资源描述
房屋租赁协议正当性
篇一: 正当房屋租赁协议
房屋租赁协议
甲方: （出租人） 身份证:
乙方: （承租人） 身份证:
双方经友好协商, 依据《协议法》及国家、 当地政府对房屋租赁相关要求, 就租赁房屋一事达成以下协议。
第一部分房屋概况
第1条 甲方确保向乙方出租房屋系_________（本人/共有）拥有完全全部权和使用权。（假如房屋是共有, 则还应增加: 已经共有些人同意, 附书面同意申明。假如是委托租赁, 应有房屋全部权人与受托人委托协议书）
第2条 房屋法律概况房屋全部权证书登记人: _________
身份证号码: _________
房屋全部权证书编号: _________
土地使用权证书编号: _________
房屋全部权证书上登记房屋建筑面积: _________
房屋使用面积: _________
房屋隶属建筑物和归房屋全部权人使用设施: _________
第3条 出租房屋概况
（包含从落地址、 名称、 用途、 间数、 建筑面积、 使用面积、 地面、 墙壁质量、 家俱设备等）
第二部分 租赁期限
第4条 房屋租赁期限: _________自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。遇以下情况应顺延:
1.发生不可抗力事由;
2.甲方非正常原因逾期交付房屋;
3.非乙方原因致使房屋无法居住;
4.经双方协商一致并书面更改。
第三部分 租金条款
第5条 租金每个月_________元（大写: _________整）。
第6条 租金按_________（月/季/六个月/年）支付; 自本协议生效之日起_________日内, 乙方应支
清下一_________（月/季/六个月/年）租金。（也能够约定以月、 年等支付租金日期）
第7条 租金支付地点: _________。
第8条 租金支付方法: _________（现金、 支票、 汇票、 转帐等）。
第9条 甲方收取租金时应提供正当有效收据, 不然乙方有权拒绝支付租金。
第四部分 确保金和其她相关费用
第10条 为确保乙方根据协议推行义务, 甲、 乙双方约定甲方交付该房屋时, 乙方应向甲方支付房屋租赁确保金, 确保金为_________个月租金, 即_________元。确保金收取后, 甲方应向乙方开具收款凭证。
第11条 当乙方违反协议约定未缴纳租金或者其她费用时甲方有权利从确保金中扣取。乙方应补足确保金。假如乙方经甲方通知后_________日内未补足话, 则甲方能够单方解约, 并追究乙方对应违约责任。
第12条 租赁关系终止时, 甲方收取房屋租赁确保金除用以抵充协议约定由乙方负担费用外, 剩下部分无息归还乙方。
第13条 房屋在租赁期间产生税收由_________方负担, 不因本租赁协议无效、 撤销、 变更而变动, 除非双方对此达成书面变更协议。
第14条 租赁期间, 乙方因正常生活之需要煤气费、 水电费、 电话费、 有线电视费、 络使用费等由_________方负担; 环境卫生费、 治安费、 物业管理费用等每个月每平方米累计_________元由_________负担。
第15条 租赁期间, 房屋使用权归乙方, 包含甲方有全部权或独立使用权房屋外墙、 屋顶、 地下空间、 及房屋隶属配套设施（如自行车位、 汽车车位）等。
第五部分 免租装修
第16条 _________年_________月_________日至_________年_________月_________日为免租装修期, 在此期间由_________方负责对房屋进行装修, 装修费用由_________方负担, 甲方在此间期间免收乙方租金。
第17条 装修期间水费、 电费、 电话费、 物业管理费等费用由_________方负担。
第六部分 房屋变更与设置她项权利
第18条 租赁期间, 甲方如将房产全部权转移给第三方, 应提前_________个月书面通知乙方, 乙方有以相同价格优先购置权。房产全部权转移给第三方后, 该第三方即成为本协议当然甲方, 享受原甲方权利和负担原甲方义务, 甲方不再负担本协议约定权利与义务。
第19条 租赁期内, 乙方将该房屋部分或全部转租给她人, 必需事先取得甲方书面同意。但同一间居住房屋, 不得分割转租。乙方转租该房屋应与接收转租方签订书面转租协议。因转租带来额外收益归_________方全部。
第20条 租赁期内, 乙方将该房屋转让给她人承租或与她人承租房屋进行交换, 必需事先取得甲方书面同意。转让或交换后, 该房屋承租权受让人或交换人应与甲方签署租赁主体变更协议并继续推行本协议。
第21条 租赁期间, 甲方欲对房屋设置抵押权, 须提前_________个月书面通知乙方, 乙方有权决定是否继续承租。如乙方在_________日内无异议或不作为, 则视为认可甲方行为。如乙方作出决定终止本协议, 则租赁关系自终止本协议通知书抵达甲方次日起计算。
甲方没有按以上约定通知乙方, 乙方有随时单方面解除本协议权力, 并追究甲方违约责任。
第22条 甲方设置其它她项权利, _________（能够/不能够）不取得乙方同意, 但应提前_________个月书面通知乙方。
第七部分 房屋修缮
第23条 租赁期间, _________方应负责房屋正常维修, 或委托_________方代行维修, 维修费由_________方负担。甲方应确保房屋能满足乙方正常使用和居住之需要。
租赁期间, 甲方对房屋及其附着设施每隔_________（月/年）检验、 修缮一次, 乙方应予主动帮助, 不得阻挠施工。
第24条 租赁期间, 如房屋发生非因乙方原因造成自然损坏, 或人为损坏, 或屋面漏水等, 影响乙方正常居住生活事由, 甲方应在接到乙方通知之日起_________天内给予修缮, 超出_________天, 乙方有权自行修缮。
对房屋进行修缮费用, 乙方能够抵消租金或向甲方索还, 并可追究甲方违约责任。
第25条 租赁期间, 如房屋有倾倒危险, 或其它严重妨碍乙方正常居住, 或威胁到乙方生命财产安全, 甲方应在接到乙方通知后立刻进行修缮或临时补救, 假如甲方对此怠慢, 或不给予理会, 或采取维修保养方法不力, 乙方能够退租或代甲方修缮。
第26条 租赁期间, 房屋内原有家电、 家俱等隶属设施、 设备维修由_________方负责, 维修费用由_________方负担。
第27条 因乙方管理使用不善造成房屋及其屋内原有家电、 家俱等隶属设施、 设备损失和维修费用, 由方负担责任并赔偿损失。
第28条 租赁期间, 防火安全、 门前三包、 综合治理及安全、 保卫等工作, 乙方应实施当地相关部门要求并负担全部责任和服从甲方监督检验。
第29条 乙方返还该房屋应该符合正常使用后状态。返还时, 应经甲方验收认可, 并相互结清各自应该负担费用。
第八部分 保险责任
第30条 在租赁期限内, _________方负责购置租赁房屋保险, _________方负责购置租赁物内乙方财产及其它必需保险（包含责任险）。若_________各方未购置上述保险, 由此而产生全部赔偿及责任由_________方负担。
第九部分 甲方权利与义务
第31条 甲方确保如实向乙方解释和说明房屋情况和周围概况, 应包含房屋权属、 房屋维修次数、 物业管理、 治安、 环境等, 及如实回复乙方相关咨询, 不然视为欺诈行为。
第32条 甲方如未按本协议要求时间向乙方提供租赁房屋, 每日向乙方偿付违约金_________元, 累计不超出_________个月租金。
第33条 租赁期间, 如甲方确需收回房屋自住, 必需提前_________个月书面通知乙方。解除协议后, 甲方应支付违约金, 违约金以剩下租期内应交租金总额_________%计算。
第34条 租赁期间, 如有政府或经正常正当程序审批拆迁行为, 则根据国家拆迁条例和当地拆迁相关要求实施。
第35条 乙方经甲方许可在租用房屋内进行装修, 假如因甲方原因致使乙方在协议期限内搬出房屋, 则甲方除负担违约责任外, 还应折价装修费用一次性支付给乙方。
折价装修费用由双方协商, 协商不一致, 根据当地县级以上人民政府对拆迁房屋装修费用赔偿最高标准实施。
第十部分 乙方权利与义务
第36条 乙方按本协议约定交付租金, 甲方如无正当理由拒收, 乙方不负拖延交租责任。
第37条 租赁期间, 如乙方需要退房, 必需提前_________个月书面通知甲方。双方协商一致解除协议, 乙方应付给甲方违约金, 违约金以剩下租期内应交租金总额_________%计算。
第38条 租赁期间, 乙方未经甲方同意改变房屋结构及用途, 有意或过失造成租用房屋和设备毁损, 应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修墙、 安装窗和防盗门等, 须事先取得甲方同意, 如需要经政府审批, 则应经相关部门同意方能施工。
第39条 乙方在房屋内装修及安装设备、 物品, 在协议期满搬出时可一次折价转让给甲方; 双方如无法达成协议, 则乙方应自协议期满之日起_________天内自行拆除, 恢复至房屋原状。超出_________天, 甲方有权无偿保留或自行拆除, 拆除费用由乙方在合理数额内负担。
第40条 依据本协议约定提前终止协议或协议期满, 乙方应在收到甲方正式书面通知之日起_________天内搬出全部设备、 物件, 但双方另有协商除外。如乙方短期内另找房屋确实有困难或另有其它特殊情况, 则甲方应许可乙方延期30天, 但乙方应按本协议约定租金一次性交清租金。搬迁后_________日内房屋里如仍有余物, 如双方无约定, 视为乙方放弃全部权, 由甲方处理。
第41条 租赁期满或协议解除, 如乙方逾期不搬迁, 乙方应赔偿甲方所以所受经济损失。
第42条 租赁期满, 乙方需续租, 应提前_________天书面通知甲方, 甲方自收到书面通知之日起_________天内应提出异议或与乙方协商续约; 如在接到乙方书面通知之日起_________天内甲方不给予书面回复, 则视为默认同意乙方续租, 本协议自动延长_________年, 自_________天期满次日起计。
第43条 租赁期满, 乙方在相同租金下有优先承租权。
第十一部分 不可抗力和例外
第44条 不可抗力意指不能预见、 不能避免且不能克服客观自然情况。
第45条 因不可抗力造成甲乙双方或一方不能推行或不能完全推行本协议约定相关义务时, 甲乙双方相互不负担违约责任。但遇有不可抗力一方或双方应于不可抗力发生后_________日内将情况告之对方, 并提供相关部门证实。在不可抗力影响消除后合理时间内, 一方或双方应该继续推行协议。
第46条 不可抗力影响如连续_________个月以上, 任一方都有权单方面终止协议。
第47条 协议推行期间, 如非因乙方原因, 房屋发生漏水、 坍毁, 或房屋被认为危房, 或其它原因致使乙方无法正常居住生活, 在甲方维护或修缮完成之前, 甲方应减免这段日期租金。
第48条 因不可抗力致使本协议无法推行, 本协议则自然终止, 甲方应在本协议终止之日起_________天内返还乙方多支付租金, 其它相关问题按国家相关要求处理。
第十二部分 通知
第49条 依据本协议要求任何一方发出通知或其它联络应以_________文书写, 通知能够专员递交, 或以挂号信件、 或以公认快递服务或图文传真发送到另一方。通知视为有效送达日期应按下述方法确定:
1.专员递交通知在专员交到之日视为送达;
2.以图文传真发送通知在成功传送和接收以后第1个工作日视为送达。
第十三部分 争议处理
第50条 本协议归中国法律、 法规管辖。
第51条 甲、 乙双方在推行本协议过程中若发生争议, 应协商处理; 协商处理不成, 双方同意选择下列第_________种方法处理:
1.提交_________仲裁委员会仲裁;
2.依法向房屋所在地法院人民法院起诉
第十四部分 协议生效
第52条 本协议自_________日起生效, 本协议另有约定或法律、 行政法规有要求, 则从其约定或要求。
第53条 _________方应按国家要求办理房屋租赁证、 房屋租赁立案登记、 治安许可证等国家要求应办理各项手续。假如_________方在本协议双方签字之日起_________天内, 仍然没有办理上述手续, 则_________方有权解除本协议。
第54条 由代理人代为签署本协议并办理相关事宜, 该代理人应向对方出示授权委托书并应和对方应在授权委托书授权范围内确定本协议具体条款, 代理人超越代理权或代理权终止后代理行为, 未经委托方书面追认, 对委托方不发生法律效力。
第十五部分 违约责任
第55条 任何一方未推行本协议约定任何一项条款均被视为违约。
第56条 任何一方在收到对方具体说明违约情况书面通知后, 应在_________日内对此确定或提出书面异议或补充说明。假如在_________日内不给予书面回复, 则视为其接收书面通知所述内容。在此情形下, 甲乙双方应对此问题进行协商, 协商不成, 按本协议争议条款处理。违约方应负担因自己违约行为而给守约方造成经济损失。
第十六部分 索赔
第57条 假如因甲方非正当原因致使本协议无法推行, 甲方应返回乙方已经交付租金及乙方基于信赖而先期投入各类费用, 包含但不限于乙方交付中介费用、 乙方往返搬迁费用、 乙方已经支付和虽未支付但将要产生装修费用、 乙方为正常居住生活需要而添加固定设备安装费用（如: 有线电视安装费、 电话安装费、 电器安装费用、 电线电表安装费、 中央空调通道安装费、 煤气管道安装费、 络安装
篇二: 房屋租赁协议审查关键点
房屋租赁协议大量存在, 实践中发生纠纷不少。
怎样预防纠纷发生比事后处理纠纷更关键。签署一份好租赁协议, 能够在很大程度上降低纠纷发生。本微信将连续分析房屋租赁协议审查关键点。
租赁协议应该采取书面形式, 最少一式两份, 出租人与承租人各持一份。
1、 出租人出租房屋正当性
出租人有权出租房屋, 这组成房屋租赁协议协议正当性、 有效性和可推行基础。
出租人是房屋全部权人、 持有全部权证书;
出租人是房屋全部些人而无全部权证书, 但有建设工程计划许可证, 或者有商品房买卖协议而且是协议中买方、 协议已经在房屋登记部门办理预售登记、 预登记;
出租人为房屋合建方, 与建设工程计划许可证持有者（即房屋建设方、 房租建成以后房屋全部权人）之间有合作建房协议, 已经取得合建方同意出租。
作为承租人, 必需查看出租人上述证书和文件原件、 尽可能留存复印件; 出租人是单位, 要查看单位营业执照副本、 或事业单位登记证书或其她登记证件, 留存复印件。
代理人代为出租房屋, 要查看代理人身份证件、 留存复印件; 查看代理人授权委托书原件, 看代理人是否有代理出租权限, 应留存代理人授权委托书, 如留存复印件, 复印件上应要求代理人当面亲笔署名。
2、 出租人为转租情形
转租出租人即所谓二房东与房屋全部些人之间有租赁协议, 协议约定许可转租;
原租赁协议不许可转租或没有对转租作出明文约定, 需要取得房屋全部些人同意转租书面同意书。
次承租人最好能查看并持有原租赁协议
3、 租赁房屋用途
租赁协议应明确租赁房屋用途, 承租人未经出租人书面同意不能改变用途; 改变用途不应违反房屋原来可用范围、 房屋原来使用性质。
假如租赁房屋用于经营使用、 需要将租赁房屋作为承租人企业住所办理工商注册登记或者其她类似登记, 在签署协议之前优异行核查, 如不能实现目即不应签署协议; 如初步核查可行, 也应在协议中明确约定该具体用途; 如是否能注册存在不确定性, 协议应约定不能注册时处理措施, 如解除协议、 退还预付租金、 押金等。实践中因为约定不明, 发生纠纷不少。
协议应约定私自改变用途时承租人违约责任、 出租人解约权等。 对承租人而言, 假如要改变租赁用途, 一定要事前取得出租人书面许可。
依据协议法要求, 承租人未根据约定方法或者租赁物性质使用租赁物, 致使租赁物受到损失, 出租人能够解除协议并要求赔偿损失。
4、 约定租赁期间
租赁协议应明确约定租赁起止日期;
依据协议法要求, 租赁期限不得超出二十年。超出二十年, 超出部分无效。
租赁期间届满, 当事人能够续订租赁协议, 但约定租赁期限自续订之日起不得超出二十年。
租赁期限六个月以上, 应该采取书面形式。当事人未采取书面形式, 视为不定时租赁。
租赁期未约定或约定不明视为不定时租赁。当事人能够随时解除协议, 但出租人解除协议应该在合理期限之前通知承租人。
5、 租金计算与支付
租金起算点要明确; 如有装修时间, 不计算租金（所谓免租期）, 也应明确。
协议法第二百二十六条要求, 承租人应该根据约定时限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确, 依据本法第六十一条要求（补充协议约定或协议相关条款、 交易习惯）仍不能确定, 租赁期间不满一年, 应该在租赁期间届满时支付; 租赁期间一年以上, 应该在每届满一年时支付, 剩下期间不满一年, 应该在租赁期间届满时支付。
协议法第二百二十七条要求, 承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金, 出租人能够要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付, 出租人能够解除协议。
好协议能够避免或降低纠纷发生。怎样审查房屋租赁协议, 其实也似签署房屋租赁协议应该注意事项。这次关键分析是: 租赁协议违约金; 房屋装修; 房屋交接等。(欢迎关注: elawyers)
6、 装修与提前解约
协议宜约定, 承租人装修房屋和装修方案应取得出租人书面同意; 装修不应破坏房屋基础结构; 对装修其她约定。
承租人提前解除协议, 不得要求退还装修费。
7、 押金支付与返还
租赁协议通常约定承租人支付相当于数月租金押金给出租人, 关键用于1）担保租金支付, 预防欠租; 2）对房屋合理使用, 预防对房屋及其隶属设备损害; 3）预防拖欠水电费等相关费用。
对出租人而言, 一定要收到押金后再交付出租房屋; 交房后再收押金就难了。 在退租时, 租赁双方应检验房屋情况, 除房屋和设备正常损耗外, 如不存在损坏, 进行费用结算后, 出租人应将押金退还承租人。
8、 违约金
房屋租赁协议中能够针对不一样情形分别约定违约金。
拖延支付租金违约金。
私自改变用途违约金。
提前解除协议违约金。
9、 房屋及隶属设施维修责任
通常由出租人负担房屋和隶属设施维修费用; 对于部分微小维修, 双方也能够在协议中另行约定, 但一定要明确范围, 最好能列一个清单, 避免含糊不清未来发生纠纷。
10、 房屋隶属设备、 水电气等相关手续
租赁协议应该对房屋隶属设施情况作出明确约定;
对房屋使用相关水、 电、 天然气、 暖气、 络、 电话、 有线电视等使用和缴费应作出约定。
对房屋钥匙交接、 物业交接等做出约定, 并根据约定进行交接、 作出统计。
篇三: 房屋租赁协议中企业怎样规避协议风险
房屋租赁协议中企业怎样规避协议风险
第一章 协议签约过程中风险防范
一、 确保协议有效成立
（一）确保对方当事人适格
《协议法》第九条第一款要求当事人签订协议, 应该含有对应民事权利能力和民事行为能力。所以在签订协议时, 应注意审查协议对方当事人是否含有主体资格。
1、 协议对方是个人, 审查确定对方是否含有对应民事行为能力和民事权利能力。 民事行为能力, 是民事主体以自己意思进行民事活动, 取得权利并负担义务资格。在租赁协议中关键需审查对方是否为完全民事行为能力人, 经过对方年纪和精神健康情况来判定。
民事权利能力, 是法律给予民事主体从事民事活动, 享受民事权利和负担民事义务资格。在房屋租赁协议中关键审查出租人是否为建筑物正当权利人, 建筑物是否为正当建筑。承租人应要求出租人出示其对该房屋享受出租权有效凭证, 如房产证、 公房租赁凭证, 并留存副本。假如房屋属转租性质, 除要求转租人出示上述凭证外, 还应要求转租人出示其与原出租人之间租赁协议副本; 如该租赁协议约定需经原出租人同意该房屋方可转租, 还应要求转租人提供原出租人同意转租书面确定函, 并留存副本。受委托代理, 审查代理人资格和代理权限。
2、 协议对方是法人组织, 审查当事人履约能力、 资信情况等。
只有确信对方含有履约能力, 商业信誉良好, 协议推行较有保障, 才能与之签约。在实践中, 要搞清对方资信情况, 关键是看其营业执照, 了解注册资金、 经营范围、 企业经济性质、 法定代表人或企业责任人等。另外, 可到当地工商行政管理机关去查询, 或经过对方老用户, 从侧面了解对方资信情况。在和单位签署协议时, 应该加盖单位公章或协议专用章。代订协议, 审查代理人资格。①代理人必需事先取得委托单位委托证实。《民法通则》第六十五条要求: “书面委托授权委托书应该载明代理人姓名或者名称、 代理事项、 权限和期间, 并由委托人署名或者盖章。”②代理人必需在委托人授权范围内签署协议, ③代理人必需以被代理人名义签署协议。
在协议对方含有民事权利能力和完全民事行为能力同时, 还要注意协议主体与法定登记主体一致性。自然人身份证或户籍载明名字和法人及其她组织依法登记名称, 属于法定名称, 签署协议时一定要和法定名称文字一致。
（二）协议双方就协议关键条款协商一致
在协商过程中关键审查确定协议对方意思表示是否真实, 协议双方当事人在签订协议时, 其意思表示一定要真实, 即当事人在意志自由, 能认识到自己意思表示之法律效果前提下, 内心意思与外部表示相一致。意思表示不真实情况下签订协议无效。
（三）协议内容具体、 明确、 正当
1、 审查协议文字表述
协议应该用词正确, 文字表述要清楚、 具体, 要避免那些模棱两可、 含意不清词语出现。同时, 确保协议内容事实清楚, 具体具体, 权利义务明确, 含有正当性和可操作性。
2、 审查协议条款实质内容
协议成立是协议生效前提, 只有已经成立协议才包含到协议效力问题。协议必需条款是协议成立必需含有协议条款, 协议若欠缺必需条款, 则协议不能成立。协议必需条款有是法律要求, 有是依据协议类型和性质确定, 协议必需条款还有是依据当事人要求确定, 凡当事人要求协议必需含有条款, 协议条款中必需含有。不一样类型协议, 协议内容不一样。根据《协议法》第十二条要求, 协议内容由当事人约定, 通常包含以下条款: 当事人名称或者姓名和住所; 标; 数量; 质量; 价款或者酬劳; 推行期限、 地点和方法; 违约责任和处理争议方法。《协议法》第二百一十三条要求, 租赁协议内容包含租赁物名称、 数量、 用途、 租赁期限、 租金及其支付期限和方法、 租赁物维修等条款。所以, 在租赁协议中, 双方当事人在协议中应对协议期限、 租赁物维修、 租金及其支付期限和方法等做明确要求。
（1）租赁期限
《协议法》
第二百一十四条: “租赁期限不得超出二十年。超出二十年, 超出部分无效。租赁期间届满, 当事人能够续订租赁协议, 但约定租赁期限自续订之日起不得超出二十年。”
第二百三十二条: “当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确, 依据本法第六十一条要求仍不能确定, 视为不定时租赁。当事人能够随时解除协议, 但出租人解除协议应该在合理期限之前通知承租人。”
所以, 在租赁协议中, 双方应该明确约定租赁期限, 预防出租人随时解除协议给承租人造成损失, 而且租赁期限最长不得超出, 超出部分无效。
（2）租赁协议形式
《协议法》
第十条“当事人签订协议, 有书面形式、 口头形式和其她形式。法律、 行政法规要求采取书面形式, 应该采取书面形式。当事人约定采取书面形式, 应该采取书面形式。”
第十一条“ 书面形式是指协议书、 信件和数据电文（包含电报、 电传、 传真、 电子数据交换和电子邮件）等能够有形地表现所载内容形式。”
第二百一十五条“ 租赁期限六个月以上, 应该采取书面形式。当事人未采取书面形式, 视为不定时租赁。”
依据中国《协议法》要求, 租赁期限六个月以上, 应该采取书面形式。当事人未采取书面形式, 视为不定时租赁。这意味着, 假如口头约定租赁期限为六个月以上而没有签署书面协议, 口头约定租赁期限则视为不成立, 只能认为不定时租赁。当事人能够随时解除协议, 不利于保护协议双方权利, 另外, 缺乏书面协议, 双方权利义务不易确定, 轻易发生纠纷。 所以, 不管租赁期限长短, 最好签署书面租赁协议, 一旦发生纠纷, 也轻易判明是非、 划分责任。在推行协议过程中, 相关修改协议信函、 电报等都是租赁协议组成部分。 长久租赁协议最好到房产管理部门登记立案。依据《城市房地产管理法》第53条要求: “房屋租赁, 出租人和承租人应该签署书面租赁协议, 约定租赁期限, 租赁用途、 租赁价格、 修缮责任等条款, 以及双方其它权利义务, 并向房屋管理部门登记立案” 。该条虽不是强制性要求, 不办理立案登记也不影响协议效力, 对房屋租赁协议进行立案, 关键是便于行政机关管理需要, 同时登记立案协议含有对抗第三人效力, 出于交易安全必需, 提议租赁双方进行登记立案, 以降低协议风险。
（3）违约责任条款
一个协议假如没有违约责任条款, 就不算完整协议, 也不利于保护双方交易。协议中可经过约定违约金来有效预防一方违约, 促进协议根据约定推行。违约金数额不能过低, 过低就起不到保护协议推行目。违约金要求方法有两种, 一是定额违约金(违约金数额明确具体), 二是不要求具体数额, 只约定违约金计算方法。不管哪种要求方法, 违
约金必需明确具体、 没有歧义, 这么有利于事后发生纠纷时快速确定赔偿金额。违约金没有约定, 一方违约时通常根据守约方实际损失赔偿。但有时实际损失是极难确定, 也极难举证, 所以在诉讼中也极难得到法院支持。假如要求了违约金, 一方违约所要赔偿时就省略了很多麻烦。
（4）处理争议方法条款
为有效处理协议推行过程中可能出现纠纷, 协议双方不妨在签订协议时明确约定处理争议方法。约定诉讼, 明确管辖法院。依据《民事诉讼法》相关要求, 协议双方当事人能够在书面协议中协议选择被告住所地、 协议推行地、 协议签署地、 原告住所地、 标物所在地人民法院管辖, 但不得违反诉讼法中对等级管辖和专属管辖要求。约定仲裁, 依据仲裁法要求, 当事人在签订仲裁协议或约定仲裁条款时, 应该选定仲裁委员会。所以对仲裁机构必需写具体名称, 假如没有写具体名称, 发生纠纷后只能由当事人协商签署补充协议给予明确, 协商不成原仲裁协议或协议仲裁条款无效。
二、 协议成立
（一）协议成立时间
1、 承诺生效
协议成立时间通常是由承诺生效时间决定。在中国, 承诺生效采取抵达主义, 即承诺何时抵达于要约人, 则承诺便在何时生效, 协议便在承诺生效时成立。在协议成立前签署确定书, 签署确定书时协议成立。
《协议法》
第二十五条“承诺生效时协议成立。”
第二十六条“承诺通知抵达要约人时生效。承诺不需要通知, 依据交易习惯或者要约要求作出承诺行为时生效。
采取数据电文形式签订协议, 承诺抵达时间适用本法第十六条第二款要求。” 第三十二条“当事人采取协议书形式签订协议, 自双方当事人签字或者盖章时协议成立。”
第三十三条“当事人采取信件、 数据电文等形式签订协议, 能够在协议成立之前要求签署确定书。签署确定书时协议成立。”
2、 承诺撤回
承诺撤回权, 是承诺人阻止承诺发生法律效力权利, 撤回通知必需先于或同时与承诺抵达要约人, 才发生阻止承诺生效效力, 撤回通知假如迟于承诺抵达要约人, 因承诺已经成效, 则不发生承诺撤回效果。
《协议法》
第二十七条“承诺能够撤回。撤回承诺通知应该在承诺通知抵达要约人之前或者与承诺通知同时抵达要约人。”
第二十八条“受要约人超出承诺期限发出承诺, 除要约人立刻通知受要约人该承诺有效以外, 为新要约。”
第二十九条“受要约人在承诺期限内发出承诺, 根据通常情形能够立刻抵达要约人, 但因其她原因承诺抵达要约人时超出承诺期限, 除要约人立刻通知受要约人因承诺超出期限不接收该承诺以外, 该承诺有效。”
（二）协议成立地点
协议成立地即承诺生效地。假如采取数据电文形式签订协议, 收件人主营业地为协议成立地; 没有主营业地, 其常常居住地为协议成立地点。当事人采取协议书形式签订协议, 双方当事人签字或盖章地点为协议成立地点, 双方签字或盖章不在同一地点, 以最终签字或盖章地点为协议成立地点。
《协议法》
第三十四条承诺生效地点为协议成立地点。
采取数据电文形式签订协议, 收件人主营业地为协议成立地点; 没有主营业地, 其常常居住地为协议成立地点。当事人另有约定, 根据其约定。
第三十五条当事人采取协议书形式签订协议, 双方当事人签字或者盖章地点为协议成立地点。
三、 确保协议生效
房屋租赁过程中, 为实现协议生效, 关键应注意确定出租人主体资格, 预防出现无效协议、 效力待定协议和可变更、 可撤销协议。
（一）确保协议签署者含有对应权利能力和行为能力
确保协议签署者为完全行为能力人, 且为正当处分权人。代理她人签约, 必需有对应授权委托书, 且在代理权限范围内, 以被代理人名义签订协议。
（二）确保出租房能够被出租
依据中国《城市房屋租赁管理措施》第6条要求, 以下房屋不得出租:
⑴未依法取得房屋全部权证件; ⑵司法机关和行政机关依法裁定、 决定查封或者以其她形式限制房产权利: ⑶共有房屋未取得共有些人同意; ⑷房屋权属有异议; ⑸属于违法建筑; ⑹不符合安全标准; ⑺房屋已抵押, 未经抵押权人同意; ⑻不符合公安、 环境保护、 卫生等主管部门相关要求; ⑼相关法律法规要求严禁出租其她情形。
为避免此种无效协议风险, 承租方除尽职调查外, 还应在签署租赁协议中约定无效协议处理条款, 以保护自己一方权益。
（三）尽可能确保房屋不可能被拆迁且不是违章建筑
1、 一旦被确定为拆迁房屋出租, 房屋租赁协议无效。
《城市房屋拆迁管理条例》第12条要求: “拆迁范围确定后, 拆迁范围内单位和个人, 不得进行下列活动: (三)租赁房屋。”因《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规, 该条为强制性要求, 所以按《协议法若干问题解释》第4条要求, 签署租赁协议为无效协议。所以, 承租人在签署租赁协议时, 应对该区域动迁情况进行调查, 避免因签署无效租赁协议而受到经济损害。
2、 违章建筑房屋出租, 房屋租赁协议无效。
这里定义违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而私自建筑房屋。违章房屋大致可分为三种情况: 一是建造人未正当取得土地使用权即私自建造房屋; 二是已取得土地使用权, 但还未取得建筑计划许可证、 施工许可证等相关同意文件情况下私自建造房屋; 三是违反土地使用权出让协议用途约定, 将房屋改变用途出租租赁协议。假如承租人出于其她目明知是违章房屋仍要租赁, 应在签署租赁协议中约定无效协议处理条款, 或要求出租方提供担保, 但这种风险未必能规避。
假如出租人隐瞒了出租房屋事实, 从而使承租人权益受到了损害, 承租人能够向出租人追偿应得赔偿部分, 也可依据具体情况依据《协议法》第五十四条要求, 以出租人欺诈为由请求法院或者仲裁机构变更或者撤销。
第二章 协议履约阶段风险防范
一、 房屋装修、 扩建、 维修处理
（一）房屋装修
《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》依据房屋装饰装修是否经出租人同意、 租赁协议是否有效、 装饰装修是否形成附适宜用完全不一样处理规则:
1．承租人未经出租人同意, 装饰装修费用, 由承租人负担, 出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
2．承租人经出租人同意装饰装修, 租赁协议无效时, 未形成附合装饰装修物, 出租人同意利用, 可折价归出租人全部; 不一样意利用, 可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损, 承租人应该恢复原状。已形成附合装饰装修物, 出租人同意利用, 可折价归出租人全部; 不一样意利用, 由双方各自根据造成协议无效过失分担现值损失。
3．承租人经出租人同意装饰装修, 租赁期间届满或者协议解除时, 除当事人另有约定外, 未形成附合装饰装修物, 可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损, 承租人应该恢复原状。
4．承租人经出租人同意装饰装修, 协议解除时, 双方对已形成附合装饰装修物处理没有约定, 根据下列情形分别处理: （一）因出租人违约造成协议解除, 承租人有权请求出租人赔偿剩下租赁期内装饰装修残值损失; （二）因承租人违约造成协议解除, 承租人无权请求出租人赔偿剩下租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用, 应在利用价值范围内给予合适赔偿; （三）因双方违约造成协议解除, 剩下租赁期内装饰装修残值损失, 由双方依据各自过失负担对应责任; （四）因不可归责于双方事由造成协议解除, 剩下租赁期内装饰装修残值损失, 由双方根据公平标准分担。
5．承租人经出租人同意装饰装修, 租赁期间届满时, 承租人无权请求出租人赔偿附合装饰装修费用, 但当事人另有约定除外。
我们注意到, 《房屋租赁解释》依据有效协议和无效协议不一样法律效果, 对装饰装修损失采取了现值损失和残值损失两种不一样标准。现值损失是指协议被认定无效时, 装饰装修现存价值。在协议无效场所, 承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间, 其在此期间享受装饰装修利益, 不应再列入协议无效损失范围。残值损失是指在协议解除时, 装饰装修剩下“价值”, 这一“价值”确定是以协议解除时装饰装修现值为基础, 且不能低于协议推行期间摊销装饰装修费用。 对于承租人来说, 装修需要投入金钱, 那么就要注意防范风险: 要尽可能取得出租人书面同意, 以预防出租人反悔; 承租人能够采取书面确定书方法要求对方确定, 最好以邮政快递方法送达对方, 最少尽到了通知义务。另外, 假如
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