房地产市场研究报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,青岛市房地产市场研究汇报,年10月,房地产市场研究报告,第1页,分析目标,梳理青岛地产市场,成长环境和,发展轨迹,分析框架,1,城市宏观概况,2,地产市场总述,3,区域市场特征,4,企业竞争环境,房地产市场研究报告,第2页,青岛市房地产市场研究汇报,城市发展线研究,半岛规划,青岛市城市规划及发展,青岛市宏观房地产市场研究,青岛市房地产政策研究,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,青岛市房地产市场研究,青岛市房地产市场竞争格局,房地产市场研究报告,第3页,山东半岛是中国东部，太平洋西岸最具发展潜力地域。,城市发展线研究,山东省半岛规划,山东半岛城市群由济南、青岛、烟台、淄博、威海、潍坊、东营、日照等8个设区城市组成城市地域空间组合，土地面积近7.4万平方公里，人口4244万。,区域经济指标：年山东整年完成GDP25887.67亿元，同比增加14.3%，其中青岛市完成3786.52亿元，增加16%。,预计到20，山东半岛城市群城市化水平要到达60%。,半岛城市群概况,房地产市场研究报告,第4页,青岛,济南,烟台,战略关键是培养青岛在山东半岛区域龙头带动作用。,区域空间发展结构“双中心、两主轴、两次轴”,龙头城市：青岛,双中心：青岛、济南,副中心：烟台,两主轴,济南-淄博-潍坊-青岛,日照-青岛-威海-烟台,两次轴,以烟台-莱州-潍坊,日照-五莲-诸城-安丘-潍坊-寿光-东营,山东省半岛规划,城市发展线研究,房地产市场研究报告,第5页,山东省半岛规划,以胶济线、沿海岸线为依靠组成,T形产业带关键骨架,，培育发展东营-淄博、济南、青岛-日照、烟台-威海、潍坊-青岛，日照-青岛-威海-烟台六条优势产业集聚带。,石化医药产业带：东营、淄博,电子信息产业带：济南,家电制造产业带：,青岛,、日照,汽车制造产业带：烟台、威海,纺织服装产业带：潍坊、,青岛,海 洋 产 业 带：日照、,青岛,、威海、烟台,六大产业集聚带：,产业空间布局,城市发展线研究,房地产市场研究报告,第6页,青岛市房地产市场研究汇报,城市发展线研究,半岛规划,青岛市城市规划及发展,青岛市宏观房地产市场研究,青岛市房地产政策研究,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,青岛市房地产市场研究,青岛市房地产市场竞争格局,房地产市场研究报告,第7页,青岛已成为东部沿海主要国际性金融贸易，旅游，港口经济于一身滨海城市。,城市功效定位,山东和黄河中下游地域龙头城市,以港口为主国际综合交通枢纽,区域金融、贸易、信息中心,国际性海滨旅游城市,当代制造业和服务业发达国际性港口城市,青岛市城市规划及发展,城市发展线研究,房地产市场研究报告,第8页,行政区划及人口,青岛市7区5市，总人口749万，其中城市人口271万,总面积10654平方公里,青岛市城市规划及发展,发展态势,主城,：胶州湾东岸,辅城,：胶州湾西岸，,以黄岛区中心城区为主,组成,红岛,组团发展：环胶州湾,六个发展组团,为城市适度分散发展区域,城市总体布局结构“三点一环，六组团发展”,年，全市户籍人口控制在809万人以内，城市化率到达63%,城市发展线研究,房地产市场研究报告,第9页,高速提升经济增加率推进青岛成为全国范围内经济强市,经济发展情况,年全市 GDP 3206.58亿元，比去年增加18.7，经济实力和连续发展能力深入增强,经济保持增加，近四年增幅稳定在18-20,20GDP预计到达4900亿元左右，增幅保持13以上,青岛市宏观经济发展,城市发展线研究,年青岛市完成3786.52亿元，增加16%，经济实力和连续发展能力深入增强,经济保持增加，近四年增幅稳定在18-20,房地产市场研究报告,第10页,社会事业和保障体系深入发展完善，人民生活水平和质量大幅提升。,可支配收入情况,青岛市城市居民可支配收入在山东各主要城市中位居前列，比位居第一东营少1400元,青岛市居民可支配收入连续增加，年城市居民收入到达15328元，农民收入到达6546元，城市居民购置力凸现；,20，城镇居民人均可支配收入到达20900元左右、农村居民人均纯收入到达9350元左右，年均分别增加10%左右。,青岛市宏观经济发展,城市发展线研究,数据起源：青岛统计年鉴,房地产市场研究报告,第11页,年第29届奥运会和13届残奥会帆船比赛在青岛举行,青岛奥林匹克帆船中心座落于青岛市东部新区浮山湾畔，毗邻五四广场和东海路。,据旅游部门预测，奥帆赛将使青岛海外游客量以年均16速度递增,青岛市奥运经济推进,城市发展线研究,房地产市场研究报告,第12页,青岛市城镇体系,主城区,：,规划主体功效为全市行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化当代工业和高科技产业区。,城市框架体系布局：“一个中心城市和五个次中心城市,胶南,：规划主体功效为加强纺织机械工业，加紧发展食品饮料、海洋捕捞、海水养殖、海洋化工、修造船及旅游度假业,胶州,：规划主体功效为利用交通便捷、乡镇企业发达优势，大力发展机械、建材、食品加工和仓储运输业。,即墨,：规划主体功效为吸收中心城市工业扩散，重点发展机械、传统工艺品制造和对外贸易，建成一定规模商贸集散中心,平度,：规划主体功效为食品和农副产品加工，机械和矿产建材行业，以及历史文化旅游业。,莱西,：规划主体功效为发展农副,产品加工及化肥工业等,辅城区,：,规划主体功效为居住、港口贸易、大型临港产业、综合开发试验和旅游度假。,以港兴市，发展成环渤海地域和东北亚经济圈中主要经济中心和贸易口岸。,城市发展线研究,房地产市场研究报告,第13页,城市发展线研究,青岛市拥湾城市规划,以往环胶州湾发展，仅限于港口和工业岸线建设，结果是，宝贵土 地资源被占用，宝贵生态资源被破坏。而此番拥湾发展战略正式实施后，胶 州湾最终将变身 青岛一个内湖，环胶州湾地域将成 一个新老城区风 格协调、产业分布合理当代化经济岸线、生活岸线、生态岸线。,从市南老港区到红岛再到西海岸红石崖，沿线可开发建设用地达 400 余平方公里，胶州湾滨海新城区将建成与老城区格调呼应、以胶州湾 城市“内 湖”当代化中心城区。,滨海城区将重点发展成 当代服务业中心、产业关键 基地和高新园区。在区域内，将划分 四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅 游区、北岭商贸居住休闲区、高校城市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新 城区和北部高新区等七大板块。,房地产市场研究报告,第14页,对外交通系统规划由海港、机场、铁路、公路和管道五种交通运输方式组成，形成以港口为主体高效、当代化国际综合交通枢纽。,港口,：中心港区规划以前湾港区、大港区、黄岛油港区为主体，以沧口水道北港区、小港区及其它地方港区和专业港为辅助，形成多功效中心港,飞机,：流亭国际机场距市中心32公里，驱车20分钟,铁路,：,动车青岛与北京时间缩短到6小时,；远景高速铁路客站设在城阳,高速公路,：青威公路、烟青公路、青德公路、济青公路、薛泰公路、青日公路为六条主要放射线，青黄公路和204 国道为主要联络线。远期建设新烟青公路,青岛有,两条国际客运航线,，常年开船，发往大连，韩国仁川，日本下关等地。,青岛市交通体系,对外交通,城市发展线研究,房地产市场研究报告,第15页,经过跨胶州湾“一环、一桥、一隧”将主城和辅城相连接，,青黄相连，加紧挺进西海岸步伐。,海底隧道,跨海大桥,城市主干路网规划布局形态为“纵横干线联两环”,即以主城和辅城南北向、东西向快速路和主干路组成纵横干线,两环：环胶州湾快速路1小时、环崂山主干路,轮渡、快艇：至黄岛、薛家岛20-40分钟,滨海公路：拉近滨海城市组团与中心城区距离,跨海大桥：年奥运前完工20分钟,海底隧道：20完工10分钟,青岛市交通体系,对内交通,城市发展线研究,房地产市场研究报告,第16页,西海岸胶州湾西翼,开发区,黄岛区,胶南市,西海岸意义与作用,是青岛发展制造业、物流业理想载体。,黄岛是青岛实现“以港兴岛”主要载体。,发展历程：,黄岛区是,青岛市对外开放最早重点区域,。,1985年青岛经济技术开发区,在黄岛区兴建，规划面积20.02平方公里，是享受中国对外开放政策最集中、功效最完善区域。,1992年,，,青岛经济技术开发区与黄岛区,两区体制合一,后，辖区面积274平方公里，人口50万。,青岛市优化调整城市内部空间，将黄岛作为新城市发展空间。,城市发展线研究,房地产市场研究报告,第17页,青岛市房地产市场研究汇报,城市发展线研究,半岛规划,青岛市城市规划及发展,青岛市宏观房地产市场研究,青岛市房地产政策研究,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,青岛市房地产市场研究,青岛市房地产市场竞争格局,房地产市场研究报告,第18页,市区商品房在售项目市场存量,当前主要市内四区及市郊三区总市场存量为282万平方米左右，主要集中在城阳区。,伴随卓越、万科等著名开发商在,城阳区大盘开发,，浙江绿城在,李沧区大盘开发,，未来几年城阳和李沧区将有2-3个百万平米供给投放市场，总体供给将到达400万平米。,其次是,市南,及,黄岛区域,市场存量较大，同时，海尔、上实、海信、亚星、香江等著名开发商均在黄岛拿地，近期准备开发，住宅用地总规模约260万公顷，大多数均为高层建筑，按容积率为1.5计算，总建筑面积将到达390万平米。,青岛房地产,向北,、,向西,重点发展趋势日渐显现,青岛市房地产宏观概括,房地产市场研究报告,第19页,青岛七区五市在售项目均价,市南区仍属于青岛标杆房价区域,，,同时崂山区大有赶超之势，未来几年价格将一定程度赶超市南区域。李沧及城阳两区受到大盘进入及开发量增多，房价保持稳步上升态势。,当前黄岛及城阳房地产价格相对较低，,与城阳和黄岛区房地产发展不成熟相关，伴随城市向西发展，绿城和卓越项目标陆续上市，未来房价上涨潜力大。,青岛市房地产宏观概括,房地产市场研究报告,第20页,青岛市房地产供求分析,1）由统计数据可见，青岛市房地产自年以后发展迅猛，各项数据均呈逐年上升趋势，如房屋施工面积，面积已达99年三倍多，总体呈连年递增趋势且增幅较大，预计未来几年里依然会以较高速度增加。,2）新开工面积及都有显著拐点，分析原因，02、正值全国房地产开发高峰，形式一片大好，中央还未出台相关政策，引发开发烧潮，即使开始了宏观调控，不过因为政策滞后性以及开发企业合理风险躲避，新开工面积依然增加较快速，预计未来几年新开工面积会稳步增加。,年份,1999,房屋施工面积,867.6,1047.2,1373.5,1417,1747.7,2101.3,2362.7,2781.2,新开工面积,374.21,602.9,670.1,666.1,924.49,905.83,896.6,1229.7,完工面积,194.61,351.6,532.2,537.3,552.23,635.2,811.2,652.5,640.7,实际销售面积,258.5,288.4,332.04,474.28,506.35,516.3,739.9,736.5,833.3,空置面积,175.01,130.62,128.1,109.08,93.34,212.24,283.54,199.54,6.94,青岛市房地产宏观概括,房地产市场研究报告,第21页,青岛市房地产宏观概括,青岛市市区房地产交易情况分析,年2月青岛市推出大量限价房和经济适用房，造成当月普通商品房销售剧减。进入5月份以后受奥运环境影响，消费群体对房地产市场关注度降低，造成5月7月成交量递减。,进入8月以后，青岛房地产市场开始复苏，伴随十月、十一月消费旺季降临，青岛房地产市场交易量将稳步增加。,房地产市场研究报告,第22页,注：8月份无资料,年受市场需求影响，房地产建筑面积稳步增加。,年6月受奥运环境影响，建筑面积逐步下降，进入9月以后，受全国整体市场环境影响，建筑面积较少,青岛市房地产宏观概括,房地产市场研究报告,第23页,年青岛房地产市场，前期发展比较平稳，尤其进入下六个月以后房地产市场成交面积飞速增加。表明青岛房地产市场需求旺盛，,青岛市房地产宏观概括,房地产市场研究报告,第24页,青岛房地产市场发展平稳，受其供求影响，整体市场波动不大，房地产市场稳步发展,青岛市房地产宏观概括,房地产市场研究报告,第25页,在经历了前几年快速发展之后，青岛市房地产业进入了新一轮调整期，中小开发企业将面临更大资金压力，大企业并购与合作开发将成为主流。房地产市场竞争也将逐步向产品品质、企业品牌和售后服务等方面转移，房价将会呈稳步增加态势。,住宅市场因为是宏观政策调控最前沿，所以，将会得到有效抑制，从而健康发展；,整体市场发展平稳，受供求关系影响，市场环境波动不大，发展趋于缓解，将逐步健康而理性发展。,青岛市房地产宏观概括,结论,房地产市场研究报告,第26页,青岛市房地产市场研究汇报,城市发展线研究,半岛规划,青岛市城市规划及发展,青岛市宏观房地产市场研究,青岛市房地产政策研究,青岛市房地产市场研究,青岛市房地产市场竞争格局,房地产市场研究报告,第27页,青岛市房地产宏观概括,金融政策回顾,加息：,央行6次提升存贷款利率，07、12次存款准备金率上调，都显示出央行对于银根紧缩，尤其是针对房地产开发和销售步骤。预计会继续加息，但加息次数会降低。加息使得购房者还贷压力增加，也造成部分准备购房者持币观望，从而抑制了部分购房需求。,第二套房贷款：,第二套房以家庭为单位界定；已贷款购房并还清贷款，人均住房面积超出当地平均水平，依然按第二套房贷款政策执行，第二套房贷款首付款为40，同时，暂停二手房转按揭业务。这么提升了购房门槛，对二次及以上置业者进行了限制，对二手房购置也进行了限制，这将抑制相当一部分投资性需求。,税收政策缩紧：,新税收政策要求了利润率，青岛作为计划单列城市，利润率不得低于20，以此计税。这使得开发商资金再一次被控制。,房地产市场研究报告,第28页,土地出让金：,国土资源部39号令要求开发商只有全部缴纳土地出让金才能取得土地证，这对开发商资金要求愈加严格，部分小开发商将面临巨大资金压力。,土地政策回顾,闲置土地清理：,青岛市将在5月底前完成全市闲置土地清理工作，凡闲置1年以上土地，按闲置时间长短不一样，分类计征土地闲置费。这给开发商囤地居奇、赚取土地增值利润方式以沉重打击，也能够加速前期出让土地开发入市，增加房屋供给量，加剧项目之间竞争。,停顿供给别墅类用地：,停顿别墅类房地产开发项目土地供给，严格限制低层、低密度、大套型住房土地供给，优先确保限价商品住房、经济适用住房、租赁住房和廉租住房土地供给，中低价位、中小套型住房年度供给量不低于居住用地供给总量70。,青岛市房地产宏观概括,房地产市场研究报告,第29页,“新双核时代”；保障性住房和商品房“两条腿”走路，经济适用房、廉租房、“两限房”组成保障性住房将成为年房地产市场冲击型力量，商品价格理性回归成为必定，当前各地开发商降价与打折优惠风盛行，合理开发利润成为年开发商应该追求目标。,“2221”政策,：“两改、两增、两扩、一改进”，即：改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房实物配租比重，增加租金补助数额；扩大保障性住房建设规模，扩大经济适用住房和限价商品住房社会销售数量；改进旧住宅区居民居住条件。,5年内100万套住房：青岛市2008至年住房建设发展规划指出，5年内全市开工建设各类住房总建筑面积9100万平方米，共约100万套。市内四区开工各类保障性住房477.5万平方米，其中廉租住房65万平方米，约13000套；经济适用住房162.5万平方米，约25000套；限价商品住房250万平方米，约33500套。购房者将会目标转向保障住房，出现持币观望情况，这会分流部分客户，短期内延缓商品房开发商资金回笼，所以“高品质合理价格”应该成为商品房开发商盈利运作模式。,青岛市房地产宏观概括,住房政策回顾,房地产市场研究报告,第30页,青岛市房地产宏观概括,人口政策回顾,年1200万人口：山东半岛城市群总体规划（2006年）提出到年青岛全市人口到达1200万，即年均增加人口34万人，市区增加17.6万人；按每3人一套住房计算，年均需要11万套住房，市区需要5.9万套；按90平米一套住房，年均需新建住房1100万平米，市区新建528万平米。这将极大增加住房需求，对青岛市房地产市场发展注入新活力。,100平米以上户型可落户：,含有稳定经济收入或生活起源外来人员，在市内四区和黄岛、城阳、崂山三区购置单套新建商品住宅建筑面积到达100平方米以上，取得房地产权证并实际居住，本人及其配偶、未成年儿女或成年未婚儿女可一次性迁入购房所在地落户。这使得上述区域100平米以上户型热销，很多外来人口趁此机会落户青岛，刺激了大户型销售。,房地产市场研究报告,第31页,房地产政策是房地产市场指挥棒，在刚才结束两会上，温家宝总理提出了“保持房地产行业健康稳定发展”观点，从建设部到住房和城镇建设部转变突出说明了保障性住房供给将成为年房地产市场主旋律，将主要精力放在处理中低收入家庭住房问题上，也表达了新一届政府稳定房地产业决心。,青岛市房地产宏观概括,结论人口政策回顾,政府一系列宏观调控，规范了青岛市房地产市场，从而确保青岛市房地产健康稳定发展在激烈市场竞争中，“高端产品优质服务中端价格”将成为青岛市房地产市场发展趋势。,房地产市场研究报告,第32页,青岛市房地产市场研究汇报,城市发展线研究,半岛规划,青岛市城市规划及发展,青岛市宏观房地产市场研究,青岛市房地产政策研究,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,青岛市房地产市场研究,青岛市房地产市场竞争格局,房地产市场研究报告,第33页,市内四区市南、市北、四方区,市南区：,独有城市中心地理位置以及海岸沿线稀缺性决定了市南区,高端住宅,形象。尤其值得关注是香港巨头李嘉诚成功收购小港地块，将带动市南区域房地产愈加成熟化，高端形象愈加巩固。,市南区内陆相对开发量有限，临海项目有望创价格新高；市北及四方区增幅保持平稳，未来预期相对不高,四方区,市北区,市南区,市北区：,房地产市场价值挖掘已经抵达一定程度，加上未来土地供给有限，极难对其增值潜力有太大奢望，该区域在今后几年内都会保持,稳定发展,四方区：,在主要依靠当地购置力情况下，这块区域在今后几年将会保持,相对稳定,。即便有所微调，上下幅度也不会太大。,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,房地产市场研究报告,第34页,市内四区李沧区,依据青岛市总体规划，李沧将是新兴居住区。依据规划，中央居住区占地34平方公里，计划将对李沧东部区域九水路街道办和虎山路街道办25个村庄进行统一改造,今明两年，预计李沧区商品房投放量将超出150万平方米。,其中引入著名开发商绿城集团、制订东李中央居住规划，是李沧区地产魅力大增两个原因，李沧区还对原先李村商业区进行全方面改造，这些都从根本上促进了李沧地产质变。,政策导向及土地存量大等原因，使李沧区北部造城势力初显,李沧区,绿城理想之城：,占地2892亩,总建209万平方米,一期23万平方米,预期售价6000元,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,房地产市场研究报告,第35页,市郊三区崂山、城阳区,城阳区,万科、卓越等重量级开发商介入，上百万平方米投放量，使城阳地产成为青岛关注焦点。市区旧城改造压力较大，近期内也难以有所作为，在这种情况下，城市居住区北扩已经成为最现实选择。,崂山区,伴随景观优势更多受到认可，由西往东逐步远离城市中心，价格及品质等也伴随距离改变而改变，早期别墅到当前麦岛居住区推出，崂山区域接收度及认可度大幅提升。未来总体供给量也伴随大盘进驻深入增加,崂山区,房地产投资,36.64亿元,57.04亿元,崂山区,城阳区,麦岛居住区：,占地58万,总建82万,万科魅力之城：,占地20万,总建40万,卓越蔚蓝：,占地100万,总建160万,天泰韩国城：,占地60万,总建120万,可售64.5万,颐和星苑：,占地94万,总建100万,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,房地产市场研究报告,第36页,较青岛较低房价及良好投资、就业及交通环境，使大量青岛市内投资及居住客户涌入黄岛，为黄岛房地产发展注入新动力,需求量增大将直接推进房价升温,市郊三区黄岛区,黄岛区房地产市场一直保持着强劲发展势头。经济发展成为带动房地产行业飞速发展关键原因之一。港口经济继续发挥磁场效应，人口组成及数量改变，有力拉动了房地产市场需求。商业配套、市政建设完善提升了城区增值潜力。,旅游经济也为房地产发展注入新鲜活力。,竞争加剧带来产品结构发生改变。住宅产业一枝独秀局面将发生改变，伴伴随商业设施完善，旅游业繁荣，房地产业将迎来新发展机遇。,产品品质将深入提升，房屋销售价格涨幅有所回落。,提升房屋品质成为今后一段时期房地产市场发展重点。,开发商愈加专注于研究产品和提升服务，消费者愈加理性。,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,房地产市场研究报告,第37页,县级五市,平度市,莱西市,胶州市,即墨市,胶南市,平度市,当前房地产业得到了快速发展，已崛起为该市国民经济发展支柱产业之一,伴随北部区域开发、建设力度逐步加大，北部区域也成为了,莱西市,高档住宅产品集中供给区域。,即墨市,伴随滨海大道开通，以及大量别墅类开发，使区域更多向度假型别墅区定位靠近,胶州市,当前在售住宅项目较多，开发进程有条不紊,胶南市,受到黄岛区政策优势影响，紧邻黄岛区域项目价格也伴随时间上扬；该区域把建设目标定位在“青岛西海岸城市新区”，并承接青岛“四大产业基地”辐射，,未来将成为海滨生态旅游型城市，对房地产发展起到良好带动。,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,房地产市场研究报告,第38页,青岛市房地产宏观概括及各居住板块特征,小结,青岛近几年房地产发展供需两旺，,商品房及土地供给价格大幅度提升,青岛市重点,向北,、,向西,发展趋势初显，东南区域部将成为商务、政治中心，居住关键向西，向北发展。,青岛市郊进入大盘开发时代,，未来整体开发量巨大，尤其是城阳、李沧及黄岛区域,市内板块划分显著，,景观资源及区域价值成为定价主要影响原因,；,房地产市场研究报告,第39页,资本竞争力,结构竞争力,基础设施竞争力,政府管理竞争力,开发竞争力,强,强,较弱,不强,强,金融机构数量众多、有雄厚资本基础,高科技产业发达、经济体系灵活健全,对外联络设施、信息技术基础设施有待完善,执法、创新能力强，推销能力有待提升,拥有独特旅游资源、人文国际化程度高,青岛市城市综合能力,房地产市场研究报告,第40页,城市实力,战略地位：山东半岛龙头，环渤海区域明珠,宏观经济：运行良好，平稳增,长，靠近一线城市水平,消费水平：消费需求旺盛，含有较强城市购置力,城市规划：九宫格局，棋盘,路网；轴线突出，一城多心,产业结构：产业结构日趋合,理，第三产业增速加紧,科技实力：高校众多，云集海尔、海信等世界500强企业。,宏观经济健康运行，产业结构合理，居民消费能力较为旺盛,城市实力评判,房地产市场研究报告,第41页,【青岛市房地产市场调研汇报 】,城市发展线研究,青岛市房地产市场研究,青岛市市南区房地产市场板块分析,青岛市市北区房地产市场板块分析,青岛市崂山区房地产市场板块分析,青岛市李沧区房地产市场板块分析,青岛市城阳区房地产市场板块分析,青岛市房地产竞争格局,房地产市场研究报告,第42页,青岛市市南区房地产竞争板块分析,市南区概况,地理位置,市南区位于青岛市区南部，西起团岛与青岛经济技术开发区隔胶州湾相望，东起麦岛与崂山区（青岛高科技工业园）毗邻，北与市北区相接，南面濒临黄海，沿岸是逶迤曲回礁石或沙滩。,行 政 区 划,市南区人民政府驻宁夏路286号，辖区为9个街道办事处和1个小区工作委员会。是青岛市政治、经济、文化中心。,人 口 状 况,年末全区总人口52.37万人。人口出生率6.54，自然增加率1.59。,房地产市场研究报告,第43页,青岛市市南区房地产竞争板块分析,房地产市场研究报告,第44页,依据右图市南区4月4月商品住宅价格分析，市南区房地产市场价格稳步增加，有利于开区域内房地产市场发展,依据市南区4月4月商品住宅成交量走势图能够看出青岛房地产市场需求旺盛、进入12月以后，受新政影响，需求放缓,青岛市市南区房地产竞争板块分析,房地产市场研究报告,第45页,市南区房地产市场板块分析,项目名称,物业地址,开发企业,建筑面积(万平米）,锦绣华城,市南区延吉路与徐州路交汇处,青岛热电新兴房地产开发企业,22,青岛维多利亚,市南区广西路63号,青岛华森置业有限企业,5.23,柏丽澜庭,市南区增城路（原澳门八路8号）,青岛泰山房地产开发有限企业,6.6,银川山苑,市南区银川西路24号,青岛天隆置业有限企业,2,中华园美邸河畔,市南区东海西路49号,青岛安信置业开发有限责任企业,凯悦中心,市南区燕儿岛路8号,青岛凯悦置业,11,海信国际海岸,东海路与麦岛路交汇处,青岛海信滨海置业有限企业,9,香港置地,市南区香港中路89-91号,山东省房地产开发集团青岛企业,10,国际城名苑,市南区宁夏路与绍兴路交汇处以北,青岛国际城房地产开发有限企业,7.7,东海路9号,市南区东海路9 号,青岛阳光新地置业有限企业,11.3,项目列表（绿色表示在售项目）,房地产市场研究报告,第46页,市南区房地产市场板块分析,项目列表（绿色表示在售项目）,项目名称,物业地址,开发企业,建筑面积(万平米）,青岛北海花园,市南区山东路与江西路交界处,青岛三杰房地产开发有限企业,14.67,国隆智府,市南高雄路16号,青岛中海盛名置业投资有限企业,2.3,依山雅居,市南区福州北路80号,青岛华通房屋开发企业,4.2,中海银海一号,市南区银川西路7号,中海地产,23,星海苑2期,市南区江西路35号,青岛生源房地产开发有限企业,10,海信璞园,市南区银川路以北，大尧山以南,青岛海信房地产股份有限企业,8,城市118,市南区南京路118号,青岛天应置业有限企业,2.5,瑞纳紫域,市南区银川路西端,青岛华侨房地产开发有限企业,2.5,宝门公寓,市南区漳州二路19号,青岛宝门房地产有限企业,2.6,中环国际广场,市南区漳州二路19号,青岛中成银储实业有限企业,8.8,市南区在售项目中，绝大部分为公寓产品，年年底至20预计市场新上市量97.67万平方米。,受地理位置影响，市南区沿海区域已无大面积新增住宅，住宅区域市场逐步朝北发展,在市南区在售项目中，以江西路为界，江西路以南普遍为小体量住宅项目，分布比较紧密。江西路以北项目体量较大。,房地产市场研究报告,第47页,项目名称,销售均价,（元/平米）,主力户型,客群定位,备注,城市118,1元/,90平米以下小户型公,寓,二次置业投资客群,宝门公寓,13000元/,105135三室,主要以二次置业客群为主，半数自住,中环国际广场,15255元/,60平米一居,主要以二次置业客群为主，半数自住,青岛维多利亚,19000万,/,45一室、65两室为主,城市高端消费群体，多为二次置业，少许自住,精装修,柏丽澜庭,28000元/,270三室住宅,城市高端消费群体，多为二次置业，多为自住,精装修,凯悦中心,710层均价2万元/、2440层均价2.9万元/,150左右两室,城市高端消费群体，多为二次置业，少许自住,有部分海外投资客。精装修,香港置地,住宅：17900元/、公寓：21000元/,公寓：55一室、住宅：119三室,城市高端消费群体，多为二次置业，半数自住,精装，公寓带家俱,国际城名苑,10630元/,130三室,已二次置业人群为主，少许一次置业客群。,东海路9号,28000万,/,147两室、160三室,城市高端消费群体，多为二次置业，多为投资。,多为投资客群,市南区房地产市场板块分析,价格体系,房地产市场研究报告,第48页,市南区房地产市场板块分析,经典案例分析一：,东海路九号,项目位置,市南区东海路9号,产品分类,精装修酒店式公寓,总套数,365套,户型配比,两室占40%，三室占60%,面积区间,14,7209,主力户型,16,0180三室,销售周期,11月开盘,销售率,80%,热销户型,14,7两室、160三室,滞销户型,20,9三室,客群定位,主要针对当地富商，或者外地来青岛工作高端消费人群，以二次或屡次置业为主。,销售均价,2.8万,/,备 注,项目评价,开项目受单价、总价均高影响，销售周期达两年之久，因为前期销控不妥，造成大量大户型三室滞销，影响其销售进度。,房地产市场研究报告,第49页,东海路9号：,建筑外观,样板间,接待中心,工地围档,市南区房地产市场板块分析,房地产市场研究报告,第50页,市南区房地产市场板块分析,经典案例分析三：,凯悦中心,项目位置,市南区香港中路颐中假日酒店南侧,产品分类,酒店式公寓/写字楼/商业,总套数,酒店式公寓：376套,户型配比,一室占20%、两室占50%、三室占20%、复式10%,面积区间,7,1380（复式）,主力户型,15,0左右两室,销售周期,1月9日开盘,销售率,约售出20%,热销户型,7,1小户型、,15,0左右两室,滞销户型,都有滞销,客群定位,当地富商、外地投资客、海外投资客,销售均价,710层均价2万元,/、2440层均价2.9万元/(精装),备 注,公寓部分在售710层、2440层。写字楼在售30层以上。,项目评价,该项目又世界著名物业顾问企业世邦魏理仕担任销售代理，以高品质物业口碑赢得高端客群认可。,房地产市场研究报告,第51页,凯悦中心：,样板间,外立面,夜景,市南区房地产市场板块分析,房地产市场研究报告,第52页,市南区房地产市场板块分析,经典案例分析：,柏丽澜庭,项目位置,市南区燕儿岛路南奥帆基地东侧,产品分类,商业/住宅,总套数,206套,户型配比,两室40%、三室50%、复式10%,面积区间,12,0270、复式280450,主力户型,27,0三室住宅,销售周期,六个月,销售率,当前已售出110套左右。,热销户型,12015,0小户型、270三室,滞销户型,都有滞销，按百分比而言270三室剩下最多,客群定位,当地富商、外地豪客为主，改进居住环境，二次置业。,销售均价,28000元,/（精装修）,备 注,该项目最高价40000元,/，楼座差价700800元/；首层带花园；A、B、D三个楼座除顶层外均为270三室住宅。,项目评价,该项目主力户型27,0住宅受总价教高影响，销售率较低。,房地产市场研究报告,第53页,柏丽澜庭,：,外景图,外部景观,市南区房地产市场板块分析,经典案例分析：,柏丽澜庭,房地产市场研究报告,第54页,市南区房地产市场客群及产品分析,产品以高尚住宅为主，产品形式主要以高层住宅及酒店式公寓为主。集中了青岛市半数以上城市综合体,客群主要以当地富商、有一定经济实力高级白领，政府官员。另有少许北京、上海、深圳投资客群。,房地产市场研究报告,第55页,受其区域定位影响，市南区将继续引领青岛市房地产市场,青岛政治、文化、金融中心,土地供给担心，实用高效城市综合体将成为市场主流,城市地铁开通,作为青岛市外埠形象展示示范区,市南区市南区集中了青岛市大量高尚住宅，沿香港路为高尚住宅主要分布区域，最高价格17900元/平米40000元/平米。,伴随可连续开发土地逐步降低，高效率高职能化城市综合体正逐步成为该区域内市场主流,市南区房地产市场未来发展,房地产市场研究报告,第56页,市南区,成熟高端区域,发展趋势,区位优势,市场特点,客户分析,竞争环境,市南区房地产市场总结,可连续开发土地较少，高容积率产品将成为市场主流,青岛政治、文化。金融中心。区位号召力最强。,青岛房地产市场领头羊，以高端住宅为主。,当地富商、高级企业白领、政府官员部分外地投资客,当地开发企业优势显著、外地开发企业竞争能力较弱,房地产市场研究报告,第57页,【青岛市房地产市场调研汇报 】,城市发展线研究,青岛市房地产市场研究,青岛市市南区房地产市场板块分析,青岛市市北区房地产市场板块分析,青岛市四方区房地产市场板块分析,青岛市崂山区房地产市场板块分析,青岛市李沧区房地产市场板块分析,青岛市城阳区房地产市场板块分析,青岛市房地产竞争格局,房地产市场研究报告,第58页,市北区房地产市场板块分析,市北区概况,位于青岛市中部偏南，南接市南区，北连四方区，东邻崂山区，西濒胶州湾。总面积约29平方公里，人口约47.3万人。,市北区辖16个街道,区域价值,市南区是青岛传统商业中心，也是青岛市政府斥重资打造新型金融中心。,房地产市场研究报告,第59页,市北区房地产市场板块分析,市北区受其地理位置影响，商品房住宅价格波动较小，呈稳步发展,因为开发难度较大，市北区进入年下六个月后成交量较低,市北区年4月20商品住宅成交量走势图（万平米）,房地产市场研究报告,第60页,市北区房地产市场板块分析,产品列表（绿色表示在售项目）,项目名称,项目位置,开发企业,建筑面积（万平米）,祥云花园,市北区吴兴路98号,青岛岳天浩海房地产置业有限企业,1万,海逸景园,市北区冠县路以西,青建集团（未）,38,海青家园,市北区同德路1号,青岛海青置业有限企业,1.8,新侨花园,市北区同德路(福岭嘉苑旁),青岛新海园房地产开发企业,7.3,中海山东路项目,市北区山东路以北,中海地产,联兴花园,市北区杨家群,24,赛纳名爵,香港德辉国际（集团）,10,万达39克拉,市北区延吉路112号,大连万达地产,40,榉林美邸,市北区龙潭路与上清路交汇处,青岛安信置业开发有限责任企业,0.9,海信城市阳光,市北区海信立交桥东南侧,青岛海信房地产股份有限企业,1.2,市北区作为青岛市老城区，受城市规划影响，上市项目较少，其中总供给量面积为124.2万平米。,市北区项目临近商业区附近项目分布较为紧密，但体量较小。,房地产市场研究报告,第61页,市北区房地产市场价格体系,市北区房地产市场板块分析,项目名称,销售均价,（元/平米）,主力户型,客群定位,备注,祥云花园,10000,80120两室、三室,当地人首次置业占60%以上,海青家园,7350,110140三室,主要以当地人首次置业，或改进住房环境,新侨花园,7450,90110两室,主要以当地人首次置业，或改进住房环境,依据首付额度，制订不一样优惠政策,万达39克拉,10000,6080平米小户型,大部分以二次置业投资客群为主,前期办理会员卡享受99折优惠,榉林美邸,12527,100平米两室，,120平米三室,首次置业者占半数，投资客群占少许,海信城市阳光,10500,100110平米两室，120平米三室,主要以改进居住环境二次置业，和首次置业,市北区属于青岛市旧城区，周围环境形象较差，区域号召里不强，于是造成了其房价显著低于市南区。,房地产市场研究报告,第62页,市北区房地产市场板块分析,总结,购置市北区房地产客群，大部分以首次置业或为改进居住环境为消费动机，只有少许客群以投资为主要购置目标。,市北区属于青岛市旧城区，周围环境形象较差，区域号召里不强，于是造成了其房价显著低于市南区。,市北区房地产市场发展较为平衡，楼盘之间价格体系相差不大，最贵万达39克拉11000元/平米，价格最低为海青家园7350元/平米。,房地产市场研究报告,第63页,市北区房地产市场板块分析,经典案例分析：万达39克拉,项目位置,侧紧邻延吉路、北依规划路、东靠连云港路、西接徐州路,产品分类,高尚住宅酒店式公寓、写字楼,总套数,3038,户型配比,60平米以下一室和120平米三室占50%，6080平米小户型占50%,面积区间,30120平米精装修公寓,主力户型,6080平米小户型公寓,销售周期,三个月,销售率,30%,热销户型,6080平米小户型