惠州银星国际商业定位及发展战略.pptx

2006略略方方GeneralGeneral plan plan原案名原案名2本案本案目标目标站在站在站在站在城市运营城市运营的高度的高度的高度的高度以完善惠州市的城市商务发展为出发点以完善惠州市的城市商务发展为出发点以完善惠州市的城市商务发展为出发点以完善惠州市的城市商务发展为出发点实现惠州江北实现惠州江北实现惠州江北实现惠州江北CBDCBD的扩容和城市北拓发展的扩容和城市北拓发展的扩容和城市北拓发展的扩容和城市北拓发展为项目的成功运营奠定坚实的基础为项目的成功运营奠定坚实的基础为项目的成功运营奠定坚实的基础为项目的成功运营奠定坚实的基础3PART1 PART1 PART1 PART1：惠州房地产市场现状掠影：惠州房地产市场现状掠影：惠州房地产市场现状掠影：惠州房地产市场现状掠影 PART2 PART2 PART2 PART2：惠州市江北区发展前景规划：惠州市江北区发展前景规划：惠州市江北区发展前景规划：惠州市江北区发展前景规划PART3 PART3 PART3 PART3：项目现阶段发展状况：项目现阶段发展状况：项目现阶段发展状况：项目现阶段发展状况SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析PART4 PART4 PART4 PART4：项目市场定位及功能业态规划：项目市场定位及功能业态规划：项目市场定位及功能业态规划：项目市场定位及功能业态规划PART5 PART5 PART5 PART5：项目发展思路与整合营销策略：项目发展思路与整合营销策略：项目发展思路与整合营销策略：项目发展思路与整合营销策略PART6 PART6 PART6 PART6：公寓案例分享：公寓案例分享：公寓案例分享：公寓案例分享本本本本案案案案包包包包括括括括六六六六大大大大组组组组成成成成部部部部分分分分4PART1PART1PART1PART1【惠州房地产市场现状掠影惠州房地产市场现状掠影 】15惠城区已经开盘的项目市场情况惠城区已经开盘的项目市场情况惠城区已经开盘（认购）的主要住宅项目惠城区已经开盘（认购）的主要住宅项目惠城区已经开盘（认购）的主要住宅项目惠城区已经开盘（认购）的主要住宅项目荷兰水乡二期（印象荷兰）荷兰水乡二期（印象荷兰）帝景湾二期（爱琴心殿）帝景湾二期（爱琴心殿）御龙山一期御龙山一期-润园润园东湖五区二期东湖五区二期日升昌阳光假日二期日升昌阳光假日二期中锴中锴-金城花园二期金城花园二期6荷兰水乡二期（印象荷兰）荷兰水乡二期（印象荷兰）建筑面积：建筑面积：40万平米万平米所属片区：东平所属片区：东平售价：均价售价：均价3500元元/平米平米物业类型：小高层、高层物业类型：小高层、高层主打卖点：主打卖点：40万平米荷兰风万平米荷兰风情国际社区情国际社区客户群：高收入公务员、私客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高层管营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等地客户理人员、惠阳等地客户主力户型：主力户型：3房（房（110120平米）平米）4房（房（152250平米）平米）建筑风格：建筑风格：现代欧陆建筑风格，以冷色现代欧陆建筑风格，以冷色调为主调为主/采用坡屋顶、老虎窗采用坡屋顶、老虎窗设计，屋顶以淡兰色为主设计，屋顶以淡兰色为主7 惠州东平半岛惠州东平半岛,新开河的水景新开河的水景 配套有北师大附属学校，打教育地产概念配套有北师大附属学校，打教育地产概念 产品的建筑形态走异国荷兰风情产品的建筑形态走异国荷兰风情,园林差异化路线园林差异化路线 项目所处的地理位置不价，交通不便利项目所处的地理位置不价，交通不便利 项目一期工程形象树立期，由于资金原因，造成项项目一期工程形象树立期，由于资金原因，造成项 目营销推广与工程进度脱节，造成客户对项目信心不足目营销推广与工程进度脱节，造成客户对项目信心不足 项目是以一个以水景为主题，但是新开河的河水项目是以一个以水景为主题，但是新开河的河水 没有治理没有治理,污染比较厉害污染比较厉害,水景优势体现不出来水景优势体现不出来 优优 劣劣荷兰水乡荷兰水乡 属性分析表属性分析表8最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.采用了差异化营销采用了差异化营销2.2.打教育地产概念打教育地产概念1.1.异国荷兰风情，风车、郁金香等差异化路线异国荷兰风情，风车、郁金香等差异化路线.2.2.配套有北师大附属学校配套有北师大附属学校9帝景湾二期（爱琴心殿）帝景湾二期（爱琴心殿）占地面积：占地面积：20万平米万平米建筑面积：建筑面积：40万平米万平米容积率：容积率：2所属片区：江北所属片区：江北预计：均价预计：均价6500元元/平米平米物业类型：二期小高层物业类型：二期小高层主力户型：主力户型：4室室2厅帝华轩厅帝华轩170 5室室2厅厅3卫帝豪轩卫帝豪轩196 5室室2厅帝明轩厅帝明轩210 建筑风格：欧洲皇家宫廷风格建筑风格：欧洲皇家宫廷风格10 项目的欧洲皇家园林风格，给人留下深刻印象项目的欧洲皇家园林风格，给人留下深刻印象 合生创展在国内房地界有极高的知名度和美誉度，资金合生创展在国内房地界有极高的知名度和美誉度，资金 雄厚，背景强大，对项目的宣传有极大的促进作用雄厚，背景强大，对项目的宣传有极大的促进作用 位于江北片区东江之畔的黄金地块，位置独特。位于江北片区东江之畔的黄金地块，位置独特。项目定位为顶极豪宅，品质与水平领先于惠州其它豪宅项目定位为顶极豪宅，品质与水平领先于惠州其它豪宅 产品产品 推出的价格不菲，对客户的支付能力要求较高，锁定的推出的价格不菲，对客户的支付能力要求较高，锁定的 客户对象相对有限客户对象相对有限 销售楼盘时捆绑销售楼盘时捆绑1200元元/平方米的装修价格，让一些喜平方米的装修价格，让一些喜 欢自我装修风格的业主受到限制欢自我装修风格的业主受到限制 小区紧邻东江大桥及江北主干道，小区噪音及尘埃较大小区紧邻东江大桥及江北主干道，小区噪音及尘埃较大 优优 劣劣帝景湾帝景湾 属性分析表属性分析表11最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1、项目利用以最高土地单价拍得土地，在惠州引起巨大轰动、项目利用以最高土地单价拍得土地，在惠州引起巨大轰动为项目前期形象树立起到事半功倍作用为项目前期形象树立起到事半功倍作用2、走体验式营销，提前做出样板区和样板楼走体验式营销，提前做出样板区和样板楼,3、通过合生会通过合生会走客户服务的互动式顾问营销走客户服务的互动式顾问营销1、欧洲皇家园林风范，惠州顶极豪宅、欧洲皇家园林风范，惠州顶极豪宅2、合生创展的企业品牌和实力、合生创展的企业品牌和实力12御龙山御龙山-润园润园位置：红花湖公园旁位置：红花湖公园旁占地面积：占地面积：303228 总建筑面积：总建筑面积：199600 平均价格为平均价格为4000元元/平米平米别墅：平均别墅：平均570/户户3房房2厅厅138.3-143.6/户户4房房2厅厅177.1-182.7/户户5房房2厅厅205.4-264.2/户户别墅：以欧陆风格为主别墅：以欧陆风格为主小高层：以现代风格为主小高层：以现代风格为主13 位于红花湖景区位于红花湖景区,空气清新空气清新,自然景观好自然景观好 处于山谷的地缘特征，四周群山环抱处于山谷的地缘特征，四周群山环抱 ，独享山居生活独享山居生活 生活配套尚不成熟便利生活配套尚不成熟便利 位于红花湖景区位于红花湖景区,道路配套完善道路配套完善,不便行车不便行车 产品的价格定位较高产品的价格定位较高 开发商知名度不高开发商知名度不高 优优 劣劣御龙山御龙山-润园润园 属性分析表属性分析表14最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点 走体验式营销，提前做出样板区和样板楼走体验式营销，提前做出样板区和样板楼,山景住宅山景住宅,山系和水系自然资源的利用山系和水系自然资源的利用15东湖花园五号小区东湖花园五号小区总占地面积：总占地面积：50万平米万平米五区占地：五区占地：10万平米万平米建筑面积：建筑面积：288100平米平米所属片区：东平所属片区：东平售价：均价售价：均价3400元元/平米平米物业类型：小高层、高层物业类型：小高层、高层主打卖点：都市半岛生活主打卖点：都市半岛生活客户群：客户群：公司高级白领、企业管理阶公司高级白领、企业管理阶层以及高级公务员阶层、个层以及高级公务员阶层、个体生意人群体生意人群主力户型：主力户型：2房房/3房房/4房房/复式复式建筑风格：欧陆建筑风格建筑风格：欧陆建筑风格屋顶采用坡屋顶设计屋顶采用坡屋顶设计16 位于惠州东平半岛位于惠州东平半岛,主推都市半岛生活主推都市半岛生活 具有大社区的规模，生活相关配套比较成熟，品牌效具有大社区的规模，生活相关配套比较成熟，品牌效 应比较明显应比较明显 东湖双语学校教育配套到位东湖双语学校教育配套到位 项目产品性价比比较高项目产品性价比比较高 隆生地产，惠州老牌开发商隆生地产，惠州老牌开发商 东湖花园已经开发了东湖花园已经开发了10几年，拥有丰富的客户资源几年，拥有丰富的客户资源 物业管理口碑较好物业管理口碑较好 项目没有很鲜明的主题形象，概念较为模糊项目没有很鲜明的主题形象，概念较为模糊 营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售主营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售主 在产品的创新上没有突破，与其他同类型项目相比，竞争在产品的创新上没有突破，与其他同类型项目相比，竞争 稍为不强稍为不强 项目的交通不便利项目的交通不便利 优优 劣劣东湖花园五号小区东湖花园五号小区 属性分析表属性分析表17最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应2.2.东湖大社区，花园小城镇东湖大社区，花园小城镇3.3.享受都市半岛生活，拥有西枝江与新开河水景享受都市半岛生活，拥有西枝江与新开河水景4.4.物业管理口碑好物业管理口碑好1 1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。保证。例如企业长期利用例如企业长期利用“隆生隆生”杂志这一平台对企业品牌、文杂志这一平台对企业品牌、文 化进行宣传，同时对项目品牌有较大促进作用化进行宣传，同时对项目品牌有较大促进作用2 2、利用、利用“东湖花园东湖花园”已有的客户资源带动项目销售。已有的客户资源带动项目销售。18日升昌日升昌-阳光假日阳光假日19日升昌日升昌-阳光假日阳光假日 属性分析表属性分析表位置位置江北东平东湖中路，临东湖花园规模规模占地约4.7万平米，总建面8.5万平米，容积率容积率2.35绿化绿化绿化率为30.8%总户数总户数规划近600户周边环境周边环境东湖大社区前5期住宅小区,生活配套丰富规划规划3栋7层、6栋11层、10栋9层多层及带电梯小高层建筑建筑工字型和联体工字型结构的塔楼设计，无梁无柱结构，双阳台设计；立面立面浅米色外墙、棕色墙裙园林园林亚热带风格园林、设置中心水景户型户型中小户型定位 3房为主、2房、4房为辅，户型方正通风采光好配套配套利用东湖花园成熟的周边配套，华师大附中、人民医院等就在附近20 地段好，地段好，地块紧临东湖花园且离西枝江桥较近地块紧临东湖花园且离西枝江桥较近 发展商有较成熟的开发经验和市场知名度发展商有较成熟的开发经验和市场知名度 可借势、直接对比提升自我可借势、直接对比提升自我 地块被地块被东湖花园半围合，容易被融入到东湖花园中去；东湖花园半围合，容易被融入到东湖花园中去；优优 劣劣日升昌日升昌-阳光假日阳光假日 属性分析表属性分析表21中锴中锴-金城花园二期金城花园二期22中锴中锴-金城花园金城花园 属性分析表属性分析表位置位置西枝江畔惠沙堤二路南侧，西距市区交通主干道西枝江大桥约800米 规模规模建设总用地面积为1.123万平方米，规划可建总建筑面积近21万平方米 容积率容积率1.86绿化绿化绿地率为35总户数总户数规划近1600户，约5600人周边环境周边环境沿江规划，周边为待开发空地规划规划一期工程为15幢多层住宅（层数为6层半，近500套），建筑建筑板楼结构，一梯两户，南北通透立面立面米色外墙，暖色坡形屋顶园林园林热带风情泳池、九叠泉、湖心休闲广场、海洋之星雕塑、映绿湖、观景文化长廊 户型户型主要户型有二房二厅、三房二厅、四房二厅及复式户型 标准户型面积在74.61平方米148.24平方米 配套配套周边配套少，交通非常不便23 临江而建，自然条件好临江而建，自然条件好 隔江对东湖花园，升值有说法隔江对东湖花园，升值有说法 规模大规模大 低容积率，仅低容积率，仅1.861.86，居住舒适，居住舒适 项目的性项目的性价比较好价比较好 周边为空地，生活配套缺乏，购物、交通都不方便周边为空地，生活配套缺乏，购物、交通都不方便 优优 劣劣中锴中锴-金城花园金城花园 属性分析表属性分析表项目项目项目项目名称名称名称名称规模规模规模规模（）物业类型物业类型物业类型物业类型均价均价均价均价（元（元（元（元/M2/M2/M2/M2）套数套数套数套数主力户型、面积主力户型、面积主力户型、面积主力户型、面积帝景湾二期帝景湾二期帝景湾二期帝景湾二期（爱琴心殿）（爱琴心殿）（爱琴心殿）（爱琴心殿）6.36.36.36.3万万万万7 7栋小高层栋小高层栋小高层栋小高层58005800（含装修）（含装修）（含装修）（含装修）43004300（不含装修）（不含装修）（不含装修）（不含装修）3003005X25X2（210 210）7X27X2（260 260）荷兰水乡二期荷兰水乡二期荷兰水乡二期荷兰水乡二期（印象荷兰）（印象荷兰）（印象荷兰）（印象荷兰）7.047.04万万万万6 6栋小高层栋小高层栋小高层栋小高层350035004224223X23X2（99 99）3X23X2（122 122）东湖五区二期东湖五区二期东湖五区二期东湖五区二期14.414.4万万万万9 9栋小高层栋小高层栋小高层栋小高层340034007857852X22X2（88-92 88-92）3X23X2（112-144 112-144）4X24X2（146-165 146-165）日升昌阳光日升昌阳光日升昌阳光日升昌阳光假日二期假日二期假日二期假日二期4.254.25万万万万3 3栋小高层栋小高层栋小高层栋小高层300030002852853X23X2（79-120 79-120）4X24X2（140-150 140-150）中锴中锴中锴中锴-金城金城金城金城花园二期花园二期花园二期花园二期7.367.36万万万万2 2栋小高层栋小高层栋小高层栋小高层290029002522522X22X2（7474）3X23X2（135135）4X24X2（148 148）御龙山一期御龙山一期御龙山一期御龙山一期润园润园润园润园7.667.66万万万万独栋别墅独栋别墅独栋别墅独栋别墅To-To-HoHo多层多层多层多层 小高小高小高小高层：共层：共层：共层：共3333栋栋栋栋预计预计预计预计40004000220220独栋别墅：独栋别墅：独栋别墅：独栋别墅：550 550 To-HoTo-Ho：380 380 多层叠院：多层叠院：多层叠院：多层叠院：290 290 小高层：小高层：小高层：小高层：200 200 汇汇汇汇 总总总总4747万万万万约约约约3516351635163516约约约约22642264惠城区已经开盘的住宅项目情况小结惠城区已经开盘的住宅项目情况小结惠城区已经开盘的住宅项目情况小结惠城区已经开盘的住宅项目情况小结 1 1、0505年五一主要是以新盘开盘为主，而年五一主要是以新盘开盘为主，而0606年主要是以老盘推出年主要是以老盘推出2 2期工程的为期工程的为主，例如有荷兰水乡二期（印象荷兰）、帝景湾二期（爱琴心殿）日升昌阳主，例如有荷兰水乡二期（印象荷兰）、帝景湾二期（爱琴心殿）日升昌阳光假日二期、中锴光假日二期、中锴-金城花园二期等金城花园二期等。2 2、整体价格上比、整体价格上比0505年同期有所上升，其中主要老盘推出的年同期有所上升，其中主要老盘推出的2 2期工程不但在产期工程不但在产品的创新和质量上有很大提升，同时其销售均价也有了大幅度的提升。例如品的创新和质量上有很大提升，同时其销售均价也有了大幅度的提升。例如荷兰水乡二期（印象荷兰）均价从原来的荷兰水乡二期（印象荷兰）均价从原来的30003000元元/平米提升到现在的平米提升到现在的35003500元元/平米；日升昌阳光假日二期均价从原来的平米；日升昌阳光假日二期均价从原来的28002800元元/平米提升到现在的平米提升到现在的32003200元元/平米等等。平米等等。3 3、0606年五一在整体市场销售情况上要好于年五一在整体市场销售情况上要好于0505年的同期，例如荷兰水乡二期年的同期，例如荷兰水乡二期（印象荷兰）推出的郁金香组团，在五一期间认购销售达（印象荷兰）推出的郁金香组团，在五一期间认购销售达85%85%；东湖五号小；东湖五号小区在五一期间销售了接近区在五一期间销售了接近6060套，其他几个盘销售情况也都不错。套，其他几个盘销售情况也都不错。26惠城区已经开盘的项目市场情况惠城区已经开盘的项目市场情况光耀光耀财富公寓财富公寓东湖花园外商公寓东湖花园外商公寓 世纪名都公寓世纪名都公寓港惠新天地港惠新天地香格丽舍香格丽舍惠城区已经开盘（认购）的主要公寓项目惠城区已经开盘（认购）的主要公寓项目惠城区已经开盘（认购）的主要公寓项目惠城区已经开盘（认购）的主要公寓项目27光耀光耀财富公寓财富公寓建筑面积：首期建筑面积：首期2万平米万平米所属片区：江北所属片区：江北售价：均价售价：均价5000元元/平米平米物业类型：小高层物业类型：小高层主打卖点：精装小复式，主打卖点：精装小复式，居住投资两相宜。居住投资两相宜。客户群：高收入公务员、客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等投资层管理人员、惠阳等投资客户客户主力户型：主力户型：3房（房（68-80平米）平米）4房（房（76-86平米）平米）建筑风格：建筑风格：现代气息，时尚财富公寓现代气息，时尚财富公寓28 位于惠州江北位于惠州江北CBD,CBD,主推中央商务区生活主推中央商务区生活 属于光耀集团产品，品牌效应比较明显属于光耀集团产品，品牌效应比较明显 借助借助“光耀光耀荷兰水乡荷兰水乡”的势头，迅速进入市场的势头，迅速进入市场 项目产品性价比比较高，买一送二项目产品性价比比较高，买一送二 精装小复式，实用率高精装小复式，实用率高 小户型，投资、自住两相宜小户型，投资、自住两相宜 位于中央商务区，近距离贴近租赁需求市场位于中央商务区，近距离贴近租赁需求市场 项目停留在产品销售的宣传，没有日后经营模式的发掘项目停留在产品销售的宣传，没有日后经营模式的发掘 营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售为主营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售为主 没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确 CBD区域的商务以及商业环境还不成熟区域的商务以及商业环境还不成熟 优优 劣劣光耀光耀财富公寓财富公寓 属性分析表属性分析表29最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.长期以来形成光耀地产、荷兰水乡的品牌效应长期以来形成光耀地产、荷兰水乡的品牌效应2.2.借助借助“荷兰水乡荷兰水乡”形成的良好口碑，积累的客户关系网形成的良好口碑，积累的客户关系网3.3.享受中央商务区生活享受中央商务区生活4.4.精装小复式，实用率高精装小复式，实用率高1 1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。保证。例如在例如在“荷兰水乡荷兰水乡”营销中心做认筹登记等营销中心做认筹登记等2 2、利用、利用“荷兰水乡荷兰水乡”已有的客户资源带动项目销售。已有的客户资源带动项目销售。30东湖东湖外商公寓外商公寓建筑面积：约建筑面积：约2万平米万平米所属片区：东湖花园所属片区：东湖花园物业类型：小物业类型：小/高层高层住客群：外国客人，外住客群：外国客人，外国企业在惠州公司外籍国企业在惠州公司外籍员工员工主力户型：主力户型：一室一厅至四室二厅一室一厅至四室二厅共七种户型共七种户型配套设施：配套设施：设有游泳池，网球场，设有游泳池，网球场，羽毛球场，乒乓球室，羽毛球场，乒乓球室，台球室，健身房，咖啡台球室，健身房，咖啡厅，西餐酒廊厅，西餐酒廊31 属于隆生地产的产品，品牌效应比较明显属于隆生地产的产品，品牌效应比较明显 借助借助“隆生隆生东湖系列东湖系列”产品的势头，迅速进入市场产品的势头，迅速进入市场 拥有东湖花园拥有东湖花园成熟的社区环境作为依托成熟的社区环境作为依托 配套设施齐全，管理服务周到配套设施齐全，管理服务周到 针对外籍租客，抢占高端市场针对外籍租客，抢占高端市场 定位局限于外商，排挤了其他的租客定位局限于外商，排挤了其他的租客 周边是居民区，离商业、商务区域较远周边是居民区，离商业、商务区域较远 优优 劣劣东湖东湖外商公寓外商公寓 属性分析表属性分析表32最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应2.2.借助借助“隆生东湖系列隆生东湖系列”形成的良好口碑，积累的客户关系网形成的良好口碑，积累的客户关系网3.3.外商公寓已经面市，成熟度较高外商公寓已经面市，成熟度较高4.4.设施配套、功能规划、管理服务到位设施配套、功能规划、管理服务到位1 1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。保证。2 2、定位于外商等外籍客人，抢占这一市场份额。、定位于外商等外籍客人，抢占这一市场份额。33世纪名都公寓世纪名都公寓建筑面积：建筑面积：2.5万平米万平米所属片区：麦地路所属片区：麦地路售价：均价售价：均价3200元元/平米平米物业类型：高层物业类型：高层主打卖点：精装修小户型，主打卖点：精装修小户型，居住投资两相宜。居住投资两相宜。客户群：高收入公务员、客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等投资层管理人员、惠阳等投资客户客户主力户型：主力户型：1房（房（25-45平米）平米）2房（房（55-65平米）平米）优势：优势：位于市区中心，紧邻星级位于市区中心，紧邻星级酒店酒店34 位于惠州市区中心位于惠州市区中心,主推城市中心生活主推城市中心生活 低单价，低总价，降低购买门槛低单价，低总价，降低购买门槛 精装小户型，灵活实用精装小户型，灵活实用 小户型，投资、自住两相宜小户型，投资、自住两相宜 位于市区中心，周边环境和配套成熟位于市区中心，周边环境和配套成熟 没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确 住宅与公寓同在一个物业内，不利于区别管理住宅与公寓同在一个物业内，不利于区别管理 优优 劣劣世纪名都公寓世纪名都公寓 属性分析表属性分析表35最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.位于市区中心，倡导城市中心生活位于市区中心，倡导城市中心生活2.2.周边设施配套成熟，生活十分便利周边设施配套成熟，生活十分便利3.3.低价位，带装修，小户型，灵活实用低价位，带装修，小户型，灵活实用4.4.湖南省建筑工程集团总公司投资开发，质量保证湖南省建筑工程集团总公司投资开发，质量保证1 1、低价入市，降低投资门槛、低价入市，降低投资门槛2 2、高投资回报，吸引投资客、高投资回报，吸引投资客36港惠新天地港惠新天地香格丽舍香格丽舍位于河南岸演位于河南岸演达一路，属于达一路，属于港惠新天地的港惠新天地的组成部分，港组成部分，港惠新天地建成惠新天地建成后将成为惠州后将成为惠州最大的最大的shoppingmall，公寓以一房一公寓以一房一厅，两房两厅厅，两房两厅为主；精装修，为主；精装修，平均售价约平均售价约4800元元/平方平方米米香格丽舍37 位于惠州最旺最繁华的商业中心位于惠州最旺最繁华的商业中心 于惠州将来最大的于惠州将来最大的shopping mallshopping mall之上，繁华之中之上，繁华之中 与港惠新天地的其他物业构成功能齐全的大型综合物业与港惠新天地的其他物业构成功能齐全的大型综合物业 精装小户型，灵活实用精装小户型，灵活实用 小户型，投资、自住两相宜小户型，投资、自住两相宜 位于市区中心，周边环境和配套成熟位于市区中心，周边环境和配套成熟 知名物业戴德梁行提供酒店式服务知名物业戴德梁行提供酒店式服务 旧城区，交通、路面状况对项目有一定的限制旧城区，交通、路面状况对项目有一定的限制 优优 劣劣香格丽舍香格丽舍 属性分析表属性分析表38最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.位于市区中心，作用最繁华的商业中心位于市区中心，作用最繁华的商业中心2.2.周边设施配套成熟，生活十分便利周边设施配套成熟，生活十分便利3.3.低价位，带装修，小户型，灵活实用低价位，带装修，小户型，灵活实用4.4.知名的百富盈投资开发，实力、品牌是市场的信心知名的百富盈投资开发，实力、品牌是市场的信心5.5.港惠新天地是个综合性大型物业，功能齐全，开业后的商场港惠新天地是个综合性大型物业，功能齐全，开业后的商场是惠州最大的是惠州最大的shopping mall,shopping mall,影响力巨大影响力巨大6.6.知名公司知名公司 戴德梁行提供酒店式服务戴德梁行提供酒店式服务1 1、精装修，便于投资客以及日后经营、精装修，便于投资客以及日后经营2 2、商场招商先行，主力店、商场招商先行，主力店“沃尔玛沃尔玛”抢先进驻，集聚人气抢先进驻，集聚人气3 3、商业带动公寓，品牌运营商提高物业价值、商业带动公寓，品牌运营商提高物业价值4 4、在深圳等地投放广告、开通看楼巴士，汇集人流、在深圳等地投放广告、开通看楼巴士，汇集人流惠城区已经开盘的公寓项目情况小结惠城区已经开盘的公寓项目情况小结惠城区已经开盘的公寓项目情况小结惠城区已经开盘的公寓项目情况小结 1 1、纵观惠州整体市场，属于纯粹公寓的这一类型物业并不是相当多，很多、纵观惠州整体市场，属于纯粹公寓的这一类型物业并不是相当多，很多都是小户型住宅充当了商务居住市场上的主力。都是小户型住宅充当了商务居住市场上的主力。2 2、服务式公寓在惠州处于一个导入发展阶段，较为成熟的东湖外商公寓具、服务式公寓在惠州处于一个导入发展阶段，较为成熟的东湖外商公寓具有较为完善的配套设施，其他的公寓功能都较为单一，而对于提供酒店式服有较为完善的配套设施，其他的公寓功能都较为单一，而对于提供酒店式服务则属于较为新颖的概念。务则属于较为新颖的概念。3 3、惠州江北、惠州江北CBDCBD的逐渐发展，商住的需求不断增加，对商住的服务要求日趋的逐渐发展，商住的需求不断增加，对商住的服务要求日趋明显，财富公寓是江北区域内规划起点较高的公寓物业，但是停留在硬件设明显，财富公寓是江北区域内规划起点较高的公寓物业，但是停留在硬件设施上，没有进入软件的服务体系中。施上，没有进入软件的服务体系中。惠城区已经开盘项目的营销策略分析惠城区已经开盘项目的营销策略分析惠城区已经开盘项目的营销策略分析惠城区已经开盘项目的营销策略分析 会员制顾问式销售会员制顾问式销售 满足目标客户心理形象满足目标客户心理形象会员制在惠州的中高端楼盘中目前运用的还是比较少，比较会员制在惠州的中高端楼盘中目前运用的还是比较少，比较成功的是丽日百合家园的成功的是丽日百合家园的“丽日会丽日会”；荷兰水乡的；荷兰水乡的“荷兰会荷兰会”等等，目前，外地进驻惠州的开发商也都着手成立客户会等等，目前，外地进驻惠州的开发商也都着手成立客户会员组织，采用互动顾问方式销售，同时也用来增加客户的忠员组织，采用互动顾问方式销售，同时也用来增加客户的忠诚度。诚度。中高档楼盘多采用项目的各个卖点进行立体轰炸，而多采中高档楼盘多采用项目的各个卖点进行立体轰炸，而多采用的元素有如楼盘的低密度、自然资源景观、园林主题等用的元素有如楼盘的低密度、自然资源景观、园林主题等进行宣传。进行宣传。各个楼盘根据客户的定位不同，打造的楼盘形象也不一致，总各个楼盘根据客户的定位不同，打造的楼盘形象也不一致，总体上根据楼盘的特点和客户群体，紧抓客户对楼盘的认同感，体上根据楼盘的特点和客户群体，紧抓客户对楼盘的认同感，确立自身楼盘在市民心中的形象。例如帝景湾、东湖花园。确立自身楼盘在市民心中的形象。例如帝景湾、东湖花园。全方位立体轰炸全方位立体轰炸 内部认购、认酬等截客方式内部认购、认酬等截客方式 登记认购目前在惠州的中高端楼盘当中运用的比较多，这登记认购目前在惠州的中高端楼盘当中运用的比较多，这也是众多中高端楼盘在竞争日渐激烈情况下拦截客户的一也是众多中高端楼盘在竞争日渐激烈情况下拦截客户的一种做法，通过客户认购登记，拦截客源。种做法，通过客户认购登记，拦截客源。41惠州房地产市场综述惠州房地产市场综述目前居住类的房产的竞争集中在住宅领域，其供应量相当大，各目前居住类的房产的竞争集中在住宅领域，其供应量相当大，各楼盘的素质相当接近，并且各有各的独特优势，竞争相对激烈；楼盘的素质相当接近，并且各有各的独特优势，竞争相对激烈；作为商住类型的物业：公寓，其市场的供应量则相对要小得多，作为商住类型的物业：公寓，其市场的供应量则相对要小得多，并且在惠州房产市场当中，公寓还处于发展阶段，其产品开发、并且在惠州房产市场当中，公寓还处于发展阶段，其产品开发、市场运作、经营管理都尚未成熟，具有较大的提升空间；市场运作、经营管理都尚未成熟，具有较大的提升空间；江北，作为惠州重点规划发展的区域，其起点相对其它区域要高，江北，作为惠州重点规划发展的区域，其起点相对其它区域要高，惠州众多知名的中高档楼盘大部分都集中于该区域，因此，从政惠州众多知名的中高档楼盘大部分都集中于该区域，因此，从政府规划角度以及市场接受角度，该区域中低端产品生存空间相对府规划角度以及市场接受角度，该区域中低端产品生存空间相对困难。困难。42 PART2PART2PART2PART2【惠州市江北区发展前景规划【惠州市江北区发展前景规划】243定位：定位：惠州市江北中心区详细规划惠州市江北中心区详细规划明确：江北为惠州市的行政明确：江北为惠州市的行政中心、文化中心和商贸中心，未来惠州的中心、文化中心和商贸中心，未来惠州的CBD。规模：整个片区东南面临东江，规划总面积达到规模：整个片区东南面临东江，规划总面积达到233.5公顷。公顷。功能规划：江北中心区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、功能规划：江北中心区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、运动、商业服务、居住于一体的综合片区。运动、商业服务、居住于一体的综合片区。惠州惠州CBD落户江北落户江北44江北江北CBD中心区中心区“一轴十区一轴十区”一轴：是指以市行政中心所在地为起点，延伸至东江对岸的一轴：是指以市行政中心所在地为起点，延伸至东江对岸的城市景观轴线，轴线控制宽度为城市景观轴线，轴线控制宽度为220米，其中在米，其中在10号区内轴号区内轴线控制宽度则为线控制宽度则为150米。米。十区：是指江北十区：是指江北17号区的市行政中心区、市民乐园区、文化号区的市行政中心区、市民乐园区、文化区、体育运动区、科技展示区、江北区、体育运动区、科技展示区、江北8号区的生态休闲区、号区的生态休闲区、江北江北10号区的商业服务区、江北号区的商业服务区、江北16号区的综合发展区、江号区的综合发展区、江北北18号区的商务办公区以及江北号区的商务办公区以及江北9号区的居住区等号区的居住区等10个不同个不同的功能区。的功能区。45一轴十区示意图一轴十区示意图46江北发展现状江北发展现状住宅：沿江高档楼盘已成规模住宅：沿江高档楼盘已成规模 继城市花园，相继建成金宝继城市花园，相继建成金宝江畔花园、金裕江畔花园、金裕碧水湾、丽日碧水湾、丽日百合百合家园、合生帝景湾等高档楼盘，代表了惠州楼市的高端水平，目家园、合生帝景湾等高档楼盘，代表了惠州楼市的高端水平，目前价格在前价格在35006000元元/平方米之间平方米之间,引导着惠州房地产市场价引导着惠州房地产市场价格的走向。格的走向。47商务：高档写字楼扎堆江北商务：高档写字楼扎堆江北 双子星国际商务大厦、交银大厦、德赛大厦、盛丰大厦双子星国际商务大厦、交银大厦、德赛大厦、盛丰大厦4幢就坐落幢就坐落在江北行政中心附近。这些新写字楼在规划设计上日臻完善，且在江北行政中心附近。这些新写字楼在规划设计上日臻完善，且定位比较高档，外观则更具现代、明快风格。其中双子星大厦是定位比较高档，外观则更具现代、明快风格。其中双子星大厦是惠州惟一的纯商务写字楼，短短一年内已销售近九成，目前基本惠州惟一的纯商务写字楼，短短一年内已销售近九成，目前基本已经出租完。金融、地产等大公司新近纷纷入伙，令江北商务气已经出租完。金融、地产等大公司新近纷纷入伙，令江北商务气氛逐渐浓厚起来，商业龙头地位日趋彰显。氛逐渐浓厚起来，商业龙头地位日趋彰显。48商贸：专业市场渐聚物流氛围商贸：专业市场渐聚物流氛围 根据惠州市基础设施战略规划，惠州要建设珠三角东部公路枢纽根据惠州市基础设施战略规划，惠州要建设珠三角东部公路枢纽和现代物流枢纽。在江北片西区和东区都有着物流中心的规划定和现代物流枢纽。在江北片西区和东区都有着物流中心的规划定位。位。江北的物流气氛正在一点点地增浓，八大专业市场之一的义乌小江北的物流气氛正在一点点地增浓，八大专业市场之一的义乌小商品市场已经开门营业。此外，占地商品市场已经开门营业。此外，占地41万平方米的农副产品批发万平方米的农副产品批发中心已经奠基，计划投资中心已经奠基，计划投资3.5亿元。位于江北亿元。位于江北56号小区的金泽物号小区的金泽物流市场，占地流市场，占地29万平方米，投资约万平方米，投资约3.2亿元，将为生产企业提供亿元，将为生产企业提供从采购到仓储、分销等一条龙式的物流供应链服务，是集多功能从采购到仓储、分销等一条龙式的物流供应链服务，是集多功能为一体的综合物流市场。为一体的综合物流市场。49惠州泛惠州泛CBD领域领域目前而言，政府规划的惠州目前而言，政府规划的惠州CBD落户于江北区，其中心区为落户于江北区，其中心区为“一一轴十区轴十区”。作为整个具有庞大辐射力的惠州。作为整个具有庞大辐射力的惠州CBD，其中还包括环，其中还包括环绕中心区绕中心区“一轴十区一轴十区”的区域，即泛的区域，即泛CBD区域。其辐射范围可以区域。其辐射范围可以远达大亚湾、淡水、惠东、博罗等地。远达大亚湾、淡水、惠东、博罗等地。50泛泛CBD领域示意图领域示意图CBD中心区中心区泛泛CBD区域区域本项目区位本项目区位51惠州城市规划发展综述惠州城市规划发展综述江北作为惠州江北作为惠州CBD的地位日趋明显，自身发展的步伐日渐彰显作的地位日趋明显，自身发展的步伐日渐彰显作为惠州为惠州CBD当仁不让的姿态。当仁不让的姿态。各组团的功能规划已显明朗与清晰，各组团的功能规划已显明朗与清晰，CBD中心区与泛中心区与泛CBD区域的区域的发展步入高速发展轨道。发展步入高速发展轨道。CBD中心区地投入使用引领着整个江北区域进入各自规划的功能中心区地投入使用引领着整个江北区域进入各自规划的功能角色，义乌小商品城的开业已经昭示了项目所在的泛角色，义乌小商品城的开业已经昭示了项目所在的泛CBD区域将区域将建成现代物流枢纽的进程。建成现代物流枢纽的进程。CBD通过辐射周边区域，起到促进商贸发展作用，项目位于泛通过辐射周边区域，起到促进商贸发展作用，项目位于泛CBD的北大门，是北部进出惠州的北大门，是北部进出惠州CBD的首站。的首站。52PART3PART3：【项目现阶段发展状况项目现阶段发展状况SWOTSWOT分析分析】353项目在哪里项目在哪里?v位位于于江江北北惠惠州州大大道道北北东东侧侧，南南面面相相隔隔50米米是是“义义乌乌小小商商品品城城”，马马路路对对面面是是“工商行