银行一次性将剩余房款贷款给买房人，但不直接交付给买房人，而是将贷款打入开发商的银行帐户，买房人将商品房买卖协议让与担保给银行，在房屋交付前由开发商予以保证。在开发商将商品房交付给买房人后，开发商和买房人将商品房抵押给银行。由买房人分期付款给银行，直至付清银行本息为止。假如买房人不能清偿到期本息，银行得以抵押房产优先受偿。
假如商品房买卖协议被解除，这就使得担保贷款协议的目的无法实现，当事人可以请求解除按揭贷款协议。按揭贷款协议解除后，银行在此之前收取的那部分贷款利息，在扣除合理的贷款利息后，应当退还给买房人。开发商在协议解除后，应当将收受的购房贷款退还给银行，将收受的购房款本金及利息退还给买房人。
如以下案例：张先生向银行申请了1500万元的贷款，在2023年9月用于购买4套雍景台国际公寓写字楼和 1套公寓。原定于2023年4月30日的交房日，却因“非典”推迟到2023年7月。期间，张先生向开发商提出了退房，却遭拒绝。后通过北京市二中院审理，法院认定开发商延期交房是违约行为，判决解除了张先生与开发商的房屋买卖协议。但让张先生没有想到的是，银行的一纸诉状又将他推上了法院的被告席。银行认为张先生已退房，其没有理由再继续占用上述贷款，且张先生也未按约定按月偿还贷款，已构成了违约，所以起诉规定张先生解除贷款协议并偿还拖欠的贷款本金1280万元，而开发商和张先生的妻子徐女士则作为担保人，应当承担连带清偿责任。张先生认为，所有贷款在开发商手里，应由开发商来偿还。开发商则认为，自己只是贷款协议的担保人，让其还款没有法律依据，且根据担保法的规定，开发商假如承担了保证责任，尚有权向张先生行使追偿权。
法院审理后认为，涉案商品房买卖协议系借款协议存在的基础，在商品房买卖协议已经解除的情况下，借款协议也就失去了存在基础，该协议也应解除。这种解除情况属于法定解除，必须通过法院判决确认。但是，由于当初银行的贷款是直接划至开发商账户，所以当借款协议被确认解除后，开发商应将占用的贷款直接还给银行。本案中，由于开发商的违约行为导致了商品房买卖协议被确认解除，所以开发商应承担相应的补偿责任，即应向银行支付利息和罚息。被告张某和徐某无需向原告银行返还贷款和承担保证责任。
通过上述案例，律师提醒，在房屋买卖协议解除时，购房人应当及时和银行取得联系，协商解除借款协议。同时在解除房屋买卖协议的诉讼中，不要忘掉将借贷关系一并解除，以免被银行追款。