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城镇房屋租赁协议
【篇一: 城镇房屋租赁协议司法解释】

最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释
《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》已于6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议经过, 现予公布, 自9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
法释〔〕11号
最高人民法院
相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律
若干问题解释
（6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议经过）
为正确审理城镇房屋租赁协议纠纷案件, 依法保护当事人正当权益, 依据《中国民法通则》、 《中国物权法》、 《中国协议法》等法律要求, 结合民事审判实践, 制订本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋, 是指城市、 镇计划区内房屋。
乡、 村庄计划区内房屋租赁协议纠纷案件, 能够参考本解释处理。但法律另有要求, 适用其要求。
当事人依据国家福利政策租赁公有住房、 廉租住房、 经济适用住房产生纠纷案件, 不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程计划许可证或者未根据建设工程计划许可证要求建设房屋, 与承租人签订租赁协议无效。但在一审法庭辩论终止前取得建设工程计划许可证或者经主管部门同意建设, 人民法院应该认定有效。
第三条 出租人就未经同意或者未根据同意内容建设临时建筑, 与承租人签订租赁协议无效。但在一审法庭辩论终止前经主管部门同意建设, 人民法院应该认定有效。
租赁期限超出临时建筑使用期限, 超出部分无效。但在一审法庭辩论终止前经主管部门同意延长使用期限, 人民法院应该认定延长使用期限内租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁协议未根据法律、 行政法规要求办理登记立案手续为由, 请求确定协议无效, 人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记立案手续为房屋租赁协议生效条件, 从其约定。但当事人一方已经推行关键义务, 对方接收除外。
第五条 房屋租赁协议无效, 当事人请求参考协议约定租金标准支付房屋占有使用费, 人民法院通常应予支持。
当事人请求赔偿因协议无效受到损失, 人民法院依据协议法相关要求和本司法解释第九条、 第十三条、 第十四条要求处理。
第六条 出租人就同一房屋签订数份租赁协议, 在协议都有效情况下, 承租人均主张推行协议, 人民法院根据下列次序确定推行协议承租人:
（一）已经正当占有租赁房屋;
（二）已经办理登记立案手续;
（三）协议成立在先。
不能取得租赁房屋承租人请求解除协议、 赔偿损失, 依据协议法相关要求处理。
第七条 承租人私自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建, 在出租人要求合理期限内仍不予恢复原状, 出租人请求解除协议并要求赔偿损失, 人民法院依据协议法第二百一十九条要求处理。
第八条 因下列情形之一, 造成租赁房屋无法使用, 承租人请求解除协议, 人民法院应予支持:
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封;
（二）租赁房屋权属有争议;
（三）租赁房屋含有违反法律、 行政法规相关房屋使用条件强制性要求情况。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修, 租赁协议无效时, 未形成附合装饰装修物, 出租人同意利用, 可折价归出租人全部; 不一样意利用, 可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损, 承租人应该恢复原状。
已形成附合装饰装修物, 出租人同意利用, 可折价归出租人全部; 不一样意利用, 由双方各自根据造成协议无效过失分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修, 租赁期间届满或者协议解除时, 除当事人另有约定外, 未形成附合装饰装修物, 可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损, 承租人应该恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修, 协议解除时, 双方对已形成附合装饰装修物处理没有约定, 人民法院根据下列情形分别处理:
（一）因出租人违约造成协议解除, 承租人请求出租人赔偿剩下租赁期内装饰装修残值损失, 应予支持;
（二）因承租人违约造成协议解除, 承租人请求出租人赔偿剩下租赁期内装饰装修残值损失, 不予支持。但出租人同意利用, 应在利用价值范围内给予合适赔偿;
（三） 因双方违约造成协议解除, 剩下租赁期内装饰装修残值损失, 由双方依据各自过失负担对应责任;
（四）因不可归责于双方事由造成协议解除, 剩下租赁期内装饰装修残值损失, 由双方根据公平标准分担。法律另有要求, 适用其要求。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修, 租赁期间届满时, 承租人请求出租人赔偿附合装饰装修费用, 不予支持。但当事人另有约定除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生费用, 由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失, 人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建, 但双方对扩建费用处理没有约定, 人民法院根据下列情形分别处理:
（一）办理正当建设手续, 扩建造价费用由出租人负担;
（二）未办理正当建设手续, 扩建造价费用由双方根据过失分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时, 转租期限超出承租人剩下租赁期限, 人民法院应该认定超出部分约定无效。但出租人与承租人另有约定除外。
第十六条 出租人知道或者应该知道承租人转租, 但在六个月内未提出异议, 其以承租人未经同意为由请求解除协议或者认定转租协议无效, 人民法院不予支持。
因租赁协议产生纠纷案件, 人民法院能够通知次承租人作为第三人参与诉讼。 第十七条 因承租人拖欠租金, 出租人请求解除协议时, 次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人协议解除权, 人民法院应予支持。但转租协议无效除外。
次承租人代为支付租金和违约金超出其应付租金数额, 能够折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁协议无效、 推行期限届满或者解除, 出租人请求负有腾房义务次承租人支付逾期腾房占有使用费, 人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合作方法从事经营活动, 承租人在租赁期间死亡、 宣告失踪或者宣告死亡, 其共同经营人或者其她合作人请求根据原租赁协议租赁该房屋, 人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生全部权变动, 承租人请求房屋受让人继续推行原租赁协议, 人民法院应予支持。但租赁房屋含有下列情形或者当事人另有约定除外:
（一）房屋在出租前已设置抵押权, 因抵押权人实现抵押权发生全部权变动;
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其她侵害承租人优先购置权情形, 承租人请求出租人负担赔偿责任, 人民法院应予支持。但请求确定出租人与第三人签署房屋买卖协议无效, 人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、 变卖租赁房屋偿还债务, 应该在合理期限内通知承租人。承租人请求以相同条件优先购置房屋, 人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋, 应该在拍卖5日前通知承租人。承租人未参与拍卖, 人民法院应该认定承租人放弃优先购置权。
第二十四条 含有下列情形之一, 承租人主张优先购置房屋, 人民法院不予支持:
（一）房屋共有些人行使优先购置权;
（二）出租人将房屋出卖给近亲属, 包含配偶、 父母、 儿女、 弟兄姐妹、 祖父母、 外祖父母、 孙儿女、 外孙儿女;
（三）出租人推行通知义务后, 承租人在十五日内未明确表示购置;
（四） 第三人善意购置租赁房屋并已经办理登记手续。
第二十五条 本解释施行前已经终审, 本解释施行后当事人申请再审或者根据审判监督程序决定再审案件, 不适用本解释。
【篇二: 最新城镇房屋租赁协议】

最新城镇房屋租赁协议
最高人民法院于6月22日经过了《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》。该司法解释于9月1日起施行。该司法解释仅仅适适用于城市房屋租赁协议。该司法解释出台较晚,今年司法考试不一定会包含到,但也不能完全排除包含可能性。一下就该解释中尤其关键内容给予介绍:
第一,一屋二租时,怎样确定承租人。《城市房屋租赁协议解释》第6条要求:“出租人就同一房屋签订数份租赁协议,在协议都有效情况下,承租人均主张推行协议,人民法院根据下列次序确定推行协议承租人:(一)已经正当占有租赁房屋;(二)已经办理登记立案手续;(三)协议成立在先。不能取得租赁房屋承租人请求解除协议、 赔偿损失,依据协议法相关要求处理”。
第二,非法转租时,出租人解除协议除持期间。 《城市房屋租赁协议解释》
第16条要求:“出租人知道或者应该知道承租人转租、 但在六个月内未提出异议,其以承租人未经其同意为由请求解除协议或者认定转租协议无效,人民法院不予支持”。
第三,非法转租协议无效;正当转租协议超出承租人剩下期限部分无效。 《城市房屋租赁协议解释》第15条要求:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超出承租人剩下租赁期限,人民法院应该认定超出部分约定无效。但出租人与承租人另有约定除外”。
第四,不适用买卖不破租赁两种情形。 《城市房屋租赁协议解释》第20条要求:“租赁房屋在租赁期间发生全部权变动,承租人请求房屋受让人继续推行原租赁协议,人民法院应予支持。但租赁房屋含有下列情形后者当事人另有约定除外:(一)房屋出租前已设置抵押权,因抵押权人实现抵押权发生全部权变动;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封”。
第五,房屋承租人不享受优先购置权四种情形。 《城市房屋租赁协议解释》
第24条要求:“含有下列情形之一,承租人主张优先购置房屋,人民法院不予支持:(一)房屋共有些人行使优先购置权;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包含配偶、 父母、 儿女、 弟兄姐妹、 祖父母、 外祖父母、 孙儿女、 外孙儿女;(三)出租人推行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购置;(四)第三人善意购置租赁房屋并已经办理登记手续”。
第六,房屋承租人优先购置权受到侵害,只能请求出租人负担赔偿责任,无权主张房屋买卖协议无效。 《城市房屋租赁协议解释》第21条要求:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其她侵害承租人优先购置权情形,承租人请求出租人负担赔偿责任,人民法院应予支持。但请求确定出租人与第三人签署房屋买卖协议无效,人民法院不予支持”。
第七,房屋抵押权人实现抵押权、 出租人拍卖出租房屋,房屋承租人享受优先购置权。《城市房屋租赁协议解释》第22条要求:“出租人与抵押权人协议折价、 变卖租赁房屋偿还债务,应该在合理期限内通知承租人。承租人请求以相同条件优先购置房屋,人民法院应予支持”。《城市房屋租赁协议解释》第23条要求:“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应该在拍卖五日前通知承租人。承租人未参与拍卖,人民法院应该认定承租人放弃优先购置权”。
第八,房租承租人共同经营人在承租人死亡时有权在房屋租赁协议剩下期限继续租赁房屋。《城市房屋租赁协议解释》第19条要求:“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合作方法从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、 宣告
失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其她合作人请求根据原租赁协议租赁该房屋,人民法院应予支持”。
城镇房屋租赁协议范本
出租方(以下简称甲方):______________ 身份证号
码:_______________________
联络电话:_________________________
承租方(以下简称乙方):______________ 身份证号
码:_______________________
联络电话:_________________________
甲、 乙双方经过友好协商,就房屋租赁事宜达成协议以下:
一、 租赁地点及设施
1.租赁地址:______________路______________弄______________号______________室;房型规格 ;居住面积______________平方米;
2.室内隶属设施:
a:电器:电话 沐浴 空调 冰箱 彩电 洗衣机 微波炉 吊扇 音响 vcd b:家俱:
二、 租用期限及其约定
1.租用期限:甲方同意乙方租用 年;自______年______月______日起至______年______月______日;
2.房屋租金:每个月____________元人民币;
3.付款方法:按______支付,另付押金______元,租房终止,甲方验收无误后,将押金退还乙方,不计利息。
第一次付款计______元人民币;
4.租赁期内水、 电、 煤气、 电话、 有线电视、 卫生治安费由乙方支付,物业管理,房屋修缮等费用由甲方支付;
5.租用期内,乙方有下列情形之一甲方能够终止协议,收回房屋使用权、 乙方需担全部责任,并赔偿甲方损失。
(1)乙方私自将房屋转租、 转让或转借;
(2)乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益;
(3)乙方无故拖欠房屋租金达______天;
(4)连续三个月不付全部费用。
三、 双方责任及义务
1.乙方须按时交纳水、 电、 煤、 电话等费用,并务必将以上费用帐单交给甲方,甲方须监督检验以上费用;
2.不管在任何情况下,乙方都不能将押金转换为房屋租金;
3.在租用期内,甲方必需确保乙方正常居住,不得将乙方租用房屋转租(卖)给任何第三者;或在租赁期内房租加价;
4.租用期满后,乙方如需继续使用,应提前一个月提出,甲方可依据实际情况,在相同条件下给予优先;
5.在租赁期内,甲、 乙双方如有一方有特殊情况需解除协议,必需提前一个月通知对方,协商后解除本协议;
6.乙方入住该物业应保持周围环境整齐做好防火防盗工作,如发生事故乙方应负全部责任;
7.乙方不得私自改变室内结构,并珍惜使用室内设施,若人为损坏将给予甲方
对应赔偿;如发生自然损坏,应立刻通知甲方,并配合甲 方立刻给予修复。
四、 其它未尽事宜,由甲乙双方协商处理,协商不成按相关现行法规办理或提交相关仲裁机关进行仲裁。
本协议一式三份,甲、 乙双方各执一份,签字后即行生效。
五、 其它说明
(如:入住时水电煤字数。)
出租方:____________ 承租方:____________
签约日期:______年______月______日
【篇三: 最高院相关审理城镇房屋租赁协议解释】

【公布单位】最高人民法院
【公布文号】法释[]11号
【公布日期】-07-30
【生效日期】-09-01
【失效日期】-----------
【所属类别】国家法律法规
【文件起源】人民法院报
最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释
（法释[]11号, 6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议经过） 中国最高人民法院公告
《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》已于6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议经过, 现予公布, 自9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
为正确审理城镇房屋租赁协议纠纷案件, 依法保护当事人正当权益, 依据《中国民法通则》、 《中国物权法》、 《中国协议法》等法律要求, 结合民事审判实践, 制订本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋, 是指城市、 镇计划区内房屋。
乡、 村庄计划区内房屋租赁协议纠纷案件, 能够参考本解释处理。但法律另有要求, 适用其要求。
当事人依据国家福利政策租赁公有住房、 廉租住房、 经济适用住房产生纠纷案件, 不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程计划许可证或者未根据建设工程计划许可证要求建设房屋, 与承租人签订租赁协议无效。但在一审法庭辩论终止前取得建设工程计划许可证或者经主管部门同意建设, 人民法院应该认定有效。
第三条 出租人就未经同意或者未根据同意内容建设临时建筑, 与承租人签订租赁协议无效。但在一审法庭辩论终止前经主管部门同意建设, 人民法院应该认定有效。 租赁期限超出临时建筑使用期限, 超出部分无效。但在一审法庭辩论终止前经主管部门同意延长使用期限, 人民法院应该认定延长使用期限内租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁协议未根据法律、 行政法规要求办理登记立案手续为由, 请求确定协议无效, 人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记立案手续为房屋租赁协议生效条件, 从其约定。但当事人一方已经推行关键义务, 对方接收除外。
第五条 房屋租赁协议无效, 当事人请求参考协议约定租金标准支付房屋占有使用费, 人民法院通常应予支持。
当事人请求赔偿因协议无效受到损失, 人民法院依据协议法相关要求和本司法解释第九条、 第十三条、 第十四条要求处理。
第六条 出租人就同一房屋签订数份租赁协议, 在协议都有效情况下, 承租人均主张推行协议, 人民法院根据下列次序确定推行协议承租人:
（一）已经正当占有租赁房屋;
（二）已经办理登记立案手续;
（三）协议成立在先。
不能取得租赁房屋承租人请求解除协议、 赔偿损失, 依据协议法相关要求处理。
第七条 承租人私自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建, 在出租人要求合理期限内仍不予恢复原状, 出租人请求解除协议并要求赔偿损失, 人民法院依据协议法第二百一十九条要求处理。
第八条 因下列情形之一, 造成租赁房屋无法使用, 承租人请求解除协议, 人民法院应予支持:
（一）租赁房屋被司法机关或者行
政机关依法查封;
（二）租赁房屋权属有争议;
（三）租赁房屋含有违反法律、 行政法规相关房屋使用条件强制性要求情况。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修, 租赁协议无效时, 未形成附合装饰装修物, 出租人同意利用, 可折价归出租人全部; 不一样意利用, 可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损, 承租人应该恢复原状。
已形成附合装饰装修物, 出租人同意利用, 可折价归出租人全部; 不一样意利用, 由双方各自根据造成协议无效过失分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修, 租赁期间届满或者协议解除时, 除当事人另有约定外, 未形成附合装饰装修物, 可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损, 承租人应该恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修, 协议解除时, 双方对已形成附合装饰装修物处理没有约定, 人民法院根据下列情形分别处理:
（一）因出租人违约造成协议解除, 承租人请求出租人赔偿剩下租赁期内装饰装修残值损失, 应予支持;
（二）因承租人违约造成协议解除, 承租人请求出租人赔偿剩下租赁期内装饰装修残值损失, 不予支持。但出租人同意利用, 应在利用价值范围内给予合适赔偿;
（三）因双方违约造成协议解除, 剩下租赁期内装饰装修残值损失, 由双方依据各自过失负担对应责任;
（四）因不可归责于双方事由造成协议解除, 剩下租赁期内装饰装修残值损失, 由双方根据公平标准分担。法律另有要求, 适用其要求。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修, 租赁期间届满时, 承租人请求出租人赔偿附合装饰装修费用, 不予支持。但当事人另有约定除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生费用, 由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失, 人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建, 但双方对扩建费用处理没有约定, 人民法院根据下列情形分别处理:
（一）办理正当建设手续, 扩建造价费用由出租人负担;
（二）未办理正当建设手续, 扩建造价费用由双方根据过失分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时, 转租期限超出承租人剩下租赁期限, 人民法院应该认定超出部分约定无效。但出租人与承租人另有约定除外。 第十六条 出租人知道或者应该知道承租人转租, 但在六个月内未提出异议, 其以承租人未经同意为由请求解除协议或者认定转租协议无效, 人民法院不予支持。
因租赁协议产生纠纷案件, 人民法院能够通知次承租人作为第三人参与诉讼。 第十七条 因承租人拖欠租金, 出租人请求解除协议时, 次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人协议解除权, 人民法院应予支持。但转租协议无效除外。
次承租人代为支付租金和违约金超出其应付租金数额, 能够折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁协议无效、 推行期限届满或者解除, 出租人请求负有腾房义务次承租人支付逾期腾房占有使用费, 人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合作方法从事经营活动, 承租人在租赁期间死亡、 宣告失踪或者宣告死亡, 其共同经营人或者其她合作人请求根据原租赁协议租赁该房屋, 人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生全部权变动, 承租人请求房屋受让人继续推行原租赁协议, 人民法院应予支持。但租赁房屋含有下列情形或者当事人另有约定除外:
（一）房屋在出租前已设置抵押权, 因抵押权人实现抵押权发生全部权变动;
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其她侵害承租人优先购置权情形, 承租人请求出租人负担赔偿责任, 人民法院应予支持。但请求确定出租人与第三人签署房屋买卖协议无效, 人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、 变卖租赁房屋偿还债务, 应该在合理期限内通知承租人。承租人请求以相同条件优先购置房屋, 人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋, 应该在拍卖5日前通知承租人。承租人未参与拍卖, 人民法院应该认定承租人放弃优先购置权。
第二十四条 含有下列情形之一, 承租人主张优先购置房屋, 人民法院不予支持:
（一）房屋共有些人行使优先购置权;
（二）出租人将房屋出卖给近亲属, 包含配偶、 父母、 儿女、 弟兄姐妹、 祖父母、 外祖父母、 孙儿女、 外孙儿女;
（三）出租人推行通知义务后, 承租人在十五日内未明确表示购置;
（四） 第三人善意购置租赁房屋并已经办理登记手续。
第二十五条 本解释施行前已经终审, 本解释施行后当事人申请再审或者根据审判监督程序决定再审案件, 不适用本解释。
对《相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》关键点解读最高人民法院今年6月22日经过了《相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》（以下简称“解释”）, 该解释将于9月1日起施行。解释对实践中房屋租赁关系中部分热点难点问题立刻做出了不少创新性要求, 对实践有很强指导意义, 下面择其要者作出简明解读。
一、 严格限制无效租赁协议范围, 将实践中易被误认为无效租赁协议情形明确要求为有效, 保障物尽其用, 稳定租赁关系。
《协议法》第五十二条适适用于全部类型协议协议无效, 对租赁协议当然也适用。另外, 解释将只适适用于租赁协议协议无效情形严格限定为三种, 分别是:
1、 相关一审法庭辩论终止前仍未经过行政审批补正为正当建筑违法建筑物达成租赁协议无效（解释第二条、 第三条）;
2、 转租期限超出承租人剩下租赁期限协议超出部分约定无效（解释第十五条）;
3、 未经出租人同意转租协议无效（解释第十六条）。
值得注意是, 解释还从区分行政行为与民事行为、 协议实际推行以及权利应在合理期间内行使等角度出发, 要求了特定情形下协议生效条件, 深入排除无效协议范围, 具体为:
1、 无尤其约定时未办理房屋租赁立案登记租赁协议有效, 尤其约定以办理房屋租赁立案登记为租赁协议生效要件但一方已经推行关键义务对方接收协议也生效（解释第四条）;
2、 出租人明知或应知承租人转租而没在六个月内提出异议转租协议有效（解释第十六条）。
二、 将承租人优先购置权作为一项债权给予保护, 废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条要求, 这部分内容新要求较多, 对承租人权益影响很大。
解释新增了两种承租人无优先购置权情况。租赁关系中承租人关键是取得房产使用价值, “买卖不破租赁”标准保护承租人在租期内发生产权变动时有权请求受让人继续推行原租赁协议, 但租前已抵押抵押权人行使抵押权或租前已查封情况除外（解释第二十条）。法律给予承租人相同条件下优先购置权也是基于方便承租人继续居住, 而在不影响承租人继续居住前提下, 基于产权共相关系和近亲属关系而需购置租赁房产则交易条件中隐含交易便利及人情原因是承租人所不含有, 所以在交易价款及付款方法方面与出租人出卖给其她人相比往往有较大优惠。在不损害承租人继续承租前提下, 解释给予产权共有些人及出租人近亲属享受比承租人更优先购置权, 此两种情况无需通知承租人且无须赔偿（解释第二十四条）。
解释对优先购置权行使期限作了严格限制, 过期作废。债权作为请求权都是有期限, 承租人优先购置权也应受到行使期限限制, 解释要求: 在出租人通知后15天承租人仍未明确购置（注: 依据最高院就解释答记者问内容, 必需要有按相同条件交付押金或定金等履约担保行为）, 或出租人拍卖房产在拍卖5日前通知承租人但承租人未参与拍卖（注: 这里应了解为申请拍卖5日前通知, 但拍卖标准是价高者得, 参与拍卖实际上已无法行使相同条件下优先购置权, 即拍卖房产情况下承租人不管是否参与拍卖都实际上丧失了优先购置权）, 承租人丧失优先购置权（解释第二十四条、 第二十三条）。当出租人未通知出卖租赁房屋时, 承租人应在知道或应该知道之日起一年内行使优先购置权, 超出该期限, 人民法院不给予支持（协议法第五十二条、 第五十五条）。
解释要求了含有债权特点优先购置权救助条款。债权特点是能够存在多个一样内容债权、 且各债权间地位平等, 承租人优先购置权作为一个债权, 也不能绝对排除善意第三人依法取得房屋产权。当第三人善意（不知有承租人或虽知有承租人但有理由相信承租人已放弃优先购置权）购置租赁房屋, 买卖协议有效（解释第二十一条）, 此时如未办理登记则承租人可行使优先购置权, 但若已办理登记手续则第三人能够善意取得租赁房屋全部权, 对此承租人不能要求购置房屋（继续推行）, 但能够要求出租人负担违约赔偿责任, 但该赔偿责任内容法律并未明确要求（解释第二十一条, 第二十四条）。而当第三人与出租人恶意串通（即第三人与出租人签署买卖协议时明知有承租人存在、 而且承租人想行使优先购置权而有意与出租人串通交易）购置出租房屋时, 承租人能够经过诉讼主张买卖协议无效（协议法第五十二条、 第五十五条）并要求行使优先购置权。
另外, 因为抵押权追求是抵押物交换价值, 不要求转移抵押物占有, 与谁购置租赁房产并无太大关系, 故当租赁房产为实现抵押权而被动出售（出租人与抵押权人协议折价、 变卖租赁房屋还债）, 解释也给予承租人优先购置权, 即不管租赁关系成立在抵押关系前还是成立在后, 承租人均能够请求以相同条件优先购置（解释第二十二条）。
三、 完善协议解除制度, 当承租人侵害租赁房产或者出租房产不能实现租赁目时, 依据公平标准给予正当利益受损害当事人单方面协议解除权, 有利于特定情况下快速解除协议以降低损失。
实践中租赁协议推行产生争议除了租金支付问题外, 关键集中在以下方面: 承租人私自改建扩建租赁房屋拒不恢复; 租赁房产因债务纠纷被法院查封造成无法使用、 租赁房产因不符合消防卫生等标准被城管依法查封; 租赁房屋因权属争议造成无法使用; 租赁房屋因面积、 位置等原因不符正当律、 行政法规中要求承租人经营某种行业强制性条件造成无法实现租赁目。对这些影响继续租赁情况, 解释许可受损害方自由选择是否单方面解除协议。
承租人私自改建房屋主体和承重结构或扩建, 视为承租人未根据约定方法或租赁物性质使用租赁物, 此时出租人能够要求在合理期限内恢复原状, 期限满仍未恢复, 出租人能够解除协议并要求赔偿房屋受到损失（解释第七条）。
当租赁房屋因下列情况而无法正常使用时承租人能够解除协议: 租赁房屋被司法机关（法院、 检察院）或行政机关（城管、 公安等机关）依法查封; 租赁房屋出现权属争议; 租赁房屋违反法律、 行政法规相关房屋使用条件强制性要求情况。
四、 细化协议无效或解除时对装修归属及装修费用处理标准, 强调装修须经出租人同意, 在以前提下双方有约定时约定优先, 无约定时则关键依据过失程度保护守约方利益。
1、 装修未经出租人同意, 组成侵权, 由承租人负担装修费。出租人能够要求承租人负担恢复原状或赔偿损失等侵权责任（解释第十三条）。
2、 装修经出租人同意, 且协议无效:
（1）如装修与租赁房屋未形成附合, 则全部权归承租人: 出租人同意利用, 承租人可按装修现值折价卖给出租人; 出租人不一样意折价, 承租人能够拆除, 因拆除造成房屋毁损, 出租人有权要求承租人恢复原状;
（2）如装修与租赁房屋形成附合, 则全部权归出租人: 出租人同意利用, 出租人基于不妥得利应赔偿承租人; 出租人不一样意利用, 按过失分担装修现值损失（解释第九条）。
3、 装修经出租人同意, 且协议有效, 则应按双方对装修问题约定处理, 无约定时:
（1）未形成附合, 装修归承租人全部, 承租人能够拆除, 但如拆除造成房屋毁损承租人应恢复原状（解释第十条）;
（2）形成附合, 装修归出租人全部。协议推行至期满终止, 出租人无需支付装修费（解释第二十条）。协议提前解除, 出租人是否应负担剩下租赁期内装修残值损失（下称“装修残值损失”）, 则依据造成协议解除原因分别处理:
①因出租人违约致协议解除, 承租人能够请求出租人赔偿装修残值损失;
②因承租人违约造成协议解除, 承租人不能请求出租人赔偿装修残值损失; ③因双方违约造成协议解除, 装修残值损失由双方根据过失程度分担;
④因不可归责于双方事由造成协议解除（此处未明确解释第八条要求因查封、 权属争议、 房屋使用条件而解除协议是否属于不可归责于双方事由）, 装修残值损失由双方根据公平标准分担, 法律另有要求适用其要求。
另处, 对以上多个协议解除情形都适用规则是: 协议解除后, 出租人同意利用装修, 基于不妥得利应该在装修利用价值范围内对承租人给予合适赔偿。