案例中信汕头滨海新城项目PPP案例.doc

附件案例 中信集团汕头滨海新城项目 中信集团近期在城市建设领域屡有建树，汕头滨海新城项目不是其探索 PPP 模式孤案。宁波大榭岛、成都郫县新城、海南博鳌一级开发等项目，已为中信集团与地方政府合作模式带来良好口碑。伴随政府性债务融资规范化管理，未来城市建设发展必须要探索新建设模式，政府激励采取PPP 模式引入社会资本合作开发。 这类模式，能够在新城建设中利用，一样可在园区整体开发建设中使用。对综合性金融集团而言，在整体规划阶段便提前介入，站在更高角度提供综合性支持，成为未来综合性服务新领域和方向。 一、 项目背景 内海湾将广东省汕头市“分割”成南北两岸，现在连接汕头市南北两岸交通通道，只有 1995 年通车汕头海湾大桥和 1999 年通车礐石大桥。即使两座大桥修建，改变了汕头市南北两岸以前依靠渡轮通车局面，但汕头海湾大桥位于东边，礐石大桥位于西边，汕头市南北两岸依然沟通不畅。再加之汕头市多年实施是由西向东发展战略，过去几十年，汕头北岸发展快速，而南岸发展极为迟缓，北岸人多地少和南岸地广人稀现实状况形成鲜明对比。 改变这种局面首要关键是处理交通问题。连接汕头市南北两岸汕头海湾隧道是重点项目，投资总额是60亿元 。但单纯依靠政府财力极难在短期之内建成， 年汕头市公共财政预算收入首次突破百亿元大关，也只有 112.04 亿元。所以，汕头市政府引入中信集团合作开发，不但仅是投资海湾隧道，还将打造一个总规划面积是168 平方公里滨海新城。中信集团负责详细开发内容包含土地一级开发整理以及海湾隧道、市政道路等基础设施建设，并提供学校、医院、公园、博物馆、展览馆等城市公共服务设施，同时还将帮助当地政府招商引资。项目预计投资总额是500 亿元，预计开发周期为25 年，采取分片区滚动开发模式。 二、 首开区域和主体设置 项目首开区域12.4平方公里，开发建设内容包含五个方面，首先是基础设施建设，包含投资达60 亿元过海隧道；其次是土地整理；第三是大型公建配套，包含博物馆、学校、医院、城市公园、影剧院等；第四是产业配套，包含城市商业、旅游酒店、体育健康、文化创意园等；第五是旧村改造。 汕头市政府授权委托濠江区政府设置隧道项目企业（国有企业），并赋予该企业负责统征地一级开发和建设隧道工程权力。然后，由中信滨海新城项目企业控股隧道企业与濠江区政府进行合作。资料显示，中信滨海新城项目企业注册资金5亿元，其中中信地产占51% 股份，其余合作搭档合共占股49% 。 三、 运作模式图 控股项目公司设立公司 地方政府 隧道项目公司 政府投资者（濠江区政府） 中信滨海新城公司 项目建设内容赋予一级开发、建设隧道权利中信地产 51%投资建设和投资收回四、 各自负担风险与责任（含资源配置） 地方政府主要是提供两个资源，一个是土地资源，第二个是政策资源；中信集团主要负责整个项目标策划规划、资本运作、融资、产业运作、包含整个项目标运行管理还有品牌输出，资源整合等等。经过项目标整体运行，地方政府取得了城市环境改进，产业转型升级，得到了长久税源和新增就业岗位，另外还得到了土地增值收益。作为中信来讲，经过跟政府交易结构设定也取得了合理投资回报。 企业要成为市场主体极难，因为全部公共资源都是由政府配置，政府决定了在哪建医院，建学校，修路，开发商只能跟着走。此次在滨海新城项目标实践中，中信集团拿到了整个项目标规划主导权，100 多平方公里规划是中信做，首开区 10 多平方公里规划也是中信做，包含概念规划、城市设计和控规。在不违反社会公共利益情况下，政府会给予审批。企业也能参加到整个城市资源配置和整合当中，而且提供运行管理服务。 项目有完善风险共担机制。一是双方约定协议必须要经过市、区两级人大立法经过，这在全国来讲都是首创。城市运行项目是投资大，周期长，风险比较大项目，主要风险就是两个风险，一个是政策风险，一个是政府风险，政策风险就是国家政策变动风险，政府风险是指地方政府换届或者领导人变更带来政府违约风险，所以把这个协议经过市区两级人大立法经过，对增加违约成本有主要意义。协议中明确政企双方利益分享路径，不过还没有形成机制。二是经过建设运行与土地开发特许授权，在隧道项目企业实现土地未来预期收益与特定基础设施建设运行捆绑。三是濠江区作为广东省行政综合体制改革试点，享受准地级市行政管理权限。四是在整个协议架构当中设置合理、平等、完善权利义务机制和风险机制。 五、 回报方式 在隧道项目企业层面，实现未来土地收益，与基础设施运行捆绑，一系列庞大交易架构，目标就是为了把特许经营权、土地开发结合在一起，处理投资起源问题。 详细设计是，隧道项目企业对 4580 亩统征地一级开发完之后，扣除开发成本，收入有部分专题用于隧道建设资金，余额作为隧道项目企业收益。假如建设资金还不够，则经过向外地车辆收费、年票、收取隧道运行配套费及政府财政补助。 项目土地出让收益扣除项目成本、政府提留基金税费后溢价部分由政府和中信集团按照股权百分比分成。政府除了取得土地溢价收益还取得了整个城市形象改进，产业导入，新增就业岗位和长久税源。中信集团经过这个过程取得土地开发收益分成，实现投资回报。 六、 总投资安排 海滨新城项目总投资预计为 500 亿元，首开区域 12.4 平方公里包含海湾隧道、捆绑土地开发投入、公园等需要约120 亿元资金投入，开发周期约7年。 项目开发建设不是经过政府融资平台来筹措资金，而是中信经过金融伎俩来筹措资金。且资金不都是经过中信金融系统来，中信金融出资只占很小一部分。除去中信银行、中信信托等出口进行资金操作外，更多是面向整个社会，跟其余银行、信托企业，险资、基金企业进行合作，而且绝大部分资金都来自于普通银行和信托平台。 其中，资本金起源在隧道建设方面，企业正在与广东省政府政策性基金展开合作，经过股权合作，最终撬动银行贷款，已经有中国银行等金融机构支持。 在运行方面，中信已与濠江区政府达成共识，建立运行基金。经过向外地车辆收费、年票、收取隧道运行配套费及政府财政补助。 在资金到位后，中信集团负责项目标开发建设，包含做公共配套、基础设施等，最终实现土地上市流转。土地上市依然由地方政府遵照现行国家招拍挂制度和手续，正常进行。 七、协议概况 据悉，早在 年12 月，中信集团就与汕头市政府签署了滨海新城项目标战略合作框架协议，这四年时间里，中信方面与汕头市濠江区政府订立了 11 个大协议，还包含若干附加协议，是非常庞大体系，光是协议体系构建就花了一两年时间。 协议体系共分为四个级别。第一个层级文件，是中信集团和汕头市政府框架合作协议，以及中信地产企业和濠江区政府关于项目标合作框架协议。第二个层级详细操作，是基础性文件，中信滨海新城项目城市运行协议书，以及投资成本及成本回报协议性附件。第三个层级协议，专门讲海底通道和统征地建设投资协议书，以及非统征地土地一级开发协议书。第四个层级协议，是关于隧道怎样建设，隧道企业怎样组建，未来增值扩股应按什么规则处理。关于土地，一级土地开发怎样委托给投资开发主体，怎样赋权，未来投资土地开发成本怎样顺利回收，发生风险时怎样取得赔偿，发生争议怎样处理等。 据悉，中信地产和汕头濠江区政府合作方案也在逐步取得立法保障。现在该合作方案已经经过濠江区人大审议，还有待经过汕头市人大审议。