假离婚假合同假报价楼市三十六计规避国五条模板.doc

老客呼死你
假离婚假协议假报价: 楼市三十六计规避国五条
□本报记者张敏陈莹莹
　　地方版“国五条”细则陆续出台, 楼市“小阳春”踪迹难寻。然而, 平静之下却暗流涌动。中国证券报记者近日调查发觉, 北京地域买卖双方早已针对政策漏洞, 祭出应对之策。在二手房市场, 假结婚与假离婚双管齐下, 努力争取降低交易成本。在新房市场, 开发商千方百计在价格上做文章, 既完成交易, 又不牺牲利润。在与政策博弈过程中, 瞒天过海、 暗度陈仓、 金蝉脱壳、 趁火打劫……“三十六计”戏码悄然上演。
　　经历多轮调控洗礼开发商和房地产中介, 已总结出一套日臻圆熟应对之道。这不仅在一定程度上减弱了政策效力, 同时也被认为是对市场形态修复。业内人士认为, 伴随楼市调控深入强化, 类似应对手段恐怕还将上演。对此, 调控政策不仅要严厉实施, 部分条款还需适时调整, 使之适应市场新改变。
购房者在北京春季房展会上咨询楼盘情况。本报记者车亮摄
　　暗渡陈仓
　　补充协议内藏文章
　　暗渡陈仓, 比方正面迷惑敌人, 而在暗中活动, 令敌人难以防备。
　　“这上面价格是建委报价, 实际销售价格以我说为准。”在北京西南五环某著名项目售楼处, 面对标识着价格销控表, 销售人员这么向中国证券报记者说。
　　在她面前销控表上, 清楚地标识着每栋房屋建筑面积、 套内面积、 公摊面积、 销售总价、 销售单价等信息, 不一样楼层、 不一样户型房屋价格不尽相同, 部分房源还被贴上了“认购”、 “签约”等标签。
　　但在谈到实际销售价格时, 该销售人员便抛出上述说辞, 并表示, 若购置该项目, 除根据公告价格一定百分比支付首付款外, 还需额外支付30万元左右作为装修款。根据面积88平方米、 报价180万元房源计算, 实际单价将达成23800元/平方米左右水平, 比申报价格高出3000元/平方米左右。
　　对于为何要额外支付这30万元, 销售人员示意销控表最下方一行文字: “以上所表示价格, 不包含补充协议。”销售人员还表示, 因为项目是精装修交房, 所以在购房协议“补充协议”中, 这30万元将作为装修费用纳入购房成本。
　　然而, 对于户型在87-104平方米一般住房来说, 30万元装修费用显得太过奢侈。不少购房者对此表示质疑。
　　几经追问, 销售人员最终道出实情: 为顺利拿到预售许可证, 项目以相对较低报价经过住建委审批。但在实际销售中, 企业认为上述报价“低于市场水平”, 且“有利润损失”。所以, 便将额外价格隐藏在“补充协议”中暗渡陈仓。
　　即使游走在政策边缘, 但这种策略所面临风险仍然可控。有从业人员表示, 假如是在购房者认可情况下, 有发票可查, 就能够实现价格分拆。对于处于房地产食物链上端开发商来说, 从装修企业拿到发票并非难事。
　　据悉, 类似营销手法在房地产销售中屡见不鲜。其中, 二手房销售中曾广为使用“阴阳协议”便与其异曲同工。所不一样是, 后者是以避税为目, 前者应对则是“限价令”。
　　业内人士表示, 北京楼市限价政策由来已久, 这种营销方法使用也颇为广泛, 上述房地产项目不是第一个, 也绝不是最终一个。提议政府部门加强对房屋预售步骤监管, 使调控政策不只流于形式。
　　金蝉脱壳
　　“楼王”趟路高开低走
　　金蝉脱壳, 比方制造或利用假象脱身, 使对方不能立刻发觉。
　　对价格管控是北京“国五条”细则中最醒目一款。根据要求, 对报价显著高于项现在期成交价格和周围在售项目价格且不接收指导商品房项目, 北京市住建委可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售立案。
　　“后期价格不得高于前期”条款虽非北京首创, 但对于习惯了“低开高走”开盘节奏房地产开发商来说, 面对这一强制性条款, 仍会感到相当不适应。
　　“先开高价盘不就行了! ”京城某代理机构责任人向中国证券报记者表示, 房地产项目在申报预售许可证时, 只要根据价格次序, 由高到低进行申报, 就可避免“后期价格高于前期”情况。她还透露, 近期正在为部分房地产项目设计策划方案, 其中就包含了上述对策, 且有不少房企对此颇感爱好。
　　根据正常房地产项目销售节奏, 首期开盘项目往往单价最低, 伴随配套逐步完善, 后期项目销售均价也逐步提升, 即“低开高走”。这种销售策略符合购房者“买涨不买跌”心理, 并能起到一定蓄客效果, 为开发商所常见。
　　为规避政策, 该代理机构提出策略是“反其道而行之”。即根据项目品质不一样, 率先为“楼王”项目申报预售证, 其次再申报户型较为通常房屋, 最终为条件相对较差“尾房”申报。这么一来, 后期项目开盘价格就不会高于前期。
　　该责任人表示, 这种策略好处于于, 一旦首期“楼王”项目获批预售资格, 后期项目便可顺利出货。从而在严控价格情况下, 实现项目销售“金蝉脱壳”。
　　根据北京市要求, 只要后期项目预售价格不会显著高于前期, 项目便可获批预售资格。所以, 这种销售策略还将使得品质相对不佳后期项目在定价时, 可向前期优质项目看齐, 从而确保利润。
　　业内人士指出, 目前北京严控高端住宅价格, 这种策略风险在于, 首期项目或因报价过高而无法经过审批。“首期‘楼王’项目申报时价格不宜过高, 从而在一定程度上牺牲利润, 并为后期项目出货预留空间。”该责任人表示。
　　实际上, 以来, 有不少项目采取了上述策略。业内人士认为, 若政府部门加强对预售价格管制, 就可能造成项目推迟开盘情况, 并影响市场供给。
　　走为上计
　　避开高压捂盘惜售
　　走为上计, 多指碰到形势不利情况就选择避开, 从而保留实力。
　　与“迎难而上”做法相比, 面对严苛房地产调控政策, 更多房地产项目选择避开政策, 即“能躲则躲、 能不卖就不卖”。
　　小王和女好友最近在北京大兴区和房山区看了多个房地产项目, 她们计划购置一套新房作为婚房。但除少数项目外, 很多计划在本月开盘项目都未能准期开盘。对于具体开盘时间和价格, 销售人员均不能给出确切回复。
　　“不仅如此, 这些项目特牛, 看房人不多, 但我们去了还是没人接待。好不轻易问到一个销售员, 还给报了一个很高价格, 一副‘爱买不买’样子。”小王说, 她们仿佛根本不着急卖房。
　　北京大兴区某项目, 原计划于今年3月开盘。为此, 项目从去年底就开始蓄客。现在, 供给规模仅有600套左右项目, 已经排到4000多号。购房者数次收到“延期开盘”通知, 但具体开盘日期仍迟迟不能确定。
　　问题出现在预售步骤。“一万八是我们成本价, 不可能低于这个价格来卖。”该项目相关责任人向中国证券报记者表示, 北京住建委给项目批价格上限, 恰恰定在了这个水平。
　　实际上, 即便根据18000元/平方米“保底价”来销售, 仍比前期项目均价高出4000元/平方米左右, 显然有悖于“后期项目报价不得显著高于项现在期成交价格”调控要求。但与周围二手房相比, 这么价格水平并不算高。
　　该企业内部人士透露, 若在价格问题上僵持不下, 不排除将项目开盘时间推迟到下六个月可能。为此, 企业还计划向董事会确定一份汇报, 说明情况。
　　在北京市场, 这种不急于卖房开发商大量存在。在近期北京市春季房展会上, 不仅当地参展项目百分比创新低, 且多数参展当地项目没有明确报价。
　　去年同期频频降价出货房地产项目, 为何现在不着急卖房？业内人士表示, 与去年资金链告急状态不一样, 现在多数房地产企业已不缺钱, “以价换量”动力不足。
　　多数业内人士指出, “走为上”是房企应对调控政策最常见、 也最消极手段, 也是造成市场短期供给大幅缩减主因。“我们也没有措施。”某开发商表示, 现在房企土地、 融资、 人力等成本不停攀高, 为确保利润, 只能抬高报价。
　　业内人士认为, 若限价政策继续存在, 房屋供给就肯定受到影响, 长此以往, 甚至会影响到整体供给形势和房价预期。不少开发商和教授认为, 限价手段行政色彩过于浓厚, 会显著挫伤供给方主动性, 提议政府部门应将定价权还给市场, 经过增加供给等手段来平抑房价。
　　趁火打劫
　　瞒天过海
　　假结婚“巧遇”假离婚
　　瞒天过海, 比方用谎言或伪装来欺骗对方, 背地里偷偷行动。
　　李娜算是80后“新北京人”, 5年前, 李娜就靠着父母帮助在北京给自己买了一个一居室小窝。然而现在, 准备再买一套两居室李娜却被“国五条”细则难住了。原来, 依据北京落实“国五条”调控政策, 北京户籍且单身购房者如有一套房, 则不能购置二套房。
　　李娜在一家房地产中介门店咨询时, 中介人员得悉李娜现在单身后, 告诉她: “单身不能买二手房, 除非结婚, 或者把名下一套房卖了。”而李娜称自己对第一套颇有感情, 舍不得卖。
　　就在她准备离去时, 这家门店经理悄悄把她拉到一旁说: “实在不行, 你能够找个人假结婚啊。这么你就能够买第二套了, 等房子买了再离婚! ”经过这位门店经理提醒, 李娜想到了自己正在交往男友郑杰, 而她们两人感情不错, 也确考虑过几年就结婚。
　　但李娜心里依旧犯着嘀咕: 为了买房结婚, 适宜么？即使两个人有感情, 不过假如结婚后发觉双方不适宜怎么办？结婚这么关键事情, 真能够瞒天过海么？
　　而另外一边, 中介人员给李娜推荐了几套房源, 其中有一套让李娜颇为心动两居室各方面条件都很好, 唯一缺点就是卖方夫妻名下有不止一套房产。似乎是看出了李娜犹豫, 颇会耍小聪慧门店经理又道: “您先看看您到底想不想要这个房, 想要话, 我再去做工作, 看能不能让户主夫妻假离婚。这么您就能省下几十万税了。”李娜一时间惊得目瞪口呆!
　　在各地落实“国五条”调控政策过程中, 假离婚这种伎俩, 俨然已经成为钻政策空子一个手段。中国证券报记者了解到, 今年以来, 一股离婚潮席卷天津、 北京等地, 为了经过离婚达成“合理”避税等目, 部分地方婚姻登记处人头攒动。
　　业内人士认为, 假结婚遇上假离婚, 属于极致情况, 并不普遍。但假如调控政策不能灵活应对, 类似现象难以避免。当然, 为了经济利益而假结婚、 假离婚, 这种钻政策空子行为, 既是对法律不尊重、 对婚姻亵渎, 也存在巨大风险。假结婚、 假离婚购房者, 极有可能人财两空。
　　袖珍平房坐地起价
　　趁火打劫, 意为利用失火混乱时机行劫, 比方乘人之危、 从中赢利。
　　限购政策对楼市杀伤力较大, 一些二手房源交易却借机大幅涨价、 颇有点趁火打劫意味。
　　“您看这个平房, 让您住是不可能, 但它极具升值潜力! 现在只要15万元/平方米, 最适合您这么投资需求。”房地产中介人员小黄滔滔不绝介绍着。而准备再购置一套房产郑川, 怎么也想不到自己只能落得买平房境地。最为关键是, 看似破旧平房, 即使面积只有5平方米, 却报出了75万元天价, 比起“国五条”细则出台前报价, 整整高出了25万元。
　　小黄告诉郑川, 落实“国五条”细则以来, 楼市成交均价并没有大幅上涨, 更没有大幅下跌。但这种平房价格却在一路飙升。“我推荐这套平房, 有北京市关键学区房名额, 最关键是, 依据我们内部消息, 这个片区就要拆迁了, 而且面积不满15平方米都按15平方米来计算, 一平方米拆迁补助都在10万元以上。怎么算都不亏。”据她介绍, 现在北京市平房交易基础有两种形式, 一个是出售平房使用权, 一个是出售平房私有产权。使用权价格稍微廉价部分, 不过也基础在6万元/平方米左右。
　　小黄告诉郑川, 现在北京市平房都在二环里, 而且越来越少, 破旧小平房已然属于“稀缺房源”。“这段时间, 我们基础上是出一套卖一套, 您得抓紧时间。”直到郑川离开, 小黄还在反复劝说着。
　　在中国证券报记者采访过程中, 还有一类“稀缺房源”也频频被中介提及, 那就是部分无原值可查商品房、 房改房、 福利房等二手房源。
　　有房地产中介人士对中国证券报记者表示, 北京调控细则出台后, 这类无原值可查房源不仅没有受到影响, 反而还升值了。“比如人民大学周围部分二手房, 春节前, 60平方米一居室均价不超出300万, 细则落实后, 一下子涨到了350万左右。”
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]表示, 北京细则中相关个税20%条款比较严厉。税务部门从开始建立相关信息系统, 之前部分商品房、 房改房、 福利房等无原值可查, 个税还得按交易价格1%征税。业内人士认为, 大部分央产房等无原值房源集中在北京三、 四环内稀缺地段, 一些还是稀缺学区房源, 这类房源存在价格上涨压力。