杭州某社区商铺招商销售策略.pptx

樱花公馆商业街业态规划及招商销售建议汉嘉机构2008年7月周边商业业态素描：周边商业业态素描：1.石镜街集中了本区域的主要生活商业配套：包括药店、小型超市、医院诊所、茶楼、宾馆、银行。2.石镜街特色商业：主要为特产商品店及汽车维修店，包括连锁店如AC德科和零散型。3.吴越大街业态：主要为汽车、机械维修类店铺；4.天屹路锦江路业态：小型饭店、汽配店、信息咨询店；5.钱王大街、城中街：临安主要的商业区，集中了中高档次的业态。石镜街生活配套类型商铺汽修店、特产店周边商业业态综述：周边商业业态综述：1.石镜街的商业配套为本地区居民的生活提供了基本配套，但是数量较少，种类单一，档次属于中低档；2.汽修、特产店集中，与本地普通居民日常需求关联不大；银行、超市、服装店等业态不完善，难以满足消费者高层次的需求；3.周边道路（天屹路、锦江路、吴越大街）业态凌乱，不完整，石镜街沿线具有相对完整的商业氛围，为本案在商业上的提升形成基础。4.钱王大街、城中街商业氛围相对成熟，本案可利用相对靠近的位置，以主题街区的特色形成对该区域业态的补充。商业布局原则：商业布局原则：1、控制业态档次：在招商主体店的选择及后期租赁协助中，有意识地契合“社区精品体验街区”定位；2、通过商铺面积选择商业业态：在招商店的选择上，根据商铺面积选定特定业态及商家；3、形成对周边业态的补充和完善：石镜街具备一定的基本生活配套，本案的业态布局应对其形成补充，并成为区域的特色商业中心。业态及布局建议：业态及布局建议：一、零售型社区业态：一、零售型社区业态：中小型超市药店影像店家居饰品店干洗店书报厅西点面包店 烟酒专营店美容美发店鲜花水果店通信店零售型商店建议布局在临天屹路商铺：1.形成相对集中的生活类业态区域；2.位于小区主要出入口附近，方便社区居民购物。3.该部分商铺面积在80-130方，大部分在100方左右，底层面积在50方左右,适中的面积适合此类小规模店铺经营。具体根据实际情况及店面大小做适当调整。二、服务型社区业态二、服务型社区业态银 行流行服装店茶坊咖啡店西餐厅美容店保健按摩健身俱乐部形象设计SPA会所服务型社区业态主要布局于石镜街：1.承接城中心及周边溢出消费人群；2.主要业态与沿线现有商铺形成区分；3.吸引城中心及周边溢出消费人群;4.此处大面积二层商铺适合较大规模的商家入驻。此类商家的进驻对于商业街氛围的形成起较大的拉动作用，因此需要主动联络商家，进行招商,并出台优惠政策。商铺布局建议：商铺布局建议：1根据商铺大小选择性招商。幢号幢号商铺房号商铺房号数量数量面积（平米）面积（平米）建议招商业态建议招商业态1幢102、103、2013间481.61（其中二层330平米）银 行104、105、202 3间525.99（其中二层365平米）茶坊107、108、2033间628.64（其中二层494平米）西餐厅2幢105、2052间365.61SPA会所106、107、108、2064间324.83咖啡店111、113、2073间512.78健身俱乐部118、2082间353.1保健按摩109、110、2093间369.79流行服装店招商策略：招商策略：2招商优惠方式建议：免租期进驻：免租期进驻：目前项目周边商业氛围不成熟，预留免租期可用作店面装修，观察市场培育的效果。本案可设定免租期为6个月，特殊铺面、主力店品牌商家另行协商考虑，最长不超过12个月。租金付款方式设定：租金付款方式设定：1、一次性缴纳1年租金者，次年租金递增5%；第三年租金递增6%；第四年租金递增7%；2、一次性缴纳3年租金者，奖励“免租期延长3个月”。从第四年租金递增5%；第五年租金递增6%；第六年租金递增7%；3、一次性缴纳5年租金者，奖励“免租期延长6个月”。从第六年租金递增5%；第七年递增6%；第八年递增7%。石镜街沿线：店铺店铺面积面积年租金或者月租金年租金或者月租金日租金日租金(元元/平米平米/天天)珠江琴行2004000元/月0.67惠民药房601300元/月0.72小型汽配店120700元/月1.17小型汽配店2401420元/月1.18小型汽配店33012000元/年1.11小型汽配店420800元/月1.33特产小店152710元/月0.46特产小店270850元/月0.40特产小店313030000元/年0.64特产小店42510000元/年1.11平均日租金平均日租金0.880.88天屹路沿线：天屹路沿线：店铺店铺经营种类经营种类面积面积年租金或者月租金年租金或者月租金日租金日租金(元元/平米平米/天天)店铺1汽配9020000元/年0.62店铺2仓库7015000元/年0.60店铺3汽配1252750元/月0.73店铺4电脑25500元/月0.67店铺5杂货25550元/月0.73店铺6饭店11018000元/年0.45店铺7汽配9021000元/年0.65店铺8麻将桌25550元/月0.73平均日租金平均日租金0.650.65本项目参考日租金销售单价销售单价总价总价日租金日租金回报率回报率5851元585100元0.88元/平米/天5.4%0.65元/平米/天4%根据周边商铺日租金的水平,本案商铺日租金在0.88元/平米/天时，回报率适中。但考虑到招商及商业氛围培育期需要，可适当降低租金水平，同时需考虑到已购业主的利益，不可将租金设置过低。建议以0.65元/平米/天为底线。注：此处设定面积为100平米条件日租金（元/平米/天）第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年平均一次性缴纳1年租金；优惠6个月租金。0.330.680.720.770.770.770.770.770.6975一次性缴纳3年租金；免租期延长至9个月。0.160.650.650.680.720.770.770.770.64625一次性缴纳5年租金；免租期延长至1年。00.650.650.650.650.680.720.770.59625注：此处设定初始日租金为0.65元/平米/天。根据以上分析：日租金设定在0.65元/平米/天时，采用上述招商优惠方式，租金水平将产生较强竞争力。因此，可以考虑以0.65元/平米/天为底线，根据不同商铺的大小和位置，以及商家品牌优势，设定租金水平。1招商商铺先租后售，带租约销售，保证业主租金收益；2购买其他商铺者，可选择获赠其所购铺面的租凭合同，享受未来租金收益；（确保招商成功后执行，同时需根据商铺位置设定租金水平，避免高风险。）有意向租赁商铺者，可根据其经营业态及规模予以租赁，并在签定租赁合同后销售。3.销售时机选择：前期以商街宣传和招商为主，在50%以上招商任务完成后主推销售；此阶段投资者对经营前景具较大想象空间。4.优先权：主营商家在同等条件下拥有商铺的优先续签权和购买权；小区住户自营或投资商铺，在同等条件下享有优先权。销售策略：销售策略：商业服务中心职能：专业商业管理部门，统一管理。确保良好商业氛围；租户管理：完善管理租户档案；审定商家经营内容、商铺装修风格；租户协调，了解商家的情况，协助商家经营。项目推广：举办各类活动，提升人气，促进商家营业额增长，提升租赁物业的租金水平。商业管理部门：商业管理部门：商家替换，持续招商在项目第一次成功招商后，经过项目的持续运营，经营团队在项目运营的各个时间阶段，根据各商家的运营状况以及各个阶段的商家品牌调整策略，对商家进行调整，使商街具有持久活力。财务管理、绩效管理、法务支持制定和管理预算、处理应收账款和应付账款；审定经营绩效，处理项目运营中的各种法律事务，包括违约欠租等，维护业主的利益。招商时机选择：建议月中上旬启动招商工作；10月开始商业街正式推广。谢 谢！