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关键争议焦点
依据互联网公布至间四川省高级人民法院审理房屋租赁协议纠纷案件进行整理可见, 争议焦点最多是解除协议, 其次是装修损失、 支付违约金、 经济损失、 房屋占有使用费等。我们关键以解除协议、 装修损失、 经济损失、 优先承租权、 优先购置权等争议焦点进行法律分析。
（一）解除除协议
1、 承租人以出租人存在通常违约行为抗辩拖欠租金, 出租人能否以协议约定“承租人逾期XX日支付租金, 出租人能够解除协议”之条款直接解除协议？
出租人见解
承租人逾期交纳租金以后, 经出租人数次催收, 承租人仍拒绝交纳租金行为组成根本性违约。承租人逾期支付租金违约行为符合协议约定解除条件。
承租人见解
承租人未交纳租金系基出租人存在违约行为, 造成无法正常经营。其是推行抗辩权, 在抗辩事由消除后, 承租人自愿推行协议义务, 不会造成协议目无法实现。
裁判见解
出租人与承租人签署《租房协议》, 系双方当事人真实意思表示, 不违反法律、 行政法规强制性要求, 应属有效。在协议中, 双方明确约定“承租人逾期XX日支付租金, 出租人能够解除协议”, 是对协议解除权所附条件要求, 此条件一旦成就, 出租人即取得解除权。出租人违约行为仅并非对协议根本义务违反, 协议也并未约定承租人据此享受不交租金权利。所以, 出租人主张解除协议请求符合协议约定。<（）川民申字第1466号>
【法律依据: 《协议法》第93条第2款: “当事人协商一致, 能够解除协议。条件。解除协议条件成就时, 解除权人能够解除协议。”《协议法》第227条: “承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金, 出租人能够要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付, 出租人能够解除协议”。】
法律分析
租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、 收益, 承租人支付租金协议。按期支付租金是承租人根本义务, 租金也是租赁房屋价值表现, 承租人能否按期支付租金直接关系到出租人收益权, 所以, 承租人应该按期支付租金。即使协议未约定逾期支付租金约定解除权, 则出租人仍可依据《协议法》第227条之要求行使解除权。
裁判启示
对于出租人而言, 为保障其收益权利, 应该在协议中约定逾期支付租金解除权; 对于承租人而言, 为避免出租人违约行为损害本身利益, 应该在协议中约定拒绝交纳租金情形。
2、 承租人违反协议约定私自转租, 出租人是否能够解除协议以及主张转租协议无效？
出租人见解
承租人私自转租违反协议约定“必需甲方在场并同意”限制性条款, 已组成根本违约, 所以, 出租人有权解除协议并主张转租协议无效。
承租人见解
出租人主张解除租赁协议以及转租协议无效, 已经超出了六个月, 应该认定出租人已丧失解除权; 且次承租人租金由出租人收取无协议约定以及法律依据。
裁判见解
第一, 承租人在未取得出租人同意情况下私自转租, 并收取转租房屋租金, 违反了其与出租人租赁协议约定, 属违约行为。出租人在得悉承租人私自转租后六个月内已经向法院提起诉讼, 其请求解除租赁协议以及请求认定承租人与次承租人签署转租协议无效, 依法应予支持。第二, 承租人私自转租属于违约行为, 即使双方协议中未约定违约责任, 但因转租违约行为产生了收益, 承租人不能因违约行为取得收益, 所以认定转租租金应交给出租人全部并无不妥。
【法律依据: 《中国协议法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租, 出租人能够解除协议”以及最高人民法院《相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》第十六条“出租人知道或者应该知道承租人转租, 但在六个月内未提出异议, 其以承租人未经同意为由请求解除协议或者认定转租协议无效, 人民法院不予支持”。】
法律分析
依据《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》第十五条、 第十六条要求, 出租人知道或者应该知道承租人转租, 但在六个月内未提出异议, 其以承租人未经同意为由请求解除协议或者认定转租协议无效, 人民法院不予支持。因租赁协议产生纠纷案件, 人民法院能够通知次承租人作为第三人参与诉讼。所以, 承租人在转租房屋时, 应立刻取得出租人同意, 而出租人也应对于承租人转租行为立刻给予反馈, 以避免可能出现法律风险。<（）川民申字第1626号>
裁判启示
第一, 对于出租人而言, 承租人违反协议约定私自转租, 出租人应该在知晓转租行为六个月内主张解除租赁协议和请求认定转租协议无效。
第二, 对于承租人而言, 在转租房屋时应该事前在协议中约定转租权或者在事后取得出租人追认; 且在取得出租人同意转租情况下, 承租人能够在租赁协议中约定转租协议期限超出租赁协议期限时, 超出部分仍然有效。
3、 出租人违反协议约定隐瞒房屋抵押、 查封之事实, 承租人能否解除协议？
出租人见解
出租人在租赁房屋时已将房产证交给承租人查看, 该房产证上有明确房屋抵押信息。承租人在承租前知晓抵押事实, 出租人已尽到了通知义务, 且承租人一直在使用房屋, 承租人权利并未受影响。
承租人见解
租赁协议签署之前出租人已将该出租房屋进行抵押, 且已被法院查封, 出租人未将此情况通知承租人, 后因抵押权人行使抵押权造成无法继续推行租赁协议, 致使承租人协议目无法实现, 出租人行为已组成根本性违约, 承租人享受协议解除权。
裁判见解
承租人签署租赁协议目在于使用涉案房屋。是否设置抵押或者查封, 直接关系到承租人能否正常使用涉案房屋, 属于重大事项, 出租人应以明确方法推行通知义务。对于重大事项通知义务属于租赁协议中出租人基础义务, 当事人不能经过尤其约定给予免去。现出租人并未提供充足证据证实其已经明确通知承租人涉案房屋存在抵押或者查封之事实。出租人即使向承租人提供过《房屋产权证》, 但并未明确地将涉案房屋设定抵押事实通知承租人, 所以, 出租人未推行通知义务行为组成违约。
【法律依据: 最高人民法院《相关适用﹤中国担保法﹥若干问题解释》第六十六条明确要求: “抵押人将已抵押财产出租, 抵押权实现后, 租赁协议对受让人不含有约束力”, 以及最高人民法院《相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》第二十条明确要求“租赁房屋在租赁期间发生全部权变动, 承租人请求房屋受让人继续推行原租赁协议, 人民法院应予支持。但租赁房屋含有下列情形或者当事人另有约定除外: （一）房屋在出租前已设置抵押权, 因抵押权人实现抵押权发生全部权变动; （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封”。】
法律分析
承租人租赁房屋之目在于使用房屋进行收益, 出租人应该将案涉房屋抵押、 查封等信息通知承租人, 若因抵押权人行使抵押权而无法继续使用案涉房屋, 则出租人可能丧失继续推行涉案房屋租赁协议中义务能力, 所以, 承租人不继续支付租金系行使不安抗辩权, 并不组成违约。
裁判启示
第一, 对于出租人而言, 出租人应该将案涉房屋抵押、 查封信息通知于承租人, 方便承租人作出是否租赁案涉房屋意思表示, 且上述通知义务应该以书面形式为宜（直接在协议中申明抵押事实之条款）, 避免“口说无凭”之法律风险。
第二, 对于承租人而言, 能够在租赁协议中约定其享受协议解除权情形以及出租人通知义务, 比如, 出租人违反约定相关义务和承诺, 造成承租人无法继续使用出租房屋或对承租人正常经营活动造成影响和妨害; 承租人有权停止支付租金, 直到承租人满足本协议继续推行条件; 若该情形累计连续超出X个月, 乙方有权单方解除本协议, 并要求出租人负担违约责任”。在本协议使用期内, 若租赁标（包含租赁标在内整体建筑物）发生任何抵押、 转让、 继承、 赠与及类似情形, 出租人均应向相关方面通知租赁标已按本协议约定出租事实, 并确保本协议推行不因该抵押、 转让、 继承、 赠与等情形而受到任何影响, 促成新产权人与乙方（承租人）继续推行本协议各项权利义务。”
（二）装修损失
依据该图标可知, 承租人主张装修损失理由有四类, 首先是违约行为; 其次是协议期限届满; 再次是不可抗力以及情势变更; 最终是其她理由。那么承租人以上述理由主张装修损失是否能够得到支持？
装修损失
1、 因不可抗力原因造成协议无法继续推行, 法院怎样认定？
出租人见解
出租人认为租赁协议已约定若因不可抗力、 政府政策原因、 政府改变场地土地使用性质（用途）需拆迁、 建设该场地等原因, 造成本协议无法继续推行, 本协议自动终止, 双方不负担违约责任之条款, 所以, 不应该负担装修损失。
承租人见解
最高人民法院《相关城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律问题解释》第11条第4款之要求仅是依据公平标准对装饰装修损失进行分担, 其并未要求双方负担违约责任, 所以与租赁协议中之约定并不矛盾。
裁判见解
最高人民法院《相关城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律问题解释》第11条第4款之要求并未要求双方负担违约责任, 仅是对装饰装修残值损失根据公平标准分担, 并未包含其她。而且鉴于装修设施已被拆除, 无法对装修价值进行评定, 依据承租人提供装修图纸及装修费发票以及实际租赁时间, 二审判决依据公平标准, 酌情认定出租人负担装饰装修损失XX万元并无不妥。<（）川民申字第1650号>
【法律依据: 最高人民法院《相关城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律问题解释》第11条第4项】
裁判启示
最高人民法院《相关城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律问题解释》第11条要求了经出租人同意装饰装修, 在协议解除时, 对于已形成附合装饰装修物怎样处理4种情形。适用该4种情形前提是双方在租赁协议中未对已形成附合装饰装修物在租赁协议解除怎样处理作出明确约定。上述案例出租人即使抗辩租赁协议中已对装饰装修物作出约定, 不过其仅仅是对违约责任负担约定, 而未对在租赁协议解除时怎样处理装饰装修物进行明确约定。所以, 出租人亦或承租人能够在租赁协议中约定因不可抗力、 国家政策等原因造成协议解除时, 对于已经形成附合装饰装修物损失由X负担。
2、 因协议期限届满原因主张装修损失, 法院怎样认定？
裁判见解
《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件司法解释》第12条要求“承租人经出租人同意装饰装修, 租赁期间届满时, 承租人请求出租人赔偿附合装饰装修费用, 不予支持。但当事人另有约定除外。”出租人与承租人签署租赁协议中约定“乙方（承租人）自行负责租赁期内资产投入, 且租赁期满自行处理投入资产”, 所以, 承租人要求出租人赔偿其装饰装修等损失请求不符正当律要求。
【法律依据: 《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件司法解释》第10条: “承租人经出租人同意装饰装修, 租赁期间届满或者协议解除时, 除当事人另有约定外, 未形成附合装饰装修物, 可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损, 承租人应该恢复原状。”《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件司法解释》第12条: “承租人经出租人同意装饰装修, 租赁期间届满时, 承租人请求出租人赔偿附合装饰装修费用, 不予支持。但当事人另有约定除外。】
裁判启示
《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件司法解释》第10条、 第12条充足表现意思自治标准, 采取当事人约定优先之标准。第一, 对于经出租人同意未形成附合装饰装修物, , 出租人能够在租赁协议中约定在协议期限届满时, 未形成附合装饰装修物归出租人全部; 第二, 对于经出租人同意形成附合装饰装修物, 承租人能够在租赁协议中约定形成附合装饰装修物在租赁协议期限届满时由出租人进行赔偿。<（）川民申字第520号>
（3）对于因违约行为而解除协议, 法院怎样认定装修损失？
出租人见解
承租人未能根据协议约定推行支付租金义务, 符合协议约定解除权条件, 故因承租人违约行为造成协议解除, 出租人无需向承租人支付房屋装修损失。
承租人见解
出租人交付房屋未经过法定完工验收造成无法实现协议目, 其行为组成根本违约。
裁判见解
依据查明事实, 出租人交付房屋符合协议约定, 不存在违约行为。且租赁协议约定了在租赁期内, 装饰装修物产权归承租人全部。基于协议解除情况下, 承租人有权依约取回其装修投入物品及设施设备。而对于承租人诉请主张装饰装修花费, 基于承租人违约解除协议行为, 应由其自行负担。
【法律依据: 第11条承租人经出租人同意装饰装修, 协议解除时, 双方对已形成附合装饰装修物处理没有约定, 人民法院根据下列情形分别处理:
（一）因出租人违约造成协议解除, 承租人请求出租人赔偿剩下租赁期内装饰装修残值损失, 应予支持;
（二）因承租人违约造成协议解除, 承租人请求出租人赔偿剩下租赁期内装饰装修残值损失, 不予支持。但出租人同意利用, 应在利用价值范围内给予合适赔偿;
（三）因双方违约造成协议解除, 剩下租赁期内装饰装修残值损失, 由双方依据各自过失负担对应责任;
（四）因不可归责于双方事由造成协议解除, 剩下租赁期内装饰装修残值损失, 由双方根据公平标准分担。法律另有要求, 适用其要求。】
裁判启示
《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件司法解释》第11条是相关经出租人同意装饰装修, 在租赁协议解除时, 双方对已形成附合装饰装修物未有约定而怎样处理要求。
第一, 因出租人违约造成解除协议, 承租人能够主张装修损失剩下价值; 第二, 因承租人违约造成解除协议, 承租人无权主张装修损失; 第三, 因双方违约造成解除协议, 依据双方过失负担装修损失。双方能够经过事先约定排除以上情形适用。
（三）支付违约金
1、 租赁协议中约定任何一方违约须负担违约金X元, 出租人与承租人均存在违约行为时, 法院怎样认定违约金？
裁判见解
承租人拖延支付租金, 出租人可依据法律要求或者协议约定行使解除权方法维护本身正当权益。出租人却强行关闭案涉房屋, 其行为妨碍了承租人对租赁物占有、 使用, 其行为亦组成违约。故从双方推行协议情况看, 双方都有违约行为, 且双方均提出负担违约金主张, 双方互不支付违约金。<（）川民提字第110号>
2、 承租人认为违约金过高, 主张应该根据银行同期贷款利率计算违约金, 法院怎样认定违约金金额？
裁判见解
违约金含有赔偿性兼具处罚性功效, 银行利息仅含有填补损失赔偿功效, 不含有处罚功效。从双方对违约金远远高于银行利息约定看, 其处罚性意思表示明确。故承租人主张仅按银行同期贷款利息负担违约责任理由不能成立。<（）川民终字第535号>
3、 出租人作为违约方认为租赁协议约定违约金过高, 主张对违约金给予合适降低, 法院怎样认定违约金？
裁判见解
第一, 协议约定违约方应该根据剩下租期内应付租费总额X%支付违约金。依据《中国协议法》第114条第1款“当事人能够约定一方违约时应该依据违约情况向对方支付一定数额违约金, 也能够约定因违约产生损失赔偿额计算方法”、 第2款“约定违约金低于造成损失, 当事人能够请求人民法院或者仲裁机构给予增加; 约定违约金过分高于造成损失, 当事人能够请求人民法院或者仲裁机构给予合适降低”, 以及最高人民法院《相关适用〈中国协议法〉若干问题解释（二）》第29条“当事人主张约定违约金过高请求给予合适降低, 人民法院应该以实际损失为基础, 兼顾协议推行情况、 当事人过失程度以及预期利益等综合原因, 依据公平标准和老实信用标准给予衡量, 并作出裁决。
当事人约定违约金超出造成损失百分之三十, 通常能够认定为协议法第一百一十四条第二款要求‘过分高于造成损失’”要求, 违约金数额应该损失为基础, 不得过分高于违约所造成损失。本案根据不超出损失30%计算, 其违约金为XX元仍然远远低于约定XX元违约金金额。故出租人认为协议约定违约金过高理由成立, 本院给予支持。
第二, 承租人作为一个商法人在签署《房屋租赁协议》时, 未能尽到对租赁标物是否进行抵押、 查封必需审慎注意, 并进行巨额装饰装修投入, 对其发生损失因其疏忽大意, 应该负担一定责任。综合出租人违约情形、 双方约定违约金确实过高、 装饰装修残值计算正确性误差、 承租人存在疏忽大意等原因, 法院认为按装饰装修残值损失70%负担赔偿责任后, 不再负担处罚性违约责任。<（）川民终字第555号>
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