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怎样认定买卖协议有效
　　篇一: 二手房买卖协议是否有效怎样认定
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　　二手房买卖协议是否有效怎样认定
　　依据中国《税法》及相关行政法规, 未满5年房产上市交易要全额征收营业税。
　　所以, 二手房买卖在一定条件下是需要缴交税款。对于买卖双方来说, 二手房买卖所需要交税种和数额是不一样。首先, 买方需要缴纳契税、 印花税、 工本费。
　　其次, 卖方取得收入需要缴纳营业税、 城建税、 教育费附加、 地方教育附加、 个人所得税和印花税。任何协议是不是有效, 需要从两个方面考虑: 第一, 是不是符正当律要求;
　　第二, 是不是符合当事人特殊约定。
　　依据现在法律要求, 二手房买卖通常步骤是: 当事人协商并签署协议后, 买方支付价款, 卖方交付房屋, 办理房屋过户登记。所以, 二手房买卖协议公证不是法律要求必需办理程序。
　　不过, 假如当事人在二手房买卖协议中约定, 只有办理二手房协议公证后协议才生效, 那么没有公证二手房买卖协议就是无效。
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　　篇二: 买卖协议中欺诈怎样认定
　　买卖协议中欺诈怎样认定？
　　房屋数次买卖未变更登记, 怎样认定全部权？
　　案情介绍:
　　原告: 杨某, 魏某, 被告: 刘某, 郑某。双方签定了《商品房买卖协议》, 协议标房屋总面积平方米, 其中39%粮店全部, 6月拍卖给彭某, （未办理过户手续）; 61%李某全部, 4月以万卖给李某（未办过户手续）, 元月李某以80万卖给本案被告（未办理过户手续）, 5月被告以96万卖给原告, 并签定协议, 协议中标明了标产权证号、 面积以及其她见房产证字样; 约定了协议标价款、 付款方法、 房屋办理过户时被告帮助义务以及违约金50万。数次交易中, 卖方均未通知共有些人, 房屋共有些人均未主张优先购置权。后原告不能办理过户手续, 以房屋非被告全部、 被告欺诈至原告重大误解为由要求依法撤销原告与被告签署《商品房买卖协议》, 并依法责令二被告负连带责任返还已收取二原告购房款85万元, 并赔偿原告经济损失。被告辩称, 被告在签定协议之前已将房产证复印件交付原告, 从房产证上能够看出房屋系共相关系, 原告审查后才与被告签署协议, 故被告不存在欺诈。庭审中, 原、 被告均认为该房市场价格约为15至20万元。
　　分歧意见:
　　在审理过程中存在两种意见: 一个意见认为, 被告提供房产证复印件模糊, 不能正确识别房屋是否是共同共有, 原告斥96万巨款买价值只有15至20万房屋, 而且只是房屋61%, 于情于理, 都超出了一个正常人判定, 可认定为原告重大误解, 认为她所买房屋系原告一个人全部。故本案是可撤销协议, 应支持原告诉讼请求。
　　第二种意见认为, 被告提供房产证复印见即使比较模糊, 不过还是能够看出共有些人栏是有些人名, 能够判定出房屋系共有。原告斥巨款买房, 应该谨慎, 且协议签定与付款之间相隔三天, 原告完全能够到房产部门查询。能够推知, 原告应是知道房屋是共有房屋, 被告未欺诈, 原告不存在重大误解。故本案协议系有效协议, 应驳回原告诉讼请求。
　　评析
　　现现在存在大量为了避税, 买房不变更登记, 致房屋经数次买卖房产证上仍然是初始全部些人, 怎样看待这类协议？怎样认定房屋全部权？
　　本案中房屋是按份共有, 其中39%粮店全部, 61%李某全部。按份共有些人有权按份额处分共有房屋。《民法通则》第78条第3款要求: “按份共有财产每个共有些人有权要求将自己份额分出或者转让。但在出售时, 其她共有些人在相同条件下, 有优先购置权利。”假如房屋共有些人未通知其她共有些人而将其份额出售给第三人, 其她共有些人又愿意以相同条件购置, 那么, 与第三人买卖行为, 通常应认定无效。本案中, 61%份额转手至被告, 粮店份额转手于彭某。在几次交易中, 均未通知共有些人, 而共有些人也都未主张优先购置权, 且均未变更登记, 买卖协议有效, 未变更登记是物权行为, 并不影响债权行为效力, 只是未变更登记不能对抗善意第三人。故房屋全部些人应该为彭某与被告共有, 被
　　告有权处分其全部份额, 但共有些人彭某有优先购置权。
　　本案应该将房屋共有些人彭某追加为第三人参与诉讼, 如第彭某主张优先购置权, 且同意以相同价格购置房屋, 主张协议无效时, 人民法院应该给予支持。如彭某不主张优先购置权, 本案关键是认定被告是否欺诈, 原告是否重大误解。被告在签定协议钱, 已将房产证复印件给原告审查, 原告在审查后才与被告签定协议。即使复印件比较模糊, 但能够看出共有些人栏上是有名字, 能够推断出此房屋是共有, 故原告以被告欺诈至原告重大误解为由要求撤销协议是不成立。
　　篇三: 买卖协议解释
　　最高人民法院相关审理买卖协议纠纷
　　案件适使用方法律问题解释
　　买卖协议成立及效力
　　第一条 当事人之间没有书面协议, 一方以送货单、 收货单、 结算单、 发票等主张存在买卖协议关系, 人民法院应该结合当事人之间交易方法、 交易习惯以及其她相关证据, 对买卖协议是否成立作出认定。
　　对账确定函、 债权确定书等函件、 凭证没有记载债权人名称, 买卖协议当事人一方以此证实存在买卖协议关系, 人民法院应予支持, 但有相反证据足以推翻除外。
　　第二条 当事人签署认购书、 订购书、 预订书、 意向书、 备忘录等预约协议, 约定在未来一定时限内签订买卖协议, 一方不推行签订买卖协议义务, 对方请求其负担预约协议违约责任或者要求解除预约协议并主张损害赔偿, 人民法院应予支持。
　　第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标物没有全部权或者处分权为由主张协议无效, 人民法院不予支持。
　　出卖人因未取得全部权或者处分权致使标物全部权不能转移, 买受人要求出卖人负担违约责任或者要求解除协议并主张损害赔偿, 人民法院应予支持。
　　第四条 人民法院在根据协议法要求认定电子交易协议成立及效力同时, 还应该适用电子署名法相关要求。 标物交付和全部权转移
　　第五条 标物为无需以有形载体交付电子信息产品, 当事人对交付方法约定不明确, 且依据协议法第六十一条要求仍不能确定, 买受人收到约定电子信息产品或者权利凭证即为交付。
　　第六条 依据协议法第一百六十二条要求, 买受人拒绝接收多交部分标物, 能够代为保管多交部分标物。买受人主张出卖人负担代为保管期间合理费用, 人民法院应予支持。
　　买受人主张出卖人负担代为保管期间非因买受人有意或者重大过失造成损失, 人民法院应予支持。
　　第七条 协议法第一百三十六条要求“提取标物单证以外相关单证和资料”, 关键应该包含保险单、 保修单、 一般发票、 增值税专用发票、 产品合格证、 质量确保书、 质量判定书、 品质检验证书、 产品进出口检疫书、 原产地证实书、 使用说明书、 装箱单等。
　　第八条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证实其已推行交付标物义务, 买受人不认可, 出卖人应该提供其她证据证实交付标物事实。
　　协议约定或者当事人之间习惯以一般发票作为付款凭证, 买受人以一般发票证实已经推行付款义务, 人民法院应予支持, 但有相反证据足以推翻除外。
　　第九条 出卖人就同一一般动产签订多重买卖协议, 在买卖协议都有效情况下, 买受人均要求实际推行协议, 应该根据以下情形分别处理:
　　（一）先行受领交付买受人请求确定全部权已经转移, 人民法院应予支持;
　　（二）均未受领交付, 先行支付价款买受人请求出卖人推行交付标物等协议义务, 人民法院应予支持;
　　（三）均未受领交付, 也未支付价款, 依法成立在先协议买受人请求出卖人推行交付标物等协议义务, 人民法院应予支持。
　　第十条 出卖人就同一船舶、 航空器、 机动车等特殊动产签订多重买卖协议, 在买卖协议都有效情况下, 买受人均要求实际推行协议, 应该根据以下情形分别处理:
　　（一）先行受领交付买受人请求出卖人推行办理全部权转移登记手续等协议义务, 人民法院应予支持;
　　（二）均未受领交付, 先行办理全部权转移登记手续买受人请求出卖人推行交付标物等协议义务, 人民法院应予支持;
　　（三）均未受领交付, 也未办理全部权转移登记手续, 依法成立在先协议买受人请求出卖人推行交付标物和办理全部权转移登记手续等协议义务, 人民法院应予支持;
　　（四）出卖人将标物交付给买受人之一, 又为其她买受人办理全部权转移登记, 已受领交付买受人请求将标物全部权登记在自己名下, 人民法院应予支持。
　　标物风险负担
　　第十一条 协议法第一百四十一条第二款第（一）项要求“标物需要运输”, 是指标物由出卖人负责办理托运, 承运人系独立于买卖协议当事人之外运输业者情形。标物毁损、 灭失风险负担, 根据协议法第一百四十五条要求处理。
　　第十二条 出卖人依据协议约定将标物运输至买受人指定地点并交付给承运人后, 标物毁损、 灭失风险由买受人负担, 但当事人另有约定除外。
　　第十三条 出卖人出卖交由承运人运输在途标物, 在协议成立时知道或者应该知道标物已经毁损、 灭失却未通知买受人, 买受人主张出卖人负担标物毁损、 灭失风险, 人民法院应予支持。
　　第十四条 当事人对风险负担没有约定, 标物为种类物, 出卖人未以装运单据、 加盖标识、 通知买受人等可识别方法清楚地将标
　　物特定于买卖协议, 买受人主张不负担标物毁损、 灭失风险, 人民法院应予支持。
　　标物检验
　　第十五条 当事人对标物检验期间未作约定, 买受人签收送货单、 确定单等载明标物数量、 型号、 规格, 人民法院应该依据协议法第一百五十七条要求, 认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验, 但有相反证据足以推翻除外。
　　第十六条 出卖人依据买受人指示向第三人交付标物, 出卖人和买受人之间约定检验标准与买受人和第三人之间约定检验标准不一致, 人民法院应该依据协议法第六十四条要求, 以出卖人和买受人之间约定检验标准为标物检验标准。
　　第十七条 人民法院具体认定协议法第一百五十八条第二款要求“合理期间”时, 应该综合当事人之间交易性质、 交易目、 交易方法、 交易习惯、 标物种类、 数量、 性质、 安装和使用情况、 瑕疵性质、 买受人应尽合理注意义务、 检验方法和难易程度、 买受人或者检验人所处具体环境、 本身技能以及其她合理原因, 依据老实信用标准进行判定。
　　协议法第一百五十八条第二款要求“两年”是最长合理期间。该期间为不变期间, 不适用诉讼时效中止、 中止或者延长要求。
　　第十八条 约定检验期间过短, 依据标物性质和交易习惯, 买受人在检验期间内难以完成全方面检验, 人民法院应该认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议期间, 并依据本解释第十七条第一款要求确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议合理期间。
　　约定检验期间或者质量确保期间短于法律、 行政法规要求检验期间或者质量确保期间, 人民法院应该以法律、 行政法规要求检验期间或者质量确保期间为准。
　　第十九条 买受人在合理期间内提出异议, 出卖人以买受人已经支付价款、 确定欠款数额、 使用标物等为由, 主张买受人放弃异议, 人民法院不予支持, 但当事人另有约定除外。
　　第二十条 协议法第一百五十八条要求检验期间、 合理期间、 两年期间经过后, 买受人主张标物数量或者质量不符合约定, 人民法院不予支持。
　　出卖人自愿负担违约责任后, 又以上述期间经过为由翻悔, 人民法院不予支持。
　　违约责任
　　第二十一条 买受人依约保留部分价款作为质量确保金, 出卖人在质量确保期间未立刻处理质量问题而影响标物价值或者使用效果, 出卖人主张支付该部分价款, 人民法院不予支持。
　　第二十二条 买受人在检验期间、 质量确保期间、 合理期间内提出质量异议, 出卖人未按要求给予修理或者因情况紧急, 买受人自行或者经过第三人修理标物后, 主张出卖人负担所以发生合理费用, 人民法院应予支持。
　　第二十三条 标物质量不符合约定, 买受人依据协议法第一百一十一条要求要求降低价款, 人民法院应予支持。当事人主张以符合约定标物和实际交付标物按交付时市场价值计算差价, 人民法院应予支持。
　　价款已经支付, 买受人主张返还减价后多出部分价款, 人民法院应予支持。
　　第二十四条 买卖协议对付款期限作出变更, 不影响当事人相关逾期付款违约金约定, 但该违约金起算点应该随之变更。
　　买卖协议约定逾期付款违约金, 买受人以出卖人接收价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金, 人民法院不予支持。
　　篇四: 怎样认定农村房屋买卖协议效力
　　怎样认定农村房屋买卖协议效力
　　房屋协议纠纷是指房屋买卖过程中出现纠纷, 包含售房广告引发纠纷、 认购书相关纠纷、 房屋买卖协议价款支付相关纠纷、 房屋交付相关纠纷、 延期办证纠纷、 处罚性赔偿纠纷、 二手房买卖纠纷、 商品房买卖协议解除与房屋按揭关系冲突与协调、 相关包销纠纷等。那么, 怎样认定农村房屋买卖协议效力？下面, 法律直通车小编将为您介绍相关法律知识。
　　认定协议无效, 应该以协议法要求为依据。《协议法》第五十二条第五项要求, 违反法律、 行政法规强制性要求协议无效。
　　（一）国务院办公厅1999年公布《相关加强土地转让管理严禁土地炒卖通知》, 不是行政法规, 不能作为认定协议无效依据。
　　（二）把《土地管理法》第62、 63条结合起来分析, 《土地管理法》立法本意是, 严禁农村集体土地使用权单独转让, 但在农村房屋全部权发生流转情况下, 其项下宅基地使用权转让并不严禁, 只是出卖以后不可再申请宅基地而已。
　　（三）全部权占有、 使用、 收益、 处分四项权能中, 最关键权能是处分权, 处分权是全部权标志。假如将农村房屋处分权给予限制, 则极难称之谓对其房屋享受全部权了。
　　（四）《继承法》要求农村房屋能够继承, 意味着农村房屋项下宅基地也能够继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋全部权转让而转让。农村宅基地使用权随房一体可继承性, 决定了其权利享受主体可变性。假如说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织组员权利紧密相连话, 那么伴随部分法律事实改变, 其权利享受主体身份将不是一成不变, 而是能够发生变动。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织组员要求, 仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体限制。
　　（五）农村房屋转让后, 新房屋全部权人同时成为宅基地使用权享受者, 其法律意义仅在于特定位置、 特定面积农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上, 没有动摇农村土地集体全部性质。总而言之, 依据法无明文不为禁标准, 农村房屋买卖协议有效。
　　专业人士表示, 处理房屋买卖协议纠纷法律依据关键是《城市房地产管理
　　法》、 《土地管理法》、 《协议法》、 《物权法》、 《城市房地产开发经营管理条例》、 最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》等相关要求。假如您还想了解更多法律知识, 您能够上法律直通车, 这里有专业律师为您提供无偿咨询。
　　/fcls/fcmm/nongminfang/XX/0331/
　　篇五: 签署买卖协议时怎样有效约定管辖法院
　　签署买卖协议时怎样有效约定管辖法院？
　　张 国 华
　　企业对外签署买卖协议, 常常包含“约定管辖”。十一届人大常委会第二十八次会议经过《相关修改民事诉讼法决定》, 对“约定管辖”深入作出明确要求。我们应重视了解和利用, 合适约定较为便利、 适宜法院打官司, 以节省诉讼成本, 达成诉讼目。
　　“约定管辖”须符正当定规则。笔者在多年法制服务活动中, 发觉有些企业想方设法、 费尽口舌争取到管辖条款, 却因约定欠妥而得不到法院认可, 到头来空忙一场, 还因管辖异议, 被人为拖延诉讼, 贻误时机, 实在可惜。
　　请看以下案例:
　　案例一: 某不锈钢制品企业与山东某贸易企业签署供销协议一份, 约定不锈钢制品企业向贸易企业供给不锈钢紧固件。为保障货款回笼, 不锈钢制品企业提议写出约定: “如发生纠纷, 由不违约方所在地人民法院处理。”协议签署、 送出30多万元货后, 贸易企业迟迟不付款。为此, 不锈钢制品企业向本市法院起诉。但诉状送达被告时, 贸易企业却提出管辖权异议。法院经审查认为, 在审理前无法判定谁才是协议约定“不违约方”。裁定将案件移交到被告即山东贸易企业所在地法院处理。
　　案例二: 赵某经好友介绍认识了在上海办企业沈某, 两人一见如故。当赵某拿出以往格式协议计划给对方签字时, 沈某仔细看过提出补充条款: “如发生争议, 应协商处理; 协商不成, 则交由乙方（指沈某企业）所在地法院裁定”。赵某为了公平, 要求把条款改为“交由甲方（指甲方工厂）或乙方所在地法院管辖”, 最终达成协议。签约后, 赵某按时送货到对方企业, 可左等右要就是追不到货款, 则一纸诉状送给本市人民法院。立案庭法官看后告诉她, 因为约定管辖条款无效, 须到对方所在地法院起诉。
　　案例三: 原告某金属材料有限企业与南通某贸易有限企业签署钢材买卖协议, 双方约定: 如发生争议协商不成, 则向xx市中级人民法院提起诉讼。因该案标额不超出95万元, 属基层法院管辖范围, 承接法官查明事实后, 将该案
　　依法移交。
　　那么, 到底应怎样有效地约定管辖法院呢？归纳起来, 应把握“五个只能和不能”及“两个不得”。
　　一是只能约定一审法院, 不能约定二审法院。依据中国法律要求, 一审法院确定后, 二审法院则根据等级管辖要求当然确定。一审判决、 裁定后当事人上诉, 只能上诉至一审法院上级法院, 而不得向其她法院上诉。
　　二是只能约定有联络法院, 不能约定无联络法院。依据中国新民事诉讼法第34条要求, 协议或者其她财产权益纠纷当事人能够选择管辖法院, 包含被告住所地、 协议推行地、 协议签署地、 原告住所地、 标物所在地等与争议有实际联络地点人民法院管辖, 超出该范围任意选择, 不含有法律效力。
　　三是只能约定一个法院, 不能约定多个法院。所选择管辖法院必需确定、 唯一。按最高人民法院相关适用《民事诉讼法》若干问题意见第24条要求, 双方当事人选择两个以上人民法院管辖, 选择管辖协议无效。案例二中管辖法院条款之所以无效, 是因为赵某约定法院现有原告所在地又有被告所在地, 不符合明确、 唯一要求。再比如在协议中约定由“甲方住所地法院和乙方住所地法院管辖”, 也应认定是约定了两个以上法院管辖, 该约定无效。
　　四是只能明确约定, 不能模糊约定。当事人选择管辖法院必需是明确。如有企业约定“在甲方所在地根据协议法处理”。其本意是在甲方所在地法院诉讼, 不过“根据协议法处理”方法有多个。对方提出管辖异议后, 法院认定异议有效, 则裁定移交管辖。其实, 该企业完全能够约定发生争议“向甲方所在地人民法院起诉。”
　　五是只能以书面约定为准, 不能以口头约定为凭。约定管辖法院是要式行为, 中国民事诉讼法要求, 协议管辖必需以书面形式, 能够是协议中协议管辖条款, 也能够是在诉讼前达成选择管辖协议。假如协议中未约定管辖法院, 仅口头达成协议, 即使对方给予认可, 在没有签署书面约定管辖协议情况下, 该口头约定仍不能采取。
　　“两个不得”, 即约定管辖不得违反民事诉讼法对等级管辖和专属管辖要求。法院对于等级管辖是有硬性要求。某案件按性质或者标额应该由基层人民法院管辖, 假如选择由中级或者高级人民法院管辖, 这种约定就无效。案例
　　三就属这种情况。我们应按其诉讼标额选择对应人民法院管辖。至于专属管辖, 是指法律强制要求某类案件只能由特定法院管辖, 其它法院无权管辖, 也不许可当事人协议变更管辖。与其她法定管辖相比, 专属管辖含有优先性、 排她性与强制性。如因不动产、 港口作业、 继承遗产发生纠纷, 都属于专属管辖范围, 还有涉外专属管辖案件, 都不得经过约定管辖而更改。
　　当然, 依法约定管辖法院, 避免约定无效, 这仅是基础前提。要使管辖约定既利于自己维护正当权益, 又能使对方接收, 还有不少策略、 技巧有待探讨掌握。
　　篇六: 买卖协议司法解释
　　《最高人民法院相关审理买卖协议纠纷案件适使用方法律问题解释》
　　为正确审理买卖协议纠纷案件, 依据《中国民法通则》、 《中国协议法》、 《中国物权法》、 《中国民事诉讼法》等法律要求, 结合审判实践, 制订本解释。
　　一、 买卖协议成立及效力
　　第一条 当事人之间没有书面协议, 一方以送货单、 收货单、 结算单、 发票等主张存在买卖协议关系, 人民法院应该结合当事人之间交易方法、 交易习惯以及其她相关证据, 对买卖协议是否成立作出认定。
　　对账确定函、 债权确定书等函件、 凭证没有记载债权人名称, 买卖协议当事人一方以此证实存在买卖协议关系, 人民法院应予支持, 但有相反证据足以推翻除外。
　　第二条当事人签署认购书、 订购书、 预订书、 意向书、 备忘录等预约协议, 约定在未来一定时限内签订买卖协议, 一方不推行签订买卖协议义务, 对方请求其负担预约协议违约责任或者要求解除预约协议并主张损害赔偿, 人民法院应予支持。
　　第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标物没有全部权或者处分权为由主张协议无效, 人民法院不予支持。
　　出卖人因未取得全部权或者处分权致使标物全部权不能转移, 买受人要求出卖人负担违约责任或者要求解除协议并主张损害赔偿, 人民法院应予支持。
　　第四条人民法院在根据协议法要求认定电子交易协议成立及效力同时, 还应该适用电子署名法相关要求。
　　二、 标物交付和全部权转移
　　第五条 标物为无需以有形载体交付电子信息产品, 当事人对交付方法约定不明确, 且依据协议法第六十一条要求仍不能确定, 买受人收到约定电子信息产品或者权利凭证即为交付。
　　第六条 依据协议法第一百六十二条要求, 买受人拒绝接收多交部分标物, 能够代为保管多交部分标物。买受人主张出卖人负担代为保管期间合理费用, 人民法院应予支持。
　　买受人主张出卖人负担代为保管期间非因买受人有意或者重大过失造成损失, 人民法院应予支持。
　　第七条 协议法第一百三十六条要求“提取标物单证以外相关单证和资料”, 关键应该包含保险单、 保修单、 一般发票、 增值税专用发票、 产品合格证、 质量确保书、 质量判定书、 品质检验证书、 产品进出口检疫书、 原产地证实书、 使用说明书、 装箱单等。
　　第八条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证实其已推行交付标物义务, 买受人不认可, 出卖人应该提供其她证据证实交付标物事实。
　　协议约定或者当事人之间习惯以一般发票作为付款凭证, 买受人以一般发票证实已经推行付款义务, 人民法院应予支持, 但有相反证据足以推翻除外。
　　第九条 出卖人就同一一般动产签订多重买卖协议, 在买卖协议都有效情况下, 买受人均要求实际推行协议, 应该根据以下情形分别处理:
　　(一)先行受领交付买受人请求确定全部权已经转移, 人民法院应予支持;
　　(二)均未受领交付, 先行支付价款买受人请求出卖人推行交付标物等协议义务, 人民法院应予支持;
　　(三)均未受领交付, 也未支付价款, 依法成立在先协议买受人请求出卖人推行交付标物等协议义务, 人民法院应予支持。
　　第十条 出卖人就同一船舶、 航空器、 机动车等特殊动产签订多重买卖协议, 在买卖协议都有效情况下, 买受人均要求实际推行协议, 应该根据以下情形分别处理:
　　(一)先行受领交付买受人请求出卖人推行办理全部权转移登记手续等协议义务, 人民法院应予支持;
　　(二)均未受领交付, 先行办理全部权转移登记手续买受人请求出卖人推行交付标物等协议义务, 人民法院应予支持;
　　(三)均未受领交付, 也未办理全部权转移登记手续, 依法成立在先协议买受人请求出卖人推行交付标物和办理全部权转移登记手续等协议义务, 人民法院应予支持;
　　(四)出卖人将标物交付给买受人之一, 又为其她买受人办理全部权转移登记, 已受领交付买受人请求将标物全部权登记在自己名下, 人民法院应予支持。
　　三、 标物风险负担
　　第十一条 协议法第一百四十一条第二款第(一)项要求“标物需要运输”, 是指标物由出卖人负责办理托运, 承运人系独立于买卖协议当事人之外运输业者情形。标物毁损、 灭失风险负担, 根据协议法第一百四十五条要求处理。
　　第十二条 出卖人依据协议约定将标物运输至买受人指定地点并交付给承运人后, 标物毁损、 灭失风险由买受人负担, 但当事人另有约定除外。
　　第十三条 出卖人出卖交由承运人运输在途标物, 在协议成立时知道或者应该知道标物已经毁损、 灭失却未通知买受人, 买受人主张出卖人负担标物毁损、 灭失风险, 人民法院应予支持。
　　第十四条 当事人对风险负担没有约定, 标物为种类物, 出卖人未以装运单据、 加盖标识、 通知买受人等可识别方法清楚地将标物特定于买卖协议, 买受人主张不负担标物毁损、 灭失风险, 人民法院应予支持。
　　四、 标物检验
　　第十五条 当事人对标物检验期间未作约定, 买受人签收送货单、 确定单等载明标物数量、 型号、 规格, 人民法院应该依据协议法第一百五十七条要求, 认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验, 但有相反证据足以推翻除外。
　　第十六条 出卖人依据买受人指示向第三人交付标物, 出卖人和买受人之间约定检验标准与买受人和第三人之间约定检验标准不一致, 人民法院应该依据协议法第六十四条要求, 以出卖人和买受人之间约定检验标准为标物检验标准。
　　第十七条 人民法院具体认定协议法第一百五十八条第二款要求“合理期间”时, 应该综合当事人之间交易性质、 交易目、 交易方法、 交易习惯、 标物种类、 数量、 性质、 安装和使用情况、 瑕疵性质、 买受人应尽合理注意义务、 检验方法和难易程度、 买受人或者检验人所处具体环境、 本身技能以及其她合理原因, 依据老实信用标准进行判定。协议法第一百五十八条第二款要求“两年”是最长合理期间。该期间为不变期间, 不适用诉讼时效中止、 中止或者延长要求。
　　第十八条 约定检验期间过短, 依据标物性质和交易习惯, 买受人在检验期间内难以完成全方面检验, 人民法院应该认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议期间, 并依据本解释第十七条第一款要求确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议合理期间。
　　约定检验期间或者质量确保期间短于法律、 行政法规要求检验期间或者质量确保期间, 人民法院应该以法律、 行政法规要求检验期间或者质量确保期间为准。
　　第十九条 买受人在合理期间内提出异议, 出卖人以买受人已经支付价款、 确定欠款数额、 使用标物等为由, 主张买受人放弃异议, 人民法院不予支持, 但当事人另有约定除外。
　　第二十条 协议法第一百五十八条要求检验期间、 合理期间、 两年期间经过后, 买受人主张标物数量或者质量不符合约定, 人民法院不予支持。
　　出卖人自愿负担违约责任后, 又以上述期间经过为由翻悔, 人民法院不予支持。
　　五、 违约责任
　　第二十一条 买受人依约保留部分价款作为质量确保金, 出卖人在质量确保期间未立刻处理质量问题而影响标物价值或者使用效果, 出卖人主张支付该部分价款, 人民法院不予支持。
　　第二十二条 买受人在检验期间、 质量确保期间、 合理期间内提出质量异议, 出卖人未按要求给予修理或者因情况紧急, 买受人自行或者经过第三人修理标物后, 主张出卖人负担所以发生合理费用, 人民法院应予支持。
　　第二十三条 标物质量不符合约定, 买受人依据协议法第一百一十一条要求要求降低价款, 人民法院应予支持。当事人主张以符合约定标物和实际交付标物按交付时市场价值计算差价, 人民法院应予支持。
　　价款已经支付, 买受人主张返还减价后多出部分价款, 人民法院应予支持。
　　第二十四条 买卖协议对付款期限作出变更, 不影响当事人相关逾期付款违约金约定, 但该违约金起算点应该随之变更。
　　买卖协议约定逾期付款违约金, 买受人以出卖人接收价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金, 人民法院不予支持。
　　买卖协议约定逾期付款违约金, 但对账单、 还款协议等未包含逾期付款责任, 出卖人依据对账单、 还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金, 人民法院应予支持, 但对账单、 还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖协议中相关本金、 利息等约定内容除外。
　　买卖协议没有约定逾期付款违约金或者该违约金计算方法, 出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失, 人民法院能够中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础, 参考逾期罚息利率标准计算。
　　第二十五条 出卖人没有推行或者不妥推行从给付义务, 致使买受人不能实现协议目, 买受人主张解除协议, 人民法院应该依据协议法第九十四条第(四)项要求, 给予支持。第二十六条 买卖协议因违约而解除后, 守约方主张继续适用违约金条款, 人民法院应予支持; 但约定违约金过分高于造成损失, 人民法院能够参考协议法第一百一十四条第二款要求处理。
　　第二十七条 买卖协议当事人一方以对方违约为由主张支付违约金, 对方以协议不成立、 协议未生效、 协议无效或者不组成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高违约金, 人民法院应该就法院若不支持免责抗辩, 当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
　　一审法院认为免责抗辩成立且未予释明, 二审法院认为应该判决支付违约金, 能够直接释明并改判。
　　第二十八条 买卖协议约定定金不足以填补一方违约造成损失, 对方请求赔偿超出定金部分损失, 人民法院能够并处, 但定金和损失赔偿数额总和不应高于因违约造成损失。
　　第二十九条 买卖协议当事人一方违约造成对方损失, 对方主张赔偿可得利益损失, 人民法院应该依据当事人主张, 依据协议法第一百一十三条、 第一百一十九条、 本解释第三十条、 第三十一条等要求进行认定。
　　第三十条 买卖协议当事人一方违约造成对方损失, 对方对损失发生也有过失, 违约方主张扣减对应损失赔偿额, 人民法院应予支持。
　　第三十一条 买卖协议当事人一方因对方违约而获有利益, 违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益, 人民法院应予支持。
　　第三十二条 协议约定减轻或者免去出卖人对标物瑕疵担保责任, 但出卖人有意或者因重大过失不通知买受人标物瑕疵, 出卖人主张依约减轻或者免去瑕疵担保责任, 人民法院不予支持。
　　第三十三条 买受人在缔约时知道或者应该知道标物质量存在瑕疵, 主张出卖人负担瑕疵担保责任, 人民法院不予支持, 但买受人在缔约时不知道该瑕疵会造成标物基础效用显著降低除外。
　　六、 全部权保留
　　第三十四条 买卖协议当事人主张协议法第一百三十四条相关标物全部权保留要求适适用于不动产, 人民法院不予支持。
　　第三十五条 当事人约定全部权保留, 在标物全部权转移前, 买受人有下列情形之一, 对出卖人造成损害, 出卖人主张取回标物, 人民法院应予支持:
　　(一)未按约定支付价款;
　　(二)未按约定完成特定条件;
　　(三)将标物出卖、 出质或者作出其她不妥处分。
　　取回标物价值显著降低, 出卖人要求买受人赔偿损失, 人民法院应予支持。第三十六条 买受人已经支付标物总价款百分之七十五以上, 出卖人主张取回标物, 人民法院不予支持。
　　在本解释第三十五条第一款第(三)项情形下, 第三人依据物权法第一百零六条要求已经善意取得标物全部权或者其她物权, 出卖人主张取回标物, 人民法院不予支持。第三十七条 出卖人取回标物后, 买受人在双方约定或者出卖人指定回赎期间内, 消除出卖人取回标物事由, 主张回赎标物, 人民法院应予支持。
　　买受人在回赎期间内没有回赎标物, 出卖人能够另行出卖标物。
　　篇七: 法硕(非法学)考研案例分析: 农村房屋买卖协议效力怎样认定
　　法硕（非法学）考研案例分析: 农村房屋买卖协议效力怎样认定
　　凯程考研整理以下, 供同学们参考, 假如有考研报考问题, 能够咨询凯程老师qq: 法硕案例分析: 农村房屋买卖协议效力怎样认定, 以下是参考分析, 意在为备考XX年法硕考生提供答题思绪。
　　案情
　　被告肖某系城口县龙田乡卫星村村民, 因当年被纳入城口县高山移民户安置, 被告肖某于XX年3月3日与原告曹某之女桂某签署一份《农房买卖协议》, 被告肖某以10700元价格购置原告曹某位于城口县葛城街道东方红一村房屋一栋, 原告之女桂某收取购房款10700元并交付房屋。该协议由被告肖某与曹某之女签字, 原告曹某虽未在该协议上签字, 但事实认可该协议内容系曹某之女代表曹某与被告肖某签署。XX年, 因涉诉房屋被纳入拆迁范围被征用。城口县人民政府与肖某签署《农房拆迁赔偿安置协议书》及《农房拆迁自建安置补助协议书》, 约定由县政府赔偿肖某安置费元, 另有4000元提前拆迁奖励, 累计约23万元, 另有120平米对等安置房。随即, 曹某向法院起诉, 认为与肖某签署房屋买卖协议违反法律法规强制性要求, 要求确定该房屋买卖协议无效。 争议
　　该案农村房屋能否买卖, 对此问题存在两种意见:
　　第一个意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权转让, 而中国法律严禁转让农村宅基地使用权, 所以, 农村房屋不能买卖, 应认定该协议为无效协议。
　　第二种意见认为, 中国相关法律、 法规即使严禁将农村宅基地使用权向本集体经济组织组员以外人转让, 但法律、 法规对农村居民转让房屋全部权并无严禁性要求, 而国家相关政策也无严禁向本集体经济组织外农村居民出售房屋要求。所以, 应依法认定为有效协议。 评析
　　笔者同意第二种意见, 理由以下:
　　第一、 本案争议焦点是作为集体经济组织组员原告与非为本集体经济组织组员之间签署农村房屋买卖协议是否有效, 即该协议是否含有《中国协议法》第五十二条第
　　(五)项所要求违反法律、 行政法规强制性要求情形在审判实践中, 处理农村房屋买卖协议效力问题, 有效或无效两种见解都有司法判例支持。宅基地属于农民集体全部, 由村集体经济组织或村民委员会经营管理, 宅基地使用权是本集体经济组织组员享受权利, 其主体只能是农村集体经济组织内组员。因为房屋是建筑在土地上, 为土地附着物, 含有不可分离性, 而宅基地使用权是集体经济组织组员享受权利, 与特定身份关系相联络, 农村村民转让宅基地使用权有一定限制。不过法律法规只是要求了严禁农村宅基地使用权转让, 并未否定农村房屋买卖协议效力。
　　第二、 对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋, 中国虽无法律、 法规相关严禁性要求, 但国务院办公厅在1999年《相关加强土地转让管理、 严禁炒卖土地通知》中明确要求: 农民住宅不得向城市居民出售, 也不得同意城市居民在农民集体土地建住宅, 相关部门不得
　　违法为建造和购置住宅发放土地使用证和房产证;XX年11月, 国土资源部《相关加强农村宅基地管理意见》又深入要求严禁城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购置和违法建造住宅发放土地使用证。这些即使都是国家要求相关政策, 但依据中国民法通则第六条民事活动必需遵遵法律, 法律没有要求, 应该遵守国家政策要求, 可见要求严禁城镇居民购置农村房屋。但在本案中, 原告并不是城镇居民, 而是宅基地所在集体经济组织之外农村居民。并未在行政法规要求严禁性要求之列, 况且中国相关法律、 法规即使严禁将农村宅基地使用权向本集体经济组织组员以外人转让, 但法律、 法规及国家相关政策并无严禁向本集体经济组织外农