北京金盏服务园区项目市场定位初步研究.pptx

金盏项目市场定位初步研究June 8,2010（北京）投资有限公司2013年02月商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注22市场研究市场研究1本体分析本体分析3项目初步定位项目初步定位contents 区域概况：金盏金融服务园区地处温榆河生态走廊腹地，位于北京城区东部的朝阳区金盏地区，主要为国际金融向亚太地区转移后台服务。目前由北京市朝阳金盏金融服务园区管理委员会负责园区规划、发展、建设管理和综合协调工作。距首都机场直线距离约8公里，距金融街约20公里，距CBD约12公里。规划范围：东至温榆河大道，南至坝河北路，西临机场第二条快速通道，北至规划东坝路，规划占地面积约595公顷。金融园区占地面积358公顷，建筑面积约368万平方米。设计导则：园区引进国际先进规划理念，聘请科可兰建筑师事务所，开拓性地编制了城市设计导则。以城市公共空间体系为规划主线，进一步深化和详细解释了控规的指导要求，充分贯彻了“以人为中心”的规划思想，从交通系统、景观系统、基础设施工程以及重点地区城市设计等，分解落实控规确定的功能与规模，明确园区内各地块的功能定位、建设规模和公共设施具体项目安排等规划内容等方面提供了依据。机场第二高速东坝路坝河北滨河路温榆河大道河路 项目概况项目概况区域研究区域研究4金盏金融服务园区的功能定位是：重点为国际金融机构向亚太地区转移提供全方位服务。金盏金融服务园区将通过初期启动、快速推进、深化完善三个阶段，用8-10年时间，建设成为产业特色突出、优强企业集聚、管理水平一流、区域功能完备、生态环境优美的国际一流金融后台服务园区。具体实现五大功能：金融数据处理中心、银行卡业务中心、金融外包及离岸外移、研发与培训中心、综合服务功能。开发建设:园区的开发建设将按照“政府主导，市场运作，整体规划，集约用地，市政先行，就业优先，服务为本”的基本原则，由朝阳区土地储备分中心完成园区一级开发工作。园区按两种方式向入驻企业供应土地，即：由商业性金融机构投资且用于金融后台服务的建设项目，经市政府批准，可协议出让方式供应土地，但仅限于入驻金融机构后台自用，不得转让、出租；其他不属于金融后台服务的配套开发建设项目，按国家政策办理用地手续。项目概况项目概况区域研究区域研究5园区规划布局：以北京市朝阳区金盏金融后台服务区控制性详细规划为依据，以宜工宜居为原则，结合园区城市设计导则，合理规划入区金融后台产业规模，配套商业、教育、住宅小区，注重生态环境建设，以产业发展为视角，在358公顷产业用地范围内打造，构架“一环两廊、一核两带”的空间组织形式，将园区建设成为以工作为支撑，生活、生态、休闲、创意共存的金融后台产业集聚区。一环两廊：“一环”即金融后台服务产业环：为整个园区的核心主体，以发展金融后台服务产业为主，同时包括为入驻企业提供管理服务的办公区域及商务、信息、会议、论坛等服务场所。“两廊”即南、北商业走廊：北部商业走廊横贯东坝大街，以高档酒店、购物中心为主，主要布设高档酒店、大型商业购物中心等业态。南部商业走廊位于坝河以北，临河而建，通过改造坝河沿岸景观，创建优美宜人的滨河生态环境，打造一条以休闲、娱乐为主的商业走廊，主要布设酒吧、茶座、健身等商务休闲业态。一核两带：从生态宜居角度规划园区生态系统，打造“一核两带”的园区生态空间布局。“一核”位于园区中心绿化地带，由南北两座开放式休闲广场组成，内有小湖、水系、林地、健身运动场地、休憩和游乐场地，为整个园区的“生态核”。“两带”为两条绿化景观带，一条为园区中部环状绿带，可引入环状水系，利于坝河景观向园区内部渗透；一条为坝河生态景观带，有利于展示园区外部形象和保护园区内部生态环境，减小外界对园区的干扰。项目概况项目概况区域研究区域研究园区功能分区：园区控规对园区的用地、市政、道路等进行了全面规划，其主要指标为：规划用地面积595.29公顷，总建筑面积508万平方米，容积率为1.5-2.0，建筑限高24米，绿化率35.5%。先期开发区域：园区土地纳入政府储备，分期实施供地，先期开发区域共有五个地块，总占地190.5公顷。其中1号地、2号地2009年底前供地，3至5号地2010年供地。先期开发区域的东坝大街、三岔河北街、金盏纵十二路等市政基础设施将同步启动建设。1.金融产业用地：216.04公顷,建筑面积328.18万平方米（包括绿隔产业用地47.76公顷，建筑面积71.64万平方米）。2.商业及文化娱乐用地：27.12公顷，建筑面积51.86万平方米。3.居住用地24.73公顷，建筑面积37.1万平方米；配套中学、托幼用地4.31公顷，建筑面积3.45万平方米。4.科教用地：34.14公顷，建筑面积34.14万平方米(包括中澳国际学校用地8.73公顷，建筑面积8.73万平方米)。5.待研究用地：3，0.75公顷,建筑面积46.13万平方米，用于园区今后拓展的区域。6.市政基础设施用地：156.06公顷，其中市政道路用地142.27公顷，市政公用设施用地12.78公顷，道路广场用地（社会停车场）1.01公顷。7.绿地和水域用地：102.14公顷，其中公共绿地69.83公顷，生产防护绿地12.17公顷，水域20.14公顷。项目概况项目概况区域研究区域研究金盏金融服务园区是首都四大金融后台服务区中唯一完全以金融后台服务为定位而规划建设的产业园区，各项设施完全按照金融后台的要求进行统一规划建设，其功能涵盖金融数据处理、银行卡业务处理、金融外包及离岸外移、研发与培训、综合服务等金融后台服务，可为国内外金融后台服务机构提供全方位的专业服务。7后台服务专一12543涉外资源丰富生态环境优越交通方便快捷发展环境优越朝阳区法人金融机构和外资金融机构的数量位居全市各区之首。值得关注的是朝阳区云集了除俄罗斯、卢森堡之外的所有外国驻华使馆，60以上的境外驻京商社、2/3入驻北京的世界500强企业落户朝阳。朝阳区已成为北京建设具有国际影响力的金融中心城市的核心力量之一，将形成以CBD中央商务区为前台、以金盏金融服务园区为后台的“一区两园”发展格局。园区坐落于由“一个半环”（指温榆河绿色生态走廊内的绿带）、“三条绿带”（指京承、京密、机场高速公路两侧各100米的绿化带）、“五片绿楔”（指从外向城区的楔形绿色通道，由农田、树木组成）形成的绿色空间体系中，毗邻温榆河、坝河、北小河流域，是朝阳区重要的生态河道景观区域。园区周边有蟹岛生态度假村、郁金香花园、烟湖国际俱乐部、金港汽车公园等一大批高品质度假休闲场所，在园区东、西两侧的高尔夫会所，集商务、休闲、娱乐多功能于一身，均可满足金融后台高端产业人群的商务、休闲需求。同时，园区以“亲水亲绿”为设计理念，引入坝河水，将中心绿地和湿地公园串联成完善、通达的绿带水系，并把屋顶打造成秀美的空中花园。由五环路、京承高速、机场高速、机场第二高速、京通高速、京平高速，以及轻轨4号线和贯穿园区的地铁3号线交织而成了四通八达的道路网络。值得一提的是，首都机场第二高速在园区内设有两对进出口，从园区出发仅7分钟即可抵达机场三号航站楼。园区内部规划有4条城市主干路、5条城市次干路及多条城市支路，并配有12条公交线路方便员工上下班出行。此外，在园区环状绿带上还设有环保节能的单轨电车，不仅丰富了人们出行的方式，更增添了一种美感和乐趣。密集的道路网络和便捷的公共交通，实现了园区与全市各地的快速衔接。为加快推进金盏金融服务园区开发建设，朝阳区成立了以程连元区长为组长、五位副区长为副组长的金盏金融服务园区开发建设领导小组，并成立了金盏金融服务园区管委会，具体负责园区的开发建设。同时，北京市第四、第五使馆区项目也拟选址朝阳区东坝地区，毗邻金盏金融服务园区，这一规划布局，也为国际金融机构后台向金盏金融服务园区转移提供了有利的外围环境。项目概况项目概况区域研究区域研究828号地规划指标用地面积：3.86公顷（约57.9亩）地上建筑面积：5.79万地下建筑面积：1.2万容积率：1.5建筑高度：24M绿地率：30%用地性质：商业金融原来物业用途：统一呼叫中心2828号地块号地块2929号地块号地块29号地规划指标用地面积：3.78公顷（约56.7亩）地上建筑面积：5.67万地下建筑面积：2.1万容积率：1.5建筑高度：24M绿地率：30%用地性质：商业金融原来物业用途：老干部活动中心、培训中心 项目概况项目概况规划指标规划指标9 金盏项目总建筑面积约14.76万平米，其中地上11.46万平米，地下3.3万平米。序号项目名称单价合计28号地29号地一土地面积（公顷）-7.643.863.78二建筑面积（万平米）-11.465.795.67三土地成本（万元）328232823761118858187531拆迁补偿补偿款（万元）22002521212738124742土地出让金地上（万元）-10314521151033地下（万元）-9903606304契税（万元）-1095549546 项目概况项目概况出让价格出让价格10园区的拆迁工作是由北京市土地储备中心朝阳分中心负责。目前已经完成拆迁90%项目概况项目概况项目现状项目现状11 项目概况项目概况本体小结本体小结 小结|项目属性 强势的产业引导便捷的交通、环境项目位于金盏金融服务园区核心区位，交通便利，紧邻机场二高速，且地铁3号线及4号线贯穿园区；周边商务休闲配套设施齐全，环境资源强势，滨水、绿地；具备一定的涉外资源，来发展空间优势强。优势劣势规划利好，短期内难以实现，园区现状不成熟，未形成企业聚集；周边基本生活保证配套相对欠缺；部分拆迁工作未完成。强势的金融服务园区落实，良好的交通、配套及环境优势，具备制胜东部高端企业独栋办公物业的开发条件。122市场研究市场研究1本体分析本体分析3项目初步定位项目初步定位contents 13 企业独栋物业分布企业独栋物业分布概述：企业办公独栋是以企业办公，尤其是企业总部办公及后台支援型办公为主要功能的独栋式写字物业；产品面积：在1000到5000平米左右不等，多分布在各类型产业基地、科技园区内或其周边；客户情况：主要为高成长性的中小企业主，员工在一两百人，需要独立的办公物业；典型代表：MAX空港、企业墅、联东U谷、枢密院、总部基地等。亦亦庄高新区庄高新区丰台丰台科技园区科技园区顺义空港顺义空港商务区商务区昌平中关村昌平中关村科技园区科技园区14 区域市场研究区域市场研究企业独栋市场情况企业独栋市场情况区域 项目名称环线占地规模（平方米）建筑规模（平方米）容积率面积区间（平方米）层数（层）主力户型（平方米）均价水平（元/平方米）总价水平（万元）顺义空港商务区泰达科技园东北五环至六环66666 90000 1.53900-21005-7960、1100160001440-3360 max空港企业园 东北六环以外140000 3500001.290020004-51600180001620-3600 亦庄高新区联东U谷六环以外86580010000001.11200-30004-51200、140090001080-2700 枢密院东五环至六环47960 37775 0.78460-32002-6200020000920-16000 中关村科技园区通州园六环以外86666712000000.82500-4700 3-5 2500-3500待售-商务公园五至六环88000 1340000.82000-4500 3-52000-3000170003200-7200BDA国际广场 东南五环至六环400001200003400050003-84000-5000178007120-8900丰台科技园总部基地四、五环之间65000014000001.591000-5000 6-12 1800-200020000 2000-10000 昌平中关村科技园企业墅北六环以外35000 55000 1.51700-50005-62200、2500、2800120002040-6000 15泰达科技园泰达科技园联东联东U谷谷max空港企业园空港企业园总部基地总部基地BDA国际广场国际广场企业墅企业墅枢密院枢密院中关村科技园通州园中关村科技园通州园商务公园商务公园 区域市场研究区域市场研究企业独栋规划企业独栋规划16泰达科技园泰达科技园max空港企业园空港企业园联东联东U谷谷BDA国际广场国际广场总部基地总部基地企业墅企业墅枢密院枢密院中关村科技园区通州园中关村科技园区通州园商务公园商务公园 区域市场研究区域市场研究企业独栋风格企业独栋风格173-1-1 1534.58 3-1-2 1808.85泰达科技园5-1-1 2102.46 5-1-2 2387.952-6-1 1102.122-6-3 973.38 max空港企业园160016001600 区域市场研究区域市场研究企业独栋产品企业独栋产品联东U谷2栋B户型1223联东U谷8栋D户型548BDA国际广场H栋2-10层平面图 1000.00 总部基地A标准层2000 D标准层3987.2C标准层617.52B标准层617.52 区域市场研究区域市场研究企业独栋产品企业独栋产品19枢密院A-1平面图平面图 391.82 中关村科技园区通州园一、二层平面图中关村科技园区通州园一、二层平面图 1048.00 区域市场研究区域市场研究企业独栋产品企业独栋产品20 区域市场研究区域市场研究企业独栋市场成交情况企业独栋市场成交情况区域项目名称供应量（栋）剩余量（栋）成交均价（元/平方米）客户群体 顺义空港商务区泰达科技园38616000电子信息、生物医药、宝石加工、航空、高科技研发max空港企业园 69318000北京市大发畜产公司、力天集团有限公司等大型企业亦庄高新区联东U谷8069000康龙化成（北京）新药技术有限公司、北京日佳电源有限公司等生物医药、精密机械、电子信息、能源环保企业枢密院356 20000四川泸州老窖股份有限公司、北京品味国窖商贸公司等大型企业中关村科技园区通州园5050待定北京巨石基业商贸有限公司、北京兴大豪科技开发有限公司等高新企业商务公园502016000未入驻企业BDA国际广场 14217800类似于美国世界500强企业丰台科技园总部基地400720000 北京内蒙古企业商会能源分会、北京贝尔等高新产业企业昌平中关村科技园企业墅229 12000量子高科集团、中工国际工程股份有限公司等高新产业企业区域内在售项目价格区间在12000-18000元/平方米；区域内在售项目基本上平均月销售1-2套，（企业墅项目去年成交约3.5-4.5万平米左右）；备注：在售独栋写字楼项目部分已转现房无具体备案信息，成交价格不明朗，但基本均为尾房销售。21 区域市场研究区域市场研究企业独栋市场成交情况企业独栋市场成交情况2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月050010001500200025000200040006000800010000120001400016000180001954.03864.181794.01739.32166848629951310349BDA国际广场2010-2012年成交情况成交面积()成交均价部分在售项目均已转现房销售，但可以看出2012年4月BDA国际广场成交价格在1.6万元/平米；总部基地项目在2011年12月份成交价格在1.6万元/平米。2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月01000020000300004000050000050001000015000200005623.8317552.665091.531961.2510204.4830851.824998.5442957.7543931.274593.663999.81609715117162001250215993131841559613235129431438014300总部基地部基地2010-2011年成交情况年成交情况成交面积()成交均价22 区域市场研究区域市场研究企业独栋市场成交情况企业独栋市场成交情况2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月01000200030004000500060007000800088009000920094009600980010000102001660.14852.66750.373491.9510002962493009356max空港企业园2009-2012年成交情况成交面积()成交均价2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月010002000300040005000600005000100001500020000250004403392739975220358056004076420339752880.284534.962580.764804.5621877.771122.732219.5915674.5112468.25联东U谷2011-2012年成交情况成交面积()成交均价23宗地名称宗地位置容积率建设用地（平米）规划建面(平方米)规划用途成交总价成交楼面价（元/平米）溢价幅度（%）北京市通州区永顺镇（商务园C2地块东区）居住用地、托幼用地及供电用地项目通州新城西北端温榆河畔2.0 87821177647R2二类居住用地、R53托幼用地、U12供电用地563003169 1.62%北京市朝阳区中关村科技园区电子城西区A10-1地块高新技术产业用地中关村电子城西区A10-1地块1.6 4890078240M4高新技术产业用地377004819 0.00%北京市朝阳区中关村科技园区电子城西区A10-2地块高新技术产业用地中关村电子城西区A10-2地块1.6 1867229875M4高新技术产业用地140414700 0.00%北京市通州区运河核心区西海子棚户区-14地块F3其他类多功能用地通州区西海子公园东南侧2.0 664013200F3其它类多功能用地1557611800 0.00%北京市通州区运河核心区西海子棚户区-15地块F3其它类多功能用地通州区西海子公园东南侧2.0 797516000F3其它类多功能用地1888011800 0.00%北京市通州区运河核心区-14-2地块F3其它类多功能用地通州区运河西岸8.0 1134990400F3其它类多功能用地821569088 区域市场研究区域市场研究周边土地市场情况周边土地市场情况24宗地名称宗地位置容积率建设用地（平米）规划建面(平方米)规划用途成交总价成交楼面价（元/平米）溢价幅度（%）北京市通州区运河核心区-13地块F3其它类多功能用地通州区运河西岸6.0 1662199600F3其它类多功能用地905009086 北京市通州区运河核心区-14-1地块F3其它类多功能用地通州区运河西岸8.0 1095688000F3其它类多功能用地799609086 通州区永顺镇北苑商务区西区商业金融、居住及托幼项目用地通州区永顺镇北苑商务区内3.3 47335155318C2商业金融用地、R2二类居住用地、R53托幼用地1400009014 通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地通州区永顺镇北苑商务区内4.4 56591246593C2商业金融用地、R2二类居住用地1920007786 3.06%顺义新城第11街区11-0813(东南部)地块C2商业金融用地顺义新城第11街区3.5 33806.81118324C2商业金融用地314002654 顺义新城第13街区13-0802地块C2商业金融用地顺义新城第13街区2.6 40374.97104975C2商业金融用地281402681 区域市场研究区域市场研究周边土地市场情况周边土地市场情况25 区域市场研究区域市场研究市场小结市场小结本项目处于金盏金融服务园区核心位置，交通及景观资源极佳，周边商务配套齐全；区域企业独栋项目主要分布在五环至六环之间，因入市较早，现阶段基本处于现楼尾房销售阶段，后续供应量相对有限，企业独栋项目面积区间基本控制在2000-5000平米之间，个别有较大的户型，主力去化在2000-3000平米左右，平均月销售速度约1-2套，市场接受度良好；区域内独栋市场内多以中小型企业客户为主，同时也有一部分大型企业客户，具备一定的品质需求。客户群体主要关注企业的展示形象，项目的规划环境、交通条件、配套设施以及园区的集群企业等因素。价格集中在12000-18000元/平米，个别较好的产品达到20000元/平米，市场接受度相对较高；总部基地项目在三级市场表现也相对优越，租金达到5.0元/平米/天左右；262市场研究市场研究1本体分析本体分析3项目初步定位项目初步定位contents 27具有市场鲜明特征的、多功能、半定制化、生态滨水商务园区具有市场鲜明特征的、多功能、半定制化、生态滨水商务园区东部东部国际滨水国际滨水低密度商务集群区低密度商务集群区独栋宣言独栋宣言独栋宣言独栋宣言集群效应集群效应集群效应集群效应创意空间创意空间创意空间创意空间绿色滨水绿色滨水绿色滨水绿色滨水项目定位：28产品类型面积区间（）户型配比（%）中户型独栋2000-300040-50%大户型独栋3000-500050-60%定制化独栋5000以上产品定位：29主力客群次主力客群标杆客群主力客群主力客群追求企业形象与商务办公品质追求企业形象与商务办公品质的高端的高端客群客群对企业商务办公环境及企业形象有强烈需求的各类高端群体，以具有一定实力的金融、证券、技术、投资、管理等企业客群；次主力客群次主力客群涉外企业及知名企业涉外企业及知名企业外资企业及知名企业，关注园区的生态环境及相关优惠政策、兼具着聚集及形象展示的客户；标杆客群标杆客群百百强企业入赘、财富与企业的顶强企业入赘、财富与企业的顶级客群级客群全国乃至世界级百强企业，具备雄厚的资金实力及业界号召力的品牌名企等。客户定位：30目标客群特征描述目标客群特征描述：具有一定综合实力的企业，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求；企业（机构）的运营特征具有某种相对独立性，业务性质具有“内部沟通与外部沟通”相平衡；企业在一定的时期进行战略性配置，兼并或收购一些业务体系，对独栋的办公物业具有要求。外资、外埠企业进入北京市场，设置机构和公司。目标客群需求目标客群需求特征：特征：商务办公、形象展示、环境生态、企业会所、场所生态、滨水商务商务办公、形象展示、环境生态、企业会所、场所生态、滨水商务客户定位：31区域区域腹地内在售企业独栋相对稀缺，同类型市场在售项目中，销售报价在腹地内在售企业独栋相对稀缺，同类型市场在售项目中，销售报价在12000-1800012000-18000元元/平方米，主流户型集中在平方米，主流户型集中在1500-25001500-2500平方米左右，总价约平方米左右，总价约1800-45001800-4500万万/套之间；套之间；综合本项目所属区位、项目规划指标设计优势与资源条件，因此，在现阶段我综合本项目所属区位、项目规划指标设计优势与资源条件，因此，在现阶段我们认为们认为1500015000元元/平方米平方米的单价，是支持本案获取与其他项目相同客群基础的的单价，是支持本案获取与其他项目相同客群基础的适当水平。适当水平。价格定位：32