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浅谈商品房预售协议中多个问题

北京市建设委员会和北京市工商行政管理局已经于12月底对北京市商品房预售协议范本做出修订, 并要求自1月1日起开始使用, 新协议文本关键对购房人选择贷款方法权利、 先验房后交接程序等部分内容给予调整。本文仅对商品房预售协议中轻易产生纠纷多个问题进行简明分析。
一、 05版和07版商品房预售协议区分与进步
经过对北京市商品方预售协议分析, 05版和07版商品房预售协议区分关键有以下各项: 1: 封面日期, 一个是“11月”, 一个是“12月修订”; 区分2: 说明页第1条, 语序上有调整, 实际意思一致; 区分3: 说明页第8条, 05版协议中有, 而在07版协议中已删除此条; 区分4: 相关出卖人信息, 05版协议中有“销售员姓名及合格证书号”内容, 现因为销售人员资格考试取消, 07版协议中已删除此条; 区分5: 协议条款第二条, 05版协议有“确权证实”内容, 07版协议已删除此部分内容; 区分6: 协议条款第三条, 05版协议有“房屋坐落”内容, 07版协议已删除此部分内容; 区分7: 协议条款第三条, 05版协议中“房屋用途”为可填写项, 07版协议中改为可选择项; 区分8: 协议条款第五条第2款, 07版协议中增加2个可选项; 区分9: 协议条款第七条第3款, 05版协议中是“贷款方法付款”, 07版协议中细分为公积金和商贷两种; 区分10: 协议条款第十二条第1款中, 07版协议中增加“市政双路供电、 过渡性供电、 电话通信线、 有线电视线”内容; 区分11: 协议条款第十二条第2款中, 07版协议中将“公共道路”变为“非市政道路”。; 区分12: 协议条款第十四、 十五条, 07版协议中在措词方面有些改变, 但这两条都是针对住宅约定, 对此次交易并不适用; 区分13: 07版协议中增加了第十六条“建筑隔声情况”, 并明确说明是指住宅使用条款; 区分14: 协议条款第十六条, 07版协议中改为“使用承诺和风险提醒”, 并明确要求住宅不得拆分销售、 返本销售和包租; 区分20: 07版协议中第二十条2款, 删除了“由出卖人分配给买受人自用”字样; 区分21: 附件六, 相关装饰和设备标准约定, 07版协议愈加细化, 但大多是针对住宅改变; 区分22: 附件七, 物业服务。经过对两个版本北京市商品房预售协议全方面分析, 能够发觉07版和05版协议相比, 有一定进步。
二、 商品房预售协议性质分析
城市商品房预售管理措施（1994年11月15日建设部公布并于修订）第二条要求, 本措施所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中房屋预先出售给承购人, 由承购人支付定金或房价款行为。依据中国建设部令（88号）之商品房销售管理措施第三条要求, 商品房销售包含商品房现售和商品房预售, 本措施所称商品房预售, 是指房地产开发企业将正在建设中商品房预先出售给买受人, 并由买受人支付定金或者房价款行为。依据商品房预售定义, 能够将商品房预售协议认为是指出卖方和买受方双方约定, 出卖方在约定时间内将建成商品房全部权转移于买受方, 买受方向出售方交付定金或房款书面协议, 其协议性质能够认为是一起期权交易。
商品房预售协议由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制订, 其协议文本不管从形式上还是内容上都考虑了出卖人和买受人利益, 基础表现了公平、 公正标准, 但在实践中, 出卖人在该文件中买卖双方协商部分和附件部分增加了大量保护出卖人利益条款, 同时将出卖人负担违约责任可能降至最低, 因为作为买卖标之商品房施工、 设计、 装修以及建筑面积和物业等特殊性, 致使在商品房买卖中常常出现纠纷。
三、 商品房预售协议中轻易产生纠纷多个问题之分析
1、 相关项目建设和销售依据分析
商品房预售协议中有对建设工程计划许可证、 建筑工程施工许可证和预售许可证描述, 其对于买受人而言含相关键意义, 出卖人已经取得以上证件使得商品房交易在法律上得到了保障。依据《城市商品房预售管理措施》第五条和第六条要求, 商品房预售应该符合下列条件: （一）已交付全部土地使用权出让金, 取得土地使用权证书; （二）持有建设工程计划许可证和施工许可证; （三）开发企业进行商品房预售, 应该向房地产管理部门申请预售许可, 取得《商品房预售许可证》, 未取得《商品房预售许可证》, 不得进行商品房预售。所以, 在出卖人取得《商品房预售许可证》前提下使《商品房预售协议》签署得到了基础法律保障。
2、 相关抵押条款分析
商品房预售协议第四条对商品房所分摊土地使用权是否设定做了要求, 对于通常交易, 会做该商品房所分摊土地使用权及在建工程均未设定抵押约定, 但对于企业购置整栋商品房而言则有可能存在该商品房已被抵押情况, 所以, 为了确定该商品房是否存在权利瑕疵, 需要买受人到对应国土资源和房屋管理局办理查询。假如出卖人在与买受人签署协议时, 没有如实通知土地抵押情况, 依据《中国担保法》第四十九条要求: “抵押期间, 抵押人转让已办理登记抵押物, 应通知抵押权人并通知受让人转让物已经抵押情况; 抵押人未通知抵押权人或者未通知受让人, 转让行为无效。”再依据《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》 第九条要求, 出卖人签订商品房买卖协议时, 含有下列情形之一, 造成协议无效或者被撤销、 解除, 买受人能够请求返还已付购房款及利息、 赔偿损失, 并能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任: （一）有意隐瞒没有取得商品房预售许可证实事实或者提供虚假商品房预售许可证实; （二）有意隐瞒所售房屋已经抵押事实; （三）有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁赔偿安置房屋事实。商品房预售协议在商品房权利限制方面仅约定了抵押条款, 其忽略了可能存在其她限制权利情形, 如法院查封或其她限制转让情况等。假如在商品房预售协议中增加能够穷尽是否存在权利限制描述, 对买受人会更有确保, 而且应该在违约责任中增加出卖人隐瞒事情或其她重大告之事项责任负担或者直接在协议中约定以协议总金额为基准一定百分比罚金作为对出卖人隐瞒重大事项处罚。
3、 相关设计变更条款分析
商品房预售协议第九条约定, 经计划行政主管部门委托设计审查单位同意, 建筑工程施工图设计文件下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功效, 出卖人应该在设计审查单位同意变更之日起10日内, 书面通知买受人, 出卖人未在要求时限内通知买受人, 买受人有权退房。实践中出卖人设计变更是常常发生事情, 而且出卖人销售人员为了确保销售会做出虚假陈说, 致使出卖人和买受人在验收交房纠纷频发, 如出卖人和买受人签署商品房预售协议后, 出卖人私自在该商品房中施工图纸之外地方增加下水管道从而降低了买受人使用面积, 或者底商商品房中没有做排风设计等等。在有些商品房预售协议中, 出卖人直接修改北京市建设委员会和北京市工商行政管理局制订范本, 将出卖人通知义务删除或者直接要求, 经计划行政主管部门委托设计审查单位同意出卖人有权实施设计变更, 这使得买受人权利无法得到确保。尽管商品房预售协议第九条约定买受人解约权, 但中国现在房地产市场实际情况是, 出卖人和买受人签署商品房预售协议后到出卖人交房期限内商品房价格大幅度上升, 买受人根本不会选择解除协议方法对抗出卖人对商品房设计变更。现在商品房预售协议要求, 买受人退房, 出卖人应该自退房通知送达之日起一定时限内退还买受人已付房款, 并根据一定标准利率付利息, 为了保护协议解约对买受人造成损失, 假如因为出卖人原因造成买受人解约, 应该由法院指定专业评定机构计算出买受人实际损失对买受人进行赔偿, 而不是仅退还房款和一定数额利息。
4、 相关产权登记条款分析
商品房预售协议第二十一条对商品房产权证办理期限做了约定, 从协议内容本身来讲, 买受人能够在确定时限内取得房屋全部权证书, 确保人买受人最终取得商品房全部权法律依据。但实践中, 不一样出卖人要求期限长短不一, 有竟然需要2年或更多时间。而依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条要求, 预售商品房购置人应该自商品房交付使用之日起90日内, 办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续, 现售商品房购置人应该自销售协议签署之日起90日内, 办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续, 房地产开发企业应该帮助商品房购置人办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续, 并提供必需证实文件。鉴于以上要求, 买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记时间应该有一个统一标准以确保买受人权利。
商品房无法办理房产证原因通常有以下多个原因, 第一个是开发商原因, 如开发商没有取得《国有土地使用证》、 《建设工程计划许可证》、 《建设工程施工许可证》、 《建设用地计划许可证》和《商品房预售许可证》, 或者开发商私自更改了房屋使用性质, 将同意住宅楼改为商用楼来销售, 或者私自办理抵押等; 第二是购房者本身原因, 如购房者拖欠房款或者相关税费或者没有立刻提供给交文件材料, 这种情况并不是常常发生; 第三种是房屋管理部门在测绘、 办理手续上速度太慢, 耽搁了办理产权证时间。以上三种原因中, 第一个原因应该是产权证拖延办理关键原因, 政府相关部门应该增大监督力度, 对出卖人违法或不道德行为有针对性出台相关法律规章。针对因为出卖人原因造成购房者无法取得房产证情况, 6月1日起实施《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第十八条要求, 因为出卖人原因, 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书, 除当事人有特殊约定外, 出卖人应该负担违约责任: (一)商品房买卖协议约定办理房屋全部权登记期限; (二)商品房买卖协议标物为还未建成房屋, 自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖协议标物为已完工房屋, 自协议签订之日起90日。协议没有约定违约金或者损失数额难以确定, 能够根据已付购房款总额, 参考中国人民银行要求金融机构计收逾期贷款利息标准计算, 另外该解释第十九条还要求, 商品房买卖协议约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条要求办理房屋全部权登记期限届满后超出一年, 因为出卖人原因, 造成买受人无法办理房屋全部权登记, 买受人请求解除协议和赔偿损失, 应给予支持。该司法解释适适用于自1995年1月1日《中国城市房地产管理法》实施后签订商品房买卖协议, 而且在6月1日上述司法解释公布实施后尚在一审、 二审纠纷案件。尽管上述对出卖人违约责任对了明确要求, 但其仍不能完全覆盖买受人所以受到全部损失。
5、 相关物业服务分析
商品房预售协议第二十四条款对出卖人依法选聘物业服务企业及其资质、 物业服务收费、 价格组成、 缴费方法做了明确约定, 并在附件七中约定了物业服务内容（前期物业服务协议、 临时管理规约）, 同时要求买受人已具体阅读前期物业服务协议和临时管理规约, 同意由出卖人依法选聘物业服务企业提供前期物业服务, 遵守临时管理规约, 能够看出, 商品房预售协议对买受人和物业服务企业之间基础权利和义务关系做要求。实际生活中买受人和物业服务企业之间常常会因为停车、 物业管理费等原因产生纠纷, 北京市朝阳法院判例中不止一次对买受人拒绝缴纳物业管理费采取强制实施方法, 所以, 出卖人与物业管理企业在做好权利义务划分同时, 应该本着老实信用标准为买受人提供优质服务。
《北京市前期物业服务协议》和《北京市物业服务协议》示范文本已由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制订并于5月1日起实施, 供业主委员会或业主与物业服务企业签约时使用。物业交付使用前, 按要求由建设单位选聘物业服务企业实施物业服务,将《前期物业服务协议》纳入规范管理范围, 作为房屋买卖协议附件, 使购房人在购房同时就能了解以后物业服务内容、 标准和物业服务收费标准, 充足确保了业主知情权和选择权,同时, 购房人签署买卖协议, 也就认可并接收了前期物业服务协议约束, 以后要负担交纳物业服务费用义务, 前期协议制度明确了业主、 建设单位、 物业服务企业之间法律关系和法律责任, 既起到了维护各方正当权益作用, 也为以后物业服务纠纷处理提供了可靠依据。《前期物业服务协议》确定购房同时通知协议内容, 设定强制性条款与选择性条款保障业主对物业服务正当权利, 以及深入明确装饰装修权利义务, 增加可操作性。《物业服务协议》中明确新旧物业服务企业交接、 物业服务收费方法、 共用部位、 共用设施经营及收益分配问题以及协议终止问题等方面做了具体要求, 以上两份文本都要求物业企业不得私自将业主全部共用部位、 共用设施设备用于经营活动, 将其用于广告、 房屋租赁、 会所经营、 商业促销等活动, 应该在符合相关法律要求并取得相关业主同意后, 根据要求办理相关手续, 并每六个月公布收益情况, 接收业主监督, 所得收益归业主全部, 分配及使用由相关业主共同约定, 同时《北京市物业服务协议》还要求, 收益可用于分摊到户补充专题维修资金、 抵减下一年度物业服务费或业主大会表决其她用途。不过前期物业服务协议中明确了协议期限, 并在前期协议中要求, 未出现协议约定解除和中止情形, 协议应按整年度进行延续, 直至新物业服务企业接管为止, 这种约定在一定程度上保障了物业服务连续性, 但对于物业服务企业无力服务或业主大会未选聘出新物业服务企业造成真空状态还未形成有效处理措施。尽管新《北京市前期物业服务协议》和《北京市物业服务协议》示范文本还存在深入完善空间, 但其比较公平表现了物业服务企业和买受人关系, 含有很大进步。
以上对商品房预售协议中部分问题进行了简单分析, 能够看出多年来中国在商品房买卖方面相关政策进步性。假如建设部门能够同其她政府部门协作配合制订便于实际操作配套政策及实施细则, 能够愈加公开、 透明依法行政, 一定会促进商品房市场理性发展和更人性化保护买受人利益。