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亚太集团南宫投资计划书亚太集团二六年八月目录一、南宫市概况3二、亚太集团概况4第一篇：西部旅游区建设框架构想5一、项目概况5二、项目区位条件5三、项目建设背景6四、项目建设的必要性71、创建园林城市、构建和谐社会的必要性.72、城市建设的必要性.73、文物、自然资源保护的必要性.7五、项目建设的可行性.71、项目可行性.72、项目优势.83、制约因素.9六、项目建设的总体布局.91、水上龙湖公园.92、普彤寺公园103、森林公园114、高档低密度住宅区12七、项目实施计划.121、项目的前期工作与进度安排122、项目的建设方式13八、项目投资估算.14九、项目效益分析.14 1、社会经济效益142、间接经济效益143、环境效益15十、结论.16第二篇：工业区土地一级开发框架构想一、南宫市工业区概况.16二、项目实施背景.18三、项目建设的必要性.19四、工业区土地一级开发运作思路探讨.201、政府主导：202、统一规划：.213、市场化运作：21五、项目概况及投资估算 22六、一级开发实施方案 24 1、方案一：土地置换242、方案二：联合开发243、方案三：独家开发244、方案比较: .25一、南宫市概况：现状：南宫市位于河北省东南部的冀、鲁、豫三省交界处,属华北平原黑龙港流域。区位交通优势明显。全市辖6镇、5乡、4个街道办事处，456个行政村，总人口46万，市域总面积856平方公里，耕地面积90万亩。1986年3月南宫在河北省第一批撤县建立县级市，1987年3月被国务院批准为对外开放城市。南宫市经济特色鲜明，农业初步形成了优质棉花、无公害蔬菜、畜牧养殖三大主导产业。工业已经形成了羊绒、羊剪绒、棉花加工三大主导产业和毛毡、食品加工、机械加工三大特色产业。城建方面：2005年，南宫城市建成区面积达到9.8平方公里，城区人口达9.04万人，城市化率达到了33.2%，城市化水平在河北省各县市中位居前列。目前城区已经形成了“六纵七横”的放射性路网框架格局，建设了第一水厂、污水处理厂，启动建设城市集中供热和天然气输送工程，2005年首期实现集中供热，市民达到1000余户。 2005年全市生产总值完成37.55亿元，比2000年增长54.2%，“十五”期间年均递增9.1%；人均生产总值首次突破了1000美元大关，达到1030美元，标志着南宫市经济发展进入了一个新阶段；财政收入完成10696万元，比2000年增长37%，年均递增6.5%，比“九五”增幅提高了2.8个百分点。发展：南宫市2003-2020年总体规划中明确了“建设邢台东部次中心城市”和“现代化中等城市”的发展目标。 “十一五”时期的主要目标：到2010年，全市生产总值超过80亿元，年均增长15%以上；财政收入达到2.3亿元，年均增长17%以上；全社会固定资产投资五年累计突破120亿元，年均增长25%以上；农民人均纯收入达到4700元，年均增长6.5%；城镇居民人均可支配收入超过9800元，年均增长8%。综合实力排位力争进入全省前50名，跨入邢台经济强县（市）行列。2006年目标：南宫市国内生产总值达到42.5亿元，同比增长13%；全部财政收入达到11570万元，可比增长15%；全社会固定资产投资14.8亿元，增长25%；农民人均纯收入达到3568元，增长6%；城镇居民人均可支配收入7230元，增长8%；各项社会事业实现全面进步。二、亚太集团概况亚太房地产开发集团股份有限公司成立于1998年，是集房地产开发与经营、建筑工程总承包、建材生产经营、物业管理、广告报业、环保科技等为一体的大型企业集团，注册资本金5060万元，已累计完成房地产开发工作量12.65亿元，竣工面积160余万平方米；是河北省最早获得一级房地产开发资质的企业，公司1998年成立以来各项经济效益指标位居河北省中房系统之首。2001年4月公司被中华全国总工会评为“全国先进集体”，并授予“全国五一劳动奖状”；公司先后被评为“河北省先进企事业单位”、“河北省房地产开发企业十佳明星企业”、“建设银行、工商银行AA级信用单位”。公司开发建设的工程遍布邯郸市区，横跨晋冀鲁三省，在邯郸先后开发了中华南小区、滏园新村、滏苑小区、亚太写字楼、亚太商贸城、中行大厦、亚太大厦，中柳林小区、清水苑、康乐苑、邻水苑、亚太世纪花园等工程，其中公司开发建设的亚太世纪花园于2001年10月12日通过国家建设部综合验收，是河北省唯一一家“国家小康住宅示范小区”。公司荣获2005年首届中国房地产200强。第一篇：西部旅游区建设框架构想一、项目概况南宫市西部旅游区南起西关街，北到候家庄村级路，西接群英湖西岸，东临企之路，总面积近5000亩。整个项目以西环路、普彤街为骨架，以群英湖为中心，拟分为水上公园、普彤寺公园、森林公园、南水北调蓄水湖区、低密度住宅区五个板块。目前整个项目用地为国有土地，现状为水面及农民开荒地。二、项目区位条件南宫市城市规划布局自西向东梯次为园林游览区、商贸居住区、行政管理区、金融服务区和城市工业区。本项目位于南宫市西北部，属园林游览区。西部、北部为村庄，东部为商贸居住区，南部为工业区。整个项目围绕着群英湖展开，群英湖为南宫市主要地表水水源地。位于南宫城区西北角，为古洚水河道，后改造建成人工湖，水库面积2780亩，目前可蓄水面积2400亩，库底高程21米，最大蓄水量800万立方米，为河北南部依傍县城面积最大的人工湖。南水北调工程开通后，群英湖将成为邢台东部各县市主要的地表水源地。项目所在地南宫市属暖温带半干旱大陆性季风气候区。四季分明，温差悬殊，春委干旱多风，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季干冷少雪。年日照率为60%，年平均气温13，平均水量为511.6毫米。冬季多刮西北风，夏季多刮东南风。三、项目建设背景1、05年南宫市政府工作报告中提出：要发展文化旅游等新兴服务业。发挥普彤寺、群英湖、冀南革命老区旧址等历史文化和自然资源优势，大力发展旅游业，高起点、大手笔进行规划，分年度定目标加快实施，强力打造中国第一塔、第一寺和冀南抗战红色旅游的品牌，促进南宫旅游业崛起，同时带动其他服务业发展。2、今年5月27日，邢台市委书记董经纬到南宫市就成片开发、聚集产业进行专题调研。董经纬强调，搞好成片开发，对聚集产业项目、壮大产业集群、整合地方优势资源、优化资源配置、完善产业布局、发展特色产业具有十分重要的作用。搞好成片开发，既要有前瞻性，又要从实际出发，坚持因地制宜。推进成片开发，必须进一步强化规划在开发建设中的龙头地位，坚持大手笔谋划、高标准设计、高起点规划，努力提高成片开发建设的总体水平。 董经纬一行首先前往南宫市群英湖、普彤寺进行实地考察。要求启动群英湖成片开发区。本项目的建设有邢台市委、市政府，南宫市委、市政府的大力支持和引导，项目的建成对南宫市民的生活环境、文化生活都会有巨大的改善。四、项目建设的必要性1、创建园林城市、构建和谐社会的必要性当前，随着经济的高速发展，城市化进程的加快，人们更希望自然生态的生存环境。项目的实施，将有效缓解南宫市缺少大规模城市绿地的现状，增加城市绿化覆盖率，为市民提供绿色健康的生态休闲环境，并为南宫市创建园林城市、构建和谐社会提供有力的保障。2、城市建设的必要性此项目的实施，能够充分发挥文化旅游强大的关联带动功能，对引导、刺激，促进国民经济的发展具有不可替代的积极作用，是南宫市新的经济增长点，对发展区域经济将具有重要意义。通过本项目的综合建设，将大大促进文物、文化、自然资源的合理开发和利用，最大限度的满足人们教育、科普、休闲、娱乐、观赏游览等方面的需求，同时在环境的综合治理及生态保护等方面也将起到积极的促进作用。3、文物、自然资源保护的必要性南宫市历史悠久，文化底蕴丰富，但由于自然及人为的因素，现存的遗址已遭到了较大程度的破坏，另外，大量的文献及实物资料也需要进行系统的研究、管理和展示。项目的建设将导入先进保护和展示措施，最大限度的保护和提升普彤塔、群英湖的历史价值。五、项目建设的可行性1、项目可行性本项目的建设，符合国家产业发展政策和发展方向，有利于提高城乡居民的生活水平和生活质量，同时改善城市生态环境，提高城市文化水平，有利于构建和谐社会。同时，项目建设的土地适当，水源有保证，资金到位，所以项目的建设是完全可行的和可操作的。2、项目优势区位优势：南宫市周围百公里左右有石家庄、济南、邢台、邯郸、衡水、德州、聊城、临清等大中城市环邻，拥有较强的辐射能力和综合服务能力。西部旅游区紧邻人口密集的商贸居住区，有明显的区位优势，是一处发展前景良好的生态旅游资源。机遇优势：南宫是历史悠久的文化名城，政府规划到2020年要将南宫建设成现代化的园林城市，生态旅游业作为第三产业的龙头，是政府的扶植方向，生态旅游是旅游业的新的经济增长点，社会各界对南宫市旅游开发的美好前景已经形成共识。市场大前景好：随着社会的高速发展，城市化生活和现代节奏对人的压力越来越大，尤其是科学技术的发展，使得人们在现代生活中异化程度越来越高，感觉越来越强。正是这种总体背景，对生态环境的需求、对生态产品的需求以至对生态旅游的需求自然而然也就产生了。大力开展生态旅游是各地旅游发展的大势所趋。从开展生态旅游的目的上看，它最终追求的是可持续发展，也就是要所有旅游经营者和旅游者都要强化可持续发展意识，爱护环境、保护环境、享受环境。3、制约因素南水北调中线地表蓄水湖位于西部旅游区正中，该蓄水湖为引用水源地，对周边环境保护相当严格，目前设计尚未进行完毕，南部水上公园可能作为蓄水湖的二期工程，周边控制要求尚未确定，该项目的实施有很大的不确定性。本项目实施的工期应配合地表蓄水湖的建设而进行，建设周期较长，预计到2010年才能初见规模。目前虽然整个南宫市交通条件比较便利，但西部旅游区的道路和基础设施还极不完善。南宫市本地消费能力有限，地表蓄水湖施工的制约导致项目投资和回收周期过长。六、项目建设的总体布局1、水上龙湖公园龙湖公园位于旅游区南部，占地约900亩，北临普彤街，西临五一路，东至别墅区，南至群英湖南岸。项目用地为国有土地，南宫市政府提供。主题：建设中原绿洲，展现2000年文明史，演绎腾飞中原，腾飞中华的龙湖之梦。藏绿于城，实现依水而居千古梦想，与凤城对接，如一龙一凤，一城一水，舞动中原。主要项目：神州文化园。重现南宫八景：凤亭麦饭、潘水方莲、扁鹊旧封、彤塔凌云、平岗凤翥、丹朱古墓、石佛精炉、微峦叠翠。自然垂钓园亲子戏水园神州广场:可承担大型项目的演出场地整个公园以天然水景和植物造景为主，体现自然园林景观，具有现代风格，集休闲娱乐为一体，以“水林景色”为特色的开放式生态休憩公园。规划上构思新颖，有创新意识、富有现代气息，并与南宫的地域文化相结合。与南宫总体规划相适应。与北侧蓄水库的景色连接起来，并将水库水引入公园，同时考虑城市防洪作用。突出公园的亲水性，注重水景的营造。植物景观配置丰富，适应南宫的气候条件，并适当引进外地树种。2、普彤寺公园位于旅游区西部，占地65亩，围绕普彤塔展开建设。仿古商业一条街占地190亩，该项目为商业经营性项目。项目用地为国有土地，由南宫市政府提供。普彤塔建于东汉汉明帝永平十年（公元67年），是我国最早的佛教建筑之一。此塔为八角实心砖塔。通高28.14米，共九层，塔身分八级，每级出檐，檐下翘置斗拱，塔体自下而上收缩，姿态壮丽美观。普彤塔在建筑手法上有不少独到之处，特别是第八级斗拱外出翘头上不施令拱，而独置小斗一枚托住塔檐，使每面略呈弧形，两角翘起，给人以稳重、大方的感觉。这在中国楼阁式建筑演变体制上，是少见的佳作。扩建后园区内形成亭台、楼角、苑、殿堂等20余处，绿化面积达80%，树木葱茏。公园西部为宗教游览园，东部为休闲娱乐区，形成水泥行车道300米，游人碎石小道1000米，停车场一处300平方米，休闲广场一处5000平方米，观光车辆可直达景点。寺园如画，游人如织，建成附近县市居民游览、休闲、朝拜理想去处。 3、森林公园位于蓄水湖东北侧，占地约460亩。项目用地为国有土地，南宫市政府提供。主要项目：生态展示区;结合库区，形成丰富的水林环境，为植物及景观的多样性展示提供了较好的骨架，景观设计突破传统的科属展示的界限，以生态景观的展示为旨，以溪、谷、林、田、草、花、湖及湿地的生态群落为展示对象，形成各自不同的景观特色且丰富的植物生态景观体系。生态林带区：位于东、北、西三面，南侧与旅游区结合，可分为周边景观林带及生态林地。景观设计以多种形式的风景林为主，通过多种树木的搭配，运用植物的多样性，突出了植物的景观效果和生态效益。林间设有适量的步行道及健身设施，供人们休闲健身活动。示范生态农业区：位于项目的中部，以生态农业为主，采用国际先进的绿色生态种植观念和种植技术，无农药、无化肥、无污染的三无耕作方式，生产的产品符合国际绿色食品要求。生态养殖区：科技养殖园占地面积200亩，猪场建筑面积30000平方米，年可饲养生猪30000头，出栏肉猪20000头。在发展生猪养殖的同时，还可充分利用100多亩的林场资源，发展土鸡养殖，所有的土鸡全部放养，吃虫子，喂谷子，完全采用土法养殖，走绿色生态养殖的发展道路，积极打造土鸡蛋、土鸡，突出土文章。4、高档低密度住宅区位于群英湖东岸，东临企之路，占地面积约280亩，地势平坦，自然景观良好，现有近100公顷水面创造了极佳的绿色生态环境。紧邻主城区，配套设施完善，交通便利。项目用地为国有土地，南宫市政府提供。主题思想：聚山林之豪气，观水乡之灵气，纳田野之生气，揽都市之人气的文化意境。设计理念：1庭院空间概念 2尊重自然的理念 3曲与直、理性与感性的结合 4诗意空间七、项目实施计划1、项目的前期工作与进度安排序号项目计划龙湖公园普彤寺公园森林公园低密度住宅地表蓄水库1可研及审批06.7-07.206.7-07.206.7-07.206.7-07.22规划设计07.2-07.507.2-07.507.2-07.507.2-07.53项目审批07.6-08.107.6-08.107.6-08.107.6-08.14施工图设计08.1-08.308.1-08.308.1-08.308.1-08.35施工准备08.3-08.408.3-08.408.3-08.408.3-08.46施工实施08.4-08.1008.4-08.1008.4-08.1008.4-08.107验收、开放2、项目的建设方式南宫市西部旅游区项目由南宫市政府委托亚太房地产开发集团进行项目管理。由亚太房地产开发股份有限公司（开发资质一级）牵头，组织亚太建筑设计有限公司（甲级院）、邯郸市盛达建筑有限公司（总承包二级）联合投标，负责项目的策划、设计、施工组织实施和咨询。同时选择素质精良的监理部门参与施工建设，从施工质量、进度、造价控制、工程技术处理予以监督管理，确保项目工程建设优质高效，达标验收。本项目中水上公园、普彤寺公园、森林公园三个分项目属于市政基础设施建设的非营利性项目，由亚太集团负责融投资，并实施建设，竣工后交南宫市政府经营管理。南水北调蓄水湖区由当地水务部门负责投资建设及管理。别墅区属于经营性商品房项目，亚太房地产开发集团股份有限公司参加政府招标或挂牌取得土地，超出协商好的土地单价部分由南宫市政府负担，南宫市政府可以用土地款冲抵应支付亚太集团的旅游区开发费用。另外，亚太集团可投资建设通往西部旅游区的北城街西段工程。道路红线宽40米，长度约800米。一并计入西部旅游区开发项目。八、项目投资估算占地面积（亩）投资密度（万元/亩）总投资（万元）龙湖公园9003.53150普彤寺公园658520森林公园46031380北城街西延96141344合计15216394九、项目效益分析 1、社会经济效益该项目的建设，将带动南宫市第三产业的发展，森林公园为农业产业结构调整摸索出一个发展的模式，开发了土地资源，提高了农产品的档次和质量，并提高了当地居民的收入。南宫市西部旅游区的建成，不仅对普彤塔遗址保护具有积极的作用，同时它还具有公园的性质。在保护的前提下以公园的形式对外开放，既展示遗址风貌、又是一个供各地游客参观浏览的场所。所以，旅游区的建成，将推动南宫市园林城市的建设，促进文物旅游业发展，形成新的经济增长点，带动相关行业的发展，对文物及自然资源的合理开发和利用以及城市建设均具有深远意义。2、间接经济效益旅游业的兴旺发展，对南宫市的社会效益、经济效益和环境效益将起到积极的推动作用。西部旅游区建成后极大地丰富了游览参观内容，相应延长了旅游者停留时间，从而有力地带动旅游业、商业、服务业等第二、第三产业的发展，调整了产业结构、劳动力结构，使工农业生产结构也发生了变化，并且为本地区提供了大量的就业机会。在提高总产值和劳动生产率的基础上，增加了当地居民的经济收入，带来了社会、经济、环境三个效益的发展，而这也正是保证顺利实施西部旅游区项目的基础。3、环境效益从环境角度看西部旅游区建成后，提高了这一地区的植物密度，并形成良好的绿地系统，使自然风貌、景观环境得到极大的保护和改善，主要表现在以下方面：（一）项目建成后，改变原有的自然状况，加强和提高文物保护环境，节约利用土地，调整本地区产业结构、效益显著。（二）绿色植物可以净化空气，通过光合作用吸收二氧化碳、放出氧气，为人们提供一个干净、优美的环境。同时，一些植物有一定治理污染的能力，可以吸收二氧化硫、粉尘，从而提高空气质量。以乔木、灌木为主，每公顷每年产生氧气12吨，吸收二氧化硫300千克，粉尘900千克。另外，大面积的绿地对防风固沙、调节区域内的小气候也起到积极的作用。（三）利用水域和绿化系统的除尘作用，调整燃料结构，合理处理污水，恢复净化自然河流和水源水质，减少西部水土流失，环境理化质量达标，形成西部旅游区独有的自然加文化特色。（四）控制人为污染，加强环境卫生基础设施建设，提高现代化作业水平和科学管理水平，可使该地区达到国家著名风景旅游区的建设标准。十、结论综上所述，结论如下：一、南宫市西部旅游区位于南宫市市西北部，地理位置优越，交通便利，各项市政配套均可解决，项目实施条件具备。二、该项目实施对推动南宫市农业产业结构调整，优化农产品提高农产品档次和质量，增加农民收入起到了很好的示范作用。三、同时，该项目建设实施，对提高城市绿化覆盖率，改善城市生态环境创建和谐社会发挥积极的作用。四、鉴于该项目意义重大，建设条件具备，效益良好，前景乐观，应以高起点、高标准、高水平、尽快立项建设，及早在南宫市农业产业结构调整、园林城市建设、构建和谐社会中发挥作用。第二篇：工业区土地一级开发框架构想一、南宫市工业区概况南宫城市工业区位于城区东侧，106、308国道和邢德线三条干线公路交汇处，并且紧邻正在建设的青银、大（庆）广（州）高速公路和京九铁路，交通区位优势得天独厚。工业区规划面积8平方公里，起步区面积3.8平方公里，根据风向和地下水走向，自南向北、自西向东依次为一、二、三类工业区。目前工业区内完成东进东街、复兴路、腾飞路等6条街道路面及沿街雨污分流排水管道建设，预埋了水、电、通信等各类管线，启动了天燃气输送工程，工业区内基本实现了“七通一平”，国内外客商纷纷前来投资发展。目前，已有投资3.5亿元的千喜鹤食品工业园、投资1.4亿元的天津汇巨棉业公司以及龙海水泥、世潮纺织、香港李锦记、龙祥饲料、长城汽车密封件、污水处理厂8个工业项目入区建设，入区开工项目总投资已达6.3亿元。还有端星气体充装设备工业园、拖拉机厂、大型家具厂、汽修厂等项目已经选址，即将开工建设；另外，还有上好佳集团食品加工、鄞县客商5万锭纺纱、江苏客商建设大型物流基地等项目正在洽谈入区，工业区项目总投资已超过10亿元，城市工业区的集聚吸纳效应越来越强。 未来3-5年，将按照“一年起步、两年发展、三年初具规模、五年建成现代化工业区”的目标，加快实施青年大街、胜利大街、东进大街等5条街道的东延工程，再新修建6条主要街道，构筑城市工业区路网体系；进一步完善工业区排供水、供电、通讯、燃气、热力、绿地等基础设施条件。争取到2007年工业区入区企业达到50家以上，年产值200亿元以上，实现利税5亿元以上，直接吸纳劳动力3万人以上，逐步把工业区建成以轻工业为主的生态型、园林式工业区，使其成为南宫城市发展的新区，代表南宫城市形象的亮点，同时又是支撑经济跨越式发展的主要增长点。二、项目实施背景城市基础设施是城市经济增长的重要基础，加大城市基础设施投资力度不仅可以改善投资环境、提高人们的生活质量、吸引人才和资金、提高城市的竞争力，而且还能加快城市化进程，带动农村剩余劳动力的转移，促进经济结构调整，推动经济的发展。目前，我国城市建设正在加速发展，城市建设与资金短缺的矛盾将日渐突出。据测算，“十五”期间，随着我国城市化进程的加快，全国基础设施建设大约需要投资10000亿元。显然，沿用传统的筹资模式，单纯依靠政府财政、银行贷款、企业自筹等老办法，难以填补城建资金庞大的缺口。为了加快城市现代化进程，城市基础设施融资策略必须实现创新。经营城市作为一种全新的城市建设理念，为我们在新时期筹集城市建设资金开辟了一条新的路子。所谓经营城市，就是通过市场化运作，把整座城市当作一个资产聚合体，对构成城市空间和功能载体的自然生成资产(如土地)，人力作用资产(如城市道路、桥梁)，及相关延伸资产(如城市路桥的冠名权)等进行集聚、重组，营运，从中获取收益，并把收益重新投入到城市建设的新领域，从而实现城市建设资金“投入产出再投入”的良性循环。以土地换得资金投入,是世界上许多国家早期就通行的办法,也是国内一些城市迅速崛起的经验。上海、南京、广州、深圳等发达城市的城市建设之所以规模大、水平高,一个非常值得借鉴的经验,就是他们以土地为固定资产,把城市作为一个“企业”去经营,并在实践中积累了一整套经营城市的成功作法。伴随着城市化进程和城建改革步伐的加快,经营城市是市场经济条件下城市规划、建设与管理的一种新理念。在市场经济条件下,城市政府充分运用市场机制和市场规律,采用市场化的方法来解决城市建设和管理中存在的各种问题,满足人们对城市环境的各种需求的观念和行为,在不改变国有资产所有权的前提下,通过对所掌握的土地、基础设施、各种公共服务等“城市资产”的使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场化运作,解决城市建设和管理资金缺乏、效率低下等问题的一种新的思路和行为。三、项目建设的必要性南宫的城市基础设施建设相对滞后于城市经济的发展,要达到基本满足经济和社会发展的需要,还需要很长的一段时间。中国加入世贸组织后,大批国内、外投资商、企业和机构进入中国,入驻南宫,对市政公用基础设施的需求也会猛增,城市基础设施建设的市场潜力巨大。东开发区的建设是南宫市的发展方向，招商的基础,也是南宫市城市基础设施的重要组成部分,开发区的建设具有巨大的现实意义和历史意义。但由于工程投资较大,仅靠政府直接的资金投入,其数量与规模远远不能满足道路建设发展的需要,必须通过加强对城市基础设施建设与开发相结合的探索与实践,利用城市资源,盘活城市基础设施,运用市场经济规律实现市场化运作,走资产经营的路子,加速城市基础设施由实物形态向价值形态的转变,实现资产、资金的循环利用,回收资金用于城市建设。建设东工业区,在政府投资极为有限的条件下,必须盘活土地资产,步入“以路带厂,以厂养路”的良性循环轨道,使道路沿线亟待开发的土地成为城市建设发展的生力军。对道路沿线土地进行先投资,通过完善基础设施,进行“三通一平”或“六通一平”,将“生”地养成“熟”地,优化开发环境,提高土地的价值,而后在公开、公正、公平的原则下对规划地块进行拍卖,提高土地收益用作道路建设,使工业区社会效益、经济效益和环境效益得到充分的发挥。四、工业区土地一级开发运作思路探讨根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，遵照城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，在确定土地一级开发实施方案以后，政府委托亚太集团作为开发主体，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的投融资、征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设；并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案；对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。1、政府主导：第一、政府按照南宫市总体规划和工业区发展规划，确定园区重点建设项目。第二、政府确定园区重点项目的建设的目标、建设的品质、建设的进展。确保达到南宫市政府“一年起步、两年发展、三年初具规模、五年建成现代化工业区”的目标。经过建设，土地开发完成后，在品质上要建设成基础设施完善，信息网络发达，环境清新优美，文化氛围浓郁的工业区。第三、政府通过授权委托亚太集团作为开发主体。第四、政府审查批准园区建设总体规划和控制性详细规划。第五、政府审查批准土地的开发成本和土地出让价格。第六、政府对经营性土地组织公开的招标和挂牌。第七、政府在建设开发管理中进行协调，可由发改委、规划局、国土局、建委牵头。第八、政府对专业园区的政策支持。2、统一规划：根据南宫市总体规划和工业区的总体规划，政府确定园区重点项目空间布局和园区重点功能定位。审查批准园区控制性规划和修建性详细规划，以及园区建设的专项规划，比如说景观和园林、地下空间、环境、市政道路等等。3、市场化运作：亚太集团负责项目的前期立项，投融资，规划设计、征地拆迁，市政基础设施建设，配套建设，景观建设以及组织相关的推广招商，为二级开发商服务，政府除在贴息和一些专业园区的补偿以外，完全是通过市场化运作。项目策划：包括功能定位的策划，包括规划的策划，包括招商推广的策划，包括团队组织策划，包括进度与施工组织的策划。功能定位：轻工业为主的生态型、园林型工业区。规划策划：在城市形态交通体系，市政基础设施和环境与景观地下功能开发，公共配套的开发，以及标志性建筑这些方面的策划。招商推广计划：包括土地的价位问题，地段和人流问题，经营思路问题，广告策略问题。团队组织施工进度安排建设过程中以及以后的管理：第一、要理清政府的管理职能，依协调了交通、治安和土地管理各方面的力量。第二、建设公共管理机制，加强区域自治管理功能。第三、建设社会化，市场化、专业化、国际化的管理模式。第四，探讨市政能源管理的新机制。第五，探索城市可经营资源的有效利用。无论什么样的模式，应该建立起属地管理原则。应建立一个由政府主导，由一级开发和二级开发入驻的协调委员来总体协调管理。政府有自己的体系，同时建立业主委员会，再由业主委员会设立一个经营管理公司，对于区域形成的所有公共资源进行有效的经营管理。五、项目概况及投资估算南宫市政府初步确定在普彤街以南，东进街以北，东外环以西，106国道以东拿出约一平方公里的土地交由亚太集团进行土地的一级开发，全部内容包括前期立项，投融资，规划设计、征地拆迁，市政基础设施建设，配套建设，景观建设以及组织相关的推广招商，其中以道路建设为主。初步以普彤街、东进街、东外环、东环路所围合及周边区域估算：占地700*1650116万平米，合1730亩，其中包括50米红线的道路普彤街600米、东进街600米、东外环、1650米、东环路1650米。其中20米宽的区间路两条，30米红线宽度的区间路两条，均为600米长。可自南向北编号为1路、2路、3路、4路。50米路设计为：中间为20米主路，两边各3米的绿化带，6米的慢车道，6米的便道，车道采用沥青砼高级路面，同步建设绿化、排水、供水、燃气、热力、路灯、消防、交通工程等市政公用设施。30米路设计为：中间为15米混合车道，两边各7.5米人行步道和绿化带，混合车道采用水泥砼高级路面，同步建设排水、供水、燃气、热力、路灯、消防、交通工程等市政公用设施。投资估算：1、共计修路面积约30万平米，投资概算按200元/平米，投资约6000万。2、修路占地的青苗费、机井、迁坟、预埋浇地管、低压线杆、占地协调费等补偿约100万3、道路所带动工业区土地预征地费用：3600亩*3 万元/亩10800万元4、相关税费、规费、管理费、财务费用约2万元/亩，3600*27200万元。开发成本24100万元，出让价格10万元/亩，收入36000万元，一级开发利润11900万元。六、一级开发实施方案初步方案有三个： 1、方案一：土地置换采用土地置换方式，由亚太垫资修路，南宫市政府拿出相应土地进行置换：具体应落实：置换位置、置换价格、修路标准置换位置应按照县城总体规划选择以商住为主的地段，选定后由政府出纪要，建设局出具选址意见书和规划用地许可证。签约方式，以市政府名义与亚太集团签约。垫资利息：未完成土地置换前，按照同期银行利息支付或滚动追加工程投资。确定置换价格后，由南宫市政府变通提供置换地块的土地手续。2、方案二：联合开发亚太集团与南宫市土地储备中心或南宫市城投公司合作开发。亚太集团以现金投入基础设施建设，南宫市跑办工业区或其他商住用地的土地手续，征地手续批准后，采用公开方式对外出让。出让后的收益，首先偿还工程建设费用，剩余部分城投公司和亚太集团分成。3、方案三：独家开发政府通过授权委托亚太集团作为开发主体，确定一级开发的利润率。政府审查批准亚太集团进行的园区建设总体规划和控制性详细规划。政府审查批准亚太集团的土地的开发成本和土地出让价格。政府对经营性土地组织公开的招标和挂牌。工业区土地双方共同招商，协议出让。出让后的收益按商定好的利润率，亚太集团提取利润，剩余利润归政府所有。4、方案比较:方案一，机动灵活，项目投资回收期短，政府短期收益少。方案二，投资额较大，双方都能获得利益，但受政策、人事变动影响大，投资风险大。方案三，管理难度大，需政府协调方面多，招商难度大，投资回收期长。方案二、三，政府应保证亚太集团的最低利润率。25