新版房地产估价师评估师必背知识试题库含答案.doc

房地产估价师考试专用
房地产估价师（评定师）考试题库
注意事项：
1．试卷中全部试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析
2．本试卷适宜于-房地产估价师考前冲刺使用。
第I卷（选择题）
评卷人
得分

一、单项选择题

1．城市规划管理中报建审批管理程序依次是( )。
A 核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B 核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C 核发建设用地规划许可证、核发建设l丁程规划许可证、核发项目选址意见书
D 核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
答案：B
解析: 报建审批管理主要包含对建设项目选址审批核发选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
2．作出房屋征收决定市、县级人民政府对被征收人给予赔偿，不包含( )。
A.被征收房屋价值赔偿
B.因征收房屋造成搬迂、暂时安置赔偿
C.因征收房屋造成停产停业损失赔偿
D.因被征收房屋抵押而造成经济损失赔偿
答案：D
3．在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界限是( )。
A.城市紫线
B.城市绿线
C.城市蓝线
D.城市黄线
答案：C
4．业主共同决定( )，应该经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业丰且占总人数三分之二以上业主同意。
A.制订和修改业主大会议事规则
B.业手共同决定筹集和使用建筑物及其隶属设施维修资金
C.选举业主委员会或者更换业主委员组员
D.选聘和解聘物业服务企业或者其余管理人
答案：B
5．《不动产登记暂行条例》要求，不动产登记机构保留不动产登记簿期限是( )。(试题)
A.30年
B.50年
C.70年
D.永久
答案：D
答案：《不动产登记暂行条例》要求，不动产登记簿由不动产登记机构永久保留。
6．对符合《不动产登记暂行条例实施细则》要求查询申请，不动产登记机构应该当场提供查询;因情况特殊，不能当场提供查询，应该在( )个工作日内提供查询。
A.3
B.5
C.7
D.10
答案：B
7．全民全部制企业等同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业所使用集体土地，需向()以上人民政府土地管理部门提出用地申请。
A、县级
B、市级
C、镇级
D、区级
答案：参考A
8．进度计划管理通常采取网络图和( )。
A.资源配置图
B.直方图
C.横道图
D.控制图
答案：C
【答案解析】进度计划管理通常采取网络图和横道图。
9．某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%,楼面
地价为 元/㎡，则土地单价为( )元/㎡
A.1000 B. C.2500 D.5000
答案：C
10．房地产估价工作性质，决定了房地产估价基本标准是( )
A.正当标准 B.估价时点标准 C.慎重标准 D.独立、客观、公正标准
答案：D
11．实施施工总承包房地产开发项目，施工现场安全应由( )负责。(真题)
A.开发商
B.监理单位
C.分包单位
D.总承包单位
答案：D
『答案解析』本题考查是安全管理。实施施工总承包，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场安全生产管理。参见教材P90。
12．以下成本费用中，不属于土地贮备开发成本是( )。(真题)
A.拆迁赔偿费及关于税费
B.市政基础设施建设关于费用
C.贷款利息
D.建安费用
答案：D
『答案解析』本题考查是获取土地。土地贮备成本包含六大项。土地开发中没有建房子，不会用建安费用。参见教材P68。
13．某商铺租赁期为 15 年，租金按每年 5%百分比递增，第 1 年租金为 1 万元，租金
于每年年初收取，年利率为 8%，则该商铺 15 年租金收入现值为()万元。
A.11.41B.11.49
C.12.41D.12.49
答案：C

『答案解析』本题考查是复利计算。参见教材 P161。A1=1(1+5%)，n=15-1=14，i=8%，s=5%
14．注册房地产估价师继续教育由( )组织。
A.件房和城镇建设部
B.人力资源和社会保障部
C.省级政府建设主管部门
D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：D
15．住房置业担保企业应该从其资产中按照借款人借款余额一定百分比提留担保( )。
A.风险基金
B.周转金
C.预留金
D.确保金
答案：D
16．保障性住房不包含( )。(试题)
A.商品住房
B.公共租赁住房
C.限价商品住房
D.经济适用住房
答案：：A
答案：保障性住房等享受政策支持住房，包含廉租住房、经济适用住房、公共相赁住房、限价商品住房。
17．已知某居住区住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，能够计算出该居住区规划技术经济指标是()。
A.住宅平均层数
B.住宅建筑净密度
C.住宅建筑面积净密度
D.住宅建筑面积毛密度
答案：B
『答案解析』本题考查是居住区规划技术经济分析。住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地
面积。参见教材 P37。
18．以划拨方式取得土地使用权，国家颁发是( )
A.国有土地使用权证
B.选址意见书
C.建设用地同意书
D.黄证
答案：D
19．国有土地上房屋征收主体是( )。(试题)
A.市、县级人民政府
B.市、县级房屋征收部门
C.房屋征收实施单位
D.市、县级房地产行政主管部门
答案：：A
答案：国有土地上房屋征收主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域房屋征收与赔偿工作。房屋征收部门能够委托房屋征收实施单位，负担房屋征收与赔偿详细工作，并对其在委托范围内实施房屋征收与赔偿行为负责监督，对其行为后果负担法律责任。
20．在企业制法人治理结构中，担当企业权力机构是( )。
A.职员代表大会
B.股东会
C.董事会
D.监事会
答案：B
评卷人
得分

二、多项选择题

21．制订物业管理计划租金方案和出租策略时应做到( )。
A.物业租金必须能抵偿全部投资成本
B.只要是业主满意租金方案就能够付诸实施
C.租金确定应考虑业主希望投资回报率
D.市场经济条件下，应充分考虑同类物业市场供求关系
E.利用已经有类似出租物业租金数据时，应进行对应修正
答案：ACDE
22．在房地产估价中，假如估价目标不一样，则()。
A.估价依据有可能不一样
B.估价方法有可能不一样
C.估价对象范围有可能不一样
D.不影响估价结果公正性
E.不影响估价汇报用途
答案：【】ABC
23．依照债券发行是否采取公开发行方式进行分类，债券可分为( )。
A、信用债券
B、公募债券
C、担保债券
D、抵押债券
E、私募债券
答案：【正确答案】 BE
【答案解析】本题考查是债券分类。依照债券发行是否采取公开发行方式进行分类，债券可分为公募债券和私募债券。参见教材P280。
24．工程造价职能包含( )。
A、预测职能
B、控制职能
C、评价职能
D、调控职能
E、分配职能
答案：【正确答案】 ABCD
【答案解析】
本题考查是工程造价概述。分配职能不属于工程造价职能。参见教材P125。
25．关于套内阳台建筑面积计算说法，正确有( )。
A.封闭阳台计算二分之一建筑面积，未封闭阳台不计算建筑而积
B.封闭阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积
C.封闭阳台按水平投影二分之一计算建筑面积
D.未封闭阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积
E.未封闭阳台按水平投影二分之一计算建筑面积
答案：BE
26．我国负责指导监督全国不动产登记部门是( )。
A.住房城镇建设部
B.国家林业局
C.国土资源部
D.农业部
答案：C
『答案解析』本题考查是不动产登记类型。12月，中央机构编制委员会印发了《中央编办关于整合不动产登记职能通知》，确定国土资源部负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。住房城镇建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。
27．以下关于贴现债券表述正确是( )。
A、贴现债券，也称贴水债券
B、贴现债券，也称附息债券
C、指券面上不附息票，发行时按要求折扣率(贴水率)以低于券面价值价格发行
D、到期时按券面价值偿还本金债券
E、其发行价格与券面价值差价即为利息
答案：【正确答案】 ACDE
【答案解析】本题考查是债券分类。贴现债券，也称贴水债券。所以B选项不正确。参见教材P279。
28．拍卖公告内容应该包含( )。
A、拍卖时间、地点
B、拍卖标展示时间
C、参加竞买人应该办理手续
D、拍卖标
E、拍卖保留价
答案：【正确答案】 ABCD
【答案解析】
本题考查是拍卖公告与展示。拍卖公告内容包含(1.拍卖时间、地点;(2.拍卖标;(3.牌面标展示时间，地点;(4.参加竞买人应该办理手续;(5.需要公告其余事项。参见教材P396。
29．拍卖标亦称( )，泛指能够经过拍卖方式转让各种财产及财产权利。
A、拍卖人
B、拍品
C、拍卖物
D、拍卖方式
E、拍卖时间
答案：【正确答案】 BC
【答案解析】
本题考查是拍卖标、报价方式及类型。拍卖标亦称“拍品”或“拍卖物”，泛指能够经过拍卖方式转让各种财产及财产权利。参见教材P386。
30．以下( )，属于房屋征收限制条件。
A.房屋征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目标
B.房屋征收能够是以发展非公共利益，提升非公共福祉为目标
C.房屋征收必须严格依照法律要求权限和程序
D.开发商以征收执行人身份出现，以被征收房地产客观市场价值对被征收人损失给予公平赔偿
E.政府以征收执行人身份出现，以被征收房地产客观市场价值对被征收人损失给予公平赔偿
答案：ACE
评卷人
得分

三、判断题

31．法律要求绿地道路归业主全部，是说绿地道路土地全部权归业主全部，不是说绿地、道路作为土地上附着物归业主全部。 ( )
32．直管公房和财政负担单位公房出售净收入，要按照收支两条线管理关于要求，统筹用于发放住房补助。( )
答案：对
33．城市规划运作体系包含城市规划编制和审批两个方面。( )
答案：×
34．房地产行政主管部门发觉交易双方成交价格显著低于市场正常价格时，就能够要求交易双方当事人更改成交价格，并按市场评定交纳关于税费。 ( )
答案：×
35．以出让方式取得土地使用权，能够在不一样土地使删者之间数次转计，其土地使用权出让协议约定使用年限能够依照实际情况改变。 ( )
答案：×
36．国有企业改组为股份合作制，经同意可保留其划拨土地使用权。 ( )
答案：×
37．国有建设用地使用权人对《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》不服，能够依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 ( )
答案：√
38．物业管理业是劳动密集和知识密集行业。 ( )
答案：：√
39．房地产投资分析中敏感性分析是在风险原因发生概率能够确定情况下风险分析。( )
对
错
答案：【正确答案】 错
【答案解析】
本题考查是风险分析界定。不确定性分析中盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险原因确定发生概率未知条件下抗风险分析。参见教材P229。
40．被征收人对市、县级人民政府作出房犀征收决定不服，只能依法提起行政诉讼。( )
答案：×
评卷人
得分

四、综合分析题

41．甲房地产开发企业(以下简称甲企业)经过招标方式在丙省丁市取得一宗国有建设用地使用权，上地用途为商业，因开发商本身原因闲置1年后申请办理了《建设工程施工许可证》，3年后项目建成，因为经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业(以下简称乙企业)。
1.该建设用地使用权出让协议应由( )与甲企业订立。
A.丙省人民政府
B.丙省人民政府土地管理部门
C.丁市人民政府
D.丁市人民政府土地管理部门
答案：D
2.甲企业申请领取《建设工程施工许可证》应具备条件为( )。
A.已确定施工企业
B.已取得《建设工程规划许可证》
C.有确保工程质量和安全详细方法
D.建设资金已经落实，到位资金标准上不得少于工程协议价50%
答案：ABC
3.甲企业转让给乙企业标为( )。
A.建设用地使用权
B.房屋承租权
C.房屋全部权
D.土地全部权
答案：A
4.乙企业取得建设用地使用权年限最高为( )年。
A.36
B.37
C.46
D.47
答案：A
5.应按照( )，向甲企业征缴土地闲置费。
A.投资额20%
B.土地出让价款20%
C.工程造价20%
D.转让金额20%
答案：B
42．陈某购置了江某一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被关于部门要求房屋价格进行评定。陈某委托其表弟赵某所在甲房地产估价机构做课税评定。赵某选取了相邻区位但不属于学区房成交案例进行评定，助陈某、江某偷税5万元。陈某因无力清偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评定事情败露。
1.在交易活动中，属于陈某应尽义务为()。
A.缴纳契税、营业税
B.如实申报成交价格
C.订立房屋买卖协议
D.按3元/m2标准缴纳交易手续费
答案：BC
【解析】营业税是对提供给税劳务、转让无形资产和销售不动产单位和个人开征一个税，如营业税，应由江某缴纳。该学区房为存量房，存量住房转让手续费为每平方米6元。
2.以下税种中，陈某在交易过程中作为法定纲税义务为( )。
A.房产税
B.教育费附加
C.印花税
D.城市维护建设税
答案：C
【解析】城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设一个尤其目标税。印花税征收范围详细包含：产权转移书据;权利、许可证照等。
3.不动产登记机构在办理登记过程中，应该推行职责为( )。
A.要求陈某、江某提供身份证实
B.要求对交易房屋进行评定
C.要求陈某、江某提供登记原因证实文件
D.就关于登记事项问询陈某、江某和赵某
答案：ACD
【解析】不动产登记机构应该推行职责为：1.查验申请人提供权属证实和其余必要材料;2.就关于登记事项问询申请人;3.如实、及时登记关于事项;4.法律、行政法规要求其余职责。不动产登记机构不得要求对不动产进行评定;不得以年检等名义进行重复登记;不得有超出登记职责范围其余行为。
4.关于赵某评定行为说法，正确为( )。
A.应该主动申请回避
B.直接赔偿关于税金损失
C.将受到行政处罚
D.将作为不良行为记入信用档案
答案：ACD
【解析】行政处罚是指国家机关、企事业单位对所属国家工作人员违法渎职行为尚不组成犯罪，依据法律、法规所要求权限而给予一个惩戒。行政处罚种类有：警告、记过、记大过、降级、罢免、开除(六种)。注册房地产估价师有签署具备虚假记载、误导性陈说或者重大遗漏估价汇报行为，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改过，没有违法所得，处以1万元以下罚款，有违法所得，处以违法所得3倍以下不超出3万元罚款;造成损失，依法负担赔偿责任;组成犯罪，依法追究刑事责任。
5.人民法院在裁定拍卖住房后，应该给予陈某( )个月腾空搬迁宽限期。
A.1
B.2
C.3
D.6
答案：D
【解析】人民法院对已经依法设定抵押被执行人及其所扶养家眷居住房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应该给予被执行人六个月宽限期。